園區(qū)招商與運(yùn)營(yíng)方案_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、包頭市鑫東再生資源有限公司產(chǎn)業(yè)園招商及管理運(yùn)營(yíng)方案編制單位:鑫東再生資源有限公司編制人員:王新民編制日期:2013年6月18日 審核批準(zhǔn):郝 飛包頭市鑫東再生資源有限公司產(chǎn)業(yè)園招商及管理運(yùn)營(yíng)方案一、產(chǎn)業(yè)園的基本概況鑫東再生資源產(chǎn)業(yè)園緊鄰國(guó)鐵京包線東興站、京藏高速公路和110國(guó)道,通往鄂爾多斯的黃河高架橋從園區(qū)中間穿過(guò)。產(chǎn)業(yè)園西距包頭東河區(qū)16km,南距鄂爾多斯市134km,東距呼和浩特市144km,地處內(nèi)蒙古呼包鄂金三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)的中心地帶,地理位置優(yōu)越,公路、鐵路通往全國(guó)各地,交通十分便捷。產(chǎn)業(yè)園占地總面積970畝,分三宗土地。其中西場(chǎng)地東區(qū)396畝,西場(chǎng)地西區(qū)84畝;東場(chǎng)地490畝。除自用

2、面積外可開(kāi)發(fā)利用面積800畝。產(chǎn)業(yè)園主體規(guī)劃分為再生資源市場(chǎng)、石材市場(chǎng)、建材市場(chǎng)三個(gè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園具備功能包括廢舊有色金屬、廢舊機(jī)械設(shè)備、舊建材、廢家電、用品、廢舊車(chē)輛、廢塑料等廢品的回收、倉(cāng)儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng);大型設(shè)備、汽車(chē)、機(jī)具經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;鋼材、木材、水泥、水泥制品、地板磚、雕塑、石材等建材類加工、經(jīng)營(yíng);二手機(jī)械設(shè)備、二手工程車(chē)輛交易市場(chǎng);各類物資倉(cāng)儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)、物流運(yùn)輸集散地;也可做適合于租用場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)的其它企業(yè)入園。園區(qū)可提供300戶企業(yè)或商戶進(jìn)駐,將成為綜合性、多功能、環(huán)保型的再生資源回收利用、交易和全方位服務(wù)的平臺(tái)。將成為國(guó)家西部地區(qū)最具影響力的再生資源基地之一。產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施包括道路、場(chǎng)平、供水供電

3、及辦公、賓館、餐飲、養(yǎng)魚(yú)池、大型車(chē)庫(kù)等服務(wù)設(shè)施已由包頭市鑫東再生資源有限公司投資改造完成。二、 市場(chǎng)分析與招商目標(biāo)客戶定位根據(jù)多次對(duì)包頭市環(huán)境分析與市場(chǎng)的考察,結(jié)合我公司投資條件,我們招商的目的就是在符合環(huán)保要求的前提下將800畝場(chǎng)地租賃出去。公司與去年就組織人員經(jīng)過(guò)多次的市場(chǎng)調(diào)研分析,從三方面進(jìn)行園區(qū)的招商定位。一是考慮到東河區(qū)政府要招商引資再生資源深加工產(chǎn)業(yè),為配套再生資源加工產(chǎn)業(yè)將我們園區(qū)一部分定位于給再生資源深加工產(chǎn)業(yè)作為廢舊物資回收和儲(chǔ)備基地向廢舊物資回收商戶招商;二是鑒于東河區(qū)對(duì)北梁棚戶區(qū)進(jìn)行改造,興勝舊貨市場(chǎng)必然面臨搬遷,其搬遷地點(diǎn)政府還沒(méi)有選定,由此給我們園區(qū)吸收引入舊貨市場(chǎng)商

4、戶進(jìn)入提供了機(jī)遇;三是涉及萬(wàn)青路的金磊等石材市場(chǎng)近一兩年面臨著搬遷或新一輪合同續(xù)簽,金磊石材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)合同在2014年3月28日到期后面臨拆遷可能性非常大;佳美建材市場(chǎng)今年8月也面臨新一輪的續(xù)簽,其首期租金是3元/平米年,市場(chǎng)商戶基本上是從二手商手中以不低于46元/平米月轉(zhuǎn)租下來(lái),折合4872/平米年,3200048000元/畝年,場(chǎng)地租金比較昂貴;其它幾個(gè)市場(chǎng)租金同樣也是比較高。從調(diào)研和實(shí)地考察情況看,政府已經(jīng)在石拐區(qū)工業(yè)園區(qū)引進(jìn)福建開(kāi)發(fā)商正在建設(shè)的閩南石材裝飾建材城項(xiàng)目,目前該項(xiàng)目?jī)H完成了場(chǎng)地平整工程,預(yù)計(jì)其最快明年中旬方可具備招商入住條件,且該項(xiàng)目建設(shè)檔次較高,投資相對(duì)較高必然形成進(jìn)駐費(fèi)用

5、也會(huì)相對(duì)較高。由此在時(shí)間上和進(jìn)駐的租金上給我們引進(jìn)石材加工商戶提供競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。依據(jù)選定目標(biāo)市場(chǎng)定位,編制園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃圖。三、 招商措施和手段一個(gè)是招商初期用低租金的優(yōu)勢(shì)去吸引商戶入住,盡快形成人氣和市場(chǎng);二是公司想法設(shè)法與包頭市東河區(qū)政府、包鋁園區(qū)管委會(huì)溝通,通過(guò)政府出臺(tái)強(qiáng)制政策,采用強(qiáng)制手段將廢舊物品收購(gòu)商戶和舊貨經(jīng)營(yíng)商戶引進(jìn)園區(qū)。三是采取多條腿走路的方式,不局限于石材加工、廢舊物資回收和舊貨商戶的入園,如果尋找到在食品加工、養(yǎng)殖業(yè)等非常有實(shí)力的投資企業(yè),其一兩個(gè)項(xiàng)目就可全部占用園區(qū)的。針對(duì)采取的措施為提高其實(shí)施效率公司從兩方面工作分工來(lái)加快工作推進(jìn)。具體見(jiàn)如下分配:招商工作職責(zé)王新民負(fù)責(zé)取得

6、政府支持文件和政府部門(mén)對(duì)接目標(biāo)用戶的招入和產(chǎn)業(yè)園運(yùn)作管理王局長(zhǎng)、韓書(shū)記負(fù)責(zé)四、 確定招商政策今年來(lái)從整體大的經(jīng)濟(jì)氣候看,無(wú)論國(guó)家還是包頭市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)都不樂(lè)觀;從選擇的進(jìn)行入行業(yè)市場(chǎng)也不是很景氣。針對(duì)我們產(chǎn)業(yè)園所處地里位置我們具備最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就是在租賃價(jià)格上的優(yōu)勢(shì),同時(shí)我們前期也必須采取超低租價(jià)的手段來(lái)引進(jìn)商戶,盡快形成市場(chǎng)規(guī)模。具體確定招商政策如下:1、租賃費(fèi)與物業(yè)管理費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)確定。我們產(chǎn)業(yè)園經(jīng)核算成本為14.60元/平米年,核9737元/畝年(見(jiàn)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算表),這樣我們具備較低的成本在確定租金價(jià)格上具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。結(jié)合產(chǎn)業(yè)園周邊園區(qū)場(chǎng)地租賃價(jià)格大多在20元/平米年左右,這樣確定我們

7、產(chǎn)業(yè)園當(dāng)前場(chǎng)地租賃價(jià)格基準(zhǔn)為20元/平米年。物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)參照其它園區(qū)和市場(chǎng)的定價(jià)確定,先期我們本著低于其它園區(qū)和市場(chǎng)價(jià)格核定。包頭市同類園區(qū)或市場(chǎng)的物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)在10 30元/戶月之間,折合0.1元/平米月??紤]到為產(chǎn)業(yè)園招商提供支持確定初期物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格為0.1元/平米月。實(shí)際在測(cè)算產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算中我們已經(jīng)將公司發(fā)生的管理、服務(wù)費(fèi)用計(jì)劃進(jìn)去了,所以實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中收取的物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)將是直接的利潤(rùn)。產(chǎn)業(yè)園執(zhí)行水電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn):電價(jià)0.684元/度;水價(jià)1.00元/噸。產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算表租賃有效利用率按:70%,租賃面積:679畝。序號(hào)費(fèi)用名稱預(yù)算金額(萬(wàn)元/年)單位成本(萬(wàn)元/年)說(shuō) 明

8、一土地租賃及補(bǔ)償3800.56二管理費(fèi)用231.160.331工資93.16附加未做考慮2辦公差旅83招待費(fèi)34設(shè)施維護(hù)費(fèi)305設(shè)施折舊25基礎(chǔ)設(shè)施投入250萬(wàn)元,按十五年分?jǐn)傉叟f計(jì)算。6低值易耗品37水電費(fèi)108燃料費(fèi)2主要指供熱、食堂用煤9工會(huì)、教育經(jīng)費(fèi)3.510福利費(fèi)8.511環(huán)衛(wèi)、綠化費(fèi)212宣傳費(fèi)1013環(huán)保費(fèi)30預(yù)估14會(huì)務(wù)費(fèi)215勞保費(fèi)2三財(cái)務(wù)費(fèi)用1土地使用稅需財(cái)務(wù)部門(mén)與稅務(wù)協(xié)調(diào)確定額度。爭(zhēng)取免征。2房產(chǎn)稅3印花稅4殘保金四其它0.071不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50初始運(yùn)作存在不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)五合計(jì)662.160.972、優(yōu)惠政策的確立。1)當(dāng)年簽約入駐給予當(dāng)年半價(jià)租金優(yōu)惠;2)在2013年簽約入駐

9、且租金一次性交付三年的給予租金總額10%優(yōu)惠;3)在2013年簽約入駐且租金一次性交付五年的給予租金總額20%優(yōu)惠;4)用戶簽約入駐最長(zhǎng)可一次性簽約十五年;5)對(duì)簽約十五年以上且一次性交付租金三年以上的用戶可在簽約合同期內(nèi)明確一個(gè)最終租賃價(jià)格;6)屬于以上簽約性質(zhì)用戶給予免收首次租金交納期的物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠政策;以后年度給予物業(yè)管理費(fèi)半價(jià)優(yōu)惠;7)無(wú)論在石材市場(chǎng)上、舊貨市場(chǎng)上還是廢舊物資回收商戶上,有能夠帶頭進(jìn)入我們產(chǎn)業(yè)園的商戶或能夠引進(jìn)同類商戶的用戶給予進(jìn)場(chǎng)免一年租賃費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)政策;四、項(xiàng)目推廣策略1、選擇適當(dāng)媒體,為創(chuàng)意提供最佳的演出舞臺(tái)與發(fā)揮空間,使廣告對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶及消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說(shuō)服效果。2

10、、通過(guò)科學(xué)的媒介投放組合策略,制造聲勢(shì),在保證足夠的有效到達(dá)率,避免不必要浪費(fèi)的前提下,吸引經(jīng)營(yíng)商戶前來(lái)咨詢,感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍,產(chǎn)生入駐本項(xiàng)目的欲望。3、樹(shù)立發(fā)展商及項(xiàng)目形象,增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)商戶的信心,發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢(shì),提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。通過(guò)市場(chǎng)推廣,有力配合招商工作,使本項(xiàng)目盡可能短的時(shí)間內(nèi)打開(kāi)局面。4、發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)商戶精誠(chéng)合作,共同鍛造項(xiàng)目品牌,實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。并以可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念,確保為項(xiàng)目以后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。具體擬定以下幾種常用的推廣方案:推廣方案一:參加國(guó)內(nèi)再生資源類招商會(huì)或會(huì)展提前準(zhǔn)備招商宣傳和會(huì)展資料彩頁(yè)制作、效果圖制作、文案資料。此類方案對(duì)聯(lián)系同行業(yè)用戶有一定效果且費(fèi)用

11、較低每次派兩人參加每次費(fèi)用在一萬(wàn)元以內(nèi),應(yīng)有一定效果。建議參加今年9月份在臺(tái)州舉行的全國(guó)再生資源會(huì)展。推廣方案二:媒體計(jì)劃選擇的媒體電視、廣播、雜志、報(bào)紙、公交車(chē)、墻體廣告(公告牌)。考慮要投入必要的費(fèi)用,到目前為止還沒(méi)有采用。建議在包頭市電視臺(tái)做一段廣告,提升我們石材市場(chǎng)、再生資源產(chǎn)業(yè)園的影響力。(費(fèi)用待調(diào)查)自行設(shè)計(jì)廣告宣傳彩頁(yè)組織發(fā)放。組織面狹小,但針對(duì)性強(qiáng)。效果可能不是太好,但費(fèi)用非常低。目前是我們采用的主要手段。網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳。我們目前采用大量的免費(fèi)網(wǎng)站發(fā)布信息。這種方法基本沒(méi)有費(fèi)用。推廣方案三:組織新聞發(fā)布暨用戶聯(lián)誼會(huì)此方案效果較好,但投入的人力、費(fèi)用也較大。計(jì)劃今年7月中下旬組織一

12、次。時(shí)間:2013年 月 日下午15:30時(shí)至18:30時(shí)。地點(diǎn):*大酒店選擇就近產(chǎn)業(yè)園的酒店接待考查方便同時(shí)費(fèi)用較低。 活動(dòng)目的:1、提高項(xiàng)目知名度、市場(chǎng)影響力,彰顯企業(yè)實(shí)力及項(xiàng)目?jī)r(jià)值;2、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)氣氛的渲染和媒體效應(yīng),吸引目標(biāo)客戶,樹(shù)立入駐信心;3、文化搭橋,縮短項(xiàng)目與目標(biāo)客戶之間的心理距離。邀請(qǐng)參會(huì)群體:1、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體(石材經(jīng)銷(xiāo)商、家具及裝飾材料代理商、廢舊物資回收商、舊貨經(jīng)銷(xiāo)商)2、政府及相關(guān)部門(mén)(政府相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)人)3、新聞媒體(*報(bào)、*電視臺(tái)*欄目、包頭廣播電臺(tái))4、用戶代表?;顒?dòng)內(nèi)容:1、開(kāi)發(fā)商及嘉賓致辭;2、項(xiàng)目推介演示會(huì);3、現(xiàn)場(chǎng)文藝表演。4、聯(lián)誼晚宴活動(dòng)程序:15:

13、00至15:30 來(lái)賓簽到、留名片、發(fā)禮品,接待人員安排來(lái)賓入座。15:30至17:00 用通勤車(chē)帶領(lǐng)來(lái)賓進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園實(shí)地考查。17:00 返回酒店,會(huì)議正式開(kāi)始;歡快舞蹈開(kāi)場(chǎng)。17:10至17:20 主持人上臺(tái),介紹各位嘉賓。邀請(qǐng)董事長(zhǎng)致辭。17:20至17:30 秧歌隊(duì)威風(fēng)鑼鼓表演17:30至18:00 主持人邀請(qǐng)來(lái)賓領(lǐng)導(dǎo)、用戶代表致辭(4人左右)18:00 舞獅表演18:10 進(jìn)入酒店大廳,項(xiàng)目推介演示會(huì)開(kāi)始(由產(chǎn)業(yè)園派專人效果圖演示詳細(xì)講解)。在場(chǎng)的招商推廣經(jīng)理一定要極具鼓動(dòng)的演說(shuō),描述一幅幅美好未來(lái)的藍(lán)圖,讓各經(jīng)銷(xiāo)商的參與積極性也調(diào)動(dòng)起來(lái),甚至有性急的經(jīng)銷(xiāo)商要在與會(huì)現(xiàn)場(chǎng)簽單。18:20

14、 董事長(zhǎng)或總經(jīng)理答記者問(wèn)18:30 歌舞表演拉開(kāi)晚宴序幕,其它節(jié)目穿插進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)導(dǎo)給各位嘉賓敬酒答謝18:30 會(huì)議結(jié)束就餐。現(xiàn)場(chǎng)籌備:1、 酒店門(mén)前懸掛大型條幅和氣球、花籃及現(xiàn)場(chǎng)噴繪等2、舞獅隊(duì)與歌舞樂(lè)器表演隊(duì)3、手提電腦與幻燈機(jī)4、禮品5、手提袋、宣傳冊(cè)、名片盤(pán)、簽名冊(cè)、胸花等6、主持人串詞及部分發(fā)言稿費(fèi)用預(yù)算:五萬(wàn)元。 組織招商聯(lián)誼會(huì)費(fèi)用預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃費(fèi)用說(shuō)明1文藝演出8000元向社會(huì)雇用2氣球、花籃、現(xiàn)場(chǎng)噴繪布景4000元3禮品、請(qǐng)柬6000元各100份4酒店費(fèi)用15000元如果在食堂舉辦會(huì)節(jié)約較大費(fèi)用,但社會(huì)效果可能不會(huì)太好。5記者紅包3000元6雇用主持人費(fèi)用1000元7廣告

15、費(fèi)用10000元8其它及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用5000元9合計(jì)費(fèi)用50000元五、產(chǎn)業(yè)園組織管理1、實(shí)行物業(yè)管理與服務(wù)模式。對(duì)產(chǎn)業(yè)園采用“五個(gè)統(tǒng)一”的管理模式來(lái)有序、有效地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理。即統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一服務(wù)管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一員工管理、統(tǒng)一行政管理。2、管理組織架構(gòu)設(shè)置。按照上述“五統(tǒng)一”的管理模式,達(dá)到即高效管理又節(jié)約必要的人力和行政后勤費(fèi)用來(lái)設(shè)置組織架構(gòu)。包頭市鑫東再生資源有限公司組織架構(gòu)圖總經(jīng)理1組織公司的全面工作綜合部長(zhǎng)1負(fù)責(zé)行政、后勤、物業(yè)等管理工作招商部長(zhǎng)1負(fù)責(zé)招商、策劃、合同等管理工作廚師及幫廚2保潔員3保安員6行政專員1維護(hù)工2保管員1業(yè)務(wù)專員1策劃專員1會(huì)計(jì)1后勤主管1綜合統(tǒng)

16、計(jì)1出納1財(cái)務(wù)部長(zhǎng)1負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)、賬目、報(bào)稅等管理工作3、人員編制與薪酬預(yù)算人員編制及薪酬預(yù)算序號(hào)崗位名稱編制指數(shù)薪酬標(biāo)準(zhǔn)(元/月)年工資額薪酬總額(萬(wàn)元/年)主要職責(zé)一總經(jīng)理110.0010.00主持全面工作二綜合管理部1753.161部長(zhǎng)150006.006.00部門(mén)管理及對(duì)外協(xié)調(diào)2行政專員135004.204.20行政兼人事工作3后勤主管135004.204.20后勤兼養(yǎng)殖管理4保安員622002.6415.48兼綠化和其它雜工5保潔員318002.166.48辦公、園區(qū)、道路衛(wèi)生6廚師225003.006.00負(fù)責(zé)再生資源、煤業(yè)飲食7保管員130003.603.60各類物資管理8維護(hù)工230003.607.20水電暖、土建等維護(hù)三財(cái)務(wù)部416.201部長(zhǎng)150006.006.00部門(mén)管理及對(duì)外協(xié)調(diào)2會(huì)計(jì)13

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