房地產市場調控：完全市場化反思與重新定位

1、房地產市場調控：完全市場化反思與重新定位現(xiàn)階段造成我國房地產價格上漲有多種原因，但最根本或最深層的原因， 是對房地產市場管理的定位問題。從經濟學基本原理看，房地產并不是一個 完全競爭的市場，作為土地資源稀缺的我國更是如此。但是從1998年放開房地產市場以來，對于房地產到底是按照完全競爭市場來管理， 還是按政府參與的有 限競爭市場來管理，并沒有從 理論 和指導思想上予以明確。在對房地產市場管 理和政策的設計上，存在著按完全競爭的市場來對待的傾向。 管理指導思想和政 策與房地產市場性質的錯位，使房地產的管理陷入被動的局面。、我國房地產市場是一個有限競爭的市場由于房地產市場是基干土地資源的市場，由此

2、決定了房地產市場不同于一般的 商品市場，是一個在土地資源約束下的有限競爭的市場。 有限競爭的房地產市場 有以下三大特征：第一，土地資源的不可再生性，決定了房地產市場是最容易形成泡沫的市場。 這一特征決定了房地產市場價格的調節(jié)無法解決供給量的增加，只能通過價格的上升來調節(jié)供需矛盾。當價格上升到背離房地產實際價值時， 誘發(fā)投機出現(xiàn)，房地產投機形成對資金 的強大需求，投機資金的大量注入形成房地產泡沫。 房地產泡沫一旦破裂，由此 連帶引發(fā) 金融 危機，最終導致整個經濟危機。房地產陷入泡沫的機理是：房地 產供不應求-價格上漲-城鎮(zhèn)可開發(fā)土地資源減少-價格輪番上漲-投機需求 膨脹-房地產價格在炒作中攀升-

3、形成房地產泡沫-資金供應鏈斷裂-泡沫破 裂-經濟危機。這不僅僅是理論上的邏輯推進，無論是最早進入市場經濟的西方發(fā)達國家還是 后進入市場經濟的 發(fā)展 中國 家，都不同程度地遭受了一次又一次的房地產市 場泡沫的危害。而且房地產“泡沫”破裂的危害甚至高于股市“泡沫”破裂的危 害。20世紀90年代末，當日本尚未從房地產泡沫造成的經濟損失中走出，被 譽為創(chuàng)造了東亞奇跡的泰國、印尼和馬來西亞等國家，從 20世紀80到90年代 獲得了經濟的高速增長后，步日本的后塵也同樣陷入了房地產泡沫的災難中。 20 世紀80年代，泰國為了發(fā)展外向型經濟，在未形成完善的有效金融監(jiān)控體系的情況下，過早實行了金融市場開放，海外

4、資金大量進入其房地產市場。到1996年，該國房地產的外商直接投資達億銖，約占泰國外商直接投資總額的1/3。泰國金融機構實際貸給房地產業(yè)的資金約占其貸款總額的 50%由此而使國家的房 地產市場供給大大超過需求，形成了大量經濟泡沫。1997年，東南亞金融危機爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國經濟嚴重衰退。 進入21世紀以來，隨著高 科技 產業(yè)快速增長期結束和高科技股行情下跌，在 高科技領域集聚的資本和游資開始向房地產流動，由此導致了西方國家房地產價格的快速上升。進入21世紀以來，澳大利亞、愛爾蘭、荷蘭、西班牙和英國等 房地產價格增長超過了 50%形成了房地產資產的“泡沫”。

5、第二，房地產在空間上的非流動性，決定了房地產市場無法通過土地要素的流 動來解決供求均衡。房地產市場所依托的土地資源是一種以國家為單元的國土資源。土地要素不能像其他資源和商品可以跨國界流動。 石油、礦產資源等產品也屬于不可再生的資 源，但它們都可以通過跨國界流動來調節(jié)市場供需。糧食也像房地產一樣屬于依 托土地資源的產品，但糧食本身也可以流動，唯獨房地產市場無法通過土地資源 的國際流動來解決土地資源分布不均問題。 一國土地稀缺時，無法通過進口土地 來解決這種稀缺。雖然土地不能進行國際間流動， 但資本是可以國際流動的，在 這種情況下，如果把地域性封閉的房地產市場當作開放的、 可流動的市場來對待， 盲

6、目地開放金融市場與房地產市場，帶來的只能是國際資本對該國房地產市場沖 擊，給一個國家造成房地產泡沫。泰國房地產泡沫的形成與破裂就是如此。目前，我國允許外資進入國內的房地產市場，這是一個充滿風險的選擇，需要慎 重對待。第三，土地作為國土資源，作為一國居民必需的生活資料，決定了房地產是無 法通過交易完全定價的商品。如果按照市場定價，美國擁有的購買力能夠再購買一個或數個像美國一樣的國 土。作為國家主權和國民財富的國土資源是不可交易的，由此決定了以國土為資源的房地產也不是一個完全交易的產品。 特別是住房作為一國國民不可替代的必 需的生活資料的物品，也不是一般的商品。房地產開發(fā)包含了房地產商的投資， 所

7、以房地產具有商品特性，具有可交易性。但是房地產中土地作為國土資源，它 的價值又具有不可交易性的一面。一國國民在本國土地上的居住權是一國公民基 本權利的一部分。他可能沒有能力購買附加值很高的豪華住宅，但他在其戶籍所 在的城市或農村的居住權不能因為沒有購買力而剝奪。所以住房所具有的交易 性和不可易性的雙重特性，決定了房地產市場是一個有限競爭市場。如果將房地 產市場交給完全競爭的市場來調節(jié)，那么以單一購買力決定的房地產資源的分 配，就有可能使許多沒有購買力的公民失去居住權。 因為市場調節(jié)只承認購買力, 不承認公平的居住權。房地產產品具有的雙重性，決定了單純通過市場調節(jié)無法 保證公民的居住權，需要政府

8、參與市場的調節(jié)。、我國房地產市場調控管理的反思：完全市場化陷阱我國的房地產市場化改革開始于1998年，其根本性的標志，是國務院關于 進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知的頒布。該文件關于深化城鎮(zhèn)政府制度改革的指導思想是：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社 會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；目標定位是：“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城 鎮(zhèn)住房供應體系?！奔热?998年啟動的房地產市場的供給體系，是以經濟適用 房為主的城鎮(zhèn)住房供應體系，這也就意味當時國務院一開始把我國的房地產市場 是作為一個有限競爭的市場來對待。這說明國

9、務院從一開始在操作層面上沒有把 房地產市場完全交給市場來調節(jié)。但在指導思想上只是提出了推進住房商品化、 社會化的改革，并沒有明確將房地產市場界定為有限競爭的市場來對待。但是，在實際執(zhí)行中各級地方政府并沒有把工作的重點放在對經濟適用房的供 給上，被政府控制和批租的土地，大批地流到了一般商品房上。按照該文件要求， 以供應經濟適用房為主的房地產市場， 從比例上看，經濟適用房應當在60%上。 但實際上，一些城市連1躺E不到。我國房地產日益遠離要求，向完全市場化快速滑動，導致我國房地產價格開始 逐步攀升。然而，20XX年，國務院頒發(fā)國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康 發(fā)展的通知，使我國房地產市場的定位發(fā)生

10、了很大改變。在國務院關于進一 步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知 中，提出的以經濟適用房為主的 房地產市場的定位，在國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中， 則變成了“逐步實現(xiàn)多數家庭購買或承租普通商品住房”，要根據市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展， 提高其在市場供應中的比例。從經濟適用房 為主導到以普通商品房供給為主， 這說明國務院對我國房地產市場定位態(tài)度， 已 經從1998年的有限市場轉向了一般市場來對待。嚴格地講，這實際上是對已經 存在的房地產市場現(xiàn)狀的認可。因為 1998年國務院所確立的以經濟適用房為主 的房地產市場并未真正實現(xiàn)，而真正存在的是一個普通商品房越來越

11、占主導地位 的市場。自從20XX年房地產行業(yè)過熱以來，國內對房地產到底是否存在泡沫 問題 進 行了激烈的爭論。這種爭論雖然引發(fā)了中央對房地產市場存在問題的高度重視，但對于造成我國房地產價格不斷攀升的根本原因，并沒有觸及。盡管國務院文件并沒有明確提出將我國房地產完全交給市場來調節(jié)，但在實際操作中，存在著把房地產市場向完全市場化推進的趨向。不可否認，鑒于計劃體制下的住房制度而 言，住房改革的市場化、商品化的趨向沒有錯。但是把我國的房地產市場同其他 商品市場一樣，向完全市場化推進，這在認識上存在一定的偏差。直到20XX年4月底的“國八條”和20XX年5月的“國六條”，才再次將調整供房結構， 重點發(fā)展

12、中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房作為房地 產調控的主要 內容 來對待。盡管房地產相關文件中，沒有明確提出我國房地產 市場性質定 位，但從有關出臺的房地產政策看，中央政府越來越 將房地產作為 一個特殊的產品和市場來對待。三、我國房地產市場調控的四個定位鑒于房地產市場的基本理論，以及房地產市場管理經驗和教訓，我國在對 房地產市場的管理中，要明 確以下四個方面的定位：土地資源的嚴重短缺，決定了我國的房地產市場 將會是世界上管理難度最大和對我國經濟帶來風險 最大的市場。如果在房地產市場管理的定位上出現(xiàn)偏差，將有可能引發(fā)房地產泡沫危機。無論20世紀80年代日本的 金融 危機，還是9

13、0年代東南亞的金融 風暴，以及1929年的美國經濟危機，其危機發(fā)生的機 理，都是先產生房地產泡 沫，然后才導致金融危機。勿庸置疑，能源與環(huán)境是我國經濟可持續(xù)發(fā)展的兩大硬約束，東南亞地區(qū)在經濟起飛過程中，均遭受了房地產泡沫的厄運，我國要跳過這個厄運，則在其 房 地產市場管理上，就必須走出完全市場化陷阱，以此來控制和切斷房地產泡沫成長營養(yǎng)源。將房地產 市場作為一個有限競爭的市場來對待。建立一個符合我 國國情的、政府主導的、有限競爭的房地產市場，這是我國轉型期在市場體制改革中遇到的新難題和 新挑戰(zhàn)。第二，房地產功能的定位。我國房地產市場必須承擔起產業(yè)發(fā)展與社會服務的雙重功能。房地產具有可交易性與不可

14、交易性的特征，決定了房地產的雙重 功能。受土地資源的約束，越是土地資源稀缺的國家，越要凸顯房地產所承擔的 社會服務功能，越需要政府加大對房地產市場補貼和調控的力度。即使在土地資 源豐富的美國，房地產市場也是由政府補貼和干預的市場。 我國作為土地資源高 度稀缺的國家，要使房地產承擔起社會服務的功能，就需要政府有更多作為和對 市場進行更強的調控管理。然而，現(xiàn)階段我國房地產市場中存在的最大問題，恰恰是各級地方政府強調的是房地產的產業(yè)發(fā)展功能，特別是在推進城市化中，各地政府不僅沒有高度重視房地產所應承擔的社會服務功能，反而把城市土地經 營、推動土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待。房地產確實是對經

15、濟增 長具有強大拉動效應的產業(yè)，但是必須清楚地認識到，我國的房地產也承擔著 13億人口的公平居住權的功能。如果忽略了這一點，失去的不僅僅是和諧社會 的基礎，同時還將遭遇房地產市場泡沫帶來的危害。 從房地產具有的雙重功能出 發(fā)來管理房地產市場，不僅有助于建設和諧社會，也會抑制房地產泡沫，使房地 產市場健康發(fā)展。而應第三，房地產調控目標的定位。我國房地產市場的特點和功能，決定了我國房 地產市場目標定位的上限和下限。房地產市場管理的上限，就是不能使房地產市 場陷入投機市場的陷阱。要使房地產不陷入投機市場的陷阱，需要對供需雙方進 行約束性調控：對購房者的行為，要使購房者不是為了投資而購買， 而是為了居

16、 住而購買；對房地產商，不能使房地產行業(yè)成為一個暴利或超額利潤行業(yè)， 當是一個獲得平均利潤的行業(yè)。這是保證房地產產業(yè)在我國健康發(fā)展的上限調控 目標。另一方面，無論多 在住房標準上， 要使低收入者能 實現(xiàn)住房的大體我國房地產調控的下限目標是，無論房地產價格如何變化，必須是所有的居民 都能有房住，特別是收入最低的群體必須有最低的居住標準。么富有的人，有多么強大的購買力，也只能購買有限面積的住房。 我國不可能像美國那樣，中產家庭都可以購買獨立別墅的標準。 夠住上房，使中等收入能夠買得起房，使高收入者購有限的房， 均等化，這應當成為我國房地產調控的目標。如果我國的房地產在動態(tài)上能夠不斷接近這兩個目標，

17、我國的房地產就能夠完成其承擔的產業(yè)發(fā)展與社會服務的功能。第四，房地產調控管理模式定位。我國房地產調控模式總體定位應當能夠走具 有中國特色政府主導型市場化管理模式。 政府主導的調控模式，并不是要使我國 的房地產回到計劃經濟時期。為系統(tǒng)解決房地產問題，我國的房地產管理模式應 從以下幾個方面著手：在戰(zhàn)略管理層上，圍繞土地資源約束，重新思考我國的城市化模式。實踐證明， 在東亞和拉美地區(qū) 工業(yè) 化過程中形成的人口過度集中的大城市化發(fā)展模式， 是 推動房地產價格上漲的主要原因之一。 西歐也屬于人均土地稀缺的國家，但西歐 走的是中小城市均等化城市發(fā)展模式， 所以西歐的土地并沒有出現(xiàn)像東京、 漢城 那樣的高地價。我國作為13億人口的大國，在城市化的過程中，不能走人口過 度集中的大城市化模式，應當走城鄉(xiāng)協(xié)調、大中小城市均衡發(fā)展的模式。要解決 這個問題，在產業(yè)布局上，就要改變目前存在的大城市傾斜的問題， 改變財政的 公共投資、 教育、文化、醫(yī)療等資源過度集中在大城市的問題。在宏觀調控上，圍繞調控目標，強化對房地產市場的結構控制。 要使我國的房 地產真正成為政府調控下的有限競爭的市場，就必須降低