房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號住宅房地產(chǎn)市場價(jià)值評估委 托 方：全州縣人民法院估 價(jià) 方：湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司估價(jià)人員：李津、鄒勛估價(jià)作業(yè)日期：2015年3月24日2015年3月30日估價(jià)報(bào)告編號：湘錦鑫房評報(bào)字2015第15-A-0342號湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司 目 錄致估價(jià)委托人函2估 價(jià) 師 聲 明3估價(jià)的假設(shè)和限制條件5房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告7一、委托方7二、估價(jià)方7三、估價(jià)對象概況7四、估價(jià)目的8五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)8六、價(jià)值定義8七、估價(jià)依據(jù)8八、估價(jià)原則9九、估價(jià)方法10十、估價(jià)結(jié)果10十一、估價(jià)人員11十二、估價(jià)作業(yè)日期11十三、估

2、價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期11有關(guān)附件12致估價(jià)委托人函全州縣人民法院：受貴院委托，我公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對董劍峰所有的位于長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年3月24日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。估價(jià)目的：為委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)市場價(jià)值提供價(jià)值參考。 價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2015年3月24日。我公司專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，確定該房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年3月24日的房地產(chǎn)市場價(jià)值為¥161.94萬元（大寫：人民幣壹佰陸拾壹萬玖仟肆佰元整

3、）。詳細(xì)評估結(jié)果見房地產(chǎn)評估結(jié)果一覽表。評估詳細(xì)過程及有關(guān)說明，詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告。房地產(chǎn)評估結(jié)果一覽表房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人層數(shù)/地上總層數(shù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)用途建筑面積()評估單價(jià)（元/）評估總價(jià)（萬元）710110977董劍峰14/16鋼混住宅187.198651161.94注：1、本次評估結(jié)果為估價(jià)對象房地合一的價(jià)值，但由于委托人未提供該估價(jià)對象土地權(quán)屬資料，本次評估未考慮土地使用權(quán)取得方式和性質(zhì)對房屋評估價(jià)格造成的影響。2、根據(jù)委托方提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館2014年4月22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況，估價(jià)對象已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國銀行股份有限公司長沙市松桂園支行，抵押面積為187.19平方

4、米，貸款金額560000元。而自2014年4月22日至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況等不詳，提請報(bào)告使用人注意，本次評估未考慮房屋抵押、租賃、查封等因素所造成的影響。3、本評估報(bào)告經(jīng)估價(jià)委托人（人民法院）送達(dá)雙方當(dāng)事人后，當(dāng)事人接到本報(bào)告書次日起10日內(nèi)，如對鑒定結(jié)果有異議，應(yīng)書面提出并提交相應(yīng)依據(jù)，逾期不提出，本鑒定報(bào)告生效。 湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：二一五年三月三十日估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的、準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估

5、價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象及委托人沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照國家質(zhì)量技術(shù)局及中華人民共和國國家建設(shè)部聯(lián)合頒布的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我公司已派估價(jià)人員對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6、本次評估以委托方提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館2014年4月22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況（復(fù)印件）記載的建筑面積為計(jì)

6、算依據(jù)。委托方對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤，評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7、本估價(jià)系我所對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員在估價(jià)專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力范圍內(nèi)獨(dú)立撰寫并力求真實(shí)、準(zhǔn)確，未邀請其他專家提供專業(yè)幫助。8、本估價(jià)報(bào)告得出的估價(jià)結(jié)果，僅供委托方擬司法鑒定估價(jià)對象提供價(jià)格參考，不得用于驗(yàn)資證明、征收補(bǔ)償、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押等其他用途。未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。9、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，本公司和

7、簽字估價(jià)師保留對本評估報(bào)告的最終修改和解釋權(quán)。10、本報(bào)告應(yīng)用有效期為報(bào)告出具之日起壹年，如果使用本估價(jià)報(bào)告的時(shí)間超過了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。11、參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽章：李 津 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊號：4320040186） 簽章 鄒 勛 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊號：4320120019） 簽章 二一五年三月三十日估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)條件： 1、對于房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)，均以委托方提供的資料和數(shù)據(jù)為法律依據(jù)，并以房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，以所確認(rèn)合法的房屋用途和土地用途等為假設(shè)前提。2、本次評估結(jié)果以委托評估的房地產(chǎn)現(xiàn)有使用用途及利用

8、方式保持不變，并處于完好狀態(tài)為假設(shè)前提。3、本次房地產(chǎn)評估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日。4、委托方未提供國有土地使用證，本次評估未考慮土地使用權(quán)取得方式和性質(zhì)對房屋評估價(jià)格造成的影響，評估結(jié)果為估價(jià)對象房地合一的價(jià)值。5、估價(jià)目的僅供委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)市場價(jià)值提供價(jià)值參考。6、根據(jù)委托方提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館2014年4月22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況，估價(jià)對象已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國銀行股份有限公司長沙市松桂園支行，抵押面積為187.19平方米，貸款金額560000元。而自2014年4月22日至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況等不詳，提請報(bào)告使用人注意，本次評估未考慮房屋抵

9、押、租賃、查封等因素所造成的影響。（二）估價(jià)限制條件：1、估價(jià)對象是否能繼續(xù)正常使用，委托方提供的使用功能布局方案是否有變，均對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定影響。2、價(jià)值時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)變化，并對該對象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。3、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價(jià)對結(jié)論的影響。4、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。（三）特別說明：、此項(xiàng)評估是評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值現(xiàn)值，假設(shè)在此期間房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定。今后，隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)的調(diào)整。、本評估報(bào)告結(jié)論僅適用于委托方在本次估

10、價(jià)目的下使用，不得用于其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用該報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。、委托單位對所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，如提供資料不真實(shí)而造成評估值失實(shí)，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。、本評估報(bào)告結(jié)論系為委托方提供專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合符規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對房地產(chǎn)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。5、本評估報(bào)告的計(jì)算過程均采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行連續(xù)運(yùn)算，在技術(shù)報(bào)告中書寫的結(jié)果采用了對計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)進(jìn)行四舍五入保留小數(shù)或取整，因此可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)別等式的左右兩邊不完全相等的

11、情況，此為正常情況，不影響最終評估結(jié)論的準(zhǔn)確性。6、本次估價(jià)外勘是經(jīng)全州縣人民法院趙運(yùn)華法官、申請人代表馬宗良陪同下進(jìn)行入戶查勘的，請報(bào)告使用人注意。7、本評估報(bào)告經(jīng)估價(jià)委托人（人民法院）送達(dá)雙方當(dāng)事人后，當(dāng)事人接到本報(bào)告書次日起10日內(nèi)，如對鑒定結(jié)果有異議，應(yīng)書面提出并提交相應(yīng)依據(jù)，逾期不提出，本鑒定報(bào)告生效。8、本房地產(chǎn)評估報(bào)告書包含“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”，“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”提供給委托方，“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”存檔備查。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方名 稱：全州縣人民法院聯(lián)系電話政編碼：541500二、估價(jià)方名 稱：湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司法人代表：李津地

12、址: 長沙市雨花區(qū)人民中路568號融圣國際第6、7棟2104、2105、2106房資質(zhì)等級：二級證書編號：湘建房（估）證字第103號聯(lián)系電話、估價(jià)對象概況1、估價(jià)對象估價(jià)對象為長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號房地產(chǎn)，建筑面積187.19，所有權(quán)人為董劍峰；2、估價(jià)對象區(qū)位狀況估價(jià)對象坐落于長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號，東鄰水云間，南鄰萬科西街庭院，西距古曲中路約100米，北距人民東路約290米。周邊聚集大潤發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學(xué)、花橋?qū)W校、瀏陽河婚慶文化園、中國工商銀行(西街花園支行)、中國

13、郵政儲蓄銀行(長沙市西街花園支行)、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、酒店、賓館及各類型商鋪云集，生活購物較方便，公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施較完善，區(qū)域內(nèi)有156、703、809、143等多條公交線路經(jīng)過，交通便利。估價(jià)對象所在小區(qū)環(huán)境較好。3、估價(jià)對象權(quán)屬狀況根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘及委托人提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館2014年4月22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況（復(fù)印件），估價(jià)對象權(quán)屬狀況如下表：房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人層數(shù)地上總層數(shù)房號結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)用途產(chǎn)別建筑面積（）710110977董劍峰14/161402鋼混住宅私有房產(chǎn)187.19注：委托方未提供國有土地使用權(quán)證，土地登記相關(guān)內(nèi)容不詳，本次

14、評估未考慮土地使用權(quán)取得方式和性質(zhì)對房屋評估價(jià)格造成的影響，評估結(jié)果為估價(jià)對象房地合一的價(jià)值。根據(jù)委托方提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館2014年4月22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況，估價(jià)對象已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國銀行股份有限公司長沙市松桂園支行，抵押面積為187.19平方米，貸款金額560000元。4、估價(jià)對象實(shí)物狀況評估人員于2015年3月24日現(xiàn)場勘查估價(jià)對象實(shí)物狀況如下：估價(jià)對象所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代約為2008年，所在單元有二部電梯，平層有兩戶，地上總層數(shù)為16層，地下1層，估價(jià)對象位于地上第14層、1402號房，實(shí)際用途為住宅，戶型為四室兩廳一廚兩衛(wèi)兩陽臺。估價(jià)對象所在建筑物外墻貼墻

15、磚，入戶門防盜門；客廳、餐廳地面鋪亮光仿古地磚，內(nèi)墻面貼墻紙，天棚刷墻漆、部分石膏吊頂；臥室地面鋪木地板，墻面貼墻紙，天棚刷墻漆；廚衛(wèi)地面鋪防滑地磚，墻面瓷磚貼至頂，鋁扣板吊頂；室內(nèi)木包門、鋁合金窗。房屋采光、通風(fēng)較好，現(xiàn)房屋維護(hù)狀況良好。四、估價(jià)目的為委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)市場價(jià)值提供價(jià)值參考。 五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年3月24日。六、價(jià)值定義指估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值，即在交易雙方自愿進(jìn)行交易、都追求各自最大利益、都了解交易對象、知曉市場行情、有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)的情況下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 2、中

16、華人民共和國土地管理法 3、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 4、中華人民共和國物權(quán)法 5、中華人民共和國擔(dān)保法 6、中華人民共和國拍賣法7、中華人民共和國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法8、最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定（法釋200916號）9、湖南省財(cái)政廳、湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人房屋出租有關(guān)稅收征管問題的通知湘財(cái)稅（2014）6號10、長沙市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人房屋出租有關(guān)稅收征管問題的公告（2014年第4號）11、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）12、長沙市城市規(guī)劃區(qū)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 13、委托方提供的有關(guān)待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料 14、受理估價(jià)方實(shí)地勘察獲取

17、的資料及收集的價(jià)格信息八、估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：1、 合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。 2、 最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。也就是說，房地產(chǎn)評估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大受益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 3、替代原則:同一個(gè)市場中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)當(dāng)相近。在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)的價(jià)格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較來確定待估房地產(chǎn)價(jià)格。 4、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)

18、實(shí)際上是求取某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交待的界限和評估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。房地產(chǎn)的價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。5、公平原則: 房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。九、估價(jià)方法估價(jià)方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種估價(jià)方法。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)情況下的房地產(chǎn)估價(jià)。估價(jià)人員根據(jù)所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地勘

19、察和調(diào)查分析，估價(jià)對象為住宅用途，如采用成本法進(jìn)行評估，不能真實(shí)、客觀反應(yīng)估價(jià)對象價(jià)值，故不宜采用成本法；估價(jià)對象不是在建工程或單純的土地，不具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力，不宜再采用假設(shè)開發(fā)法評估。估價(jià)對象為住宅用途，所在區(qū)域較為成熟，其市場化程度較高，同類用途的房地產(chǎn)交易案例容易搜集，故可選用市場比較法測算估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)值；同一區(qū)域內(nèi)，類似住宅房產(chǎn)出租比較普遍，房產(chǎn)租賃收益在未來一定時(shí)期內(nèi)通過一定方法可以求得，具有現(xiàn)實(shí)或潛在的出租收益，因此可以運(yùn)用收益法進(jìn)行評估。最后結(jié)合客觀市場情況，綜合考慮以上估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，確定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。市場比較法是首

20、先調(diào)查與估價(jià)對象相類似的交易實(shí)例，再結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘查的資料，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況調(diào)整，求出委估對象的比準(zhǔn)價(jià)格。計(jì)算公式如下：比準(zhǔn)價(jià)格交易實(shí)例價(jià)格×（100/交易情況調(diào)整）×（交易日期調(diào)整/100）×（100/區(qū)位狀況調(diào)整）×（100/權(quán)益狀況調(diào)整）×（100/實(shí)物狀況調(diào)整）收益法是在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)的未來各期的正常純利益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計(jì)算公式為

21、：房地產(chǎn)價(jià)格凈收益/資本化率，即：其中：表示年純收益，R表示報(bào)酬率，r表示年遞增率，n表示房地產(chǎn)收益年限十、估價(jià)結(jié)果我公司專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，確定該房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年3月24日的房地產(chǎn)市場價(jià)值為¥161.94萬元（大寫：人民幣壹佰陸拾壹萬玖仟肆佰元整）。房地產(chǎn)評估結(jié)果一覽表房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人層數(shù)/地上總層數(shù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)用途建筑面積()評估單價(jià)（元/）評估總價(jià)（萬元）710110977董劍峰14/16鋼混住宅187.198651161.94十一、估價(jià)人員李 津 注冊房

22、地產(chǎn)估價(jià)師（注冊號：4320040186） 簽章 鄒 勛 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊號：4320120019） 簽章十二、估價(jià)作業(yè)日期2015年3月24日2015年3月30日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自本報(bào)告出具之日起壹年內(nèi)有效。 超過估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司二一五年三月三十日 有關(guān)附件1. 司法鑒定委托書（復(fù)印件）2. 房屋產(chǎn)權(quán)情況（復(fù)印件）3. 估價(jià)對象內(nèi)外部狀況照片及周圍環(huán)境照片4. 項(xiàng)目位置圖5. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）6. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書（復(fù)印件）7. 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書（復(fù)印件）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告湘錦鑫房

23、評報(bào)字2015第15-A-0342號一、個(gè)別因素1、估價(jià)對象估價(jià)對象為長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號房地產(chǎn)，建筑面積187.19，所有權(quán)人為董劍峰；2、估價(jià)對象區(qū)位狀況估價(jià)對象坐落于長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號，東鄰水云間，南鄰萬科西街庭院，西距古曲中路約100米，北距人民東路約290米。周邊聚集大潤發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學(xué)、花橋?qū)W校、瀏陽河婚慶文化園、中國工商銀行(西街花園支行)、中國郵政儲蓄銀行(長沙市西街花園支行)、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、酒店、賓館及各類型商鋪云集，生活購物較方便，公共配套

24、設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施較完善，區(qū)域內(nèi)有156、703、809、143等多條公交線路經(jīng)過，交通便利。估價(jià)對象所在小區(qū)環(huán)境較好。3、估價(jià)對象權(quán)屬狀況根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘及委托人提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館2014年4月22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況（復(fù)印件），估價(jià)對象權(quán)屬狀況如下表：房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人層數(shù)地上總層數(shù)房號結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)用途產(chǎn)別建筑面積（）710110977董劍峰14/161402鋼混住宅私有房產(chǎn)187.19注：委托方未提供國有土地使用權(quán)證，土地登記相關(guān)內(nèi)容不詳，本次評估未考慮土地使用權(quán)取得方式和性質(zhì)對房屋評估價(jià)格造成的影響，評估結(jié)果為估價(jià)對象房地合一的價(jià)值。根據(jù)委托方提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館2014

25、年4月22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況，估價(jià)對象已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國銀行股份有限公司長沙市松桂園支行，抵押面積為187.19平方米，貸款金額560000元。4、估價(jià)對象實(shí)物狀況評估人員于2015年3月24日現(xiàn)場勘查估價(jià)對象實(shí)物狀況如下：估價(jià)對象所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代約為2008年，所在單元有二部電梯，平層有兩戶，地上總層數(shù)為16層，地下1層，估價(jià)對象位于地上第14層、1402號房，實(shí)際用途為住宅，戶型為四室兩廳一廚兩衛(wèi)兩陽臺。估價(jià)對象所在建筑物外墻貼墻磚，入戶門防盜門；客廳、餐廳地面鋪亮光仿古地磚，內(nèi)墻面貼墻紙，天棚刷墻漆、部分石膏吊頂；臥室地面鋪木地板，墻面貼墻紙，天棚刷墻漆；廚衛(wèi)地

26、面鋪防滑地磚，墻面瓷磚貼至頂，鋁扣板吊頂；室內(nèi)木包門、鋁合金窗。房屋采光、通風(fēng)較好，現(xiàn)房屋維護(hù)狀況良好。二、區(qū)域因素分析1.地理位置估價(jià)對象坐落于長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號，東鄰水云間，南鄰萬科西街庭院，西距古曲中路約100米，北距人民東路約290米。周邊聚集大潤發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學(xué)、花橋?qū)W校、瀏陽河婚慶文化園、中國工商銀行(西街花園支行)、中國郵政儲蓄銀行(長沙市西街花園支行)、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施。2.交通條件估價(jià)對象區(qū)域內(nèi)有156、703、809、143等多條公交線路經(jīng)過，交通便利。3.基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施條件估價(jià)對象所處區(qū)域紅線

27、外基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“六通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），紅線內(nèi)場地平整，水、電、氣保障度高，雙環(huán)形供電，市政供氣；電訊、網(wǎng)絡(luò)暢通完善，城市干道四通八達(dá)；有銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并且超市、醫(yī)院等公用配套設(shè)施較齊全。4.環(huán)境質(zhì)量該地區(qū)地質(zhì)狀況較好，土地有足夠承壓力，沒有嚴(yán)重的水污染、大氣污染及噪音污染，也無周期性洪水災(zāi)害。三、市場背景分析：A、城市基本概況：長沙位于湖南省東部，湘江下游長瀏盆地西緣。長沙市南接株洲市和湘潭市，西抵婁底市，北達(dá)岳陽市、益陽市，東挨江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市。地理坐標(biāo)為東經(jīng)111°53'114°5'，北緯27°51'

28、28°40'，東西長約230公里，南北寬約88公里。長沙市，簡稱長沙，別稱“星城”“天下潮都”，國家首批歷史文化名城，國家級綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一，國家級兩化融合試驗(yàn)區(qū)之一,國家級重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，享有“中國快樂之都”和“中國力量之都”美譽(yù)。是中國湖南省的省會(huì)，是湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中國中西部地區(qū)最具競爭力城市，是我國南方重要的中心城市。長沙繼成為“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)之后，長沙再次納入國家層面的戰(zhàn)略重點(diǎn)，被列為節(jié)能減排的示范城市。本批8個(gè)城市，長沙是中部地區(qū)唯一入選的省會(huì)城市。長沙市轄：長沙市區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)）及長

29、沙縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽市，共六區(qū)二縣一市；長沙市總?cè)丝?04.41萬人，戶籍人口為651.19萬人,長沙市區(qū)人口約363萬;長沙市總面積11819.5平方公里，其中長沙市區(qū)面積1938平方公里，望城并入長沙城區(qū)后建成區(qū)面積約為320平方公里。B、長沙市房地產(chǎn)市場背景分析（1）、投資與開發(fā)房地產(chǎn)投資增速回升，投資增幅明顯。2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長穩(wěn)定，相較2013年有了明顯提升。2014年1-12月，長沙房地產(chǎn)市場完成投資1310.50億元，同比增長13.60%，增幅較2013年同期上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。施工方面，2014年1-12月全市商品房施工9647.15萬，同比增長11.29%，增幅較2

30、013年同期回落5.91個(gè)百分點(diǎn)；新開工回落較為明顯，受2014年市場回調(diào)的影響，2014年上半年新開工規(guī)模大幅回落，在下半年政策持續(xù)刺激下，新開工有所回升。2014年1-12月，全市商品房新開工面積2582.90萬，同比下降7.18%；其中住宅為1635.47萬，同比下降17.57%；竣工方面，規(guī)模同比擴(kuò)大，2014年1-12月，長沙商品樓盤竣工面積為1438.85萬，同比提升2.75%。（2）、供應(yīng)情況一、總體特征，全年供應(yīng)面積持續(xù)穩(wěn)增，內(nèi)六區(qū)放量明顯。2014年，全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售2711.58萬，同比增長21.36%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售243393套，同比增長18.64%；其中內(nèi)六區(qū)累計(jì)

31、批準(zhǔn)預(yù)售2026.25萬，同比大幅增長34.63%。二、分區(qū)域看，岳麓區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售量最大，達(dá)732.63萬，同比上升51.84%。芙蓉區(qū)供應(yīng)量最小，達(dá)89.36萬。除長沙縣和寧鄉(xiāng)縣供應(yīng)同比有所下降外，其余區(qū)縣同比均有不同幅度的增長。三、從各月走勢來看，除2月受春節(jié)假期影響外，其余各月批準(zhǔn)預(yù)售面積均保持在158萬以上，其中12月為年內(nèi)最高值，達(dá)到了341萬，同比增長23.14%，環(huán)比增長31.39%，創(chuàng)歷史新高。 (3)、 銷售情況一、總體特征：成交量顯著降低。2014年長沙新房市場，受到宏觀經(jīng)濟(jì)下行等因素的影響，成交量自1月后持續(xù)走低。從商品房成交面積上看，除了2014年的

32、第四季度，其余各月的成交面積均低于2013年同期水平。年尾在政策調(diào)整、開發(fā)商以價(jià)換量，以及傳統(tǒng)成交黃金期等利好的共同刺激下，樓市成交量在四季度快速回升，全年呈現(xiàn)明顯的兩頭高、中間低的成交態(tài)勢。二、從月度數(shù)據(jù)來看，2014年長沙市新建商品房成交量為1698.59萬/156291套，同比分別下降13.64%、16.46%。具體到月，成交面積的峰值出現(xiàn)在10月，成交量為196.12萬，同比增幅為全年最高，為11.25%；成交量最低值出現(xiàn)在2月，成交面積為96.74萬。除上述兩個(gè)月，1月和11月、12月超過了190萬，5月受拆遷安置項(xiàng)目成交的帶動(dòng)，成交量接近150萬，其它月份成交量均在110-120萬

33、之間。三、從各行政區(qū)域看，成交量最大的為岳麓區(qū)，成交面積356.40萬，占全市成交總量的20.98%；成交量最低的區(qū)域?yàn)檐饺貐^(qū)，成交面積為62.9萬，占全市成交總面積3.70%；除瀏陽市外，其余區(qū)縣成交面積同比均為下降，成交面積同比增幅前三的區(qū)域分別是瀏陽市、開福區(qū)和長沙縣，同比分別為32.08%、-4.36%和-6.87%。(4)、價(jià)格情況一、總體特征：2014年是長沙商品房市場量、價(jià)雙降的一年。從物業(yè)類型看，住宅的均價(jià)下跌較為明顯，非住宅則輕微下跌。二、從月份看，2014年全年成交均價(jià)為6319元/，同比下降3.3%。分月看，全市商品房均價(jià)在5、9、11三個(gè)月跌破6000元/，而峰值出現(xiàn)在

34、12月，均價(jià)為6850元/，此外7月的均價(jià)也超過了6800元/。三、分區(qū)域看，2014年內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽價(jià)為6940元/。天心區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)最高，為8327元/；芙蓉區(qū)緊隨其后，以8144元/的價(jià)格位居第二。寧鄉(xiāng)縣網(wǎng)簽最低,均價(jià)為4699元/。四、分物業(yè)形態(tài)看，2014年全市新建商品住宅均價(jià)明顯下行，導(dǎo)致整體均價(jià)低位徘徊，四季度商品房網(wǎng)簽增加，定向房簽約占比減少，價(jià)格穩(wěn)步回升，趨近市場正常水平。全年商品住宅成交均價(jià)為5451元/，同比下跌6.94%；非住宅全年網(wǎng)簽均價(jià)為10927元/，同比下跌1.06%。內(nèi)六區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為5993元/，非住宅11837元/，同比分別下跌6.74%、1

35、.76%。(5)、供銷比分析一、總體特征：供應(yīng)放量，市場成交低迷，供需市場結(jié)構(gòu)失衡。2014年長沙市新建商品房準(zhǔn)預(yù)售2711.58萬/243393套，銷售面積1698.58萬/156291套，銷售面積、套數(shù)供銷比為1.60、1.56，相較2013年1.12和1.10大幅提升，供大于求的形勢十分明顯。2014年長沙全年庫存暴增1013萬/87102套。二、分區(qū)域看，除寧鄉(xiāng)縣供求基本平衡以外，區(qū)域區(qū)縣均有不同程度的供過于求的現(xiàn)象。其中岳麓區(qū)供過于求的現(xiàn)象最為嚴(yán)重，面積供銷比達(dá)2.17，芙蓉區(qū)和長沙縣的供求比均為1.31，其余區(qū)縣的供求指數(shù)均超過了1.55。三、從月份看，除2014年2、3月受春節(jié)影

36、響供求比為0.93、1.07之外，4月起供求指數(shù)開始攀升，并在10月達(dá)到峰值3.06，已處于異常區(qū)間。除10月外，9月指數(shù)為2.67，也已達(dá)到預(yù)警線。10月后，供求關(guān)系有所緩和。(6)、待銷分析2014年長沙各區(qū)縣商品房新增庫存最高的是岳麓區(qū)，共增加庫存356.40萬/29022套。近三年的數(shù)據(jù)顯示，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為2412.35萬，211665套。其中住宅1613.41萬，146499套，占66.88%；非住宅798.94萬，65166套，占33.12%。分行政區(qū)來看，岳麓區(qū)商品房住宅待售量最高超過550萬，其次是雨花區(qū)待售量約335萬；分面積段來看，12

37、0-144戶型的商品住宅待售量最高約450萬，其次是90-120萬戶型待售量為415萬，144以上戶型待售量接近400萬。(7)、分類產(chǎn)品一、住宅市場情況（一）供求走勢長沙商品住宅自2009年成交達(dá)到頂峰后，開發(fā)商持續(xù)高位推貨，近3年推貨量與09-11年持平，但成交下跌三成，逐年萎縮，市場容量縮水。從上圖可以看出，市場主動(dòng)權(quán)轉(zhuǎn)變。本輪市場調(diào)整較上次相比，供銷矛盾開始凸顯，除2012年外，供銷比均超過1，主動(dòng)權(quán)已由賣方向買方轉(zhuǎn)移。2009年市場升溫之后，開發(fā)商推貨熱情持續(xù)高漲，近三年供應(yīng)量與上一輪相比基本持平，但成交量同比減少三成，市場容量急劇下降，預(yù)計(jì)后期客源爭奪戰(zhàn)將更加慘烈。由于買賣雙方預(yù)期

38、錯(cuò)位，供銷跛腿前行，2014年有10個(gè)月供銷比大于1，致使年度供銷比高達(dá)1.49，存量累積，導(dǎo)致短期去化壓力劇增。從趨勢看，供需矛盾開始凸顯。2013年全年住宅供銷比為1.07，市場基本飽和；2014年住宅供銷比擴(kuò)大為1.49，供過于求現(xiàn)象明顯，供需矛盾加大。2014年10個(gè)月供銷比大于1，供需矛盾異常突出，市場嚴(yán)峻程度可想而知。第四季度成交上升，供需緊張程度有所緩解，但庫存高企，競爭依然激烈。（二）內(nèi)六區(qū)存量情況從內(nèi)六區(qū)存量來看，存量持續(xù)累積，市場壓力倍增。截至2014年11月底，內(nèi)六區(qū)住宅存量超1400萬方，吸納周期將近19個(gè)月，較2013年同期延長近9個(gè)月。從上表看，吸納周期到達(dá)歷史頂峰

39、：截至2014年11月底，內(nèi)六區(qū)住宅可售面積達(dá)到1409.10萬，吸納周期將近19個(gè)月，其中天心區(qū)短期內(nèi)壓力最大，吸納周期達(dá)29個(gè)月，其它各區(qū)基本保持在17-18個(gè)月之間。可售面積全線上漲：較2013年同期相比，內(nèi)六區(qū)可售面積均漲，其中以岳麓區(qū)堆積速度最快，上漲近1.2倍，開福區(qū)上漲最少，且吸納周期也低于整體水平。（三）住宅供應(yīng)特征從住宅供應(yīng)特征來看，受前期市場預(yù)期樂觀和土地成交大增影響，2014年住宅供應(yīng)同比上漲10%，其中以“金九銀十”增幅最為突出，同比上漲33.27%，高位供應(yīng)量2015年或?qū)⒊掷m(xù)。（四）區(qū)域住宅供應(yīng)情況各行政區(qū)域供應(yīng)可以分為個(gè)三梯隊(duì)，之間分化明顯。岳麓區(qū)獨(dú)占鰲頭，全年供

40、應(yīng)量524萬方，且漲幅居首位。從變化趨勢看，除開福、望城兩區(qū)下跌，其他各區(qū)均浮動(dòng)上揚(yáng)。從各區(qū)年度數(shù)據(jù)來看，除開福、望城兩區(qū)下跌外，其它四區(qū)同比均上漲，芙蓉區(qū)基數(shù)最小，漲幅最大，達(dá)到46.15%。（五）住宅成交特征2014年長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅成交面積同比下降兩成，上半年受限購限貸調(diào)控影響，成交萎靡不振，前三季度成交量均低于2013年同期；9月底限貸放松，刺激效果明顯。四季度成交量349.15萬方，同比小幅上升，樓市企穩(wěn)回升，系列政策疊加托底效果明顯。（六）區(qū)域住宅成交情況住宅成交分區(qū)來看，成交集中在岳麓、雨花、望城三區(qū)，占總成交量的70%。受政策影響，2014年四季度各區(qū)回升趨勢明顯。成交集中度

41、分析來看，從2014年全年數(shù)據(jù)來看，岳麓、望城、雨花三區(qū)成交量合計(jì)為664萬方，占內(nèi)六區(qū)成交量的70%，其中岳麓區(qū)是唯一突破300萬的成交大區(qū)。2014年受政策影響效果突出，內(nèi)六區(qū)成交均有不同幅度地下滑，芙蓉區(qū)跌幅最大，但四季度受限貸放松影響，各區(qū)均有不同幅度上升，其中岳麓區(qū)效果最明顯。（七）商品住宅戶型成交情況從住宅成交戶型來看，80-120套型依然占據(jù)主力，投資型產(chǎn)品比例降低，改善型需求擴(kuò)增。受下半年各項(xiàng)政策出臺的影響，改善型需求擴(kuò)增，與2013年同期相比，100-120及120-144兩種戶型銷量占比均微幅擴(kuò)大。小戶型存在機(jī)會(huì)點(diǎn)。受限購政策影響，2014年小戶型投資型產(chǎn)品成交受阻，隨著限

42、購限貸的放開，成熟片區(qū)的投資型產(chǎn)品存在機(jī)會(huì)點(diǎn)，可適當(dāng)增加供應(yīng)量。(八)商品房住宅成交均價(jià)情況樓市下行，導(dǎo)致整體均價(jià)低位徘徊，2014年四季度商品住宅網(wǎng)簽面積增加，且定向房簽約占比減少，阻礙價(jià)格上漲的力度減弱，價(jià)格穩(wěn)步回升，趨近市場正常水平。 從月度均價(jià)來看，價(jià)格先抑后穩(wěn)。從上圖可以看出，2014年前11月震蕩向下，12月陡然上升。二、三季度，樓市逐漸下行，大量限價(jià)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，將均價(jià)直接拽至谷底。四季度商品住宅簽約量占比增加，價(jià)格穩(wěn)步回升。從上圖看出，年度均價(jià)下挫明顯。2014年均價(jià)5993元/，同比下跌7.11%，樓市低迷，眾多項(xiàng)目期待“以價(jià)換量”，價(jià)格下探明顯，年度均價(jià)與2012

43、年基本持平。（九）區(qū)域住宅價(jià)格特征2014年，7000元/以上區(qū)域已經(jīng)絕跡。在內(nèi)六區(qū)中，除了王牌強(qiáng)區(qū)芙蓉區(qū)外，其余各區(qū)成交均價(jià)同比均跌。而望城區(qū)穩(wěn)坐價(jià)格洼地，拉低了整體均價(jià)。各區(qū)價(jià)格對比來看，內(nèi)六區(qū)同比均價(jià)中五區(qū)下跌。年度數(shù)據(jù)顯示，2014年內(nèi)六區(qū)均價(jià)均未超過7000元/，五區(qū)均價(jià)維持在6000-7000元/。作為傳統(tǒng)成熟區(qū)域，芙蓉區(qū)價(jià)格依舊堅(jiān)挺，上漲4.16%，其它五區(qū)均有不同程度的下跌。（十）2014年長沙商品房住宅市場總結(jié)2014年住宅市場供求持續(xù)失衡，存量不斷累積，未來銷售壓力巨大。價(jià)格方面，先抑后穩(wěn)，逐漸回到正常水平。預(yù)計(jì)未來樓市整體將呈現(xiàn)量價(jià)平穩(wěn)的狀態(tài)。.供求持續(xù)失衡，未來壓力倍增

44、。買賣雙方預(yù)期錯(cuò)位，致使供銷跛腿前行，在這個(gè)過程中存量不斷累積，短期去化壓力持續(xù)增加。截至11月底，內(nèi)六區(qū)住宅存量超1400萬方，吸納周期將近19個(gè)月。.成交持續(xù)低迷，岳麓區(qū)獨(dú)占鰲頭。上半年受限貸調(diào)控影響，整體成交低位運(yùn)行。9月底限貸放松，刺激效果明顯，樓市企穩(wěn)回升，但整體成交同比仍下跌超兩成。.同比量價(jià)均跌，均價(jià)先抑后穩(wěn)。前三季度，樓市下行，定向房簽約占比上升，對價(jià)格影響加強(qiáng)，整體均價(jià)低位徘徊，四季度定向房源簽約減少，價(jià)格穩(wěn)步回升。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高

45、價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從以下方面考慮： 1、法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果法律是不允許的，應(yīng)被淘汰。 2、技術(shù)上可行。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。 3、經(jīng)濟(jì)上可行。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)，只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰4、價(jià)值最大：在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，

46、能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。當(dāng)某房地產(chǎn)已做了某種使用，而且按照城市規(guī)劃和政府對房地產(chǎn)用途管制要求，該房地產(chǎn)只能做該種使用時(shí)，則該種使用就是該房地產(chǎn)的最高最佳使用，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)估價(jià)對象所處的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，本次評估的估價(jià)目的，以及城市規(guī)劃的要求和委托方提供的權(quán)證資料，確定估價(jià)對象法定用途（即住宅用途）為其最高最佳使用用途。五、估價(jià)方法的選用估價(jià)方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種估價(jià)方法。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開

47、發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)情況下的房地產(chǎn)估價(jià)。估價(jià)人員根據(jù)所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地勘察和調(diào)查分析，估價(jià)對象為住宅用途，如采用成本法進(jìn)行評估，不能真實(shí)、客觀反應(yīng)估價(jià)對象價(jià)值，故不宜采用成本法；估價(jià)對象不是在建工程或單純的土地，不具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力，不宜再采用假設(shè)開發(fā)法評估。估價(jià)對象為住宅用途，所在區(qū)域較為成熟，其市場化程度較高，同類用途的房地產(chǎn)交易案例容易搜集，故可選用市場比較法測算估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)值；同一區(qū)域內(nèi)，類似住宅房產(chǎn)出租比較普遍，房產(chǎn)租賃收益在未來一定時(shí)期內(nèi)通過一定方法可以求得，具有現(xiàn)實(shí)或潛在的

48、出租收益，因此可以運(yùn)用收益法進(jìn)行評估。最后結(jié)合客觀市場情況，綜合考慮以上估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，確定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。市場比較法是首先調(diào)查與估價(jià)對象相類似的交易實(shí)例，再結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘查的資料，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況調(diào)整，求出委估對象的比準(zhǔn)價(jià)格。計(jì)算公式如下：比準(zhǔn)價(jià)格交易實(shí)例價(jià)格×（100/交易情況調(diào)整）×（交易日期調(diào)整/100）×（100/區(qū)位狀況調(diào)整）×（100/權(quán)益狀況調(diào)整）×（100/實(shí)物狀況調(diào)整）收益法是在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將預(yù)期的估價(jià)對

49、象房地產(chǎn)的未來各期的正常純利益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格凈收益/資本化率，即：其中：表示年純收益，R表示報(bào)酬率，r表示年遞增率，n表示房地產(chǎn)收益年限六、估價(jià)測算過程 (一)市場比較法測算過程市場比較法是首先調(diào)查與估價(jià)對象相類似的交易實(shí)例，再結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘查的資料，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況調(diào)整，加權(quán)取值，求出委估對象的比準(zhǔn)價(jià)格。比較實(shí)例的選擇：參照估價(jià)對象同一供需圈內(nèi)同質(zhì)房地產(chǎn)的近期市場交易價(jià)格比較進(jìn)行選擇。案例A：西街花園,鋼混結(jié)構(gòu)，第14

50、層/共16層，四室兩廳，約建于2008年，交易單價(jià)8776元/平方米,交易日期2015年03月,精裝。案例B：西街花園,鋼混結(jié)構(gòu)，第10層/共16層，四室兩廳，約建于2008年，交易單價(jià)8900元/平方米,交易日期2015年03月,豪裝。案例C：西街花園,鋼混結(jié)構(gòu)，第15層/共16層，四室兩廳，約建于2008年，交易單價(jià)8115元/平方米,交易日期2015年03月,毛坯。將影響比較案例的區(qū)域因素和個(gè)別因素比較，列表如下：項(xiàng)目西街花園西街花園西街花園估價(jià)對象交易情況修正正常正常正常正常交易日期調(diào)整2015.03 2015.03 2015.03 2015.03 房地產(chǎn)狀況調(diào)整區(qū)位狀況交通條件較好較

51、好較好較好生活服務(wù)設(shè)施較齊全較齊全較齊全較齊全教育配套設(shè)施較好較好較好較好環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施六通六通六通六通朝向坐北朝南坐北朝南坐北朝南坐北朝南樓層/總層數(shù)第14層/共16層第10層/共16層第15層/共16層第14層/共16層居住區(qū)級別小區(qū)小區(qū)小區(qū)小區(qū)權(quán)益狀況權(quán)屬狀況私有私有私有私有實(shí)物狀況建筑年代2008200820082008結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混裝修精裝豪裝毛坯精裝配套設(shè)施設(shè)備較好較好較好較好層高約3米約3米約3米約3米質(zhì)量合格合格合格合格戶型四室二廳四室二廳四室二廳四室二廳物業(yè)管理較好較好較好較好單價(jià)(元/M2)8776 8900 8115 1、交易情況修正。案例A、B、

52、C均為正常交易價(jià)格，故交易情況不作修正。2、交易日期修正。案例A、B、C為近期正常交易，市場變化不明顯，故交易日期不作修正。3、房地產(chǎn)狀況調(diào)整：房地產(chǎn)狀況可分為區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三大方面，從而房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整。（1）區(qū)位狀況調(diào)整：區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況，調(diào)整的主要內(nèi)容包括：繁華程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施（屬于可比案例、估價(jià)對象以外的部分）、朝向、樓層、居住級別等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。（2）權(quán)益狀況調(diào)整：權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益的狀況，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地權(quán)益、權(quán)

53、屬狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。（3）實(shí)物狀況調(diào)整：實(shí)物狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況，實(shí)物狀況調(diào)整主要包括：建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施設(shè)備、裝修、層高、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、戶型及其他影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。比較修正過程如下：項(xiàng)目西街花園西街花園西街花園單價(jià)8776 8900 8115 交易情況修正000交易日期調(diào)整1.001.001.00房地產(chǎn)狀況調(diào)整區(qū)位狀況交通條件000生活服務(wù)設(shè)施000教育配套設(shè)施000環(huán)境質(zhì)量000基礎(chǔ)設(shè)施000朝向000樓層0-10居住區(qū)級別000小計(jì)0-10權(quán)益狀況權(quán)屬狀況000小計(jì)000實(shí)物狀況建筑年代000結(jié)構(gòu)000裝修02-6配套設(shè)施設(shè)備000

54、層高000質(zhì)量000面積000物業(yè)管理000小計(jì)02-6合計(jì)01-6比準(zhǔn)單價(jià)(元/M2)877688128633估價(jià)對象比準(zhǔn)單價(jià)（案例A單價(jià)案例B單價(jià)案例C單價(jià)）÷3 =（8776+8812+8633）÷3=8740（元/平方米）(二)收益法測算過程收益還原法是求取估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法是在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)的未來各期的正常純利益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格凈收益/報(bào)酬率，即：其中：表示年純收益，R表示報(bào)酬率，r表示年遞增率，n表示房地產(chǎn)收益年限與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)用于出租的較多，本次評估假設(shè)估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)達(dá)到了類似房地產(chǎn)出租的設(shè)備及設(shè)施、裝修水平，在收集市場背景資料及影響價(jià)格的一般因素資料、類似房地產(chǎn)的客觀租金、空置率、客觀成本費(fèi)用等資料后，在測算估價(jià)對象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)對象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收益，扣除其租賃過程中為取得收入需花費(fèi)的管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、稅金和保險(xiǎn)費(fèi)后，得出估價(jià)對象未來各年的凈收益。按一定的報(bào)酬率，求出該