土地增值稅規(guī)劃

1、第一講 土地增值稅從今年5月1日起，普通標準住宅預(yù)征率由1%調(diào)整為2%；非普通標準住宅預(yù)征率由2%調(diào)整為3.5%，其中，獨棟別墅預(yù)征率為5%；非住宅（商業(yè)用房）預(yù)征率確定為3.5%預(yù)收賬款關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的核算。土地增值稅的征收方式：先預(yù)征，再清算（針對查賬征收）；先預(yù)征，再核定（核定征收）。房地產(chǎn)的預(yù)收賬款涉及營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。在簽訂售房合同前，以認購、融資、貴賓卡等方式取得的押金、誠意金、訂金等，作其他應(yīng)付款處理，不征稅。簽訂售房合同之后，在經(jīng)業(yè)主驗收交付鑰匙之前收到的款項，做預(yù)收賬款處理。交付之日，將預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本。營業(yè)稅不

2、叫預(yù)交，是交納。預(yù)收賬款（包括完工、未完工）必須繳納營業(yè)稅金及附加（5.5%），土地增值稅（由主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征比率，做“待攤稅金-待攤營業(yè)稅金及附加”處理。預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入，按照配比原則，將其結(jié)轉(zhuǎn)至“營業(yè)稅金及附加”損益類科目。編制財務(wù)報告，將本科目余額編入“長期待攤費用”項目。并在會計報表附注披露。清算土地增值稅，計算出應(yīng)補退稅款，直接作：借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅涉稅應(yīng)退稅款的，作相反分錄。而不作追溯調(diào)整企業(yè)所得稅處理與會計處理相同（直接在補交當(dāng)期扣除，或并入退稅當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額）。本月應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=（主營業(yè)務(wù)收入+期未預(yù)收帳款-期初預(yù)收帳款+價

3、外費用）*5%注意：商品房對外投資不征營業(yè)稅（財稅【2002】 191號），新會計準則分錄：借：長期股權(quán)投資 貸：主營業(yè)務(wù)收入（以評估價作參考，以協(xié)商價作為投資定價）。其他商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移（抵債、損贈 、獎勵、分配等）也都需作收入處理。捐贈時：借：營業(yè)外支出貸：主營業(yè)務(wù)收入獎勵職工時：借：應(yīng)付職工薪酬 貸：主營業(yè)務(wù)收入所謂價外費用：代收代墊的各種款項。注意：甲將房產(chǎn)過戶給乙，取得乙公司的股權(quán)-投資，不征營業(yè)稅。甲將房產(chǎn)過戶給乙，取得了乙公司持有第三方的股權(quán)屬非貨幣性資產(chǎn)交換，征收營業(yè)稅。預(yù)征土地增值稅：本月應(yīng)繳納土地增值稅=（主營業(yè)務(wù)收入+期未預(yù)收帳款-期初預(yù)收帳款+相關(guān)的經(jīng)濟利益）*預(yù)征比率

4、上述經(jīng)濟利益包括：售房時取得的屬于自己的違約金，延期付款利息財稅【2006】 21號：從06年3月2日起，房地產(chǎn)企業(yè)用開發(fā)產(chǎn)品對外投資入股，以及其他單位或個人將土地使用權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè)并且用于開發(fā)產(chǎn)品，視同銷售計征土地增值稅（不交營業(yè)稅）。國稅發(fā)200931號：未完工產(chǎn)品取得的預(yù)收賬款必須按照主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的計稅毛利率確認應(yīng)納稅所得額并入當(dāng)期的利潤預(yù)繳所得稅，并入當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得總額匯算清繳企業(yè)所得稅。對完工產(chǎn)品已收價款（無論是否交付）必須確認計稅收入，同時扣除計稅成本（以匯算清繳時計算的計稅成本確定）：對已經(jīng)發(fā)生的成本：借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付帳款應(yīng)付利息（計提的銀行借款利息）對未發(fā)生的配

5、套設(shè)施：借：開發(fā)成本貸：預(yù)計負債（以后不再用預(yù)提費用科目，用預(yù)計負債）此外根據(jù)國家稅務(wù)總局答復(fù)：未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)收帳款繳納的營業(yè)稅及附加、土地增值稅，直接在繳納的當(dāng)期扣除。根據(jù)國稅函【2008 】299號、635號規(guī)定，預(yù)繳稅款計算公式如下：1季度應(yīng)預(yù)繳稅款=會計利潤+預(yù)收帳款納稅調(diào)整額（大于0再可彌補）-彌補以前年度虧損）*25%2季度應(yīng)預(yù)繳稅款=1至2季度應(yīng)預(yù)繳數(shù)-1季度已預(yù)繳數(shù)注：有預(yù)收賬款不一定繳稅年終匯算清繳應(yīng)納所得稅額=（會計利潤+預(yù)收帳款納稅調(diào)整額+其他納稅調(diào)整額（年終去解決）-彌補以前年度虧損）*25%其中：預(yù)收帳款納稅調(diào)整按下列公式計算：假設(shè)計稅毛利率為15%、營業(yè)稅及附加

6、和土地增值稅綜合征收率6.5%、實際毛利率為25%，則：未完工年度=（期未預(yù)收帳款-期初預(yù)收帳款）*（15%-6.5%）完工年度=截至本年度未累計預(yù)收帳款*（25%-6.5%）-截至上年度未累計預(yù)收帳款*（15%-6.5%）-主營業(yè)務(wù)利潤主營業(yè)務(wù)利潤=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本-主營業(yè)務(wù)稅金及附加完工次年及以后年度=（期未預(yù)收帳款-期初預(yù)收帳款）*（25%-6.5%）-主營業(yè)務(wù)利潤實際操作中，各地稅務(wù)機關(guān)為了減化處理，無論是完工、未完工產(chǎn)品的預(yù)收款，均按照計稅毛利率確認所得額，并入當(dāng)期所得預(yù)繳、匯繳，在按照實際會計利潤計算所得稅同時，前期已納稅調(diào)增金額作調(diào)減處理。簡化后的計算公式如下：年終匯繳

7、應(yīng)納稅額=會計利潤+（期未預(yù)收帳款-期初預(yù)收帳款）*（15%-6.5%）+其他納稅調(diào)整額-彌補以前年度虧損*25%土地增值稅清算有2種：核定和查賬。國稅發(fā)（2010）53號令、國稅函（2010）200號達到下列條件可以清算，也可以不清算，由主管稅務(wù)機關(guān)決定。1、領(lǐng)了預(yù)售房許可證滿三年；2、（清算對象）已售建筑面積占可售建筑面積的比例達85%；3、清算對象已售建筑面積達不到85%，但剩余的開發(fā)產(chǎn)品自用或出租的。（是指，自用或出租與已售建筑面積之和，占可售總建筑面積的比例達85%）。4、主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情形。下列情形必須清算：1、注銷稅務(wù)登記；2、清算對象銷售完畢。3、在稅務(wù)機關(guān)下達了要求清

8、算的書面通知后90日內(nèi)，清算完畢。逾期加收滯納金。清算過程：收入總額含相關(guān)的經(jīng)濟利益，包括車位轉(zhuǎn)讓收入。關(guān)于車位轉(zhuǎn)讓收入、成本核算及稅務(wù)處理：1、如果車位轉(zhuǎn)讓，可以給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，此車位需作為開發(fā)產(chǎn)品處理（正常繳稅）。企業(yè)只需要注意車位成本（土地及建造成本）分攤方法的合理性即可。（和稅局溝通核算方法，得到主管稅務(wù)機關(guān)的認可，前后一致，不能變）。2、如果車位轉(zhuǎn)讓，不能給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，說明其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，如同開發(fā)區(qū)內(nèi)的道路、景觀、自行車棚、公共廁所等，作為公共配套設(shè)施處理，分攤到其他開發(fā)產(chǎn)品成本之中。3、房地產(chǎn)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)為名，收取的車位費，其實質(zhì)為提高商品房的價格找到一個看似“合

9、理”的理由。其收入屬于房地產(chǎn)企業(yè)所有，屬于營業(yè)稅暫行條例及其細則規(guī)定的“價外費用”，并入營業(yè)稅稅基繳納營業(yè)稅，也需要繳納土地增值稅。開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，項目：價外費用（車位費）。會計核算，增加對應(yīng)的商品房的銷售收入（房子成本加車位成本）。如果購買車位使用權(quán)的客戶，不是商品房的業(yè)主，需開具服務(wù)業(yè)發(fā)票（作租金處理），項目：車位使用費，作其他業(yè)務(wù)收入處理，繳納營業(yè)稅5%，同時按照財稅2006186號規(guī)定，繳納房產(chǎn)稅12%。二、扣除金額（一）土地成本 包括：土地出讓金、契稅、耕地占用稅。不含出讓合同繳納的印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，做賬時，印花稅和土地使用稅計入管理費用。取得方法：1、出讓地（1 

10、;）出讓凈地。出讓金、契稅、耕地占用稅 （2）出讓毛地。政府要求地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補償費（居民）、搬遷補償費（單位）、出讓金、契稅、耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)直拉接支付補償費的（政府收回土地給企業(yè)或居民補償，企業(yè)和國土局簽訂的購地合同），不征營業(yè)稅（不開發(fā)票）。（轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不需要開具發(fā)票，不征營業(yè)稅，即不征營業(yè)稅的業(yè)務(wù)不開具發(fā)票）。（免征營業(yè)稅的內(nèi)容需開發(fā)票，不征營業(yè)稅的內(nèi)容不需開發(fā)票）國稅發(fā)【1993】149號、國稅函【2007】209號、國稅函【2008】270號、國稅函【2009】520號4個文件規(guī)定，對政府收回土地，對土地及建筑物進行拆遷補償，不交稅（政府出個證明）房地產(chǎn)企業(yè)直拉接支付補償費

11、的，需要取得下列憑證：政府拆遷文件、拆遷戶原路段及門牌號碼、被拆遷面積、補償標準、補償金額、聯(lián)系人及聯(lián)系方式、身份證復(fù)件、收款收據(jù)、章印等，（資料少了放憑證后），多了單獨存放，備置于本公司，作永久性保存。房地產(chǎn)企業(yè)支付給拆遷公司的勞務(wù)費，根據(jù)國稅發(fā)1993149號：拆除、爆破按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”征收營業(yè)稅。因此，需取得勞務(wù)發(fā)生地地稅機關(guān)開具的建筑業(yè)發(fā)票，作為土地成本-拆遷成本-拆遷勞務(wù)費。有些地產(chǎn)企業(yè)與拆遷公司簽訂承包合同，地產(chǎn)企業(yè)需取得全額的拆遷費發(fā)票，拆遷補償將作為拆遷公司的成本（拆遷公司進行補償）。如果地產(chǎn)公司委托拆遷公司支付拆遷補償費，則上述憑證仍然作為地產(chǎn)企業(yè)的成本處理（是委托

12、、不是承包）。關(guān)于拆遷安置業(yè)務(wù)（是2筆業(yè)務(wù)，用實物進行安置，國稅函【2010】220號文件有關(guān)于拆遷補償?shù)恼f法）：是指用安置房的銷售收入（市場價格）抵頂拆遷補償費，房地產(chǎn)企業(yè)給拆遷戶開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主給房地產(chǎn)企業(yè)出具收到拆遷補償費的收款收據(jù)。 產(chǎn)品完工，按照安置房的市場價格，（假設(shè)安置房的市場價格80萬元）作： 借：開發(fā)成本-土地成本-拆遷補償費80萬 貸：其他應(yīng)付款 80萬 再結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品成本 借：其他應(yīng)付款 80萬 銀行存款（補價）20 （多出補償面積需要業(yè)主支付的多出部分） 貸：主營業(yè)務(wù)收入 100萬附件：發(fā)票記帳聯(lián)、業(yè)主收據(jù)（為了減少資金的往來，拆遷補償費抵頂房款）。關(guān)于國稅發(fā)20

13、0931號文件中提到的土地成本中的大市政配套費，是指開發(fā)區(qū)外（紅線外）的道路、綠化、橋梁、公園等建設(shè)支出。這是根據(jù)政府要求，取得開發(fā)區(qū)內(nèi)土地支付的必要的代價。計入這塊地的土地成本（政府開行政性事業(yè)性收據(jù)）。發(fā)票：大市政配套。（代建付出的錢，掛其他應(yīng)收款，發(fā)票抬頭為接收單位。憑證最后移交到相關(guān)部門，相關(guān)部門打收據(jù)-大市政配套費，相當(dāng)于把錢交給政府，政府委托代建）。紅線內(nèi)規(guī)劃要求建設(shè)的道路、橋等公共配套，計入開發(fā)成本。財稅2004134號：為取得土地使用權(quán)支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費（含實物安置）、大市政配套、青苗補償費等，都需要繳納契稅，契稅也是土地的成本。接受投資的土地使用權(quán)接受投資

14、土地，其實質(zhì)就是購買土地，只不過支付的對價不是現(xiàn)金，而是本公司的股權(quán)（權(quán)益工具）。根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，按照支付的買價、相關(guān)稅費作為土地的成本。這里的買價就是投資作價。財稅200621號，從06年3月2日起，土地投資用于開發(fā)，投資方也要征收土地增值稅了。新法不得溯及既往（實體從舊，程序從新）。國家稅局總局在網(wǎng)上有答復(fù)（答疑）。受讓股權(quán)方式（收購項目公司）取得的土地使用權(quán)甲公司出資6000萬元收購房地產(chǎn)企業(yè)M100%的股權(quán)。收購日，M公司中資產(chǎn)2000萬元（土地，公允價6000萬元），負債為0，凈資產(chǎn)2000萬元（均為股本）。（計算土地增值稅時，成本只能按2000萬計算，因2000

15、萬是土地成本，6000萬是股權(quán)。所得稅不多交，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓或清算時做損失，即股權(quán)處置的當(dāng)期作損失處理）。所得稅甲公司不吃虧，土地增值稅甲公司吃虧了（不能按6000萬元，只能按2000萬元算）。（二）建造成本1甲供材材料供應(yīng)商將發(fā)票直接開給房地產(chǎn)企業(yè)。借：工程物資貸：銀行存款 憑證：增值稅發(fā)票。施工單位領(lǐng)用材料：借：開發(fā)成本工程建筑成本-材料成本（不需要建筑業(yè)開含材料的發(fā)票） 貸：工程物資發(fā)票開具金額=交易的金額（應(yīng)付款項）（假設(shè)需要支付1000萬元工程款、2000萬元甲供材）施工單位是納稅人，房地長企業(yè)是納稅承擔(dān)者。根據(jù)領(lǐng)用材料的金額計算甲供材營業(yè)稅及附加2000*3.3%=66萬元施工單位：借

16、：銀行存款 66萬元 貸：主營業(yè)務(wù)收入 66萬元憑證：建筑業(yè)發(fā)票記帳聯(lián)、補充協(xié)議。借：營業(yè)稅金及附加 66萬元 貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)、城、教 66萬元借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)、城、教 66萬元 貸：銀行存款 66萬房地產(chǎn)企業(yè)：借：開發(fā)成本-建筑成本-甲供材營業(yè)稅及附加 66萬 貸：銀行存款 66萬憑證：建筑業(yè)發(fā)票聯(lián)、完稅憑證復(fù)印件摘要：注明甲供材營業(yè)稅。不需要開具營業(yè)稅發(fā)票的情況：甲供材增值稅發(fā)票開發(fā)間接費用中的工資從農(nóng)民手中購買樹木開具增值稅發(fā)票（到稅務(wù)局開發(fā)票），免交增值稅。園林綠化公司開具建筑業(yè)發(fā)票，按建筑業(yè)-其他工程作業(yè)征稅?？偘?、分包扣除的規(guī)定：總承包方只允許扣除安裝費（不扣除工程用

17、的材料費）。銷售自產(chǎn)貨物并負責(zé)安裝的，如鋁合金門窗銷售商銷售并負責(zé)安裝的（假如自產(chǎn)貨物35萬元，安裝費50萬元）自產(chǎn)貨物35萬元開具增值稅發(fā)票，50萬元開具建筑業(yè)發(fā)票。中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額： （一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為； （二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 2公共配套規(guī)劃時不能對外賣，不可以辦理房產(chǎn)證的，是公共配套能辦房產(chǎn)證的，計入開發(fā)產(chǎn)品。捐贈要繳納營業(yè)稅，無論是公益性還

18、是非公益性。所以企業(yè)在前期規(guī)劃時，如果一開始就準備捐贈給政府，不要入可售面積，入公共配套，捐贈時不存在視同銷售交營業(yè)稅。否則要交營業(yè)稅。3開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用實質(zhì)是工業(yè)企業(yè)里的制造費用，即房地產(chǎn)公司成立的二級管理機構(gòu)發(fā)生的費用。（董事長、總經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理的工資永遠進不了開發(fā)間接費用）房地產(chǎn)企業(yè)要出紅頭文件，公司關(guān)于成立某某項目部的通知，（規(guī)定哪些人管理工程）。凡是沒有成立項目部的，沒有紅頭文件的部門支出都入管理費用。成本是對象化的，費用是期間化的。資本化利息入計入開發(fā)間接費用核算。利息是否要發(fā)票，統(tǒng)借統(tǒng)還，母公司手的錢不交營業(yè)稅，不要發(fā)票。財稅【2000 】7號企業(yè)需要獲取的資料：1、母公

19、司與金融機構(gòu)簽訂的借款合同復(fù)印件，2、母子公司的委托借款協(xié)議（內(nèi)部協(xié)議），3、利息單據(jù)，4、計算的清單說明（可能分段算），摘要寫明統(tǒng)借統(tǒng)還利息。業(yè)務(wù)招待費：只有一個渠道，只能入管理費用廣告宣傳費：只能入期間費用（賣房子的成本）樣板房成本：有好幾種：自己開發(fā)產(chǎn)品做樣板房，要對象化（計入本套房的成本），單獨入成本；臨時性的建筑做樣板房，與開發(fā)成本沒關(guān)系，首先記入固定資產(chǎn)（交房產(chǎn)稅，計入期間費用），建筑物折舊不少于20年，計提的折舊（如果管理部門和銷售部門共用，一部分計入管理費用，一部分計入銷售費用），拆掉后計入營業(yè)外支出，可稅前扣除，根據(jù)國稅發(fā)2009 88號規(guī)定，拆除時向稅務(wù)局報批。如是租房，作

20、為租金計入期間費用。4、成本分攤方法（1）土地的分攤：橫向分攤：按占地面積分攤縱向分攤：按建筑面積分攤（如1-4層商業(yè)用房，4樓以上住宅用房）（2）公共配套：按建筑面積分攤。（3）建筑成本：公共建筑成本，通常按建筑面積分攤 主體建筑成本：按建筑面積分攤，有些情況例外，一樓大廳：各樓層高度不同，不能平均分攤（如1層8米高，2層3米高，只有2層。共同成本的分攤1層8/11,2層3/11）。非共同成本（個性化的），只能分攤至受益對象，如二樓有個商場，某電梯只是一樓通二樓，不能用于以上樓層的分本分攤。即個性化的成本不參與分攤。（成本分攤和稅務(wù)局進行溝通，保持不變）。（三）稅費銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、城、教育

21、費附加。不包括印花稅、土地使用稅。（如地方性文件規(guī)定交的基金，如河道費、防洪保安費、地方教育費附加等，如文件明確計入“營業(yè)稅金及附加”可以在稅費扣除，如計入管理費用的，不能扣除，計入營業(yè)外支出的也不能扣除）。 （四）期間費用是指與清算對象有關(guān)的期間費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）。由于期間費用是無法對象化的，稅法特案規(guī)定，無論實際發(fā)生的期間費用高低，清算土地增值稅時，清算對象允許扣除的期間費用按下列公式計算：公式一：=（土地成本+建造成本扣除利息）*5%+利息公式二：=（土地成本+建造成本）*10%（如果利息費用搞不清楚的，按公式二計算）（利息費用應(yīng)該按照借款準則計算，按支出額乘以加權(quán)平均

22、資本化率計算）實際工作中按第二個公式計算國稅函2010 220號文規(guī)定建造成本中的利息應(yīng)扣除，土地閑置費不能在計算土地增值稅時扣除。國稅函1995 110號文，規(guī)定了建造成本要去掉利息。（五）期間費用加計扣除。加計扣除=（土地成本+建造成本扣除利息）*20%注意：扣除成本中的票據(jù)要真實、合法三、增值額=收入總額-扣除總額四、增值率=增值額/扣除額*100%五、應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除額*扣除率清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：國稅發(fā)2006 187號文 最后一句話：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成

23、本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積企業(yè)籌劃：土地成本低的先開發(fā)（先開發(fā)的房價低，對應(yīng)低成本），高的后開發(fā)，先進先出。企業(yè)設(shè)立控股子公司，專門銷售該項房產(chǎn)。一定是具有法人資格的子公司而非分公司。企業(yè)以1800元/平方米的價格將該房產(chǎn)賣給銷售公司，這里的“賣”是指結(jié)算價格，具體是采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付手續(xù)費，還是視同買斷、包銷方式在所不問。而銷售公司再以2000元/平方米的價格對外銷售。這樣，開發(fā)企業(yè)避開了土地增值稅。同案例一，稅后利潤相同，為341.03萬元。而銷售公司屬于代理業(yè)，并沒有取得房屋所有權(quán)，也就不涉及土地增值

24、稅、契稅，根據(jù)國稅發(fā)1995076號文件，僅就差額200萬元繳納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加。當(dāng)然，作為獨立法人，25%的企業(yè)所得稅是不可避免的，而增加的印花稅可以忽略不計。甲房地產(chǎn)企業(yè)以無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）出資，乙企業(yè)以貨幣出資，共同組建丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。甲企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值1000萬元，評估后作價1500萬元，占丙公司30%股份，乙公司出資3500萬元，占70%股份。建成房產(chǎn)后以6500萬元出售。分析：選擇此種經(jīng)營方式，減少土地使用權(quán)增值率，丙企業(yè)應(yīng)納45萬元的契稅。在出售環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有加計20%的扣除，土地增值稅可以免征，因此只納5.5%

25、的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，計357.5萬元，印花稅3.25萬元。在分配環(huán)節(jié)，丙企業(yè)納25%的企業(yè)所得稅，如果甲、乙兩企業(yè)所得稅率與丙企業(yè)相同，不用補稅。這樣，丙企業(yè)的經(jīng)營目的完成，企業(yè)或解散或分立或進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。新修訂的公司法還增加了小股東的退出機制，為該項籌劃又提供了新的空間。注意，這里面有個重要的籌劃點，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時一定在利潤分配后進行，否則企業(yè)將重復(fù)繳納所得稅。如乙企業(yè)稅后分得700萬元，以平價轉(zhuǎn)讓3500萬元股份，則無須納稅。而以含權(quán)價4200萬元（700萬元3500萬元）轉(zhuǎn)讓70%股份，增值部分屬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，在所有合作建房的經(jīng)營方式中，各

26、方投資入股，設(shè)立公司是最節(jié)稅的方式。下面繼續(xù)通過案例進行分析。案例4：甲房地產(chǎn)企業(yè)出土地使用權(quán)，具有開發(fā)資質(zhì)。乙企業(yè)出資金，雙方不設(shè)立合營企業(yè)，而是簽訂合作協(xié)議，合作建房。雙方以建成的房屋進行分配。甲分得30%，乙分得70%。分析：由于甲企業(yè)具有開發(fā)資質(zhì)，一切審批手續(xù)均圍繞甲企業(yè)進行，因此土地使用權(quán)無須轉(zhuǎn)移，也就無須繳納3%的契稅。甲企業(yè)的土地使用權(quán)在計算土地增值稅時只能以實際支付的地價款1000萬元進入扣除項目，自然增值的500萬元不得進入，在加計的20%中，地價款的標準同樣只能是1000萬元。這樣扣除項目減少了600萬元。如果是以6500萬元的售價來籌劃增值額不超過扣除項目的20%，以享受

27、不納土地增值稅的政策，那么扣除項目應(yīng)為5400萬元。而減少600萬元達到4800萬元，若想避開土地增值稅，售價不應(yīng)高于5760萬元，利潤減少740萬元。而售價仍然為6500萬元，則要納510萬元土地增值稅。項目的整體利益大打折扣。在銷售環(huán)節(jié)，甲企業(yè)正常繳納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加和印花稅。在計算所得稅時，甲企業(yè)轉(zhuǎn)入在建工程的無形資產(chǎn)為1000萬元，地價自然增值的500萬元并入應(yīng)納稅所得額。乙企業(yè)在分得房屋時，由于是從甲企業(yè)的名下過戶給乙企業(yè)，發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移，乙企業(yè)應(yīng)按房屋現(xiàn)值繳納契稅。在銷售或視同銷售時（如分配給職工、抵債、贈與等），應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加和印花稅。此外，由于乙企業(yè)

28、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠政策，在銷售房屋時，可能涉及到土地增值稅。案例6：甲企業(yè)以土地使用權(quán)出資，乙房地產(chǎn)企業(yè)以資金出資，雙方成立聯(lián)營企業(yè)。協(xié)議約定，甲企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值1000萬元，房屋建成后甲方分得1800萬元的房屋，由于甲企業(yè)沒有相關(guān)的開發(fā)資質(zhì)，該項目由乙方進行操作，經(jīng)營中的一切風(fēng)險由乙方承擔(dān)（包括虧損）。分析：根據(jù)公司法及國稅函發(fā)1995156號文件，此種經(jīng)營方式不符合財稅2002191號文件中以無形資產(chǎn)投資免征營業(yè)稅的范圍。因此，首先對甲方向聯(lián)營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額界定為1000萬元至1800萬元之間，由稅務(wù)機關(guān)按下列順序核定。按

29、納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1成本利潤率）÷（1營業(yè)稅稅率）。其次，在房屋分配給甲乙方后，如果各自銷售，再按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。因“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”時，其營業(yè)額是核定的，那么在計算土地增值稅時，是無法享受到優(yōu)惠政策的，根據(jù)稅法的基本原則，凡是核定征收項目不得享受任何優(yōu)惠政策。加計20%的扣除在理論上應(yīng)該無法實現(xiàn)了。在企業(yè)所得稅中，當(dāng)初節(jié)稅的設(shè)想也將全部落空。案例7：甲企業(yè)擁有土地使用權(quán)，乙企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，甲

30、企業(yè)將土地使用權(quán)出租給乙方18年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。分析：在這一經(jīng)營過程中，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)。對于這一經(jīng)營方式，國稅函發(fā)1995156號文件規(guī)定：甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅，乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅，對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第15條的規(guī)定核定。這種經(jīng)營方式還涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。由于乙方在租賃期滿后將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到甲方，符合融資租賃房屋的條

31、件，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收，稅率為1.2%，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。企業(yè)在協(xié)議中應(yīng)明確房產(chǎn)稅的納稅人，否則，由稅務(wù)機關(guān)確定，屬于雙方約定不明，易引起糾紛。代建房屋是個極其簡單的問題，就其提供勞務(wù)所取得的收入按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”科目繳納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，將收入并入應(yīng)納稅所得額，扣除成本、費用、稅金及損失，再征一道企業(yè)所得稅就萬事大吉了。但是，將一普通的房地產(chǎn)開發(fā)銷售通過合法的形式演變成代建房屋卻是個相當(dāng)復(fù)雜的問題，企業(yè)因此將獲得巨大的稅收利益。試想，銷售房屋環(huán)節(jié)，是按成交價格全額計征營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，而代建只就結(jié)算勞

32、務(wù)所得計征；銷售房屋所需回避或繳納的巨額土地增值稅根本不屬代建行為的征收范圍；購房者應(yīng)納的契稅由于未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，完全可以回避；關(guān)于所得稅方面，由于稅基的大幅減少，少納稅款是顯而易見的；至于節(jié)省的印花稅，在這里就顯得微乎其微了。當(dāng)然，這需要全盤的策劃和詳盡的操作步驟，而且為了防范不應(yīng)有的法律風(fēng)險，要在房地產(chǎn)律師的協(xié)助下，與委托方簽訂一攬子協(xié)議，將預(yù)期利潤化整為零在各項協(xié)議中或以管理費的形式體現(xiàn)。下面通過案例說明。某綜合性大學(xué)為解決教師住房問題，需要質(zhì)優(yōu)價廉且地理位置好交通方便的住房1000套。該大學(xué)最直接也最簡便的方法是花錢購買某小區(qū)或某小區(qū)中若干棟住宅樓，但價格、房屋的格局或小區(qū)的環(huán)境往往難

33、盡如人意。該大學(xué)也可以選擇自建自用，但其技術(shù)、運作模式及經(jīng)驗與專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司是無法相提并論的，可能花了許多冤枉錢卻無法達到預(yù)期的效果，還可能間接促成腐敗，并且要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。這些，為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了籌劃的可能。房地產(chǎn)開發(fā)公司首要的任務(wù)就是要確定最終的客戶群或客戶，然后，只要符合下面代建的條件就可以了。委托方擁有土地使用權(quán)。作為受托方的房地產(chǎn)開發(fā)公司可以幫助取得或?qū)⒆约旱耐恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓給該大學(xué)。委托方取得相關(guān)批文。受托方應(yīng)予協(xié)助。受托方不能墊付資金。施工單位將發(fā)票開給委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交。受托方按照協(xié)議收取管理費。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用的籌劃點1.國稅函2002165號文件規(guī)定，

34、轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。案例10：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在市中心繁華地段取得土地使用權(quán)，擬建成商業(yè)中心。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并銷售，將涉及營業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅眾多稅種，購買企業(yè)將涉及契稅及印花稅。而房地產(chǎn)開發(fā)公司如能事先確定最終用戶，可以通過一攬子協(xié)議將上述銷售行為轉(zhuǎn)化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，那么房地產(chǎn)開發(fā)公司可以避開營業(yè)稅、土地增值稅，受讓企業(yè)可以避開契稅。首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司成立控股子公司“某某商廈有限公司

35、”，利用注冊資金和向母公司借款建樓。其次，待竣工后將該控股子公司的全部股份轉(zhuǎn)讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項籌劃中，由于“某某商廈有限公司”的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產(chǎn)權(quán)過戶相關(guān)的稅種完全規(guī)避，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值部分繳納企業(yè)所得稅即可。當(dāng)然，雙方的印花稅是不可避免的。2.營業(yè)稅暫行條例第5條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。營業(yè)稅暫行條例實施細則第14條進一步明確，價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。凡價外費用，無論會計制度如何核算，均應(yīng)并

36、入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。分析：對于這類規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該減少本企業(yè)向受讓方收取的價款和價外費用或?qū)r款和價外費用分解。如企業(yè)可設(shè)立控股子公司“某裝飾裝修有限公司”，房地產(chǎn)企業(yè)只提供最基本的毛坯房，以降低房屋價款，然后再讓受讓方與“某裝飾裝修有限公司”簽訂一份裝修合同，并盡量將利潤轉(zhuǎn)移到該裝修合同中。這樣，房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)應(yīng)納稅額的稅基減少了，少繳納了營業(yè)稅，土地增值稅的計算就占得了先機，完全可以利用優(yōu)惠政策避開，企業(yè)所得稅的稅基同樣減少。那么“某裝飾裝修有限公司”產(chǎn)生了應(yīng)納營業(yè)稅的義務(wù)，由于該兩份合同將房款一分為二，房地產(chǎn)開發(fā)公司房價中減少的部分必然體現(xiàn)在“裝修公司”的營業(yè)額中，但房地產(chǎn)開

37、發(fā)公司是按“銷售不動產(chǎn)”科目征收5%的營業(yè)稅，而“裝修公司”是按“建筑業(yè)”稅目征收3%的營業(yè)稅，并且“裝修公司”的營業(yè)額與土地增值稅無關(guān)，這就為房地產(chǎn)開發(fā)公司籌劃土地增值稅提供了廣闊的空間。對于受讓方所征收的契稅是以房屋的成交價格為計稅依據(jù)的，房屋裝修當(dāng)然不包含在內(nèi)，這樣，受讓方的契稅稅基也得以減少，對雙方其實是雙贏的結(jié)果。按照這個思路，類似于空調(diào)、電梯甚至綠化工程都是明顯的籌劃點。中華人民共和國稅收征收管理法實施細則第54條規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率的，稅務(wù)機關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。財稅

38、字2000007號文件規(guī)定，企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位，并按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。雖然稅收征收管理法實施細則第54條的規(guī)定是關(guān)于稅務(wù)機關(guān)納稅調(diào)整的權(quán)力，但同時也明確了關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的融資有個上、下限的利率框架。如果母、子公司所在地的稅賦不同，那么企業(yè)就可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節(jié)稅效果。如母公司所在地稅賦高，而子公司所在地稅賦低，當(dāng)子公司占用母公司資金時，母公司可以采用同類業(yè)務(wù)同期下限利率與公司結(jié)算，使稅賦較高的母公司稅基減少，所減少的稅基轉(zhuǎn)移到

39、稅率較低的子公司；反之，當(dāng)母公司所在地稅賦低時，可以采用同類業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)移利潤是企業(yè)經(jīng)常采用的避稅手段，國際跨國公司尤其如此，相應(yīng)的，國家對這方面所采取的措施也較多，在這個方面進行稅收籌劃已存在一定的法律風(fēng)險了，企業(yè)應(yīng)慎之又慎。 4.單項的籌劃點。 促銷方式的籌劃。將“購房屋送空調(diào)”變?yōu)椤颁N售帶空調(diào)的房屋”。因贈送空調(diào)視同銷售，企業(yè)要繳納增值稅，而“銷售帶空調(diào)的房屋”是把空調(diào)價值加到了房屋價值里，這樣，房屋和空調(diào)不可分割，只需按房價繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，而避開17%的增值稅。 將未售商品房轉(zhuǎn)為出租房。企業(yè)一旦出現(xiàn)房屋滯銷，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租

40、以攤低成本。即將開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租商品房科目，這樣，企業(yè)可以按月提折舊，使企業(yè)的庫存成本接近實際成本。雖然出租房屋要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅，而且收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，但稅賦不會超過收入，對企業(yè)而言還是利大于弊。 延緩納稅義務(wù)發(fā)生的時間。國稅發(fā)1994159號文件中列舉了四項建筑業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從中選擇最有利的方式，盡量延緩納稅義務(wù)發(fā)生的時間，以實現(xiàn)貨幣的時間價值。 內(nèi)部結(jié)算。國稅函發(fā)1995156號文件規(guī)定，內(nèi)部施工隊伍為本單位承擔(dān)建筑安裝業(yè)務(wù)，凡同本單位結(jié)算工程價款的，不論是否編制工程概（預(yù)）算，也不論工程價款中是否包括營業(yè)稅稅金，均應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅；凡不與

41、本單位結(jié)算工程價款的，不征營業(yè)稅。企業(yè)要充分利用該項政策，避開建筑業(yè)稅目中3%的營業(yè)稅。 管理費用。企業(yè)應(yīng)將暗含在職工工資中的交通費、房租、電話費等轉(zhuǎn)化為管理費用。如某員工工資為每月1100元，所有費用均包含在固定工資之內(nèi)，現(xiàn)將該員工工資降為每月800元，同時允許其每月報銷交通費100元、房租費150元、電話費50元，這樣，企業(yè)的管理費用增加300元，在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，員工不用再繳納個人所得稅，而實際收入并未減少。在涉及企業(yè)所得稅扣除的管理費用中，一些有扣除限額的二級科目也應(yīng)注意籌劃，如屬于沒有扣除限額的會議費和董事會費的票據(jù)，不要一味地只計入有扣除限額的業(yè)務(wù)招待費。 營業(yè)費用。主要

42、是從集團總體進行策劃廣告費，因廣告費的扣除標準也是有限額的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。此項規(guī)定，企業(yè)應(yīng)注意盡量由集團歸集廣告費，在總體上符合扣除標準。 財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)幾個項目，有的利用股權(quán)式融資，有的利用債權(quán)式融資，關(guān)于利息費用要注意在幾個項目中合理分配，以達到節(jié)稅的目的。2006年31號文件明確規(guī)定，預(yù)提費用不得稅前扣除。第二講 房地產(chǎn)經(jīng)濟合同采購、銷售、租賃、投資、重組等業(yè)務(wù)操作流程；簽署合作柜架協(xié)議設(shè)計操作方案（利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)）起草經(jīng)濟合同審核經(jīng)濟合同實施經(jīng)濟合同會計確認、計量、報告對照稅

43、法計算、申報、繳納稅款。甲租給乙100，乙轉(zhuǎn)租給丙120甲：100*5%；乙：120*5%甲委托乙租給兩20，付給乙手續(xù)費20甲：120*5%；乙：20*5%委托乙承租房產(chǎn)，付給甲租金100，付給乙手續(xù)費20甲：100*55；乙：20*5%土地合同2006 186號文 土地使用費，土地交付之日次月起征，無交付時間的，按合同簽訂日2008 85號，如果用土地投入全資公司可免契稅，先全資后合資，分三步。賣股權(quán)不交稅國稅函2009 118號：拆遷補償不交稅金。合同要審核的主要條款發(fā)票；代扣代繳的義務(wù)；條款的規(guī)范；不含稅價；合同內(nèi)注明：乙方應(yīng)當(dāng)于每次支付價款日前5個工作日向甲方提供合法的稅務(wù)發(fā)票；甲方

44、憑票付款；發(fā)票要記注幾條：開具的時間；開票的地點（賣房子租房子在勞務(wù)發(fā)生地，建筑業(yè)發(fā)在勞務(wù)發(fā)生地）；票種（國稅還是地稅）；營業(yè)稅納稅細則建筑業(yè)營業(yè)稅與完工百分比法沒關(guān)系。如完成50%付25%款項，營業(yè)稅基數(shù)是25%，代扣代繳的義務(wù)：凡付個人或外國公司付款的，需代扣個人所得稅，要寫入合同。房屋銷售合同：假如房地產(chǎn)違約，付給業(yè)主的違約金，扣其個人所得稅20%，國稅函2008 85，如果沒有代扣代繳的話，無需補交稅，但要罰款，0.5-3倍 沒交個稅的，不要滯納金要罰款，國稅函2004 1199號文扣繳金額，時間、地點都要寫入合同向個人股東分配股利何時扣繳稅款？分配時交利息是計提時付例：廣州甲公司收購

45、上海乙公司100%的股權(quán)（其中香港A公司占90%，北京張先生占10%）。張先生應(yīng)納個人所得稅A公司應(yīng)納預(yù)提所得稅稅款均由甲公司負責(zé)代扣代繳。香港交個稅廣州 企業(yè)所得稅法51條張先生個稅交上海 國稅發(fā)2009 93號2009 285號股權(quán)所在地交個稅扣繳金額：不含稅金額：應(yīng)在合同內(nèi)換算為含稅價，乙方稅費由甲方代扣代繳，對方開發(fā)票，如果稅率調(diào)整的話，保證稅后的費用不變 境外的設(shè)計費不交所得稅，但交營業(yè)稅5% 設(shè)含稅價為X，則：X-X*%-X*20%境內(nèi)*核定利潤率*25%-X*5/萬=不含稅價160條款的規(guī)范：鑒于：甲公司持有M公司100%的股權(quán)，出資額2000萬元（假設(shè)帳面價值2000萬）?；鶞?/p>

46、日，M公司債權(quán)5000萬，債務(wù)4000萬。經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成：股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格4000萬元轉(zhuǎn)讓前，M公司債權(quán)、債務(wù)由甲公司享有，承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓日新發(fā)生的債權(quán)、債務(wù)由乙公司享有、承擔(dān)。M公司借：其他應(yīng)收款乙公司 1000萬 貸：應(yīng)付帳款 1000萬乙：借：長投資 5000萬貸：銀存 4000萬 其他應(yīng)付 M公司 1000萬基準日，甲公司欠M公司往來800萬元租賃合同：租期一年，月租金1萬元，前2個月免租。計算營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅的租金稅局認定12萬元租期一年，年租金10萬元，支付日期：從第3個月起，每月支付1萬元。計算營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅的租金是10萬元合作建房合同甲房地產(chǎn)公司：提供土地，負責(zé)立項

47、、開發(fā)、銷售。乙合作方：提供全部開發(fā)資金，同時派出兩名高管，以非股東身份參與開發(fā)。約定：按照該地塊（開發(fā)項目）實現(xiàn)的企業(yè)所得稅前的會計利潤的6：4分成。假設(shè)乙出資5000萬元，最終分回9000萬元。1甲、乙雙方會計及稅務(wù)處理投資5000萬掛往來，利息按基準利率，勞務(wù)合同（借款合同，服務(wù)合同）2如果總建筑面積10萬平米，雙方約定，乙分回4萬平米房產(chǎn)（分回后擬自用或出租），雙方會計及稅務(wù)處理如果乙合作方是自然人，如何處理呢3總建筑面積10萬平米，按照6：4分房，各自銷售，各自繳納稅費，稅后利潤歸各自所有。4如果乙合作方是自然人， 上述情形如何處理注冊一個體工商戶，核定征收合同分四種1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：銷售

48、商品2勞務(wù)3租賃4融資1995 156號文 合作建房文件有錯不超過183天不交所得稅2008 87規(guī)定國務(wù)院批準的補貼收入 不交所得稅買房子送空調(diào)可入成本普通標準住宅 保障性的住宅普通住宅:144M2以下地下車庫最好不要辦產(chǎn)權(quán),直接買房送車位,另收車位款,成本可入配套設(shè)施2006 187號文 2商業(yè)地產(chǎn)一半賣一半自用（對外出租），投資性房地產(chǎn)辦一個經(jīng)營管理公司，房東，物業(yè)管理公司避免轉(zhuǎn)租 重復(fù)交稅售后回租 一套商品房銷售價格1000萬元，開發(fā)商承諾，售出后前三年租回，年租金80萬元（稅后）操作方案：成立經(jīng)營管理公司，由經(jīng)營管理公司與業(yè)主簽訂租賃合同，支付租賃費。并由經(jīng)營管理公司負責(zé)招租。（轉(zhuǎn)租

49、）還有一部分自留物業(yè)，也由經(jīng)營管理公司對外出租。方案二：2008 576號 房地產(chǎn)銷售抵扣其他款項的，應(yīng)補交營業(yè)稅假設(shè)實際租給商戶年租金30萬元。成立經(jīng)營管理公司，同時由房地產(chǎn)成立分分司，由業(yè)主與分公司簽訂委托租賃合同，并出具授權(quán)書。合同約定：年租金超過80萬元的部分歸分公司所有（手續(xù)費），年租金低于80萬元的部分由分公司承擔(dān)（違約金）。由經(jīng)營管理公司與商業(yè)簽訂服務(wù)合同，收取服務(wù)費10萬元，由分公司代表業(yè)主與商戶簽訂租賃合同代收租金20萬元。自留物業(yè)由分公司直接出租，確認租賃收入。招商部或物業(yè)管理部都可以案例：某房地產(chǎn)集團旗下一房地產(chǎn)子公司，將開發(fā)項目的第2、3層出租給某上市公司作大賣場。合同

50、約定：租期20年，年租金1000萬元。前3年租金在第3年末支付，從第四年起，按季支付，在每季首的5個工作日內(nèi)支付當(dāng)季租金。補充協(xié)議：前三年租金3000萬元一次性預(yù)付，年利率30%。方案：租賃合同不變，補充協(xié)議：前三年租金減少至多少；利息由乙丙簽借款協(xié)議，利息不低于金融機構(gòu)融資合同延期付款付利息向境外支付的利息09年之前不交營業(yè)稅，之后要交，預(yù)提所得稅香港7%個人所得稅 2001 84號國稅函2009 312號文，注冊資本不到位，借款利息不能稅前扣除融資方式：銀行擔(dān)保公司其他非金融機構(gòu)融資渠道：關(guān)聯(lián)方借貸 一定要開票，10000*5.31%*5.5%*(1-25%)=21萬元。股東借款稅后利潤分

51、配給股東交20%個稅寫借條信托投資公司融資，股權(quán)加回購。國稅2008 875 售后回購 事前跟稅局溝通。收購項目公司買股權(quán)要注意生效的日期（工商變更股權(quán)為準08年） 07簽 08變更股權(quán) 09年收回國稅發(fā)20082005130號文 200959 轉(zhuǎn)讓股權(quán)不交稅買項目公司好的項目要付傭金例子：股本1億，80%股權(quán)，傭金3000萬，（傭金要交個稅及其他稅金30%以上）2009 29 傭金不得超過5%改變交易模式：甲用1億賣乙，再用1.3億賣給我，利益相關(guān)者的關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓三種方式稅負比較部分開發(fā)商中標得到土地以后，因諸多方面原因，無法完成房地產(chǎn)開發(fā)，需要對手中的土地進行轉(zhuǎn)讓。另一方面，也有

52、很多有實力的開發(fā)商沒有得到土地，希望從其他房地產(chǎn)公司得到土地，開發(fā)房產(chǎn)出售?，F(xiàn)就土地轉(zhuǎn)讓中各項稅負進行分析。A房地產(chǎn)開發(fā)商手中有N個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中有一塊地M地塊在福州市，原地價款4000萬元，其余契稅及出讓印花稅等不計，公司期間費用為零?，F(xiàn)該地塊市價8000萬元，A公司欲以8000萬元價格轉(zhuǎn)讓M地塊給B公司，下面就A公司與B公司的土地轉(zhuǎn)讓運用不同的轉(zhuǎn)讓方式對納稅情況進行分析計算，以選擇最優(yōu)節(jié)稅方案（暫不計土地過戶的印花稅）。直接辦理土地交易轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅根據(jù)2003年1月15日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅200316號）第三條第二十款之規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)

53、讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，因此A公司應(yīng)繳營業(yè)稅，應(yīng)繳營業(yè)稅為（80004000）×5%=200萬元。土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，A公司應(yīng)繳土地增值稅，其中土地增值稅扣除項目金額為4000+200=4200萬元，土地增值額為80004200=3800萬元，增值率為3800÷4200=90.48%，因此應(yīng)繳土地增值稅3800×40%4200×5%=1310萬元。企業(yè)所得稅按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，A公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅（800040002001310）×25%=622.

54、5萬元。契稅根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例第三條規(guī)定，契稅率為3至5，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。福州地區(qū)的稅率為3，因此B公司應(yīng)繳契稅8000×3%=240萬元。  綜上計算，如采用土地直接轉(zhuǎn)讓交易，A公司與B公司共需繳納稅款200+1310+622.5+240=2372.5萬元。 生地變熟地后再辦理交易轉(zhuǎn)讓A公司將M地塊進行開發(fā)整理，投入建設(shè)費用10萬元。 營業(yè)稅營業(yè)稅同方式一，營業(yè)稅額為（80004000）×5%=200萬元。 土地增值稅根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印

55、發(fā)土地增值稅宣傳提綱骍的通知（國稅函發(fā)1995110號）第六條第二款規(guī)定，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。A公司投入建設(shè)費用10萬元，可以得到開發(fā)成本加計20%扣除的優(yōu)惠。 即土地增值稅扣除項目金額為（4000+10）×1.2+200=5012萬元，增值額為80005012=2988萬元，土地增值率為2988÷5012=59.62%，A公司需要繳納土地增值稅2988×40%5012×5%=944.6萬元

56、。企業(yè)所得稅A公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（8000400020010944.6）×25%=711.35萬元4.契稅B公司應(yīng)繳契稅8000×3%=240萬元。 A公司采用投入開發(fā)費用10萬元后辦理轉(zhuǎn)讓，得到土地增值稅開發(fā)成本加計20%扣除優(yōu)惠，A公司與B公司需繳稅款200+944.6+711.35+240=2095.95萬元，比方案一直接土地轉(zhuǎn)讓少繳稅款276.55萬元。變土地轉(zhuǎn)讓為轉(zhuǎn)讓股權(quán)A公司將M地塊進行開發(fā)整理，投入建設(shè)費用10萬元。再用10萬元現(xiàn)金注冊一全資子公司C，將已開發(fā)整理土地對全資子公司C進行增資，土地過戶后將C公司100%股權(quán)以8010萬元直接轉(zhuǎn)讓給B公

57、司。 1、營業(yè)稅：A公司投資轉(zhuǎn)讓土地不征收營業(yè)稅，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191號）規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。2、土地增值稅財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第五條規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，A應(yīng)繳納土地增值稅。 土地增值稅可扣除項目金額為（4000+10）×1.2=4812萬元，土地增值額80004812=3188萬元，土地增值率為3188&