大廈公共設(shè)施公攤費計收規(guī)范標準呈批版

1、-/白云電氣科技大廈公共設(shè)施分攤費方案 （試行）業(yè)主單位：廣州市世科高新技術(shù)有限公司物業(yè)公司：廣州廣電物業(yè)管理有限公司 編制部門：公司辦日 期：2015年4月1日一、 公共設(shè)施費用分攤原則 3二、 公共設(shè)施費用分攤總面積計算 3三、公共設(shè)施運行總費用的測算（以設(shè)備100%!行時進行成本測算）4四、公共設(shè)施分攤費單價計算（單位：元 /月/ m2）: 5五、公共設(shè)施公攤費的收費標準 6六、周邊大廈公攤費對比 6七、大廈租戶公攤費測算明細表 7八、大廈公攤執(zhí)行單價階梯式費率參照表 8九、大廈設(shè)施運營水電費、空調(diào)費及分攤費占比率分析表（2014年10-12 月份） 8十、大廈公攤費用思路組合演示圖 9

2、根據(jù)業(yè)主單位與租戶所簽訂的租賃合同（合同條款6.3 :大廈的電梯、衛(wèi)生間等公用設(shè) 施的維護、用電等費用由租戶根據(jù)其租賃面積的比例按照實際發(fā)生的費用進行公攤，具體的繳納方案按照業(yè)主/物業(yè)公司后續(xù)發(fā)布的通知執(zhí)行），白云電氣科技大廈（以下簡稱“大廈“）各 租戶根據(jù)其租賃面積分攤大廈公共水電及空調(diào)費用。2013年大廈剛建成，集團進駐初期，由于有些公共水電的計量儀器未安裝好（比如電梯的獨立電表等），同時考慮到大廈進駐前期人員不多，消耗也不大，因此未計收分攤費。2014 年,前期為了鼓勵租戶進駐，促進大廈的招商工作，改進2013年的招商困境，因此作為其中一項優(yōu)惠政策，經(jīng)綜合考慮，公攤費從 2015年開始正

3、式計收。為達到大廈能耗的收支平衡為目的，租戶自用的水電費及空調(diào)能耗均由用戶自行承擔，其 余所有的公共能耗，都需要根據(jù)“誰受益，誰承擔”的原則進行分攤，現(xiàn)按租賃合同之相 關(guān)規(guī)定及結(jié)合大廈實際水電運行數(shù)據(jù)，對公共區(qū)域水、電、空調(diào)冷量特制定以下分攤方案：、公共設(shè)施費用分攤原則1. 總分攤費=總分攤電費+總分攤水費+總分攤冷量費2. 總分攤電費=總電費-地下停車場電費-天面（LOGO LED泛光照明用電-用戶總量電費3. 總分攤水費=總水費-用戶總量水費4. 總分攤冷量費=中央空調(diào)總費-用戶用量總費、公共設(shè)施費用分攤總面積計算因大廈各樓層區(qū)域性質(zhì)有所區(qū)分，現(xiàn)按以下分類計算分攤面積（單位：層/ m2）：

4、序號項目設(shè)備系統(tǒng)名稱副樓地下1層主樓1-4層主樓5-6層主樓7-16 層主樓17-20 層分攤面積（m2）備注1面積/8041.6 m 210793.2 m 23980n219900R27785n2/2公共用電費用消防系統(tǒng)、 監(jiān)控中心、給 排水、通風、 綠化及噴泉 燈、樓梯燈、 功能設(shè)備房VVVVV50499.813電梯用電費用電梯系統(tǒng)VVVVV50499.82不含未開通的電梯4基本電費樓層/VVV/34673.205公共用公共水VVVVV50499.80水費用6公共VIP空調(diào)電梯廳VVVV/42714.817公共照明電費走廊、綠墻VVVVV50499.818大堂空調(diào)費用大堂空調(diào)/VVVV42

5、458.209網(wǎng)絡(luò)機房網(wǎng)絡(luò)機房、訪客室VVVVV50499.8010用戶新風費用用戶新風電費VVVVV50499.81三、公共設(shè)施運行總費用的測算 （以設(shè)備100%運行時進行成本測算）設(shè)備功率及運行時間（單位：D=天數(shù)；H= 小時；KW功率；K=設(shè)備運行系數(shù)）：序號項目設(shè)備系統(tǒng)名稱月運行天數(shù)（D）日運行時間（H運行系數(shù)（k）總功率（kw）月運行費（元 / 月）備注1公共用電費用消防系統(tǒng)、監(jiān)控 中心、給排水、 通風、綠化及噴 泉燈、樓梯燈、 功能設(shè)備房30240.103456914799.45270959550.41531662電梯用電費用電梯系統(tǒng)30240.111444163122.89853

6、.4471158不包含未開通電梯3基本電費樓層3024/201726.4278固定基本費用4公共用水費用公共水3024/ 6123.2148按設(shè)備情況估算5公共VIP空調(diào)電梯廳21.75100.023527746761.63897.32406946公共照明電費走廊、綠墻30240.11303228493.87633.74833222辦公時間為 白天模式開 啟7大堂空調(diào)費用大堂空調(diào)21.7510/19569.231含大堂冷量 費（按156kw/m2計算）8網(wǎng)絡(luò)機房網(wǎng)絡(luò)機房、訪客室30240.1126396231.692570.075681619用戶新風用戶新風電費21.755/15529.5每平

7、方米按費用18W風量算，風量價按0.63元/kwh計算10合計326453.3841備注：1以上各分項月運行費用二月運行天數(shù)（D） x日運行時間（H） x運行系數(shù)x總功率（kw）; 其中“/”為不參與功率及運行系數(shù)的計算，直接由固定費用或監(jiān)理工程師估算確立。2、以上第3項為大廈所支出的物業(yè)服務(wù)費、房地產(chǎn)稅費、營業(yè)稅、易耗品、垃圾清運等月度綜 合運營支出費用的總和。3、以上第5項為大廈業(yè)主單位自用空調(diào)費用，包含 2層、3層、4層、17層、18層、19層的 空調(diào)運行費用總和。四、公共設(shè)施分攤費單價計算 （單位：元/月/ m2）:序號項目設(shè)備系統(tǒng)名稱運行費（元 / 月）副樓地下1層主樓1-4層主樓5

8、-6層主樓7-16 層主樓17-20 層備注1面積/8041.610793.239801990077852公共用電費用消防系統(tǒng)、 監(jiān)控中心、 給排水、通 風、綠化及 噴泉燈、樓 梯燈、功能 設(shè)備房59550.41531661.1792201.1792201.1792201.1792201.1792203電梯用電費用電梯系統(tǒng)9853.44711580.19511850.19723510.19965200.22195110.24562134基本電費樓層用戶201726.4278/2.194562.204062.204062.204065公共用水費用公共水6123.21480.1200.121252

9、20.12125220.12125220.12125226公共VIP空調(diào)電梯廳3897.3240694/7公共照明電費走廊、綠墻7633.74833222/0.1511640.1511640.1511648大堂空調(diào)費用大堂空調(diào)19569.231/0.3875110/9網(wǎng)絡(luò)機房網(wǎng)絡(luò)機房、訪客室2570.07568161/0.0508930.050893/10用戶新風費用用戶新風電費15529.50.307516/0.30751611合計/326453.38411.80185454.07977833.90624123.92854034.2088335備注：以上第4項為大廈所支岀的物業(yè)服務(wù)費、房地產(chǎn)

10、稅費、營業(yè)稅等月度綜合運營支岀費用的總和五、公共設(shè)施公攤費的收費標準區(qū)域副樓主樓主樓主樓主樓備注情況地下一層1-4層5-6層7-16 層17-20 層公共水電空調(diào) 公攤單價（元 /m2）1.80185454.07977833.90624123.92854034.2088335按設(shè)施運行率的100%0.72074181.631911321.562496481.571416121.6835334按設(shè)施運行率的40%說明：現(xiàn)階段大廈租戶進駐率為 50%左右，按公共設(shè)施運行率的40%來計算收費單價，后續(xù)隨著進駐的提升，結(jié)合實際的發(fā)生費用，再根據(jù)此原則每3個月調(diào)整一次收費單價，直到租戶進駐率達100%六

11、、周邊大廈公攤費對比白云電氣科技大廈為白云區(qū)太和鎮(zhèn)地標建筑，屬甲級寫字樓，配套設(shè)施齊全，設(shè)備選型先 進，比一般寫字樓較為高端，由于大廈地理位置是太和鎮(zhèn)唯一的甲級寫字樓，在附近沒有可比 較的項目，在廣州、深圳市中心寫字樓除了業(yè)戶自用的水電費外，一般采用在物業(yè)管理費中包 含公共分攤電費、水費及空調(diào)費用的一切費制做法，為此，將白云電氣科技大廈的費用轉(zhuǎn)換成一費制進行對比。1、按費用最高的主樓測算，白云電氣科技大廈一費制費用表（含空調(diào)、公共水電分攤）項目管理費公共水電費分攤（最高）大堂平均空調(diào)單價（元/m2）合計（元）主樓6.004.20883352.23012.43883352、甲級寫字樓“一費制”管

12、理費情況對比一覽表（大廈附近與市中心大廈）序號大廈名稱具體地址寫字樓性質(zhì)建筑總面積樓高物業(yè)管理費1白云電氣科技大廈太和鎮(zhèn)北太路1633號甲級寫字樓5.5 萬 m276.1m12.4392火炬大廈民科園863產(chǎn)業(yè)中心甲級寫字樓7.53 萬 m268m11.53綠地中心大廈（在建）白云區(qū)太和鎮(zhèn)大荔村甲級寫字樓8.2 萬 m285.5m174天河城大廈廣州市天河路208號甲級寫字樓10 萬 n2200m295力菱匯天河區(qū)天河路230號甲級寫字樓23 萬 n2221m306高德置地廣場天河區(qū)化城大道87號甲級寫字樓92 萬 n2282m307中信廣場天河北路233號甲級寫字樓32 萬 n2420m35

13、七、大廈租戶公攤費測算明細表目前大廈租戶進駐率約為50%按公共設(shè)施運行40泌行預(yù)測各租戶需要承擔的公攤費 如下：截止至2015年3月（單位：元/月）：序號單元編號單元名稱面積（n2）分攤單價（元 / m 2）分攤總額（元 / 月）備注1101-102江蘇新科電器2281.63191132372.12104中國銀行563918.8163106A廣州一鳴財務(wù)61.5100.3684702廣東特斯拉機器人2831.57141612444.7115703廣州晟眾全粵154241.9986705-707廣州銀筑鋁業(yè)8251296.41878樓廣州卡倫飾品24223805.978902廣州盈碳機械設(shè)備28

14、3444.7119903廣州羿力照明156245.141110906廣州宮之秘化妝品283444.71111907廣州芯芯佰匯化妝品156245.1411121003廣州陵銳建筑156245.1411131006廣州綠蒎生物科技283444.711141007廣州威?；?56245.1411151010廣州逸朗生物325510.71161103廣州文威房地產(chǎn)156245.1411171106廣州新財潮商貿(mào)283444.711181107廣州帝妝殿堂156245.1411191108廣州柳曼化妝品386606.57201301-1304廣州禿鷹裝飾12111902.98211306-1307張

15、德彬439689.852214樓大健康24223805.97231102廣東歌維思283444.711241002廣州十里八鄉(xiāng)283444.711總計11953.518835.5736備注：以上各租戶單元以合同簽訂面積為基準點，按現(xiàn)階段1-4層、5-6層、7-16層及17-19層區(qū)分分攤為原則，最高未超過公攤執(zhí)行單價的40%十提。八、大廈公攤執(zhí)行單價階梯式費率參照表序 號名 稱出租 面積（m2）出租 率（%階梯費率（%預(yù)估分攤費總額（元）備注 情況1階梯分攤額11953.550%40%18835.57361. 階梯費率應(yīng)隨出租率及租戶 承受能力做相應(yīng)調(diào)整；2. 該階梯分攤費總額只是充當 當月支

16、出總額的一部分或是盈 利部分，不能完全將分攤總額高 于當月支出總額費用，否則租戶 難以承受及與實際設(shè)備運行效率不符。3. 大廈水電支出總額=分攤費總 額+租戶水電自用總額+業(yè)主單 位水電自用總額。213148.8555%50%23544.467314344.260%60%18253.3604416734.970%70%32962.2538519125.680%80%37671.1472621516.390%90%42380.0406723907.0100%100%47088.934九、大廈設(shè)施運營水電費、空調(diào)費及分攤費占比率分析表（2014年10-12月份）序 號月 份費用明細項目（單位：元）

17、費用所占比率（%）公攤 率（%備 注水 費電 費水電 合計公攤 費用租戶水 電總額差 值水費 占比費比 電占公攤 費占110355.46793268287.6318835.5713197.636254.0.52%99.48%27.59%此數(shù)95.1453604614據(jù)抽樣采211268.24786748135.4618835.5710386.018913.0.56%99.44%39.13%40%集截3.233608864止至2014312362.54123741600.118835.5715949.26815.30.87%99.13%45.3%年121.59360264月31日備注情況：1 因

18、考慮目前進駐率及裝修施工較多，其水電運行數(shù)據(jù)具有一定的偏差，且不夠穩(wěn)定，針對此類情況，盡量 避開2015年1月-2015年5月份裝修施工階段水電運行數(shù)據(jù)。2. 上述空調(diào)費用專屬一樓大堂運行讀數(shù)測算，且包含在月度周期內(nèi)的用電讀數(shù)。3.上述公攤費用按設(shè)施運行率的40%十提，因面積是固定的，只隨分攤單價的變化而變化。4上述費用所占比率反應(yīng)大廈在以月度周期結(jié)算水電費時，各明細費用項目在總水電費用所表占比率，其公攤費比率反應(yīng)收支差額的對比值，也會隨出租率的增加而相應(yīng)增加。十、大廈公攤費用思路組合演示圖總體分攤費用=物業(yè)服務(wù)費+房地產(chǎn)營業(yè)稅+其他向政府支出費用+大廈運營均攤水電費+氐 值易耗品費+其他物業(yè)服務(wù) 費房地產(chǎn)營 業(yè)稅總體分攤 費用其他其他向政