設施設備的維修與維護實施措施

1、設施、設備的維修與維護實施措施物業(yè)對機電設備維護管理要求甚高，為保障設備運行的安全、高 效，我們將結合淺水灣的實際情況，把佳兆業(yè)在設備管理方面的成 功管理經(jīng)驗和模式運用到該物業(yè)的設備管理與維護當中，在實際的 管理運行中建立一套有效而完善設備管理模式。此外，我們將在淺水灣的設備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理 念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色居 住環(huán)境。為此，我們對該物業(yè)設備管理與維護制定了以下管理方1、機電設備管理的基本原則(1) 、物業(yè)設備設施的管理采用佳兆業(yè)安全而高效的管理模式建立完善的設備管理維護體系。服務使用部門依據(jù)管理體系對設備進行正常規(guī)范的使用，設備的基礎功能系

2、統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應設備運行 操作規(guī)程制訂高標準的設備的維護保養(yǎng)計劃。設備維護保養(yǎng)分為日常巡 視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設備設施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責任單位負責，設備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設備的維護保 養(yǎng)由相關單位根據(jù)設備管理規(guī)定和巡視檢查記錄開展工作， 并作相關記錄。實施高效的設備維修規(guī)程。設備的修理分簡單維修，如更換燈 具、開關、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設備的大、中修。維 修均應有記錄，其中主要設均將建立 設備修理保養(yǎng)情況記錄卡 為履歷性質一直保留。對變、配電設備以及發(fā)電機組、電梯等特種 設備進行專業(yè)化管理充分發(fā)揮我公司專業(yè)化

3、優(yōu)勢，對高壓開關柜以 及低壓配電柜和無功補償柜由公司工程部進行中修和大修以及年度 保養(yǎng)。（1）建立完善的設備編碼及標示方案A、根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關圖則及通用圖則，制定設備編碼 規(guī)則B、制定含有設備編碼編號的設備總覽表。C依設備總覽表設立設備管理卡設備卡執(zhí)行設備責任 人制度。D對于標貼明顯的將導入佳兆業(yè)視覺標示系統(tǒng)。E、機電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進行。(2) 、主要設施設備將建賬冊、建立設備臺賬A、設備臺賬內設備均需建立相應的 設備修理保養(yǎng)情況記錄卡 這些表為履歷形式，將跟蹤設備至報廢。B、工程部建立內部例會制度，創(chuàng)造學習、討論.督促.建議的平臺，便各項工作均朝良性方向發(fā)展。(3) 、建立

4、完善的質量記錄體系A、任何工作做到有據(jù)可查B、以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。C發(fā)揮零配件供應、技術后援支持體系強大功能。D適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則， 并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設備系統(tǒng)長期可靠運行。E、完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部 件的供應商事項。F、將物業(yè)公司公司強大的技術資源結合供應商技術力量將形成 物業(yè)管理處有力的技術后盾。(4) 、技術資料的管理A、對于技術資料管理，遵守二級制模式。物業(yè)工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術資料以復印件 (或原 有兩套則可留一套) 存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失

5、誤 及人員流動使資料遺失。B、工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。(5) 、有關設備類鑰匙的管理A、定義設備類鑰匙：所有設備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰 匙。B、設備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調度室專用鑰匙箱，分樓層防 火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙箱。C設立與本物業(yè)相適應的鑰匙掌管制度，對內方便工作，對外 防范破壞及恐怖行為(6) 、技術工種的管理因物業(yè)機電設備的特殊性、對技術工種進行崗位兼職，一崗多 能，既提高工作效率和應急處理能力，作到人力資源的合理配制。2、設施、設備的維護管理物業(yè)的公共設施、機電設備的維護管理采用佳兆業(yè)成熟完善的 管理模式。A、設備的日常運行和使用由服務使用部

6、門負責，消防中心、停 車場及物業(yè)周圍由保安負責，其余功能性設施、設備由工程部負責 日常的運行管理，并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。B、設施、設備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和分級 維護保養(yǎng)，設備設施的日常保養(yǎng)由使用單位和責任單位負責實施， 設備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負責。并根據(jù)有關設施、設備 的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。C建立完善的設施、設備編碼和標示方案。根據(jù)物業(yè)的圖紙資 料制定設備編碼規(guī)則和設備總覽表，并設立設備管理人和設 備管理責任人。D對設施、設備及有關場所、通道及標貼明顯處將導入 CI視覺標示系統(tǒng)，充分顯示佳兆業(yè)的規(guī)范化管理模式。E、利用公司推進的信息平臺建設，逐步將設

7、備和各項管理工作過渡到智能高效，以工程部核心輻射所有設施、設備等的工程管理 工作中去，接受有關職能管理部門的調控和監(jiān)督。F、接受公司品質管理部、工程部的綜合性督導，指導、糾正管 理中存在的問題，并協(xié)助解決。G工程部組織召開工程例會，并形成制度，創(chuàng)造學習、討論、 建議、糾正的平臺，使各項工作不斷形成良好的氛圍。H建立牢固的質量記錄體系。根據(jù)工程部內部管理有關制度，設施、設備的各項管理規(guī)定和設施、設備的作業(yè)指導書要求，認真 細致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。I 、發(fā)揮零配件的供應商體系對技術的有效支持，確保設備長期 可靠安全運行，物業(yè)公司公司強大的技術資源與供應商技術力量有

8、機結合形成物業(yè)管理的有力技術保障。3、增收節(jié)支，不斷提高管理水平(1) 、增收節(jié)支措施A、經(jīng)常對員工進行艱苦奮斗，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增 強節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低 維修維護成本。B、努力學習業(yè)務技術，不斷提高專業(yè)素質，提高維修技術服務 水平C加強成本控制，原材料控制，在確保服務質量的前提下，引 進現(xiàn)代化的設備和手段，減少人力投入，減少人員開支。D加強各類消耗品的管理和控制，做到計劃采購，專人保管， 合理領用。E、物業(yè)內外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少 公用電費支出。(2) 、提高公共設施，機電設備管理水平的新設想。A、提高工程部主要技術人員的素質，加強工程部工作的領導。B、配備先進的維修工具和管理設備，實現(xiàn)管理微機化。C繼續(xù)完善配件的供應商體系。D配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺E、加強公司技術職能管理作用，發(fā)揮公司的技術優(yōu)勢，加大技 術和管理的督導作用。F、維修服務、公共設