管理承包模式及管理委托合同在實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)注意的問題

1、管理承包模式及管理委托合同在實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)注意的問題 摘要:指出借鑒國外MC模式的成功經(jīng)驗(yàn),發(fā)展適合我國建筑市場的建設(shè)工程管理承包模式是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,對(duì)建設(shè)工程管理承包模式在實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)注意的問題預(yù)先進(jìn)行分析,以使之在應(yīng)用和推廣過程中能移得到更快的發(fā)展。 關(guān)鍵詞:管理承包模式;人月費(fèi);成本加固定酬金 MC模式是20世紀(jì)60年代開始在英聯(lián)邦等國家逐漸形成和發(fā)展起來的,不可避免地帶有西方建筑業(yè)的特點(diǎn)。在我國推廣管理承包模式及其相應(yīng)的管理委托合同,努力體現(xiàn)以下三大原則:吸收國外長期MC 實(shí)踐積累的先進(jìn)合理的經(jīng)驗(yàn);力求符合國內(nèi)建筑市場的實(shí)際情況;力求不遷就國內(nèi)長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下形成的不合理的慣例,促進(jìn)

2、中國建筑業(yè)跟國際慣例接軌的步伐。本文對(duì)管理承包模式在實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)注意的問題預(yù)先進(jìn)行分析,并提出相應(yīng)對(duì)策,以便管理承包模式能更快更好地在國內(nèi)大型項(xiàng)目中應(yīng)用和推廣。 一、管理承包模式應(yīng)用范圍分析 管理承包模式所具有的特點(diǎn)決定了它特別適合在以下類型的工程項(xiàng)目中應(yīng)用。大型復(fù)雜項(xiàng)目,這類項(xiàng)目投資規(guī)模巨大,設(shè)計(jì)技術(shù)新穎,施工難度高,參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和采購的單位很多。如現(xiàn)代化的超高層建筑和智能化大樓。建設(shè)周期很長,對(duì)工期要求又特別嚴(yán)格的項(xiàng)目。如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或有明確動(dòng)用時(shí)間要求的紀(jì)念性建筑。不適合搞施工總承包,或很難通過施工總承包將合同總價(jià)包死的項(xiàng)目。這類項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案新穎獨(dú)特,在設(shè)計(jì)、施工過程中會(huì)遇到許多

3、間題有待解決,大量材料、系統(tǒng)、設(shè)備的價(jià)格和建筑安裝工程費(fèi)用也無法預(yù)先確定,如果采用傳統(tǒng)的施工總承包,勢必造成價(jià)格上的“無底洞”,成為實(shí)際上“沒有總價(jià)合同的總承包”。 二、工程咨詢分析 采用管理承包模式,對(duì)咨詢公司知識(shí)結(jié)構(gòu)及能力提出了更高的要求,主要表現(xiàn)在:咨詢公司對(duì)設(shè)計(jì)過程要有相當(dāng)深度的了解,同時(shí)要有豐富的施工經(jīng)驗(yàn)。只有同時(shí)具備這兩個(gè)方面的知識(shí),咨詢公司才能在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,向設(shè)計(jì)單位提出合理化建議;才能在招投標(biāo)階段將整個(gè)工程項(xiàng)目劃分為利于“快速路徑法”施工的合同體系;才能在施工階段很好地進(jìn)行發(fā)包合同的管理。咨詢公司要有很強(qiáng)的管理能力,特別是投資管理能力。傳統(tǒng)的承發(fā)包模式中,業(yè)主與

4、施工總包商往往采取總價(jià)合同簽訂總承包合同,由施工承包商承擔(dān)大部分的費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。采用管理承包模式,工程總投資隨著發(fā)包工程而逐漸確定,咨詢公司不承擔(dān)費(fèi)用不超過GMP的責(zé)任,業(yè)主承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。因此,咨詢公司要想獲得長足的發(fā)展,必須從設(shè)計(jì)階段介入項(xiàng)目開始就對(duì)投資進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制,避免超過預(yù)期數(shù)。咨詢公司要有工程發(fā)包的豐富經(jīng)驗(yàn)。采用管理承包模式,雖由業(yè)主和施工承包商召共貨商直接簽訂承包合同和供貨合同,但是咨詢公司負(fù)責(zé)部分分包工程的工作量十分明確的發(fā)包。咨詢公司在設(shè)計(jì)初期就對(duì)工程劃分進(jìn)行初步規(guī)劃,報(bào)業(yè)主審批。待設(shè)計(jì)單位完成招標(biāo)圖設(shè)計(jì)后,咨詢公司代表業(yè)主主持部分工程的發(fā)包。為了很好地完成工程發(fā)包任務(wù),要求咨

5、詢公司具有該方面豐富的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。咨詢公司應(yīng)有很強(qiáng)的信息管理能力。咨詢公司應(yīng)負(fù)責(zé)編制各類報(bào)送資料。施工承包商付款申請(qǐng)的審批程序;編制管理工作流程和信息流程;確定各部門職責(zé)分工表,制定會(huì)議制度;負(fù)責(zé)有關(guān)的檔案資料整理等。咨詢公司還應(yīng)熟悉工程所在地的建筑市場,了解工程所在地的法律,同時(shí)應(yīng)有會(huì)計(jì)、保險(xiǎn)等方面的專業(yè)人員。 三、管理服務(wù)費(fèi)用 在管理委托合同中,咨詢公司管理費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式和多少是雙方談判的焦點(diǎn)之一。工程管理費(fèi)用計(jì)算方法較多,究竟使用哪一種或同時(shí)使用哪幾種方式,則取決于業(yè)主所需服務(wù)的性質(zhì)、范圍、復(fù)雜程度及咨詢公司與業(yè)主談判的結(jié)果,并最終在合同中加以明確。 (1)人月費(fèi)單價(jià)法。人月費(fèi)單價(jià)法是工

6、程咨詢中最常用、最基本的以時(shí)間為基礎(chǔ)的計(jì)費(fèi)方法,它通常是按每個(gè)人每月所需費(fèi)用(即人月費(fèi)率)乘以相應(yīng)的人月數(shù),再加上其他可報(bào)銷費(fèi)用(非工資性開支)來計(jì)算的。這類計(jì)費(fèi)方法廣泛用于一般性的項(xiàng)目計(jì)劃和可行性研究、工程設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理,以及技術(shù)援助任務(wù)。 (2)成本加固定酬金。成本加固定酬金是在對(duì)咨詢公司為完成項(xiàng)目任務(wù)提供的所有服務(wù)和投入的用品的費(fèi)用給予補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上,再加一筆固定費(fèi)用的方法來計(jì)算。固定酬金是一筆用于補(bǔ)償咨詢公司的不可預(yù)見費(fèi)、投資資本的利息、服務(wù)態(tài)度獎(jiǎng)勵(lì)和利潤的費(fèi)用。使用成本加固定酬金計(jì)費(fèi)方法的前提是,業(yè)主和咨詢公司就管理服務(wù)的范圍取得一致。工作范圍、成本估算和固定酬金應(yīng)在管理委托合同中加以

7、明確。如果咨詢公司的服務(wù)工作量比原來預(yù)計(jì)的工作量發(fā)生了重大的改變,合同中則要補(bǔ)充準(zhǔn)備重新協(xié)商固定酬金這一條款。這種計(jì)費(fèi)方法與人月費(fèi)單價(jià)法類似,不同之點(diǎn)就是把酬金因素單獨(dú)列出來并按照日程表或根據(jù)進(jìn)程目標(biāo)而支付。但是,如果咨詢公司與業(yè)主協(xié)商需要增加人員以便按原定期限完成任務(wù)時(shí),則通常只給咨詢公司增付所增加的成本費(fèi)用,而不得增加酬金或利潤。當(dāng)咨詢公司需要在詳細(xì)的工作范圍確定以前就要開始工作的情況下,也可使用成本加固定酬金法。固定酬金的數(shù)額大小依據(jù)服務(wù)的范圍和復(fù)雜程度不同而不同。一般以工資費(fèi)用、公司管理費(fèi)加可報(bào)銷費(fèi)用的總和即成本費(fèi)用的百分比來計(jì)算,它至少要占成本費(fèi)用的15%-20%,只有這樣,咨詢公司

8、才能得到合理的利潤。固定酬金與項(xiàng)目的施工造價(jià)沒有直接關(guān)系。采用管理承采用成本加酬金法收費(fèi)的合同,應(yīng)規(guī)定補(bǔ)償一切會(huì)發(fā)生的與項(xiàng)目直接或間接有關(guān)的費(fèi)用,包括但不限于在合同談判時(shí)預(yù)見的各種費(fèi)用。項(xiàng)目費(fèi)用中可補(bǔ)償部分的清單應(yīng)盡可能完整、詳細(xì)。成本加酬金的優(yōu)點(diǎn)是,它消除了對(duì)咨詢公司為增大自己的收費(fèi)故意加大施工成本的嫌疑。 (3)總價(jià)法?？們r(jià)法是業(yè)主和咨詢公司針對(duì)項(xiàng)目服務(wù)協(xié)商確定一攬子付費(fèi)的方法,常用于項(xiàng)目的工作范圍和服務(wù),例如詳細(xì)工程設(shè)計(jì)任務(wù)。這種計(jì)費(fèi)內(nèi)容包括工資、管理費(fèi)、非工資性費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、投資資本的利息補(bǔ)償、服務(wù)態(tài)度獎(jiǎng)勵(lì)和一定數(shù)額的利潤。 (4)工程造價(jià)百分比法。工程造價(jià)百分比法是按工程建設(shè)總費(fèi)

9、用的百分比來計(jì)算咨詢公司的管理費(fèi),比率可參照監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),一般高出2%-3%。有關(guān)機(jī)構(gòu)如世界銀行等不主張采用以實(shí)際建設(shè)費(fèi)用作為百分比計(jì)算基礎(chǔ)的工程建設(shè)管理合同,因?yàn)檫@樣實(shí)際上變成了無底合同,不利于革新設(shè)計(jì)方法及降低設(shè)計(jì)成本,為克服這一缺陷,比較可行的辦法是將合同金額(或其主要部分)而非實(shí)際費(fèi)用作為估算費(fèi)用的基礎(chǔ)。 (5)各種計(jì)費(fèi)方法的使用范圍。上面介紹的四種方法中,人月費(fèi)單價(jià)是根據(jù)咨詢公司提供服務(wù)發(fā)生的費(fèi)用來確定收費(fèi)的,不需要精確規(guī)定項(xiàng)目的范圍,所以當(dāng)項(xiàng)目范圍不太明確時(shí)可以采用這幾種方法。總價(jià)法或工程造價(jià)百分比法,完全以項(xiàng)目的大小為計(jì)算依據(jù),而不考慮咨詢專家工作發(fā)生的費(fèi)用,比較適合于工作內(nèi)容明確,且咨詢公司便于控制其費(fèi)用的項(xiàng)目。成本加固定酬金的方法也要求項(xiàng)目內(nèi)容明確,但比包干或工程造價(jià)百分比法更為靈活,以適應(yīng)變化。如在施工期間,現(xiàn)場項(xiàng)目代表的管理費(fèi),由于其工作很大程度上要受施工承包商工作的影響,因而宜采用成本加固定酬金方法計(jì)算?？梢?只有在項(xiàng)目范圍比較明確的情況下才采用成本加固定酬金、工程造價(jià)百分比法和總價(jià)法三種計(jì)酬方法。 結(jié)語 本文對(duì)管理承包模式及管理委托合同在實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)注意的問題進(jìn)行了分析,包括管理承包模式的應(yīng)用范圍分析、咨詢公司資質(zhì)分析和管理費(fèi)計(jì)費(fèi)方法等。目的在于