淺談農(nóng)村房屋買賣合同效力問題研究

1、淺談農(nóng)村房屋買賣合同效力問題研究論文摘要 目前農(nóng)村房屋買賣活動日益增多?，F(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣合同的效力未作明確規(guī)定。農(nóng)村房屋買賣合同的效力分為無效和有效兩種。根據(jù)合同雙方當事人的不同，農(nóng)村房屋買賣合同的效力不盡相同。建議有關(guān)機關(guān)盡快研究出臺相應(yīng)立法，填補農(nóng)村房屋買賣這一塊的立法空白。 論文關(guān)鍵詞 農(nóng)村房屋買賣合同 宅基地 集體經(jīng)濟組織 法律效力 一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的現(xiàn)狀 隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的交流進一步加深，相對優(yōu)厚的勞動報酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農(nóng)民進城務(wù)工，進入城市的農(nóng)民迫切需要處置其原有的農(nóng)村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農(nóng)

2、村房屋居?。涣硗?，城鎮(zhèn)居民也出于各種原因打算在農(nóng)村買房，農(nóng)村房屋買賣興旺起來。 由于我國農(nóng)村土地的集體所有屬性，農(nóng)民建造農(nóng)村住房所需土地（即宅基地）需要經(jīng)過所在村許可，而轉(zhuǎn)讓宅基地需要經(jīng)過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關(guān)系至今沒有位階較高的規(guī)范性法律文件予以調(diào)整，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導(dǎo)。近年來，法院受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經(jīng)成為法院司法實踐中亟待解決的問題。 二、農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力分析 （一）農(nóng)村房屋買賣合同的效力 1.認為農(nóng)村房屋買賣合同無效 理由是： （1）中華人民共和國土地管理法第62條規(guī)定：每一戶農(nóng)村村民只能擁有一塊宅基

3、地，并且這塊宅基地的面積不能超過所在直轄市、省或自治區(qū)規(guī)定的標準。 （2）中華人民共和國土地管理法第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果允許買賣農(nóng)村房屋，就將房屋項下的宅基地使用權(quán)也一并出賣了，這是不符合第63條的規(guī)定的。 （3）中華人民共和國土地管理法第12條規(guī)定：改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當辦理土地登記手續(xù)。土地管理法實施條例第6條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓地上的建筑物致使其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申請土地變更登記，由原來的土地登記機關(guān)進行土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更登記。如果房屋沒有辦理過戶登記，則房屋買賣合同無效。 （4）關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土

4、地通知第2條規(guī)定：農(nóng)民不能向城市居民出賣農(nóng)村房屋，城市居民也不能占用農(nóng)民集體土地來建造房屋，有關(guān)部門不能為其發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 2.認為農(nóng)村房屋買賣合同有效 理由是： （1）憲法規(guī)定：中華人民共和國公民在法律面前一律平等。農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國公民，都享有法律賦予的平等的權(quán)利，都必須履行法律規(guī)定的平等的義務(wù)，承擔平等的法律責(zé)任。法律不會因為買賣雙方當事人是農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人而區(qū)分對待。 （2）關(guān)于對社員宅基地問題做一些補充規(guī)定的通知第2項規(guī)定：社員有買賣房屋的權(quán)利。在房屋出賣后，其宅基地使用權(quán)就轉(zhuǎn)移給了買受人，但宅基地的所有權(quán)仍然歸集體所有。這一規(guī)定

5、，明確了農(nóng)民有權(quán)利買賣農(nóng)村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權(quán)隨之一并轉(zhuǎn)移。 （3）最高人民法院1992民他字第8號批復(fù)認為按約定交付房款并且管理房屋的農(nóng)村房屋買賣合同有效。 （二）農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律分析 1.農(nóng)村村民買賣農(nóng)村房屋的法律效力 （1）同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經(jīng)濟組織成員之間受交易主體的身份和土地權(quán)利的影響較少，同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規(guī)定人們對自己所有的房屋享有所有權(quán)，有權(quán)自行處分、轉(zhuǎn)讓。物權(quán)法第30條、第64條規(guī)定：農(nóng)村村民對自己合法建造的房屋享有所有權(quán)，依法享有占有、使

6、用、收益和處分的權(quán)利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，并且在多部法律、法規(guī)中都規(guī)定了農(nóng)村村民可以買賣自己所有的房屋。土地管理法第62條就規(guī)定了農(nóng)村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準。 （2）不同集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經(jīng)濟組織之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力的認定，還沒形成定論，有的認為有效，有的認為無效。認為無效的原因是宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的特權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓。處分了農(nóng)村房屋的同時就會也處分了農(nóng)村宅基地，這會損害農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益。買受人不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，無

7、權(quán)享受該村的宅基地使用權(quán)，所以房屋買賣合同無效。這種觀點并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋。國家政策只是禁止將農(nóng)村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規(guī)定不能出賣給不同集體經(jīng)濟組織的村民。第二，我國法律并沒有禁止農(nóng)民在購買房屋的同時取得宅基地使用權(quán)。土地和其上的房屋是兩個獨立的客體，即使受讓人在購買農(nóng)村房屋時無法取得宅基地使用權(quán)，也不會影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋，有利于農(nóng)村的社會經(jīng)濟發(fā)展。綜上，不同集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律效力 （1）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的一般法

8、律效力。我國法律、法規(guī)對于農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓給城市居民處于不明確狀態(tài)。但在我國，黨和國家的政策處于重要地位。國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，因此，在法無明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的行為不符合國家政策。同時，因為農(nóng)村房屋買賣涉及到農(nóng)村集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)，而農(nóng)村集體土地權(quán)利具有身份性，限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋從而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)被轉(zhuǎn)讓，這種現(xiàn)象應(yīng)受到嚴格限制。綜上，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同在原則上是無效的。 （2）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同有效的特殊情形。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情形下認定此類買賣合同

9、有效。 第一，買受人是城鎮(zhèn)居民身份，但其父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，并且是家庭成員共同出資購買、共同居住的，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織也同意該房屋買賣合同的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。 第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮(zhèn)居民之前，該房屋的宅基地已經(jīng)因為征收而變?yōu)閲型恋?，原是農(nóng)民身份的出賣人隨之變?yōu)槌擎?zhèn)居民，宅基地的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了變化，農(nóng)村房屋買賣合同有效。 第三，城鎮(zhèn)居民在購買了農(nóng)村房屋之后，已經(jīng)將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織、成為農(nóng)民的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。 第四，城鎮(zhèn)居民在購買了農(nóng)村房屋之后，如果所購買房屋已經(jīng)經(jīng)過有關(guān)機關(guān)批準，獲得當?shù)剞r(nóng)村集

10、體經(jīng)濟組織的同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)，并且取得了合法權(quán)屬證書的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。 三、完善農(nóng)村宅基地、房屋交易制度及認定農(nóng)村房屋買賣合同效力的措施 （一）加強有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法，促進農(nóng)村房屋買賣的交易穩(wěn)定 應(yīng)加強農(nóng)村宅基地的立法體系建設(shè)，盡快出臺關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)等問題的位階較高的規(guī)范性法律文件，形成較規(guī)范的農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理制度，從而保障農(nóng)村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩(wěn)定農(nóng)村房屋買賣市場。 （二）讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)進入交易市場，公開、公平、公正交易 建立新的流轉(zhuǎn)模式，在農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，取消原有的限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，對建造合

11、法、手續(xù)齊全的農(nóng)村宅基地及其上的房屋，頒發(fā)權(quán)屬證書，讓農(nóng)村宅基地及其上的房屋合法地進入交易市場。促進公開、公平、公正的市場行為，形成統(tǒng)一的農(nóng)村房屋交易市場。 （三）建立農(nóng)村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內(nèi)的宅基地有償使用制度 宅基地具有一定的福利性質(zhì)，本集體經(jīng)濟組織成員可以無償使用，但是如果進入交易市場，就要變成有償轉(zhuǎn)讓。要在立法中明文規(guī)定轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)繳納的使用費或補償金，并且根據(jù)宅基地的位置、流轉(zhuǎn)對象等不同因素，確定所應(yīng)繳納的使用費或補償金的數(shù)額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權(quán)，以避免浪費土地。 （四）關(guān)于認定農(nóng)村宅基地進入交易市場公開流轉(zhuǎn)后的農(nóng)村房屋買賣合同的效力 應(yīng)當從法律法規(guī)、國家政策、該房屋項下的土地使用權(quán)性質(zhì)、出賣人的現(xiàn)有居住條件、房屋交付的實際情況、房屋的增值情況等方面進行認真仔細的研究。此外還應(yīng)充分考慮認定此類農(nóng)村房屋買賣合同無效會對雙方當事人產(chǎn)生怎樣的利益影響，尤其是出賣人因土地的增值或拆遷而獲得的利益，買受人因房屋的貶值而受到的損失，來認定此類農(nóng)村房屋買賣合同的效力。 四、結(jié)語 目前我國尚不具備專項調(diào)整農(nóng)村房屋及土地流轉(zhuǎn)