容積率計算規(guī)定

1、容積率計算技術(shù)規(guī)定1 名詞解釋1.1 容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。1.2 建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建設(shè)用地面積的比例。1.3 建筑系數(shù) 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地面積的比率。1.4 綠地率 居住用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和與用地面積的比率。1.5 層高上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。1.6 室內(nèi)凈高樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。1.7 設(shè)備平臺指供空調(diào)室外機、 熱水機組等設(shè)備擱置、 檢修且與建筑內(nèi)部空間及陽臺不相連通的對外敞開 的室外空間。1.8 裝飾性陽臺指設(shè)置在建筑外墻外， 為美化建筑造型而與建筑內(nèi)部

2、空間及陽臺不相連通的采用陽臺形式的 裝飾性構(gòu)件。1.9 入戶花園 在入戶門與客廳門之間設(shè)計一個類似玄關(guān)概念的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。1.10 飄窗為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。1.11 地下室指房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/2 ，其四面應(yīng)為土層圍合的地下空 間。1.12 半地下室房間底面低于四周室外地面的高度超過該房間凈高的 1/3 ，且不超過 1/2 者。1.13 架空層僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間。1.14 躍層住宅套內(nèi)空間跨越兩個樓層且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅。1.15 低層住宅為一至三層的住宅。1.16 錯層住宅一套住宅內(nèi)的各種功能用房

3、在不同的平面上，用 30-60 的高差進行空間隔斷，錯開之處 有樓梯聯(lián)系。1.17 公寓一般指為特定人群提供獨立或半獨立居住使用的建筑， 通常以棟為單位配套相應(yīng)的公共服務(wù) 設(shè)施。1.18 酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。1.19 公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。1.20 公寓式辦公建筑 指單元式小空間劃分，有獨立衛(wèi)生設(shè)備（不含廚房設(shè)備）的辦公建筑，按辦公建筑處理。1.21 辦公建筑 指非單元式小空間劃分，按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。1.22 商業(yè)建筑 指綜合百貨商店、商場、經(jīng)營各類商品的專業(yè)零售和批發(fā)商店，以及飲食等服務(wù)業(yè)的建筑。1.23 商住綜合

4、樓 指底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑。1.24 商辦綜合樓指商業(yè)和辦公混合的建筑。2 容積率計算2.1 住宅建筑容積率計算住宅建筑層高不宜大于 3.3 米，并不得大于 5.8 米。2.1.1 住宅建筑標準層高大于 3.3 米且小于 4.8 米時，不論層內(nèi)有無隔層，按該層水平投影 面積的 1.5 倍計算建筑面積并計算容積率。2.1.2 住宅建筑標準層高大于等于 4.8 米且小于等于 5.8 米時，不論層內(nèi)有無隔層，按該層 水平投影面積的 2 倍計算建筑面積并計算容積率。2.1.3 躍層式住宅、低層住宅、錯層式住宅的起居室在戶內(nèi)通高共享時，不列入超層高控制 單位，按水平投影面積計算容積率。2.

5、1.4 住宅類項目中商業(yè)建筑規(guī)模配建比例不得大于3% ，且建筑層高不得大于 4.5 米。2.2 辦公建筑容積率計算辦公建筑層高不宜大于 4.5 米，并不得大于 6.6 米。2.2.1 辦公建筑標準層大于 4.5 米且小于等于 5.7 米時，不論層內(nèi)有隔層，按該層水平投影 面積的 1.5 倍計算建筑面積并計算容積率。2.2.2 辦公建筑標準層高大于 5.7 米且小于等于 6.6 米時，不論層高有無隔層，按該層水平 投影面積的 2 倍計算建筑面積并計算容積率。2.3 商業(yè)建筑容積率計算2.3.1500 平方米以下單層無分隔且開敞通透商業(yè)建筑層高不得大于 5.1 米。2.3.2 500-1000 平

6、方米的單層無分隔且開敞通透商業(yè)建筑標準層高不宜大于 5.1 米，并不 得大于 7.8 米。2.3.2.1 層高大于 5.1 米且小于等于 6.0 米時，不論層內(nèi)有無隔層，按該層水平投影面積的1.5 倍計算建筑面積并計算容積率。2.3.2.2 層高大于 6.0 米且小于等于 7.8 米時，不論層高有無隔層，按該層水平投影面積的2 倍計算建筑面積并計算容積率。2.3.3 中、大型商業(yè)建筑（單層無分隔且開場通透面積達到 1000 平方米以上，如超市、大 型商場等功能集中布置的商業(yè)用房） ，建筑層高可根據(jù)功能要求適當提高，不列入超層高控 制范圍，按其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。2.3.4 旅

7、館建筑（含產(chǎn)權(quán)式酒店）層高不宜大于 4.5 米，并不得大于 7.8 米。2.3.4.1 旅館建筑標準層高大于 4.5 米且小于等于 6.0 米時，不論層高有無隔層，按該層水 平投影面積的 1.5 倍計算建筑面積并計算容積率。2.3.4.2 旅館建筑標準層高大于 6.0 米且小于等于 7.8 米時，不論層內(nèi)有無隔層，按該層水 平投影面積的 2 倍計算建筑面積并計算容積率。2.4 辦公、商場、大賣場、酒店等建筑的門廳、大廳、中庭、大堂、內(nèi)廊、采光廳等公共部 分的層高可根據(jù)功能需要適當提高建筑層高， 此類功能面積按其水平投影面積計算建筑面積 并計算容積率。2.5 地下室2.5.1 建筑物地下室、半地

8、下室作為人防、停車泊位和設(shè)備用房等使用的，按其水平投影面 積計算建筑面積，不計算容積率。2.5.2 建筑物地下室、半地下室作為經(jīng)營性停車位、商業(yè)、娛樂等經(jīng)營性功能的，按其水平 投影面積計算建筑面積并計算容積率。2.6 地上車庫地上車庫層高大于 3.7 米（特種車輛停車庫除外） ，不符合此規(guī)定的按其水平投影面積并計 算容積率。2.7 架空層 建筑底層設(shè)計布置架空層的，以柱、剪力墻落地，四周無維護結(jié)構(gòu)、視線通透、空間開敞， 只作為休閑、綠化景觀、公共通道等公共敞開空間使用，按其水平投影面積計算建筑面積， 不計算容積率。架空層內(nèi)的電梯廳、 門廳、 過道、樓梯間等功能空間按其水平投影面積計算建筑面積并

9、計算 容積率。2.8 設(shè)備層1/2設(shè)備層、設(shè)備管道夾層、避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層層高小于 2.2 米時，按其水平投影面積的 計算建筑面積不計算容積率； 層高大于等于 2.2 米時， 按其水平投影面積計算建筑面積并計 算容積率。設(shè)備層、設(shè)備管道夾層、避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層內(nèi)的樓梯間、電梯井、其他功能性用房等功能 空間計算建筑面積并計算容積率。2.9 陽臺建筑物陽臺進深不大于 2.4 米（對不規(guī)則的取進深平均值） ，無論是否封閉， 無論是凹陽臺、 挑陽臺，均按其水平投影面積的 1/2 計算建筑面積并計算容積率，不符合此規(guī)定的按全面 積計算建筑面積并計算容積率。陽臺總建筑面積不得超過套型建筑面積的7% ，不符

10、合此規(guī)定的按其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。對于有悖正常使用功能、 尺度和設(shè)置要求的陽臺， 作為套內(nèi)空間按全面積計算建筑面積和計 算容積率。2.10 空調(diào)室外機擱板、設(shè)備平臺 空調(diào)室外機擱板個數(shù)不應(yīng)超過居室數(shù)量，每個居室空調(diào)室外機擱板面積不應(yīng)超過 1.4 平方 米。對于集中布置的空調(diào)室外機擱板，面積不應(yīng)超過單個擱板面積與居室個數(shù)的乘積。 辦公、工業(yè)等非法居住建筑室外空調(diào)機擱板參照上述控制要求執(zhí)行。不應(yīng)隨意將住宅套內(nèi)空間分隔成設(shè)備平臺， 對于有悖正常使用功能、 尺度和設(shè)置要求的， 作 為套內(nèi)空間按其水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。2.11 入戶花園、空中花園 入戶花園、空中花園按其

11、水平投影面積計算建筑面積并計算容積率。2.12 飄窗 飄窗應(yīng)突出建筑物外墻，不應(yīng)有建筑地板（樓板延伸） ，滿足視線通透、采光的基本要求， 至少保證平行于窗洞一面為玻璃材質(zhì)， 不符合此規(guī)定的按其水平投影面積計算建筑面積并計 算容積率。飄窗突出外墻的距離不大于 0.6 米， 不計算建筑面積。 不符合上述規(guī)定， 按其水平投影面積 計算建筑面積并計算容積率。2.13 頂層樓梯間 頂層樓梯間的建筑面積未超過標準層建筑面積 1/8 的，按其水平投影面積計算建筑面積， 不計算容積率。2.14 正負零高差建筑物底層設(shè)置為商鋪、 架空層、儲藏室、車庫等非居住類使用功能用房的，其室內(nèi)地平面 高出室外地平面不得大于

12、 0.15 米。對于有悖正常使用功能、尺度和設(shè)置要求的正負零高差，作為空間層高分別依照本規(guī)定第2.1 、2.2 、2.3 條的要求計算建筑面積和計算容積率。2.15 SOHO 、LOFT 建筑SOHO 、LOFT 建筑使用功能的確定， 必須一句其土地的使用性質(zhì)， 并分別依照本規(guī)定第 2.1 、2.2 、2.3 條的要求計算建筑面積和計算容積率。SOHO 、LOFT 辦公建筑，若按單元式小空間劃分，其平面形式不得按成套住宅設(shè)計，且整 棟建筑應(yīng)集中設(shè)置公共垂直交通系統(tǒng)。SOHO 、LOFT 商業(yè)建筑，其平面形式不得按成套住宅設(shè)計，且整棟建筑應(yīng)集中設(shè)置公共垂 直交通系統(tǒng)。2.16 工業(yè)、倉庫建筑2.

13、16.1 工業(yè)、倉庫項目建筑物層高超過 8 米的， 在計算容積率時， 該層建筑面積加倍計算。 工業(yè)、倉庫項目建筑物內(nèi)設(shè)有夾層的。其高度超過 3.3 米，按其水平投影面積計算建筑 面 積并計算容積率。2.16.2 工業(yè)、倉庫項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)、倉庫項目總 用地面積的 7% 。當無法單獨計算行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施占用地土地面積時， 采用行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施 建筑面積占總建筑面積的比重計算得出的分攤土地面積代替。 工業(yè)、倉庫項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施等配套建筑應(yīng)采用低層或多層的建筑設(shè)計， 其 中倒班樓建筑內(nèi)部應(yīng)采用外連廊的設(shè)計。2.16.3 嚴禁在工業(yè)、倉庫項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所、培訓中 心和經(jīng)營性商鋪等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。2.16.4 工業(yè)、倉庫項目臨街面除門房和出入口外，應(yīng)以通透式欄桿進行圍合。2.17 綠地2.17.1 居住用地綠地面積計算辦法應(yīng)符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范( GB50180-93 ，2002 年版)第 11 章中有關(guān)規(guī)定。2.17.2 地下室或半地下室的屋頂綠地植樹綠化覆土厚度大于等于 0.6 米且小于 1 米時，按 其綠地面積的 2/3 計入綠地率控制指標；植樹綠化覆土厚度達到 1 米以上的要求時，其綠 地面積計入綠地率控