固安縣調研報告20160630

1、固安調研工作匯報一、調研基本結論綜合宏觀經(jīng)濟發(fā)展、京津翼協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要、城區(qū)商貿(mào)、等調研結果，進駐固安機會大于風險。建議首選區(qū)域為固安縣北開發(fā)區(qū)，次選區(qū)域為固安縣以東空港物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。1. 機會點：u 京津冀規(guī)劃綱要中，固安縣地處中部核心功能區(qū)，位于京津發(fā)展軸、“京-保-石”發(fā)展軸、“保定-天津”發(fā)展聯(lián)絡線疊加區(qū)域，距離北京第二機場16公里，極具空港經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢；u 固安縣區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，地處北京7環(huán)內(nèi)、距北京約50公里；其中地鐵4號延長線（西單固安）在建設中，固保城際和廊涿城際鐵路年底動工；u 固安縣房地產(chǎn)發(fā)展迅速，超70%的購房者來自北京，目前已經(jīng)限購銷售，商品房均價突破11000元/

2、，環(huán)比上漲約37.5%，漲幅較大；u 固安縣商貿(mào)業(yè)發(fā)展不成熟，存在市場機會。其中專業(yè)市場經(jīng)營面積約4.18萬，以零售為主，消費者大多前往北京購買商品；商業(yè)經(jīng)營面積約18萬，無奧特萊斯項目，無法滿足中高端消費群體的需求；u 固安城區(qū)發(fā)展方向：向北和南發(fā)展，東西軸線“T”字型發(fā)展；u 固安北部開發(fā)區(qū)可獲取土地，工業(yè)地價49萬/畝。2. 風險點：u 京津冀一體化發(fā)展帶動固安整體經(jīng)濟發(fā)展，其中房地產(chǎn)發(fā)展迅速，但固安大部分土地被華夏幸福和金海集團影響（根據(jù)土地成交情況顯示，華夏幸福和金海集團獲取最近一年50%土地）；u 作為空港經(jīng)濟區(qū)的固安，已規(guī)劃占地28平方公里、總建面1260萬的京津翼（固安）國際物

3、流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園，規(guī)模巨大，以承接北京市場外遷、疏解非首都功能，以服裝、小商品等涵蓋全業(yè)態(tài)。目前已規(guī)劃，土地在獲取中，等待開發(fā)建設。u 位于固安城南的京南服裝產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃總建筑面積200萬，一期17.08萬廠房將于2017年底建成，以承接北京大興服裝加工企業(yè)的轉移，二期規(guī)劃建設服裝原輔料、倉儲物流等，土地在獲取中，等待開發(fā)建設。二、 固安縣宏觀經(jīng)濟情況（一） 城市概況1.城市基本情況城市概況經(jīng)濟發(fā)展行政區(qū)劃下轄12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個省級園區(qū)、1個街道辦事處，419個行政村地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP：億元）182.5城市總人口（萬人）48.7GDP增長率（%）15.9%常駐人口（萬人）48.7一、二、三產(chǎn)業(yè)比

4、重16.5:25.5:58主城區(qū)人口（萬人）10主導/支柱產(chǎn)業(yè)航空航天、電子信息、生物醫(yī)藥、新能源新材料和高端裝備制造城市總面積（k）697城鎮(zhèn)居民人均收入（元）28724建成區(qū)面積（k）24.09（2014年）城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）規(guī)劃建成區(qū)面積（k）84.6（2030年）社會消費品零售總額（億元）40.9（2014年）交通狀況交通便捷固定投資總額（億元）182.9城市化率45.97%房地產(chǎn)投資額（億元）中心城區(qū)2.城市交通情況固安交通便捷發(fā)達；固安周邊100公里的范圍內(nèi)，鐵路和等級公路的密集程度在國內(nèi)同類地區(qū)極為少有。交通概況公路u 大廣高速公路、106國道、廊涿公路、固雄公路u 固

5、安汽車站有2個，分別是固安汽車站、廊運集團武安汽車站鐵路u 京九鐵路在固安設有車站和貨場，固安在京九鐵路站點建設有客運站廣場和物流貨場，充分發(fā)揮鐵路運輸?shù)墓δ?。航空u 固安距首都國際機場86.3公里、距新建第二國際機場16.3公里，新機場的建設將會給固安帶來大型的功能性項目配套，催生新的臨空經(jīng)濟帶的形成，并極大推動區(qū)域發(fā)展進程；u 機場周邊還在規(guī)劃一系列的配套建設項目，以便乘客從機場可進入地面綜合交通網(wǎng)絡，迅速通達北京城區(qū)。港口u 距天津新港146.6公里，天津新港是是中國北方最大的綜合性港口和重要的對外貿(mào)易口岸；u 固安縣通過廊涿高速連通天津港城市軌道u 北京地鐵4號延長線(西單站固安西站，

6、2016年動工，u 固保城際鐵路（固安縣保定市，計劃 2016年底動工， 2020年運營）u 廊涿城際鐵路（廊坊保定涿州，計劃2016年底動工， 2020年運營）1）機場至各區(qū)域駕車最短距離北京大興國際機場彭村鄉(xiāng)渠溝鄉(xiāng)禮讓店鄉(xiāng)牛駝鎮(zhèn)固安縣政府東灣鄉(xiāng)2）高鐵站至各區(qū)域駕車最短距離固安縣政府東灣鄉(xiāng)彭村鄉(xiāng)牛駝鎮(zhèn)渠溝鄉(xiāng)禮讓店鄉(xiāng)三、 城市總體發(fā)展規(guī)劃1.市域城鎮(zhèn)規(guī)劃概況市域城鎮(zhèn)體系u 固安縣打造“兩軸雙城、三區(qū)五園多節(jié)點”的城市格局，形成“一北一南”兩大新城帶動，東西向、南北向兩大主軸貫穿，北區(qū)、中區(qū)、南區(qū)三大區(qū)全域覆蓋，五大現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)分散布局，多個鎮(zhèn)域節(jié)點聯(lián)動發(fā)展的新型城鄉(xiāng)空間格局城市規(guī)模u 固安縣

7、劃到2030年中心城區(qū)城市建設用地為84.6平方公里，城鎮(zhèn)常住人口80萬人。以縣城為主中心，牛駝鎮(zhèn)為副中心，由縣域內(nèi)東西向廊涿線及南北向106國道、大廣高速公路三條交通綜合軸線所構筑的“T”字型城鎮(zhèn)空間結構。城市發(fā)展方向u 南移北優(yōu)、東西軸線“T”字型發(fā)展產(chǎn)業(yè)規(guī)劃u 電子信息、裝備制造、新能源新材料、航空航天、生物醫(yī)藥五大主導產(chǎn)業(yè)。交通規(guī)劃u 公路交通：在現(xiàn)有及規(guī)劃的“兩縱、兩橫”高速公路（大廣高速、機場南出口高速、密涿高速、唐廊高速）布局的基礎上，構建以干線公路、縣道、重要鄉(xiāng)道為主的 “一環(huán)、四縱、八橫、四聯(lián)” 縣域公路網(wǎng)框架；u 軌道交通：固保城際鐵路（固安縣保定市，計劃 2016年底動工

8、， 2020年運營），廊涿城際鐵路（廊坊保定涿州，計劃2016年底動工， 2020年運營）；u 地鐵4號延長線（西單固安，計劃2016年動工）。（2016-2020）規(guī)劃“兩軸雙城、三區(qū)五園多節(jié)點”空間布局示意圖2.中心城區(qū)規(guī)劃u 中心城區(qū)：規(guī)劃固安縣主城區(qū)為固安鎮(zhèn)、固安街道辦，總面積為35.36平方公里，建成區(qū)面積25km²。u 北進南整：主要向北發(fā)展城市新區(qū)，向南整合現(xiàn)狀發(fā)展用地。u 西北、東南兩翼齊飛：遠期向東跨過京九鐵路發(fā)展以汽車零部件加工為主導的工業(yè)組團，向西跨過大廣高速公路發(fā)展以電子信息產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)組團，形成西北、東南兩個工業(yè)組團并駕齊飛的城市格局3.城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃u

9、 結合新城建設，在核心商業(yè)區(qū)、交通干道沿線，規(guī)劃布局一批商業(yè)商務綜合體，吸引北京信息服務、金融服務、商務服務機構集聚，形成新城的商務中心區(qū)（CBD）。結合新城、園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局與社區(qū)布局，規(guī)劃建設一批精品商業(yè)街、美食街區(qū)，加強與京津知名商業(yè)消費區(qū)、商業(yè)龍頭企業(yè)、特色商業(yè)機構對接，吸引商業(yè)龍頭企業(yè)和品牌旗艦店入駐，提升生活性服務業(yè)發(fā)展水平。u 推進“國際商貿(mào)現(xiàn)代物流園”項目建設，做好產(chǎn)業(yè)配套工作。支持引進一批大型商業(yè)綜合體、品牌旗艦店、時尚體驗館等商業(yè)主體，擴大中高端商業(yè)發(fā)展規(guī)模。u 中心城區(qū)商業(yè)（城市級幸福港灣）：推動新中街、新昌街、106國道等沿線商業(yè)改造升級，結合金融街、萬隆、幸福港灣等商業(yè)區(qū)

10、建設，著力引進中高端商業(yè)品牌，集中打造“兩街三圈”的中高端品牌商業(yè)消費區(qū)（即新中街、迎賓大道；幸福港灣-孔雀大道商圈、聚寶隆購物中心- 萬隆財富廣場商圈、金融街·固安新城商圈），打造服務全縣、面向京津的現(xiàn)代化、品牌化消費綜合體。u 副中心商業(yè)（社區(qū)級幸福天地）：建設大社區(qū)配套社交生活中心4處，體量1-3萬，以社區(qū)超市，餐飲、服務為主輻射周邊約2-5萬人；u 小商業(yè)（鄰里級幸福鄰居）：建設滿足方便快捷的小商業(yè)20處，體量5000以下，以便利店、會所、服務為主要功能，輻射50001萬人。三、專業(yè)市場發(fā)展狀況 (一) 專業(yè)市場概況u 本次調研8個專業(yè)市場，經(jīng)營面積達到4.18萬，規(guī)劃建設面

11、積為1460萬。u 固安現(xiàn)經(jīng)營的專業(yè)市場總體面積較小，主要以零售為主。u 本次調研專業(yè)市場規(guī)劃項目有2個，分別是京津冀（固安）國際物流商貿(mào)城（規(guī)劃面積1260萬）和京南服裝工業(yè)園（規(guī)劃面積200萬）。（二）專業(yè)市場分布1、主要業(yè)態(tài)情況分布小商品、電子家居建材、古玩（三）重點市場及承接地情況京南服裝工業(yè)園項目開發(fā)商蘭天控股集團總建筑面積200萬項目地址固安縣公主府路與育才路交匯處一期面積17.08萬投資額155億元人民幣配套面積-產(chǎn)品業(yè)態(tài)工廠廠房、展示、電商、生活配套、人才培訓等開業(yè)時間預計2018年2月占地面積20000畝商戶數(shù)量-項目現(xiàn)狀一期項目在建經(jīng)營模式租、售承接情況北京服裝加工、布輔料

12、、皮革專業(yè)市場轉移土地獲取情況2014年獲取85.8畝土地(工業(yè)用地)，土地單價21.25萬/畝園區(qū)規(guī)劃規(guī)劃總建筑面積200萬平方米，服裝產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)加工區(qū)、輔料面料經(jīng)營商業(yè)區(qū)、倉儲物流區(qū)、服裝銷售商業(yè)區(qū)、服裝設計產(chǎn)品開發(fā)區(qū)、中小企業(yè)孵化器、國際貿(mào)易會議展示區(qū)、人才開發(fā)培訓區(qū)、生活配套商業(yè)區(qū)、電子商務平臺功能區(qū)等十大區(qū)域備注原屬固安浙溫服裝園區(qū)建設發(fā)展有限公司，蘭天控股集團傾力打造，于2014年8月全盤收購。項目一期在建，預計2017年底竣工。京津冀（固安）國際商貿(mào)城項目開發(fā)商浙商環(huán)球投資有限公司總建筑面積1260萬項目地址固安縣大廣高速以西，廊涿高速以北，大義尚村、花科村片區(qū)一期面積1200畝投

13、資額30億元人民幣配套面積-產(chǎn)品業(yè)態(tài)商貿(mào)、物流、辦公、電商、醫(yī)療、教育等開業(yè)時間-規(guī)劃占地面積28平方公里商戶數(shù)量-項目現(xiàn)狀約100畝地塊建有圍墻，毛地經(jīng)營模式-承接情況承接北京非首都功能業(yè)態(tài)外遷的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)營業(yè)狀況-園區(qū)規(guī)劃商貿(mào)專區(qū)（中國服裝城、家居建材城、輕紡城、食品城、小百貨城、五金機電城、陶瓷工藝品城）、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園、商務辦公、兒童主題游樂園、超級商業(yè)綜合體、萬國風情街、空港信息產(chǎn)業(yè)園、高等醫(yī)療區(qū)、現(xiàn)代高等教育區(qū)備注項目籌備中，均屬毛地四、商業(yè)奧萊發(fā)展狀況(一) 商業(yè)總體概況本次共調研了固安縣中心城區(qū)的8個商場，經(jīng)營面積達到18.1萬，商戶數(shù)量389戶，平均入住率90.2%，在建面

14、積約為3.8萬，規(guī)劃面積5萬。商圈經(jīng)營面積（）商戶數(shù)量租金（元/月）入住率名品比率遠期拆遷面積(）近期拆遷面積（）在建面積（）規(guī).劃面積（）新昌路商圈150452429扣點12%-15%89.3%20%-3800050000新中東街商圈30362396扣點11%-14%95%10%-合2%18%-3800050000新昌路商圈新中東街商圈u 筑面積達到18.1萬，整個商圈總體入住率約為90.2%名品率約為18%，經(jīng)營商戶達到825戶以上。u 在建面積約為3.8萬 ，約為現(xiàn)有經(jīng)營面積的42%，規(guī)劃經(jīng)營建筑面積5萬，約占經(jīng)營面積的53.7%，商圈主要集中在新中東街（老商圈

15、）、新昌路（新商圈），目前固安縣無服裝等百貨批發(fā)市場，整體老商圈商品以中低檔為主，新商圈以中檔為主，大多消費者直接到北京購買；經(jīng)過走訪調研，目前固安縣城無奧特萊斯及品牌，固安房產(chǎn)市場狀況較好，有一定奧特萊斯市場機會。五、房地產(chǎn)發(fā)展狀況（一）土地市場情況及推薦區(qū)域概況1、土地市場情況u 受京津翼一體化影響，僅2016年第二季度，固安縣總體成交土地37宗，其中商住12宗，商服3宗，安居房6宗、工業(yè)用地12宗、倉儲用地3宗、社會福利用地1宗。u 2016年4-6月，固安縣掛牌成交土地面積87.7萬，總建筑面積164.99萬，住宅成交均價約150萬/畝，商業(yè)成交均價約270萬/畝，工業(yè)成交均價約49萬

16、/畝，倉儲物流成交均價約49萬/畝；土地征收約9萬/畝；目前房地產(chǎn)開發(fā)商較多，包含華夏幸福、金融街、金海（本土最大企業(yè)）等大開發(fā)商。目前土地市場被2家大型開發(fā)商影響，其中華夏幸福掌控新開發(fā)區(qū)土地，金海地產(chǎn)掌控核心城區(qū)大部分土地。2016年4-6月固安部分土地交易情況表序號占地面積（）建筑面積（）土地用途掛牌價（萬元）成交總價 （萬元） 成交單價（萬元/畝）溢價宅52267000115.24 33.95%279659119488醫(yī)衛(wèi)慈善2168426290220.02 21.24%34670393406商服1887621020300.05 11.36%460833152

17、083安居房2130532850360.00 54.19%547517118793商住1666425660360.01 53.98%61331515978工業(yè)用地97897848.97 0.00%71315710525倉儲用地98398349.81 0.00%2、 推薦土地區(qū)域概況固安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（首選）區(qū)位固安高新技術產(chǎn)業(yè)園屬固安工業(yè)園西北城區(qū)，距北京天安門50KM，與北京大興區(qū)一河之隔交通公路：現(xiàn)有和規(guī)劃了 “兩縱、兩橫”高速公路（大廣高速、機場南出口高速、密涿高速、唐廊高速）布局，總體構建以干線公路、縣道、重要鄉(xiāng)道為主的 “一環(huán)、四縱、八橫、四聯(lián)” 縣域公路網(wǎng)框架；軌道：北京地鐵4

18、號延長線，固保城際鐵路（固安縣保定市），廊涿城際鐵路（廊坊保定涿州）航空：距在建大興國際機場16.3KM，催生新的臨空經(jīng)濟帶的形成，并極大推動區(qū)域發(fā)展進程；經(jīng)濟基礎高新區(qū)大力發(fā)展生物醫(yī)藥技術、航天科技應用、新一代信息技術、高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保、新能源和高端服務等主導產(chǎn)業(yè)，積極推進產(chǎn)城共融，全力打造"綠色、高端"的產(chǎn)業(yè)新城，整體園區(qū)規(guī)劃約48.6平方公里。品牌房企華夏幸福固安現(xiàn)代物流園區(qū)（次選）區(qū)位園區(qū)地處于固安縣東北部，處于首都新機場臨空產(chǎn)業(yè)的核心經(jīng)濟帶，是首都新機場南大門，園區(qū)與北京市大興區(qū)接壤，距北京天安門50公里、首都新機場航站樓5公里交通廊涿高速（北京七環(huán)）從園區(qū)西側穿過，并在園區(qū)內(nèi)設有出入口，省道廊涿公路貫穿東西，北京南中軸線穿過園區(qū)，西距京九鐵路貨運站、106國道僅6公里，距大廣高速公路10公里。此外，50公里范圍內(nèi)還有京滬、京臺、京津唐、京港澳、京昆、津保等多條高速公路，以及京滬、京廣等多條鐵路干線。得天獨厚的區(qū)位和交通條件，為固安現(xiàn)代物流園區(qū)快速發(fā)展提供了可靠的保障。經(jīng)濟基礎規(guī)劃總面積60平方