商業(yè)地產(chǎn)銷售說辭

1、商業(yè)地產(chǎn)銷售說辭××商業(yè)銷售統(tǒng)一說辭一:公司簡介 : 7 o/ T8 I2 h四川××實業(yè)集團(tuán)有限公司成立于 1995 年，是一家涉足房地產(chǎn)、工業(yè)、商 貿(mào)、運(yùn)輸和醫(yī)療等領(lǐng)域的多元化民營企業(yè)，有分布于綿陽、成都等地的子公司 30 余家，公司在經(jīng)營活動中一貫堅持“以人為本、誠信敬業(yè)”的經(jīng)營理念和“發(fā)展實 業(yè)、造福社會”的經(jīng)營宗旨。先后在成都開發(fā)了××花園、××大廈、沙河新城、 清江雅居等一系列項目，都獲得一致好評，其中沙河新城就被評為群眾十大喜愛樓 盤之一。二: 項目的基本概況（ 一） 商業(yè)的基本情況 1 、商業(yè)的位置

2、 $ j" F ' S& Q; ××的商業(yè)位 于××市成華區(qū)府青路二段 18 號，是一棟共 4 層的商業(yè)建筑，前臨府青路二段主 要交通干道，右面是沙河新城小區(qū)的主出入口，左面是規(guī)劃中的小學(xué)校、藍(lán)水灣商 業(yè)廣場及藍(lán)水灣的出入口，有著優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的消費(fèi)人群。2、商業(yè)的氛圍 西有李家沱的商圈，北有 512 建材市場和正在形成的藍(lán)水灣商業(yè)廣 場，南有刃具廠宿舍綜合市場，特別是以李家沱的商業(yè)氛圍最為成熟，而××的社 區(qū)商業(yè)正是處于這幾大商圈的包圍之中。因此，有其濃郁的商業(yè)氛圍。 3

3、、商業(yè)的基本指標(biāo) 商業(yè)建筑面積 :8000 平方米 ;層數(shù):4 層;總高為 米，一樓層高 米，2、3、4 層為 米。 一層建筑面積 1700 平方米二層建筑面積 1700 平方米， 三層建筑面積 1400平方米，四層建筑面積 1400 平方米。地下一層設(shè)停車場，面積 平方米，設(shè)備區(qū)面積 平方米。4、項目配套設(shè)施 :地下停車位 :50 個前面的花園廣場 :1000 多平方米電梯 :2 部( 二 ) 、周邊配套情況(1) 、交通狀況 #1、7路: 理工學(xué)院文化宮2、15路: 富森美家居文化宮3、45路: 雙楠小區(qū)青龍場中心站4、1路: 八一家具城青龍場中心站5、113路: 金沙車站十里店6、49

4、路 : 青龍場公交站石羊中心站7、412路: 十陵公交站火車北站(2) 周邊居住小區(qū)1、沙河新城 2 、機(jī)床廠宿舍3、工研所宿舍4、刃具廠宿舍5、藍(lán)水灣( 三 ) 、市政配套情況公園: 三洞橋公園、活水公園、游樂園學(xué)校: 電子科大、成大附中、××市金牛區(qū)樹培小學(xué)、府青路小學(xué)、成量學(xué)校、軸承廠幼兒園、桃溪社區(qū)幼兒園、華西中學(xué)醫(yī)院: ××市 6 醫(yī)院、校工業(yè) 416醫(yī)院、建工醫(yī)院、刃具廠醫(yī)院、××成量集團(tuán)公司醫(yī)院、四川石油管理局成都醫(yī)院市、家佳樂超市銀行: 工商銀行八里莊分理處、××商業(yè)銀行、××市

5、農(nóng)村信用社、招商銀行 加油站: 府青路加油站、行政加油站、平安加油站綜上所述“××”周邊公交汽車線路多達(dá) 20 余條，覆蓋了市中心，火車北站 及各長途汽車站，交通非常便利，利于各客戶出行，解決了客戶在購房中最擔(dān)心的 交通不便的問題，周邊配套設(shè)施完善，學(xué)校、醫(yī)院、菜市場、商場、銀行、加油站 應(yīng)有盡有，再加上小區(qū) k# J/ 市場: 華聯(lián)商廈、高筍塘榮華建材市場、×× 512 建 材市場、紅旗連鎖、互惠超1、李家沱商圈 李家沱本來就是一個成熟的社區(qū)，商業(yè)也是隨著人口的增多， 消費(fèi)人群的大量聚集，從而發(fā)展起來的。就目前是以萬科商業(yè)、陽光嘉園商業(yè)、沙 河風(fēng)情商業(yè)

6、為代表。2、××商業(yè)周邊的商業(yè)情況 營業(yè)態(tài)應(yīng)主要為服裝、藥房、汽車美容養(yǎng)護(hù)、超市、建材五金、高檔茶樓、高 檔美容美發(fā)、銀行等業(yè)態(tài)為主，并可以參照陽光嘉園商業(yè)的業(yè)態(tài)，就五大社區(qū)的消 費(fèi)能力，其經(jīng)營狀況、前景應(yīng)是很好的。一、 周邊環(huán)境 大環(huán)境××的社區(qū)商業(yè)周邊的大的商業(yè)圈 : 西有李家沱的商業(yè)，北有 512 建材市場和 正在形成的藍(lán)水灣商業(yè)廣場，南有刃具廠宿舍綜合市場，特別是李家沱的商業(yè)氛圍 最為成熟，沙河新城的社區(qū)商業(yè)正是處于這幾大商圈的包圍之中。因此，這兒有濃 郁的商業(yè)氛圍。 小環(huán)境××、藍(lán)水灣、機(jī)床廠宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小區(qū)

7、，近在咫尺，目前 本項目的商業(yè)沒有形成之前，就是只有機(jī)床廠宿舍下面的社區(qū)商業(yè)，從經(jīng)營狀況來 看，可謂“火爆”，其經(jīng)營形態(tài)主要為百貨、小五金、房屋中介、美容美發(fā)、奶 屋、干洗店、茶樓等。另有好又多府河店、沃爾瑪 SM店等超市的公共交通車從沙 河新城小區(qū)經(jīng)過，說明了小區(qū)附近充足的購買力，也說明了小區(qū)附近沒有形成一個 自己的商圈，讓這一購買力無法施展。四、市場競爭 萬科商業(yè)、陽光嘉園商業(yè)、沙河風(fēng)情商業(yè)基本已售完，這說明市場的需求是樂 觀的。最為直接的競爭對手就是藍(lán)水灣商業(yè)，目前藍(lán)水灣商業(yè)正在進(jìn)行促銷活動， 銷售形勢有所改觀。五、 賣點(diǎn)歸納1、地段、交通、人氣優(yōu)勢××商業(yè)處于一、二

8、環(huán)之間，位于××市東北方。該項目前臨府青路二段主要 交通干道，右面是××新城小區(qū)的主出入口，左面是規(guī)劃中的小學(xué)校、藍(lán)水灣商業(yè) 廣場及藍(lán)水灣的出入口，本項目既有多條公交線路通過，又有沙河新城、藍(lán)水灣、 淺水半灣、機(jī)床廠宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小區(qū)常住人口的消費(fèi)，所以有著 優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的、穩(wěn)定的消費(fèi)人群。 2 、升值潛力大××新城的住宅項目從 2003年開盤以來已經(jīng)增值了 1000-2000 元/?左右，項 目的商業(yè)配套很不完善，目前臨街的商業(yè)鋪面數(shù)量很少，更能體現(xiàn)出其價值性和稀 缺性，升值空間巨大。 3 、投資回

9、報率高本小區(qū)的商業(yè)臨府青路，在沙河新城正大門的右側(cè)，而該商業(yè)處與刃具廠等四 個傳統(tǒng)社區(qū)的中心，周邊有藍(lán)水灣，即將開發(fā)成形的淺水半島，機(jī)床廠、工研所宿 舍，刃具廠都有很大的消費(fèi)能里，而目前本區(qū)域內(nèi)沒有一個能呈現(xiàn)規(guī)模的商業(yè)，所 以沙河社區(qū)商業(yè)的投資回報率將高于普通水平。 4、低風(fēng)險這是由于××新城樓盤所處的成熟區(qū)域，已有一段時期的附近客源積累 : 隨著 沙河新城，藍(lán)水灣、淺水半島全面入住，以及附近廠礦宿舍的大量常住人口，將涌 現(xiàn)了巨大的商機(jī)，而面積只占整個區(qū)域很小部分比例的社區(qū)商鋪，在經(jīng)營風(fēng)險上就 很小了。 5、經(jīng)營靈活性針對本區(qū)域 , ，二層層高為 , ，三層層高為 , ，開

10、間為 6.6, ，進(jìn)深為 14.414、土地年限有多少年 ,答 :40 年15、如何計算投資回報率 ,答:最為簡易的算法 :計算購入再出租的投資回報率 ,月租金× 12（個月）/ 售價 計算購入再售出的投資回報率 ,（ 售出價 ,購入價 ）/ 購入價16、該項目周邊的租價是多少 ,答:50 80 元/?17、能否通天然氣 , 答: 不通18、有沒有電 （貨）梯, 有幾部,能否直下地下停車場 ,答: 有兩部電梯，沒有貨梯，可以下地下室。七 : 產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析該項目單個商鋪的面積主要在 100?以上，并且在經(jīng)營業(yè)態(tài)上有所限制 （ 除餐 飲、娛樂行業(yè)以外 ） 。所以在市場競爭中有其優(yōu)劣勢。

11、 優(yōu)勢:1、優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的消費(fèi)人群。2、大開間、大進(jìn)深，利于分割，經(jīng)營方式靈活多樣。3、宣傳優(yōu)勢。在××前期住宅銷售時，就已經(jīng)明確了是一個商業(yè)會所，可謂 是深得小區(qū)業(yè)主的心。4、主要的客戶購買群包括 : ××小區(qū)的業(yè)主、看好該地段的投資者 （ 含外 地） 、面臨拆遷 512建材市場的生意人及自己做生意的人群等。 5 、 配套成熟，有 充足的地下、地面停車位。劣勢:1、 面積太大，總價過高，從而使其客戶群減少，相對單一。2、在經(jīng)營業(yè)態(tài)在有所限制，除餐飲、娛樂行業(yè)以外。3、面臨藍(lán)水灣商業(yè)廣場的壓力，單價要低 2000元/? 左右。而現(xiàn)在正

12、在進(jìn)行 促銷活動。 六、 賣點(diǎn)歸納1、地段、交通、人氣優(yōu)勢××商業(yè)處于一、二環(huán)之間，位于××市東北方。該項目前臨府青路二段主要 交通干道，右面是××新城小區(qū)的主出入口，左面是規(guī)劃中的小學(xué)校、藍(lán)水灣商業(yè) 廣場及藍(lán)水灣的出入口，本項目既有多條公交線路通過，又有沙河新城、藍(lán)水灣、 淺水半灣、機(jī)床廠宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小區(qū)常住人口的消費(fèi)，所以有著 優(yōu)越的地理位置、便捷的交通及寵大的、穩(wěn)定的消費(fèi)人群。2、升值潛力大××新城的住宅項目從 2003年開盤以來已經(jīng)增值了 1000-2000 元/?左右，項 目的商業(yè)配套很不完善，目前臨街的商業(yè)鋪面數(shù)量很少，更能體現(xiàn)出其價值性和稀 缺性，升值空間巨大。3、投資回報率高本小區(qū)的商業(yè)臨府青路，在沙河新城正大門的右側(cè)，而該商業(yè)處與刃具廠等四 個傳統(tǒng)社區(qū)的中心，周邊有藍(lán)水灣，即將開發(fā)成形的淺水半島，機(jī)床廠、工研所宿 舍，刃具廠都有很大的消費(fèi)能里，而目前本區(qū)域內(nèi)沒有一個能呈現(xiàn)規(guī)模的商業(yè)，所 以沙河社區(qū)商業(yè)的投資回報率將高于普通水平。4、低風(fēng)險這是由于××新城樓盤所處的成熟區(qū)域，已有一段時期的附近客源積累 : 隨著 沙河新城，藍(lán)水灣、淺水半島全面入住，以及附近廠礦宿舍的大量常住人口，將涌 現(xiàn)了巨大的商機(jī)，而面積只占整個區(qū)域很小部分比例的