(2020)恒大南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、恒大南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告恒大南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告摘要對(duì)華亭小區(qū)項(xiàng)目，本報(bào)告提供了兩種方案進(jìn)行研究：方案 1 毛容積率 為 1.0 、方案 2 毛容積率為 1.3。 經(jīng)研究，兩種方案都是可行的。方案的選擇最終取決于政府的規(guī)劃容 積限制。研究設(shè)定條件： 土地投標(biāo)報(bào)價(jià)暫按 65 萬元 / 畝計(jì)算，考慮到實(shí)際投標(biāo)地價(jià)的未確 定性，報(bào)告對(duì)地價(jià)進(jìn)行了敏感變動(dòng)分析。 報(bào)告先詳細(xì)研究了方案 1 即毛容積率為 1.0 的可行性，然后對(duì)方 案 2 進(jìn)行了比較研究?？偰夸浾囊?、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目法人概況2、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性三、市場(chǎng)分析與預(yù)判1 、 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2、

2、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析3、供需分析及價(jià)格預(yù)測(cè)四、建設(shè)方案與市政配套五、項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排六、投資估算與資金籌措1、項(xiàng)目總投資估算2、單位成本估算3、 資金籌措七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1 、 現(xiàn)金流量分析2、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率3、投資回收期八、風(fēng)險(xiǎn)分析1、 盈虧平衡分析2、 敏感性分析九、其他備選方案十、 結(jié)論項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目法人概況上海恒大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司成立于 1993 年 9 月， 1998 年 9 月改制為有限責(zé)任公司， 2002 年 5月改制成上海恒大房產(chǎn)股份有限公司， 注冊(cè)資金 8281 萬元，目前進(jìn)入上市輔導(dǎo)期。 上海恒大房產(chǎn)股份有限公司， 作為較早涉足房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)公司，

3、多年來堅(jiān)持“以房養(yǎng)林、以林促 房、發(fā)展新型園林綠色產(chǎn)業(yè)，提高恒大商品房品位”的開發(fā)理念，在恒 大花木世界已投入 7000 多萬元資金， 綠化種植面積近 3000 余畝，各種 樹木 40 余萬株，把“以人為本， 注重環(huán)境建設(shè)， 營造融自然景觀、 休閑、 服務(wù)、居住功能為一體的新世紀(jì)人居生態(tài)環(huán)境” ，作為公司不懈追求的目 標(biāo)。2001 年底在三林地區(qū)相繼開發(fā)了恒大小區(qū)、恒大星級(jí)公寓、恒大華 城、恒大翰城等住宅小區(qū)，總面積逾 70 余萬平方米。其中開發(fā)的恒的星 級(jí)公寓獲浦東新區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)作品展評(píng)商品房建筑獎(jiǎng)、 上海市最佳房型獎(jiǎng)、 上海市完整街坊獎(jiǎng)； 恒大華城自 1998 年開發(fā)以來， 一直名列浦東新區(qū)

4、年 度預(yù)售面積排行榜前十位，上海市年度預(yù)售面積排行榜五十強(qiáng)； 2001 年 度恒大華城榮獲浦東新區(qū)預(yù)售面積排行榜第一位、上海市預(yù)售面積排行 榜第四位； 恒大華城上河苑獲 2001 年度上海市完整街坊獎(jiǎng)、 上海市優(yōu)秀 四高小區(qū)獎(jiǎng)；恒大翰城獲 2000 年上海市世紀(jì)品位樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。恒大已在奉賢落戶，企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是：恒大的品牌得到奉賢人民 的承認(rèn)，奉賢區(qū)的整體對(duì)外形象的提升，從而帶動(dòng)奉賢的房地產(chǎn)業(yè)上一 個(gè)新的臺(tái)階，土地拍賣的價(jià)格也必然會(huì)有上升的空間。2、項(xiàng)目概況華亭小區(qū)項(xiàng)目位于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)，在南奉公路以南、西至環(huán)城東路、南至亭大公路、東至建設(shè)中的莘奉高速公路?？傆玫?面積 1481.57

5、 畝，是奉賢區(qū)迄今為止規(guī)模最大的住宅小區(qū)，采用 一次中標(biāo)三批供地的土地供應(yīng)方式。第一期2003 年 9 月底育秀路以北約 479.19 畝和小區(qū)外，撤隊(duì)帶征地 112.59 畝第二期2004 年 6 月底環(huán)城南路以北約 577.35 畝。第三期2005 年 6 月底剩余全部土地約 425.05 畝和小區(qū)外撤隊(duì)帶征地約 129.11 畝。項(xiàng)目建設(shè)必要性上海外圍郊區(qū)化建設(shè)將成為“十五”時(shí)期的建設(shè)重點(diǎn)，一城九鎮(zhèn)以及十 一個(gè)中心鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，將對(duì)市區(qū)人口進(jìn)行有效的分流。同時(shí)，區(qū)域人口的 增長(zhǎng)將釋放出極大的住宅消費(fèi)量。華亭小區(qū)的開發(fā)和管理，將對(duì)奉賢區(qū)中心城（南橋鎮(zhèn)、江海鎮(zhèn)）以及各 集鎮(zhèn)的住宅建設(shè)和管理產(chǎn)

6、生重要的影響，對(duì)全區(qū)投資環(huán)境的改善，以及新城 面貌的展示起到重要的示范作用。因此該住宅小區(qū)建設(shè)將會(huì)本著“高起點(diǎn)規(guī) 劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高原則，力求把該小區(qū)建 設(shè)成現(xiàn)代化高品位的生態(tài)居住區(qū)，努力為南橋鎮(zhèn)（甚至是上海郊區(qū)）的城市 化建設(shè)做出貢獻(xiàn)三、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀鄧小平同志南巡講話成為上海市房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)發(fā)展周期的動(dòng)因（1992 1999 年）。第一個(gè)周期特點(diǎn)是起點(diǎn)低、增建過快、上市量集中、 消化吸納量不足。經(jīng)歷了 5 年擴(kuò)張 3 年萎縮后，新的一輪周期從 2000 年起 動(dòng)，擴(kuò)大內(nèi)需和投資的財(cái)政政策成為主要?jiǎng)右?，特點(diǎn)是起點(diǎn)高、增速平穩(wěn)， 目前市場(chǎng)正處

7、于上升期的平臺(tái)中。供需關(guān)系將是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)的主要因素， 目前上海房地產(chǎn) 市場(chǎng)的投資需求與消費(fèi)需求都比較旺盛，在上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩位數(shù)增長(zhǎng)，舊城 改造城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面放開等利好因素的帶動(dòng)下，市場(chǎng)將保 持一個(gè)較高的需求狀態(tài)。總體上看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在上升空間，上 海房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前高位運(yùn)行， 其穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)至少可以持續(xù)至 “十五” 期末， 不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)2、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析1）、奉賢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)銷售2000年2001年2000年 2001年2）、市場(chǎng)概述“十五”期間，奉賢區(qū)進(jìn)入了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的歷史新階段，整個(gè)城市化建設(shè)不斷加速，眾多的住宅開發(fā)商加入到奉賢

8、“圈地運(yùn)動(dòng)” 中。市場(chǎng)需求旺盛，在未來一段時(shí)間內(nèi)，整體市場(chǎng)將處于上行階段，需 求的階段性高峰預(yù)計(jì)在 2005 年出現(xiàn)。南橋鎮(zhèn)是奉賢區(qū)的主要中心鎮(zhèn)（城市化水平在奉賢區(qū)內(nèi)屬于目前最 高），也將是未來人口導(dǎo)入的主要城鎮(zhèn)， 這對(duì)房地產(chǎn)住宅的開發(fā)而言， 無疑是最為有利的。3、供需分析及價(jià)格預(yù)測(cè)1）、供求分析需求分析影響需求變動(dòng)的主要因素，可以歸納出以下幾個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)因素 人均收入水平（房?jī)r(jià)收入比） 、行業(yè)景氣度市場(chǎng)因素 房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律、價(jià)格水平社會(huì)因素 人口變數(shù)、生活質(zhì)量的提高程度、城市化發(fā)展水平政策因素 具體政策措施頒布實(shí)施經(jīng)濟(jì)因素? 奉賢區(qū)人均年收入及房?jī)r(jià)收入比人均收入（元）房?jī)r(jià)收入比1999

9、年128161:5.22000 年135391:5.42001 年153751:5.2分析： 南橋當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)收入比維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平， 對(duì)消費(fèi)有很好的促進(jìn)作用。? 行業(yè)景氣度（萬元）1999 年2000 年2001 年第一產(chǎn)業(yè)759907944985230第二產(chǎn)業(yè)4473404985532561707第三產(chǎn)業(yè)259915286284321092分析：第三產(chǎn)業(yè)比重加大。第三產(chǎn)業(yè)顯示出較為強(qiáng)勁的后發(fā)力，而第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐年降低。市場(chǎng)因素? 周期與價(jià)格的變動(dòng)情況直接影響消費(fèi)需求量的變化。正常角度考慮，需求量的變化和周期、價(jià)格變化成正比關(guān)系。社會(huì)因素? 人口的變動(dòng)增加以及生活質(zhì)量的提高無疑會(huì)刺激消

10、費(fèi)需求，而城市化水平提高對(duì)人口變動(dòng)和生活水平也起到拉升作用。需求測(cè)算按人口變化和需求變化對(duì)市場(chǎng)近階段住宅消費(fèi)的需求量進(jìn)行估算? 南橋人口變動(dòng)情況1999 年2000 年2001 年戶籍人口877418888988708常住人口99307125362? 人均居住面積情況2000 年人均居住面積 17.93M 2預(yù)測(cè) 2002 年人均居住面積 20M 2 左右? 需求量估算已知條件：2000 年 2001 年南橋住宅總建筑面積( 307 萬 M2) 需求量 = 12.5 萬 *(20 / 0.7 )307 萬 = 50 萬左右注： 20/0.7 表示由居住面積換算到建筑面積，其他數(shù)值參考來源與奉賢

11、年鑒結(jié)論：在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，基于穩(wěn)定的人口導(dǎo)入量以及 不斷提高的物質(zhì)生活需求考量，南橋當(dāng)?shù)氐淖≌甓刃枨罅繉⒃?50 萬 左右。供給分析通過對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的初步調(diào)研，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：分類區(qū)域在售量體去化量體未售量體近階段預(yù)推量體運(yùn)河以南55 余萬50-52 萬3-4 萬30 萬（預(yù)計(jì)）運(yùn)河以北15 余萬12 萬2-3 萬10 萬（預(yù)計(jì)）總計(jì)40 萬左右從市場(chǎng)現(xiàn)有隱性預(yù)推案量來看在 40-50 萬方左右，但根據(jù)推案期來看， 一年內(nèi)完全公開的可能性不大。再者，雖然目前南橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源較為充 裕，但由于受每年用地指標(biāo)的限定，短時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)依然將呈現(xiàn)供給小于需求 的局面，消費(fèi)者持幣待購的

12、現(xiàn)象較為普遍。因此，在年推案量有限，消費(fèi)穩(wěn) 定的拉動(dòng)下，市場(chǎng)將保持繼續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)小結(jié)在早期的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶動(dòng)和供給量不足雙重影響下，南橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅價(jià)格 上升快速， 2001 年至 2002 年平均水平上漲 300 元/ 平米左右。后期市場(chǎng)供給 量會(huì)有所增大， 供求得以基本平衡， 促使價(jià)格的走勢(shì)趨穩(wěn)。 但在價(jià)格上行的慣性 作用下，近期內(nèi)價(jià)格將依然呈現(xiàn)較高的上行速率， 初步預(yù)計(jì)， 平穩(wěn)期將會(huì)出現(xiàn)在 2004 年到 2005 年，而后期市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)條件趨好的基礎(chǔ)下，呈現(xiàn)波動(dòng)型上揚(yáng)的 狀態(tài)。2）、價(jià)格預(yù)判上海全市商品住宅價(jià)格走勢(shì)1996 年至 2002 年上半年上海市住宅年平均漲幅 2.8% 。南橋

13、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況2001 年上半年2001 年下半年 -2002 年上半年2002 年中期2003 年上半年 （預(yù)計(jì)）市場(chǎng)均價(jià) （元 /M 2）1800-20002200-23002400-25002800-3000? 2001 年 2002 年上半年住宅市場(chǎng)供給量不足， 市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡， 在消費(fèi)需求的刺激下，價(jià)格平均漲幅在 400 元/M 2 左右? 2003 年預(yù)推案量放大， 將與當(dāng)?shù)氐南砍醪轿呛希?因此在供求平衡的 前提下，預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)將日漸趨穩(wěn)，在種種利好因素的引導(dǎo)下，平穩(wěn)上 升。價(jià)格預(yù)測(cè)從市場(chǎng)價(jià)格的基本走勢(shì)，考慮到供求關(guān)系的影響，結(jié)合南橋部分2003 年預(yù)推樓盤的價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。預(yù)計(jì)

14、： 2003 年上半年南橋鎮(zhèn)平均價(jià)格水平，在正常情況下達(dá)到：2800-3000 元/M 2。結(jié)合上海全市 1996 年至今相對(duì)完整的價(jià)格運(yùn)作周期， 平均年漲幅在 3% 左右。預(yù)計(jì) 2005 年 2006 年市場(chǎng)平均價(jià)格水平 3500 元 /M 2 左右。3）小結(jié) 就華亭小區(qū)項(xiàng)目而言，在恒大理念、品牌的保障下，如在 2003 2004 年推案，價(jià)格在 3300-3500 元/M 2的水平，超 10%-15% 區(qū)域行情 可行度較高。到 2006 年左右，在社區(qū)的完善經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下利好趨勢(shì)，整體價(jià)格可保 證在 3600-3800 元/M 2 左右。四、建設(shè)方案與市政配套華亭小區(qū)項(xiàng)目定位于中高檔現(xiàn)代化住宅

15、小區(qū)，是集商業(yè)、服務(wù)、教育、娛樂為一體的綜合性社區(qū)，詳細(xì)的建設(shè)方案見投標(biāo)文件中的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 。對(duì)于相應(yīng)的市政配套情況如下：公建配套面積不超過 15 萬平米，其中商業(yè)配套設(shè)施建筑面積 40000 平方左 右。另農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)不小于 3600 平米，會(huì)所不小于 3000 平米， 48 班中小學(xué)一所， 12 班幼托 2 所，其它公建及市政配套設(shè)施面積嚴(yán)格遵守華亭小區(qū)控制性詳細(xì) 規(guī)劃和奉賢住宅發(fā)展局關(guān)于南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)建設(shè)和管理意見執(zhí)行。五、項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排按照項(xiàng)目建設(shè)方案，華亭小區(qū)毛容積率按 1.0 計(jì)，小區(qū)建筑面積 98.77 萬平 方米，其中住宅建設(shè)面積 83.77 萬平方米，公建配套按

16、 15 萬平方米計(jì)（公建配 套中包括 4 萬平方米商業(yè)面積） 。項(xiàng)目建設(shè)工程周期的進(jìn)度安排將結(jié)合市場(chǎng)消化能力進(jìn)行合理調(diào)控， 按正常需 求測(cè)算當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平， 本項(xiàng)目年消化力 10 萬平米左右。 按施工進(jìn)度每次開工 15 萬平米，建設(shè)周期以 18 個(gè)月測(cè)算。建設(shè)進(jìn)度與預(yù)期銷售進(jìn)度見下圖。住宅總建設(shè)量 83.78 萬平方米，每年建設(shè) 15 萬平米， 2004 年開始15 304560 7583.78（萬平米）年份030405060708091011121314 （年）預(yù)期銷售進(jìn)153045607583.78（萬平米）按平均每年銷售10 萬平米計(jì)算。六、投資估算與資金籌措1、項(xiàng)目總投資估算投資估算按以

17、下成本構(gòu)成計(jì)算：前期工程費(fèi)用直接投資 土建及建筑安裝工程費(fèi)用市政配套工程費(fèi)用項(xiàng)目總投資間接投資利息稅金銷售費(fèi)用管理費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用項(xiàng)目總投資約 26.59 億元，其中前期工程費(fèi)用（主要是土地成本）億元，建安投資 8.10 億元，應(yīng)繳稅金 1.76 億元。9.19具體投資費(fèi)用細(xì)目參見表 6-1 、6-2 、6-3 、6-4 、6-5 所示表 6-1 前期工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位一土地費(fèi)用1出讓地塊費(fèi)用65萬元 / 畝1034.44畝67238.60萬元2區(qū)內(nèi)帶征費(fèi)用31萬元 / 畝447.13畝13861.03萬元3區(qū)外帶征費(fèi)用11萬元 / 畝220畝24

18、20.00萬元二規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用100元 /M 283.77萬M28377萬元三勘測(cè)可研費(fèi)用四小計(jì)91896.63萬元表6-2 建筑安裝工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1住宅建安費(fèi)用900元 /M 283.77萬M275393.00萬元土建及安裝2商鋪建安費(fèi)用1400元 /M 24萬M25600.00萬元土建及安裝小計(jì)80993.00萬元說 明 住 宅 中 小 高 層 與 多 層 量 體 之 比 按 0.15 控 制 商鋪面積取自控規(guī)統(tǒng)計(jì)。表 6-3 市政配套工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目工程量總額備注單價(jià)數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1大市政配套費(fèi)用220元 /M 283.77

19、萬M218429.40萬元2基礎(chǔ)設(shè)施配套400元 /M 283.77萬M233508.00萬元3小計(jì)51937.40萬元直接投資合計(jì)224827.03 萬元表 6-4 項(xiàng)目間接費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1貸款利息80元 /M 283.77萬 M 26701.60萬元2綜合稅金6%83.77萬 M 217591.70萬元3項(xiàng)目管理費(fèi)用1%224827.03萬元2248.27萬元4不可預(yù)見費(fèi)用2%224827.03萬元4496.5406萬元5營銷費(fèi)用3%83.77萬 M 28795.85萬元6小計(jì)39833.96萬元資 投 目 項(xiàng) -5 6 表序目 項(xiàng)） % 重 比

20、注 備1直接投資2用 費(fèi) 裝 安 筑 建3用 費(fèi) 程計(jì) 合4間接投資息 利 款 貸56用 費(fèi) 銷 營7計(jì) 合8資 投 總 目 項(xiàng)%012、單位成本估算本報(bào)告成本估算方法：將項(xiàng)目各項(xiàng)投資成本費(fèi)用（包括直接投資和間接 投資）測(cè)算到項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品（主要是住宅產(chǎn)品）的每平方米建筑面積。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品平均單位成本為 3116 元/m 2，投資收益率達(dá)到11%。成本估算表見附表 6-6表 6-6 華亭小區(qū)項(xiàng)目成本估算表單位：萬元、萬平方米、元 / 平方米建筑面積序號(hào)工程費(fèi)用名稱總金額工程量樓面價(jià)格備注一前期工程費(fèi)用1土地成本83519.6383.77997.01毛容積率按 1.0 算2建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)

21、費(fèi)8377.0083.77100.003勘察測(cè)量、 可行性研究等小計(jì)91896.631097.01二建筑安裝工程費(fèi)用1建安成本80993.0087.70923.52包括住宅成本和商鋪成本小計(jì)80993.00923.52三各類配套工程費(fèi)用1大配套18429.4083.772202人防工程建設(shè)3350.8083.77403供電站、電力增容費(fèi)10890.1083.771304通訊設(shè)備增容費(fèi)1675.4083.77205有限電視配套837.7083.77106技防智能化3350.8083.77407綠化3350.8083.77408室外總體4188.5083.77509給水排水1675.4083.77

22、2010煤氣增容等4188.5083.7750小計(jì)51937.40620.00四直接投資額合計(jì)224827.0383.772 640.53五相關(guān)稅費(fèi)（間接投資）1利息6701.6083.7780.002綜合稅金17591.7083.77210.00總 銷 金 額 的 6% ， 預(yù) 計(jì) 售 價(jià)35003項(xiàng)目管理費(fèi)用2248.2783.7726.84直接投資額的 1%4不可預(yù)見費(fèi)用4496.5483.7753.68直接投資額的 2%5營銷費(fèi)用8795.8583.77105.00總銷金額的 3%小計(jì)39833.96475.52六項(xiàng)目總投資和成本價(jià)格264660.993116.05七總銷金額及銷售價(jià)格

23、293195.0083.773500市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來銷售之平均價(jià)格八投資收益1稅后利潤(rùn)額285342項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率10.78%3、資金籌措資本金遵照有關(guān)規(guī)定， 本項(xiàng)目由項(xiàng)目法人上海恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承諾出資項(xiàng)目資本金 5.32 億元，并保證在項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)及時(shí)到位。 其中項(xiàng)目一期占地約 479.19 畝，總投資約 10.9 億元，項(xiàng)目法人承 諾出資 2.18 億元。項(xiàng)目法人資本金占總投資比重 20% ，保證滿足資本金制度的要 求。貸款利息? 本項(xiàng)目計(jì)劃向銀行融資 6 億元，約占直接投資資金的 23% ，貸 款利息為 7901.6 萬元。? 項(xiàng)目貸款實(shí)行滾動(dòng)貸款，滾動(dòng)抵押?？紤]到銀行的融資制度

24、和運(yùn)2億營壓力，計(jì)劃分三批向銀行貸款。 每批融資額度為 2 億元人民幣圖示（貸款流入示意）2億2億03年 04年 05 年? 貸款利率三年期為 5.49% ，五年期為 5.58% 。制訂分批貸款計(jì)劃， 盡量縮短還款年限、減少利息成本的支出（參見后文現(xiàn)金流量分 析及建議部分）。預(yù)售款? 項(xiàng)目建設(shè)資金不足部分?jǐn)M通過預(yù)售房產(chǎn)解決。? 按市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)：項(xiàng)目產(chǎn)品在運(yùn)作期內(nèi)平均售價(jià) 3500 元/m 2（考慮了商鋪部分價(jià)格比重） ；預(yù)計(jì)年銷售量平均在 10 萬平方米左 右，即年銷售額平均在 35000 萬元七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1 、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流入? 在項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)，現(xiàn)金流入來源于項(xiàng)目的銀行貸款和各期產(chǎn)品

25、銷售收入。? 項(xiàng)目現(xiàn)金流入分析見表 7-1 。表 7-1 華亭小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流入量分析表單位：萬元年序 T年限銀行貸款銷售收入當(dāng)年現(xiàn)金流入量備注02003 年20000020000經(jīng)分析安排貸款 6 億元預(yù)算12004 年200001750037500銷售 5 萬平方米22005 年200003500055000銷售 10 萬平方米32006 年03500035000銷售 10 萬平方米42007 年03500035000銷售 10 萬平方米52008 年03500035000銷售 10 萬平方米62009 年03500035000銷售 10 萬平方米72010 年03500035000銷售 1

26、0 萬平方米82011 年03500035000銷售 10 萬平方米92012 年03069530695銷售 8.77 萬平方米現(xiàn)金流入量總計(jì)353195說明：年限指自上年末到該年末的年限?，F(xiàn)金流出項(xiàng)目的現(xiàn)金流出是項(xiàng)目在不同運(yùn)作階段投資支出，包括前期費(fèi)用、工程建安支出、市政配套支出、貸款本利、營銷費(fèi)用支出、稅金支出、管理費(fèi)用支出等。項(xiàng)目現(xiàn)金流出量分析見表 7-2表 7-2 華亭小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流出量分析表 單位：萬元年序 T年限直接投資支出間接投資支出當(dāng)年現(xiàn)金流出量備注土地成本支出建安配套投資營銷費(fèi)用稅金貸款本利其他費(fèi)用02003 年27318000002731812004 年3246116435

27、.252510500402.650873.822005 年23740.6316435.21050210011116.93805.255247.96償還 1 億貸款32006 年016435.21050210011116.93805.231507.33償還 1 億貸款42007 年016435.21050210022233.87805.242624.27償還 2 億貸款52008 年016435.21050210022233.87805.242624.27償還 2 億貸款62009 年016435.2105021000805.220390.472010 年016435.2105021000805

28、.220390.482011 年016435.2105021000805.220390.492012 年06196.07920.851841.70706.169664.78現(xiàn)金流出量總計(jì)321031.61說明：年限指自上年末到該年末的年限。綜上，項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析見表 7-3可以看出：項(xiàng)目經(jīng)過近32163 萬元。9 年的運(yùn)作，其凈現(xiàn)金流量達(dá)到表 7-3 華亭小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析總表 單位：萬元年序 T年限當(dāng)年現(xiàn)金流入量當(dāng)年現(xiàn)金流出量當(dāng)年凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量備注02003 年2000027318-7318-731812004 年3750050873.8-13373.8-20691.822005

29、 年5500055247.96-247.96-20939.7632006 年3500031507.333492.67-17447.1042007 年3500042624.27-7624.27-25071.3652008 年3500042624.27-7624.27-32695.6362009 年3500020390.414609.6-18086.0372010 年3500020390.414609.6-3476.4382011 年3500020390.414609.611133.1792012 年306959664.780821030.2232163.39項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)凈現(xiàn)金流量32163.

30、39說明：年限指自上年末到該年末的年限。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值? 根據(jù)現(xiàn)金流量分析表，我們按現(xiàn)行銀行存款利率 2.79% （ 5 年期）作為貼現(xiàn)率， 將項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流入 量與現(xiàn)金流出量差額進(jìn)行折現(xiàn)，可以得到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值。? 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 21754 萬元。? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算表見表 7-4 。7-4 華亭小區(qū)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算表單位：萬元表年序 T年份當(dāng)年現(xiàn)金當(dāng)年現(xiàn)金當(dāng)年凈現(xiàn)金折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值備注流入量流出量流量I=2.79%02003 年2000027318-73181-7318-731812004 年3750050873.8-

31、13373.80.97-13010.80-20328.8022005 年5500055247.96-247.970.95-234.69-20563.4832006 年3500031507.333492.670.923215.91-17347.5742007 年3500042624.2-7624.270.90-6829.59-24177.16752008 年3500042624.27-7624.270.87-6644.22-30821.3762009 年3500020390.4014609.60.8512386.06-18435.3272010 年3500020390.4014609.60.82

32、12049.87-6385.4582011 年3500020390.4014609.60.8011722.805337.3592012 年306959664.782 1030.21920.7816416.7121754.06項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)凈現(xiàn)值21754.06說明：年份指該年年末，起始時(shí)間為2003 年末。內(nèi)部收益率? 內(nèi)部收益率是項(xiàng)目所能接受的最高貼現(xiàn)率，也是項(xiàng)目所能得到的最高收益率。? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率計(jì)算表見表 7-5 。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 10.7%年序 T年份當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值備注I1=15%I2=10%I1=15%I2 =10%02003 年-731811-7

33、318-731812004 年-13373.80.870.91-11629.39-12158.0022005 年-247.960.760.83-187.50-204.9332006 年3492.670.660.752296.492624.0942007 年-7624.270.570.68-4359.20-5207.4852008 年-7624.270.500.62-3790.61-4734.0762009 年14609.600.430.566316.138246.7472010 年14609.600.380.515492.297497.0382011 年14609.600.330.474775

34、.906815.4992012 年21030.220.280.425978.108918.87項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)凈現(xiàn)值-2425.784479.74說明：年份指該年年末，起始時(shí)間為 2003 年末。單位：萬元表 7-5 華亭小區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率計(jì)算表因此，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率區(qū)間為 10% 15% ，插入法求得為 10.7%3、投資回收期靜態(tài)回收期? 從項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析表（表 7-3 ）上可以看出，在項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值。? 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目靜態(tài)回收期為 7.23 年。動(dòng)態(tài)回收期? 從項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析表（表 7-4 ）可以看出，項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值。? 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期為 7

35、.54 年。2011 年2011 年4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)小結(jié)? 項(xiàng)目在運(yùn)作終期，凈現(xiàn)金流量達(dá)到 32163 萬元， 值高達(dá) 21754 萬元。? 項(xiàng)目最高收益率超過 10% 。? 因項(xiàng)目投資較大，預(yù)計(jì)在 7 年左右可收回投資。? 從財(cái)務(wù)狀況上看，項(xiàng)目獲利狀況良好，經(jīng)濟(jì)上可行。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)八、風(fēng)險(xiǎn)分析1、盈虧平衡分析? 在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)可行的情況下，項(xiàng)目未來運(yùn)作的最大風(fēng)險(xiǎn)來源于產(chǎn) 品的銷售風(fēng)險(xiǎn)。? 盡可能提高去化率是項(xiàng)目投資獲利的根本落腳點(diǎn)。? 本項(xiàng)目的盈虧平衡分析就是要確定項(xiàng)目的保本銷售量。? 由項(xiàng)目投資成本估算表（參見表 6-6 ）可得，項(xiàng)目保本銷售量度項(xiàng)目總投資 / 產(chǎn)品平均售價(jià)經(jīng)計(jì)算，保本銷售量在 75

36、 萬平方米左右。? 可以看出，本項(xiàng)目規(guī)模大、投資量較多，致使盈虧平衡點(diǎn)較高，經(jīng)營運(yùn)作面臨較大壓力。2、敏感性分析? 項(xiàng)目土地實(shí)行公開招標(biāo)， 最終土地中標(biāo)價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 產(chǎn)生敏感影響。? 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間較長(zhǎng)（ 8-12 年），未來市場(chǎng)的變化使項(xiàng)目產(chǎn)品銷售 均價(jià)產(chǎn)生變動(dòng)，因此產(chǎn)品銷售均價(jià)亦是重要的敏感因素。? 綜合考慮市場(chǎng)、政策、經(jīng)濟(jì)和不確定因素等風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)敏感因素分 析取±10%變動(dòng)幅度加以研究。? 設(shè)定投資稅后利潤(rùn)為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)值。土地價(jià)格敏感分析? 土地價(jià)格敏感分析如表 8-1 。? 當(dāng)土地價(jià)格增加或減少 10% 時(shí)，投資利潤(rùn)相應(yīng)減少或增加 25% 左右。? 經(jīng)計(jì)算土地價(jià)格的敏

37、感系數(shù)為 2.5 。相比之下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)值對(duì)土地價(jià)格較為敏感。表 8-1 土地價(jià)格敏感因素分析表土地投標(biāo)價(jià)格 （萬元）投資稅后利潤(rùn)（萬元）投資回報(bào)率平均變動(dòng)幅度地價(jià)變動(dòng)利潤(rùn)額變動(dòng)回報(bào)率變動(dòng)650%285340%10.78%0%71.510%21608-24.27%7.96%-26.16%-25.22%58.5-10%3546024.27%13.76%27.64%25.96%土地價(jià)格之敏感系數(shù) =2.5產(chǎn)品售價(jià)敏感分析? 敏感分析計(jì)算見表 8-2 。? 當(dāng)產(chǎn)品銷售均價(jià)增加或減少 10% 時(shí)，項(xiàng)目投資稅后利潤(rùn)相應(yīng)增加 或減少接近 90% 。? 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價(jià)之敏感系數(shù)為 9.2 。即項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 對(duì)產(chǎn)品銷售均價(jià)十分敏感。表 8-2 產(chǎn)品售價(jià)敏感因素分析表產(chǎn)品銷售均價(jià) （元 /M 2）投資稅后利潤(rùn) （萬元