65521部隊(duì)經(jīng)適房小區(qū)物業(yè)服務(wù)細(xì)則

1、XXXX 小區(qū)物業(yè)管理細(xì)則為將XXXXXJ、區(qū)建設(shè)成為一流的文明住宅小區(qū)，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng), 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善小區(qū)業(yè)主的生活和工作環(huán)境現(xiàn)就物業(yè)公司在管理和服務(wù)中的有關(guān)要求明確如下 :一、基本情況說(shuō)明：（一）物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)（ .物業(yè)公司的權(quán)利：（ 1）物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；（ 2）依照物業(yè)管理合同、物業(yè)管理辦法以及住房使用規(guī)定對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；（ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；（ 4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度和住房使用規(guī)定中規(guī)定的行為；（ 5）有權(quán)要求甲方代表和業(yè)委會(huì)協(xié)助管理；（ 6）有權(quán)選聘專營(yíng)公司（如清潔公司、保安公

2、司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；（ 7）在甲方和業(yè)主允許的范圍內(nèi)，實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)；（ 8） 有權(quán)拒絕服務(wù)條款、 物業(yè)合同、 住房使用規(guī)定以外的服務(wù)項(xiàng)目。（ .物業(yè)公司的義務(wù)：（ 1）履行物業(yè)管理合同和服務(wù)細(xì)則，依法經(jīng)營(yíng)，按要求交納物業(yè)服務(wù)履約保證金；（ 2）接受甲方代表、業(yè)委會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；為甲方代表和業(yè)主委員會(huì)提供辦公場(chǎng)所、管理經(jīng)費(fèi)和人員工資；（ 3）重大的建設(shè)改造項(xiàng)目、大項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支出需報(bào)知甲方代表和業(yè)主委員會(huì)，接受其監(jiān)督；（ 4）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；（ 5）維持企業(yè)的信用等級(jí)，因管理不善造成企業(yè)信用等級(jí)低于的接管小區(qū)時(shí)的信用

3、等級(jí)時(shí)，有義務(wù)降低其服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。（二）建設(shè)單位的權(quán)利和義務(wù)小區(qū)在完成產(chǎn)權(quán)向地方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前，由XXXX作為建設(shè)單位行使以下權(quán)利和義務(wù)， 小區(qū)在完成產(chǎn)權(quán)向地方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之后， 由業(yè)主大會(huì)投票決定XXXX是否繼續(xù)代表小區(qū)業(yè)主行使以下權(quán)利和義務(wù)。2. 建設(shè)單位的權(quán)利（ 1）指派和任命甲方代表駐小區(qū)，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)管理工作，有權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（ 2） 有權(quán)在業(yè)主大會(huì)成立之前， 根據(jù)服務(wù)細(xì)則設(shè)定前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)情況， 在征得業(yè)主大會(huì)同意的情況下， 對(duì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整；（ 3）根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約服務(wù)情況，對(duì)物業(yè)管理、使用和續(xù)籌專項(xiàng)維修資金；（ 4）撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)

4、的決定；（ 5）批準(zhǔn)和撤銷物業(yè)公司利用公用區(qū)域和設(shè)施開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（ 6）對(duì)公用區(qū)域和設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用；（ 7）對(duì)違反使用規(guī)定的業(yè)主進(jìn)行行政和經(jīng)濟(jì)處罰，對(duì)情形嚴(yán)重的違規(guī)行為有權(quán)收回其住房及附屬用房；（ 8）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（ 9）享有小區(qū)的命名權(quán)；（ 10）小區(qū)內(nèi)未出售的住房、車位、商業(yè)用房、附屬用房等的所有權(quán)歸建設(shè)單位所有。3. 建設(shè)單位的義務(wù)（ 1）對(duì)公用區(qū)域和設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用時(shí)，其收益中一定比例應(yīng)用于小區(qū)的管理和建設(shè)；（ 2）根據(jù)業(yè)主大會(huì)要求，協(xié)助辦理房地產(chǎn)相關(guān)證件；（ 3）承擔(dān)建設(shè)過(guò)程中工程施工產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，并負(fù)責(zé)解決。（三）甲方代表的權(quán)利和義務(wù)甲方代表由建設(shè)單位

5、指派任命， 依據(jù)物業(yè)服務(wù)條款監(jiān)督物業(yè)公司履行服務(wù)工作。1 .甲方代表的權(quán)利（ 1）對(duì)物業(yè)的管理措施和經(jīng)費(fèi)使用享有否決權(quán)；（ 2）依據(jù)服務(wù)細(xì)則，有權(quán)根據(jù)物業(yè)公司在履行過(guò)程中存在的不足，對(duì)其予以經(jīng)濟(jì)處罰， 罰金從次年物業(yè)服務(wù)費(fèi)中扣除， 存放在建設(shè)單位指定賬戶內(nèi)，罰金只能用于小區(qū)的建設(shè)管理；（ 3）有權(quán)隨時(shí)查閱物業(yè)公司的管理檔案和財(cái)務(wù)賬目，監(jiān)督維修基金的使用情況；（ 4）參與制定物業(yè)公司的年度管理計(jì)劃；（ 5）業(yè)主委員會(huì)成立之后，甲方代表將代表小區(qū)建設(shè)單位協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)成員的履職情況；（ 6）建設(shè)單位賦予的其他權(quán)利；2 . 甲方代表的義務(wù)（ 1）熟悉和掌握物業(yè)服務(wù)細(xì)則和小區(qū)的管理狀況，配合組織

6、每年兩次的物業(yè)滿意度調(diào)查工作；（ 2）及時(shí)了解業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，定期聽(tīng)取和解答小區(qū)業(yè)主的意見(jiàn)和建議；（ 3）督促業(yè)主委員會(huì)定期組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，配合政府相關(guān)部門(mén)成立業(yè)主委員會(huì)，并監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)行使權(quán)利和義務(wù)；4）負(fù)責(zé)物業(yè)公司與建設(shè)單位的上下溝通，執(zhí)行建設(shè)單位的合法決策；（ 5）協(xié)助物業(yè)公司聯(lián)絡(luò)工程施工單位，解決施工產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題；（ 6）協(xié)調(diào)物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，配合業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主足 額繳納物業(yè)費(fèi)。（四）業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)1. 業(yè)主大會(huì)的權(quán)利（ 1）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);（ 2）在完成了小區(qū)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)交后，決定是否繼續(xù)由XXXX弋表小區(qū)業(yè)主行其權(quán)

7、利和義務(wù)；（ 3）制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;（ 4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督落實(shí)，有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)財(cái)務(wù)收支賬目；（ 5）定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，制訂、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ;（ 6） 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。2. 業(yè)主大會(huì)的義務(wù)（ 1）業(yè)主大會(huì)代表必須自覺(jué)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、電梯費(fèi)等費(fèi)用，否則不具備參會(huì)和投票資格；（ 2）業(yè)主大會(huì)代表必須熟悉小區(qū)的基本情況、了解物業(yè)服務(wù)細(xì)則、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的履職情況；（ 3）業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活

8、動(dòng)中的合法權(quán)益。（五）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主委員會(huì)由甲方代表在小區(qū)建成兩年后， 根據(jù)物業(yè)法， 會(huì)同所在街道辦事處組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。1. 業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利（ 1） 制定、修改管理規(guī)約、服務(wù)條款和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（ 2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員；（ 3）聽(tīng)取和通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；（ 4）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不得超過(guò)四年；（ 5）對(duì)破壞、損害全體業(yè)主利益的行為有監(jiān)督、制止和要求賠償?shù)臋?quán)利；（ 6） 審議批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度管理計(jì)劃、 費(fèi)用預(yù)算及決算報(bào)告；（ 7）對(duì)于個(gè)別業(yè)主、使用人違反住房使用規(guī)定或損害其他業(yè)主、使用人合法利

9、益的行為，可以代表業(yè)主提出訴訟。2. 業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)（ 1）定期組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，或經(jīng)20%以上業(yè)主提議時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì);（ 2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和建設(shè)單位的各項(xiàng)決議;（ 3）貫徹執(zhí)行并監(jiān)督業(yè)主遵守住房使用規(guī)定及其他相關(guān)法律規(guī)定;（ 4）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作并反映業(yè)主的意見(jiàn)及建議;（ 5） 業(yè)主委員會(huì)不得損害全體業(yè)主的利益， 否則必須承擔(dān)賠償責(zé)任；（ 6）對(duì)于重大事項(xiàng)必須及時(shí)提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決議；（ 7）其他業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。（六）業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。（ . 業(yè)主的權(quán)利（ 1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服

10、務(wù)；（ 2）向業(yè)主委員會(huì)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（ 3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（ 4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（ 5）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（ 6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（ 7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（ 8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（ 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2. 業(yè)主的義務(wù)（ 1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)

11、域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（ 3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（ 4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（ 5）按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)、采暖費(fèi)、電梯費(fèi)等費(fèi)用；（ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。當(dāng)管理過(guò)程中各主體之間存在意見(jiàn)分歧時(shí)， 各主體之間就小區(qū)事務(wù)的決策權(quán)： 業(yè)主大會(huì) > 建設(shè)單位 > 業(yè)主委員會(huì)> 甲方代表 > 物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二、物業(yè)服務(wù)履約的制度管理（1） 為加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的監(jiān)管， 提高物業(yè)服務(wù)主體履 約意識(shí)， 維護(hù)業(yè)主和企業(yè)合法權(quán)益， 根據(jù) 大連市人民政府關(guān)于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)

12、行業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn) 等文件的相關(guān)精神， 本小區(qū)施行物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。（2） 物業(yè)服務(wù)履約保證金 （以下簡(jiǎn)稱履約保證金） 是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納的， 以促使物業(yè)服務(wù)合同主體遵守法規(guī)政策、 信守合同約定、 維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的資金。 建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)履約保證金的管理。 履約保證金的存儲(chǔ)期限與物業(yè)服務(wù)和同履行期限一致，建設(shè)單位不得挪用。（3） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金的繳交標(biāo)準(zhǔn)：履約保證金按年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額的10%計(jì)算，物業(yè)公司以現(xiàn)金的方式存放在建設(shè)單位設(shè)立的銀行帳戶上。（4） 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)， 履約保證金按照以下規(guī)定退還物業(yè)服務(wù)企業(yè)：1 物業(yè)服務(wù)合同履行期間， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理

13、人無(wú)違約行為的，履約保證金的本息如數(shù)退還；2 .物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人未按物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量履行合同， 但物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人已按雙方約定或人民法院、 仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)履行全部給付義務(wù)的， 履約保證金的本息如數(shù)退還；3 .物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人未按物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量履行合同， 按雙方約定或者人民法院、 仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)，履約保證金抵扣違約金后的余額退還物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。（5） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有下列情形之一的， 可暫不返還履約保證金：1物業(yè)服務(wù)合同未終止；2服務(wù)管理不善造成小區(qū)環(huán)境惡化的；3物業(yè)服務(wù)合同約定期內(nèi)，未盡

14、對(duì)物業(yè)共有部位及設(shè)施設(shè)備管養(yǎng)維修之責(zé)，導(dǎo)致其不能正常使用或過(guò)度老化；4 未按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房；5未按規(guī)定完全移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料；6物業(yè)服務(wù)人員未按規(guī)定撤出建筑區(qū)劃；7未按規(guī)定結(jié)算、清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；8未按規(guī)定退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；9發(fā)生重大責(zé)任事故，造成較大影響的；10 法律、 法規(guī)、 政策規(guī)定及合同約定的不予返還履約保證金的其他情形。三、安全服務(wù)管理（一）安全防護(hù)管理1 保安人員按規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶工作牌，使用文明禮貌用語(yǔ)，姿態(tài)端正，所有在崗秩序維護(hù)員均配備有對(duì)講機(jī)，保證崗位之間聯(lián)絡(luò)暢通。2主出入口24 小時(shí)雙人值守，并有詳細(xì)交接班記錄、人員來(lái)訪登記和外來(lái)車輛的登記記錄

15、。3嚴(yán)格執(zhí)行所有業(yè)主憑門(mén)禁卡進(jìn)出，對(duì)來(lái)訪人員由門(mén)衛(wèi)人員通過(guò)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)與住戶聯(lián)系，經(jīng)得住戶許可，登記后方可進(jìn)入；4外來(lái)人員管理外來(lái)探親訪友人員進(jìn)入小區(qū)， 需通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系住戶， 并指導(dǎo)客人行走路線。外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)，需做好登記，登記其進(jìn)入和離開(kāi)時(shí)間、車內(nèi)人數(shù)、擬訪住戶門(mén)號(hào)、車牌號(hào)以及駕駛?cè)穗娫挕?物品搬出管理從住宅樓搬出物品， 如非業(yè)主本人， 需持有效證件到物業(yè)中心開(kāi)具 “放行條”，并詳細(xì)列明物品清單。出入口門(mén)衛(wèi)人員認(rèn)真檢查出去物資與“放行條” 上所列物資是否符合， 若不符合應(yīng)要求立即停止搬運(yùn)， 并聯(lián)系業(yè)主到場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)；若符合則由門(mén)衛(wèi)人員放行，并收回“放行條”，并留存放行條一個(gè)月。6 值守人

16、員見(jiàn)搬家車輛進(jìn)入小區(qū)搬家時(shí)， 應(yīng)登記好搬家的住戶信息、搬家公司信息， 向車上人員說(shuō)明搬家的程序要求， 并用對(duì)講機(jī)通知相關(guān)人 員到場(chǎng)跟蹤。7 .巡視人員按設(shè)定的路線，在早 4點(diǎn)夜間22點(diǎn)之間，每2小時(shí) 巡視一遍。夜間22點(diǎn)早4點(diǎn)之間，每1.5小時(shí)巡視一遍。應(yīng)設(shè)置三條 以上不同的巡視路線， 針對(duì)每條線路， 制定詳盡的巡查情況登記表， 每次 巡視結(jié)果登記備查，確保巡視無(wú)死角。8除申請(qǐng)家裝的住戶外，任何住戶不得通過(guò)窗口吊運(yùn)、懸掛物品，因家裝確需吊運(yùn)的， 應(yīng)通知物業(yè)公司， 派出人員維持現(xiàn)場(chǎng)安全， 并設(shè)置隔 離區(qū)域防治發(fā)生危險(xiǎn)。9監(jiān)控中心管理（ 1） 小區(qū)監(jiān)控中心設(shè)置24 小時(shí)值班電話， 專人值守， 監(jiān)控

17、室接聽(tīng)來(lái)電不超過(guò)四次鈴聲，所有監(jiān)控點(diǎn)實(shí)施無(wú)遺漏監(jiān)控。（ 2）監(jiān)控指揮中心密切關(guān)注監(jiān)控畫(huà)面和報(bào)警系統(tǒng)，如有異常情況，立即通知相鄰崗位人員核實(shí)， 因值守人員未能盡職造成業(yè)主或公共設(shè)施損 失的，由物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（ 3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，五分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相 應(yīng)措施。（ 4）建立登記制度，對(duì)值班期間出現(xiàn)的情況、處理結(jié)果、值班人員 等進(jìn)行登記。10 節(jié)日及婚慶管理（ 1）依據(jù)政府有關(guān)燃放鞭炮的時(shí)間，做好集中燃放地點(diǎn)的選擇，落實(shí)防火措施，清理燃放后留下的碎片不得過(guò)夜；（ 2）小區(qū)內(nèi)因婚慶等需要燃放鞭炮或拋灑碎屑時(shí)，每次需向物業(yè)交納 50 元的清掃費(fèi)；（ 3）節(jié)日和婚慶中，需燃放鞭炮的

18、，不得在午夜 0 點(diǎn)至早 6 點(diǎn)之間 燃放鞭炮。（ 4） 物業(yè)公司在重大節(jié)日期間應(yīng)懸掛彩燈或彩旗等， 烘托節(jié)日氛圍。11 物業(yè)管理人員應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系轄區(qū)派出所和周邊小區(qū)， 隨時(shí)掌握周邊治安情況，有針對(duì)性制訂預(yù)防措施，并提醒業(yè)主注意防范；（二）道路交通安全管理1 準(zhǔn)確掌握小區(qū)周邊區(qū)域交通基本情況，了解業(yè)主車輛的數(shù)量、停放區(qū)域.每天早6:308:30 ;晚16:3018:30 ,物業(yè)應(yīng)派出專人在主要交 叉路口和地下停車場(chǎng)出入口疏導(dǎo)車流和人流。2對(duì)地下停車場(chǎng)進(jìn)行巡視，每2 小時(shí)巡視一次，檢查有無(wú)外來(lái)車輛停放在停車場(chǎng)內(nèi)， 以及車輛是否停放到位， 同時(shí)避免車輛被盜、 被損壞的情況發(fā)生。如有車損壞、車門(mén)未關(guān)、

19、未熄火、車未上鎖、漏油漏水等情況應(yīng)即時(shí)通知車主處理。 全時(shí)保證地下停車場(chǎng)的夜間照明。 地下停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。3. 小區(qū)業(yè)主車輛出入，需辦理專用出入卡，一車一卡，實(shí)現(xiàn)自助刷卡、 自動(dòng)開(kāi)啟道閘、 自主進(jìn)出， 值守人員不得私自放行無(wú)卡車輛進(jìn)入小區(qū)，外來(lái)車輛不得停放在地下停車場(chǎng)內(nèi)。4. 小區(qū)內(nèi)實(shí)行限速通行，時(shí)速不得超過(guò)30 公里 , 禁止鳴笛 . 不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場(chǎng)所學(xué)車、練車、加注燃油，不得在停車場(chǎng)內(nèi)洗車。5不準(zhǔn)輾壓綠化草坪、損壞路牌、各類標(biāo)志，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施，不準(zhǔn)在人行道、消防道上停放車輛。停車場(chǎng)內(nèi)配備滅火器。6遇到雨雪

20、天氣，應(yīng)及時(shí)清掃路面積水或積雪，設(shè)置減速裝置，提醒司機(jī)慢速安全行車， 春季結(jié)冰路面， 應(yīng)安排人員在早上 6 點(diǎn)前完成路面的防滑處理。7 集裝箱車、 2.5 噸以上的貨車（搬家車除外 ） 、 40座位以上的客車、拖拉機(jī)、工程車，以及運(yùn)載易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品的車輛不準(zhǔn)進(jìn)入停車場(chǎng)。8物業(yè)為業(yè)主提供免費(fèi)的輪胎充氣服務(wù)。9停車場(chǎng)內(nèi)未售出的車位和閑置空間，未經(jīng)建設(shè)單位允許，不得擅自使用或租售。（三）消防安全管理1 物業(yè)公司應(yīng)設(shè)防火責(zé)任人。組建以物業(yè)管理人員為主的專職消防隊(duì)伍。 該責(zé)任人應(yīng)具備一定的消防常識(shí)知識(shí)， 有處置消防事故的能力， 熟悉消防設(shè)施的使用方法， 能夠檢查和辨別消防設(shè)施的完好程度， 并

21、建立消防管理檔案； 每天巡視檢查火災(zāi)隱患不少于一次， 每季度檢查消防設(shè)施不少于兩次， 及時(shí)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和調(diào)試， 確保消防設(shè)備設(shè)施完好； 接到火情報(bào)警信號(hào)，安排人員五分鐘內(nèi)帶齊滅火工具，到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并負(fù)責(zé)接受用戶的救助要求。2 制定有消防應(yīng)急預(yù)案， 相關(guān)人員應(yīng)掌握預(yù)案內(nèi)容。 制定防火制度，明確防火責(zé)任人的職責(zé)， 制定防火工作措施， 從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。明確火災(zāi)緊急疏散程序，做好疏散的準(zhǔn)備工作。3進(jìn)行消防宣傳。宣傳可利用標(biāo)語(yǔ)或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知（防火手冊(cè)） 。 宣傳的內(nèi)容有消防預(yù)案、 消防法規(guī)和消防須知。 發(fā)動(dòng)大家，及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。消防宣傳每年不少于一次。4保持

22、標(biāo)識(shí)的完整、清晰。如消防系統(tǒng)的啟用方法、避難指示圖、各出人口指示、滅火器材的存放位置、標(biāo)識(shí)等。5消防通道、疏散通道；在緊急情況下能夠及時(shí)啟用，為了保證通道暢通又不留安全隱患， 每季度檢查， 保證通道不堵占， 禁止閑雜人員通行和?？寇囕v， 門(mén)鎖完好， 大門(mén)開(kāi)啟正常； 經(jīng)常檢查通道， 保證通道暢通。（四）寵物飼養(yǎng)安全管理1 . 嚴(yán)格落實(shí)城市寵物飼養(yǎng)管理政策， 業(yè)主入住小區(qū)后， 凡飼養(yǎng)犬或其他需辦證飼養(yǎng)的寵物的住戶須辦理與住所地址一致的登記證明、 防疫證明、年檢證明或其他相關(guān)證明， 物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)寵物的情況進(jìn)行登記備案， 對(duì)手續(xù)不齊全的寵物飼養(yǎng)行為進(jìn)行制止； 小區(qū)內(nèi)不得飼養(yǎng)家禽和昆蟲(chóng)，不

23、得在公共區(qū)域?yàn)榱骼藢櫸镌O(shè)置住舍。2 . 嚴(yán)格控制犬類或其他易對(duì)他人人身安全造成危害的寵物的活動(dòng)時(shí)間和范圍，在早4點(diǎn)早8點(diǎn)和下午17點(diǎn)晚20點(diǎn)之間不得進(jìn)入小區(qū)公 共綠地，健身場(chǎng)所，休閑廣場(chǎng)等人員密集的公共場(chǎng)所。在乘梯的高峰時(shí) 間(6: 308: 30和17: 3020: 30)。犬類要戴嘴套，或者將犬裝入 犬袋、犬籠，或者懷抱；其他寵物應(yīng)采取有效的防護(hù)措施以保證其他乘梯 人的人身安全，以及防止驚嚇到兒童。3 .督促住戶在攜犬出戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)犬加戴束犬鏈，由成年人牽領(lǐng)，攜 犬人應(yīng)攜帶養(yǎng)犬登記證，應(yīng)當(dāng)避讓老年人、殘疾人、孕婦和兒童。攜寵物 出戶時(shí)，對(duì)寵物在戶外排泄的糞便，攜寵人有義務(wù)予以清除。4 .飼

24、養(yǎng)寵物不得干擾他人正常生活，寵物鳴叫影響他人休息時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)督促飼養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)采取有效措施予以制止，因飼養(yǎng)寵物引發(fā)的其他糾紛，物業(yè)公司協(xié)調(diào)當(dāng)事雙方應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決，不得因此擾亂其他業(yè)主的正常生活秩序。5 .對(duì)寵物飼養(yǎng)人定期注射預(yù)防狂犬病疫苗及其他防病疫苗進(jìn)行檢查 登記，弁對(duì)寵物進(jìn)行相關(guān)防疫檢查。6 .小區(qū)內(nèi)凡因飼養(yǎng)寵物傷害他人的， 飼養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定 承擔(dān)被傷害人的全部費(fèi)用和其他損失， 物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)傷人寵物的監(jiān)控， 必要時(shí)協(xié)調(diào)執(zhí)法部門(mén)進(jìn)行處理。7 .養(yǎng)犬人在放棄所養(yǎng)寵物時(shí)，不得遺棄于本小區(qū)內(nèi)，可交由物業(yè)公司處理，物業(yè)公司不得殺死和售賣寵物，可轉(zhuǎn)贈(zèng)他人或交執(zhí)法部門(mén)處理。 寵物死亡時(shí)，可交

25、物業(yè)公司進(jìn)行處理，不得私自掩埋在小區(qū)內(nèi)。8 .為保證小區(qū)內(nèi)多數(shù)住戶的權(quán)益，小區(qū)住戶和物業(yè)管理公司有向有關(guān) 執(zhí)法部門(mén)舉報(bào)違法飼養(yǎng)寵物行為的權(quán)利和義務(wù)。四、房屋裝修管理(一)業(yè)主裝修管理標(biāo)準(zhǔn)與要求為保障小區(qū)房屋本體和公共設(shè)施的正常使用，保護(hù)智能設(shè)施、管線不被破壞，物業(yè)公司將以廣大業(yè)主利益為本， 對(duì)本小區(qū)實(shí)施嚴(yán)格的裝修管理，業(yè)主在裝修前到物業(yè)中心辦理申報(bào)手續(xù)， 繳納裝修保證金， 保證金標(biāo)準(zhǔn)為50 元/ 平方米，物業(yè)公司有義務(wù)遵照以下裝修管理規(guī)定監(jiān)管其裝修行為：（ 房屋結(jié)構(gòu)（ 1）不破壞、改變?cè)蟹课莸某兄亟Y(jié)構(gòu)和外貌，不改變房屋及配套設(shè)施的規(guī)劃使用功能， 不安裝突出建筑外墻和屋面的設(shè)施。 不在房屋外圍

26、、屋面搭建違章建筑；不在樓頂、平臺(tái)安裝其它設(shè)施；不在房屋外墻鑿洞；空調(diào)的外掛機(jī)必須統(tǒng)一放置在室外空調(diào)機(jī)板上。 不在房屋外墻 （窗外） 安置其它設(shè)施及懸掛雜物； 不得安裝室外晾衣架、 太陽(yáng)能器具， 屋面、 外墻、外門(mén)窗、 陽(yáng)臺(tái)、 空調(diào)的裝修和安裝以及其他裝修活動(dòng)必須保證建筑物外觀和顏色統(tǒng)一。（ 2）不得在樓板上隨意開(kāi)槽或鉆孔。布設(shè)管線時(shí)應(yīng)走分隔墻。不得擅自拆移破壞任何梁柱、 承重墻、 門(mén)窗、 空調(diào)孔及設(shè)有暗埋管線的內(nèi)隔墻；不在樓板、梁柱等鋼筋混凝土構(gòu)件上打洞開(kāi)孔。（ 門(mén)窗及走廊（ 1）不擴(kuò)大門(mén)洞尺寸及在進(jìn)戶門(mén)外包框、貼瓷片等，更換防盜門(mén)時(shí)特別注意：門(mén)洞尺寸不規(guī)則，不順直時(shí)，應(yīng)采用切割機(jī)切割，確保

27、防盜門(mén)邊緊貼被割墻面，不影響走廊外觀。（ 2）原有窗洞尺寸、位置、式樣、顏色等均不得有任何改動(dòng)，不在窗戶外安置防盜柵欄、 遮陽(yáng)棚、 擋雨棚、 窗花、 晾衣架、 太陽(yáng)能熱水器等。（ 3）不得重力敲鑿窗臺(tái)，以免造成窗框裂縫引起滲水。（ 4）不在進(jìn)戶門(mén)前私設(shè)電燈及鋪設(shè)地磚，不得在走廊內(nèi)設(shè)置任何可能影響安全或引起他人反感的物件。3空調(diào)安裝（ 1）商業(yè)用戶室外機(jī)應(yīng)統(tǒng)一安裝在指定的位置，如指定的位置難以實(shí)現(xiàn)外掛機(jī)的安裝， 物業(yè)公司應(yīng)協(xié)調(diào)建設(shè)單位選擇其他合適的位置。 不得在外墻鉆孔加裝空調(diào)架及空調(diào)雨蓬等。2）管線室外管束應(yīng)保證“橫平豎直”，并包扎好，多余部分盤(pán)在 機(jī)體后面，滴水管必須接到預(yù)留集水管內(nèi)。4智能

28、設(shè)施（ 1） 不得更改水電、 燃?xì)狻?電視、 電話、 對(duì)講、 智能設(shè)施進(jìn)戶管線；不得擅自更改感應(yīng)器、對(duì)講等智能設(shè)備的安裝位置。（ 2） 不移動(dòng)、 敲擊、 拆卸或封閉戶內(nèi)的各種控測(cè)報(bào)警器； 避免灰塵、水霧、腐蝕性氣體或液體等物質(zhì)的介入和侵蝕。（ 3）紅外線探測(cè)器探測(cè)范圍、消防噴淋范圍不得吊頂及擺放高大物品。（ 4）已預(yù)埋在樓板內(nèi)的探測(cè)器與主機(jī)之間連線，裝修時(shí)不得隨意在樓板上鉆孔、開(kāi)槽，以免損壞管線。需要時(shí)，物業(yè)中心負(fù)責(zé)提供布線圖。5商業(yè)店招牌門(mén)頭招牌協(xié)調(diào)統(tǒng)一、美觀。安裝牢固，不留安全隱患。不影響小區(qū)業(yè)主生活； 廣告、 霓虹燈按相關(guān)政策法規(guī)設(shè)置安裝， 不得設(shè)置音響對(duì)外播音，所有商戶除開(kāi)業(yè)當(dāng)日，其余

29、時(shí)間播放音響時(shí)，早 8點(diǎn)下午18點(diǎn)不得超過(guò)50分貝，下午18點(diǎn)次日早8點(diǎn)不得超過(guò)30分貝。6消防設(shè)施設(shè)備商業(yè)裝修消防措施落實(shí)到位，無(wú)封堵、遮擋、占用消防設(shè)施、消防通道的行為。（二）裝修公司的管理1 施工人員由業(yè)主會(huì)同裝修公司共同到物業(yè)公司辦理施工人員“臨時(shí)出入卡”，設(shè)置卡片使用時(shí)限， 施工人員憑臨時(shí)出入卡進(jìn)出小區(qū)， 專人專證， 不得轉(zhuǎn)借，用后歸還；不得竄戶拉攬生意；不得逗留非工作區(qū)；如需留宿，應(yīng)經(jīng)業(yè)主同意， 并到物業(yè)中心登記； 對(duì)違反規(guī)定的施工人員， 物業(yè)中心將取消其進(jìn)入小區(qū)資格。小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)間為8: 0019: 00;裝修中如進(jìn)行砸、鉆、釘、錘等發(fā)出較大響聲的操作時(shí)，必須在 9: 0011

30、: 00; 14: 00 17 ： 00 之間進(jìn)行，其余時(shí)間不得實(shí)施。2夜間施工由于戶內(nèi)不具備生活使用條件， 原則上不準(zhǔn)施工人員在房?jī)?nèi)過(guò)夜留宿和施工， 如確屬施工需要， 應(yīng)由業(yè)主同意， 并到物業(yè)中心辦理夜間施工滯 留登記。3監(jiān)督檢查物業(yè)中心將嚴(yán)密監(jiān)管裝修施工全過(guò)程， 業(yè)主必須按照住房施工規(guī)定有關(guān)要求進(jìn)行裝修施工， 物業(yè)中心應(yīng)對(duì)施工情況進(jìn)行登記和照相， 并留存?zhèn)?案。4安全施工施工人員務(wù)必遵守安全操作規(guī)程， 保證施工人員及周圍業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)的安全， 特種作業(yè)人員須持證上崗， 因施工所發(fā)生的一切安全事故均由業(yè) 主和裝修隊(duì)負(fù)責(zé)。5消防安全裝修期間， 必須嚴(yán)格遵守消防法規(guī)， 作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)必須按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器

31、；施工人員不得在住戶房?jī)?nèi)做飯、 飲酒， 不動(dòng)用明火或使用易燃易爆品， 如： 氧焊、煤氣瓶、碘鎢燈、電爐等，如確實(shí)施工需要，須報(bào)物業(yè)中心備案，操作人員持有效證件并在采取有關(guān)防范措施后方可施工使用。6施工時(shí)間集中裝修期每天為7:0019:00，入住過(guò)半后裝修時(shí)間為8:0011:00; 14: 0019: 00之間進(jìn)行，此時(shí)間段僅限靜音施工，噪音及刺激氣 味施工時(shí)間為9: 0011: 00; 14: 0017: 00之間進(jìn)行，裝修隊(duì)?wèi)?yīng)嚴(yán)格 按照施工時(shí)間作業(yè)，以免影響他人正常休息。7臨時(shí)水電裝修隊(duì)如需使用5KW以上大功率電器，應(yīng)提前向物業(yè)中心中報(bào)，由物 業(yè)中心派技術(shù)人員指導(dǎo)接駁，不得擅自在戶外接臨時(shí)水

32、電。8裝修期間電梯的使用不得有以下違章行為（ 1）嚴(yán)禁易燃、易爆危險(xiǎn)品或超寬、超大的物品進(jìn)入電梯，如搬運(yùn)大件物品， 必須由專業(yè)裝運(yùn)公司負(fù)責(zé)搬運(yùn)或吊裝， 物業(yè)公司監(jiān)督裝運(yùn)工作。（ 2）敲擊按鈕或觸碰攝像頭；（ 3）用楔塊楔入廳門(mén)門(mén)槽或用貨物阻止轎廂門(mén)關(guān)閉；（ 4）擅自開(kāi)啟轎廂內(nèi)操縱箱面板；（ 5）將易燃易爆、化學(xué)危險(xiǎn)品及超長(zhǎng)、超寬材料帶入電梯；（ 6）拖拉貨物、撞擊轎廂或強(qiáng)行向轎廂內(nèi)擠塞貨物。（ 7）水泥、沙子、管材、板材、液態(tài)材料、瓷磚地板、座便水池、施工工具、 裝修垃圾等散裝材料不得使用電梯進(jìn)行裝卸、 運(yùn)送； 其他散裝材料必須用袋子包好，保證不滲不漏不掉。（ 8）如因使用不當(dāng)造成電梯損壞的，

33、應(yīng)作相應(yīng)的賠償。9裝修垃圾裝修垃圾必須袋裝包扎好，及時(shí)運(yùn)到指定的位置堆放。對(duì)違章堆放、拋棄裝修垃圾的， 物業(yè)中心將令其限期清理， 不及時(shí)清理的， 物業(yè)中心將代為清理，費(fèi)用由裝修人承擔(dān)。10 違規(guī)處理為了維護(hù)小區(qū)的生活秩序和安全， 物業(yè)中心可對(duì)違反本規(guī)定， 出現(xiàn)下列行為者，視情節(jié)輕重，作如下處理：勸阻停工、恢復(fù)原狀、收回施工人員臨時(shí)出入卡、賠償經(jīng)濟(jì)損失、上報(bào)相關(guān)部門(mén)、訴諸法律。（ 1）擅自安裝、改裝、破壞正常供電線路。（ 2）破壞移動(dòng)消防器材、標(biāo)志，挪用消防水源。（ 3）損壞小區(qū)內(nèi)各種公共設(shè)施。（ 4）侵入他人住宅，損毀他人財(cái)物。（ 5）所有影響他人休息和生活的行為。五、房屋使用維護(hù)管理（一）房

34、屋管理維護(hù)目標(biāo)房屋管理維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)格按照 全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則 的國(guó)家示范級(jí)對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行， 使小區(qū)內(nèi)房屋及公共配套設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到98%，零修、急修及時(shí)率100%，大、中型工程維修合格率100%。1 房屋結(jié)構(gòu)每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、建設(shè)單位代表、使用人并安排專項(xiàng)維修。2門(mén)窗每周一次巡視公共部位門(mén)窗，保持玻璃、配件完好，開(kāi)閉正常。3屋頂每年檢查二次， 發(fā)現(xiàn)屋頂防水層、 瓦面碎裂、 缺損及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修， 每年 4 月中旬組織人員對(duì)屋頂天溝、 雨水管進(jìn)行清理，防止出現(xiàn)堵塞（臺(tái)風(fēng)、暴雨到來(lái)前要

35、對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行臨時(shí)檢修）。4外墻面每周檢查一次，外觀平整，面磚無(wú)破損，外墻漆面整潔統(tǒng)一，無(wú)開(kāi)裂滲水、 無(wú)破損脫落， 無(wú)污垢變色， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)人員十日內(nèi)修復(fù)完畢；5道路、路面、側(cè)石、窨井蓋每周一次對(duì)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等進(jìn)行巡檢，路邊彩磚、邊石等無(wú)損壞缺失， 道路無(wú)坑洼， 井蓋平整穩(wěn)固、 不缺失、 不影響路面平整度，發(fā)現(xiàn)損壞安排專項(xiàng)維修，十日內(nèi)修復(fù)完畢。6屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次分別為：春季一次、秋季一次；保證化糞池出入口暢通，每月一次清掃邊溝內(nèi)的泥沙等垃圾， 秋季每月清理兩次邊溝內(nèi)落葉， 保證排水暢通。預(yù)計(jì)臺(tái)

36、風(fēng)到來(lái)前，應(yīng)安排臨時(shí)檢查。7地面排水溝與圍墻、護(hù)欄每月一次巡查、清理排水溝的泥砂與雜物， 在發(fā)生暴雨時(shí)， 物業(yè)應(yīng)采取措施， 保證小區(qū)及時(shí)排出雨水， 防止雨水進(jìn)入室內(nèi)和停車場(chǎng)。 每月二次巡查圍墻，保證圍墻頂部鐵藝欄桿和小區(qū)內(nèi)護(hù)欄完好牢固，漆面無(wú)缺失，出現(xiàn)問(wèn)題 10 日內(nèi)修復(fù)完畢。8樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻地面墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落、無(wú)張貼痕跡，面磚、地磚平整不起殼、不活動(dòng)、無(wú)缺損，扶手牢固無(wú)損壞變形。9雕塑、景觀小品每日一次對(duì)雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞十五日內(nèi)修復(fù)，保持原有面貌，保證其完好美觀。10休閑椅、室外健身設(shè)施每周巡查一次休閑椅、室外健身設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞十日內(nèi)修理完畢，并保證設(shè)施完

37、好安全。11 安全標(biāo)志對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志 ， 并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和緊急照明設(shè)施，每月檢查二次，缺損十日內(nèi)補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整。12 車庫(kù)車場(chǎng)：每日巡查一次，車庫(kù)無(wú)亂搭建、庫(kù)門(mén)無(wú)損壞，車場(chǎng)內(nèi)耐磨漆面平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、車位線施畫(huà)清晰，完好率 99以上，駐車器、照明設(shè)備完好率95%以上，消防系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)完好率100%。13 公共照明每周檢查一次庭院燈、樓道燈、其他照明燈，保證燈泡正常使用，燈罩完好整潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá)100。發(fā)現(xiàn)損壞七日內(nèi)修復(fù)完畢。（二）房屋管理維護(hù)控制措施1 物業(yè)中心設(shè)24 小時(shí)報(bào)修電話，維修人員配備對(duì)講機(jī)，方便聯(lián)系、調(diào)派，保證維修及時(shí)

38、、到位。2 定期保養(yǎng)主體工程， 及時(shí)修補(bǔ)剝落、 破損等輕微現(xiàn)象， 如有變形、開(kāi)裂等施工質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，由甲方代表協(xié)調(diào)施工單位協(xié)調(diào)處理。3定期巡查小區(qū)內(nèi)各個(gè)公共部位，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)上報(bào)并組織人力和物力搶修， 保證不影響小區(qū)業(yè)主的正常生活和商戶的正常營(yíng)業(yè)。 危及安全處作業(yè)，設(shè)置警示標(biāo)志，采取有效防范措施。4保證小區(qū)樓宇外觀整潔、美觀。標(biāo)識(shí)指示牌完好清潔。5房屋及設(shè)施圖紙資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備。6共用設(shè)備設(shè)施、共用部位的維修檔案登記完整及時(shí)，責(zé)任明確，保存規(guī)范， 涉及住戶的維修養(yǎng)護(hù)結(jié)果需有住戶簽字認(rèn)可， 住戶簽字率不低于 75%；非住戶部位的維修養(yǎng)護(hù)記錄登記率達(dá)到100%；7對(duì)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)

39、備、共用部位進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺(tái)帳， 并輸入電腦， 利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、 查詢和控制，全面掌握小區(qū)共用設(shè)備設(shè)施、共用部位的運(yùn)行（使用） 情況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考。六、設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備管理基本原則物業(yè)中心根據(jù)小區(qū)機(jī)電設(shè)施設(shè)備具體配置情況， 組織工程技術(shù)專業(yè)人員盡快熟悉、 了解和掌握所屬設(shè)施設(shè)備的原理性能， 研究制訂出科學(xué)合理的管理措施和經(jīng)濟(jì)有效的維修保養(yǎng)方法， 實(shí)施專業(yè)化管理。 確保小區(qū)所有機(jī)電設(shè)備設(shè)施均能保持24 小時(shí)的良好運(yùn)行狀態(tài)，保障業(yè)主良好的生活秩序。 同時(shí)在此基礎(chǔ)上做到合理降低運(yùn)行能耗和維修保養(yǎng)材料成本， 實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的合理經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

40、（二）小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)目標(biāo)承諾小區(qū)的機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格按照 全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則 的國(guó)家示范對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行， 中小型設(shè)備及給排水設(shè)施完好率達(dá)到98%， 大型設(shè)備及公共照明完好率達(dá)到100%， 消防設(shè)施設(shè)備完好率100%。因設(shè)備故障的停水、停電、停氣、停暖總次數(shù)不大于2次/ 年。（三）小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)和要求1. 水泵房管理（ 1 ）應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門(mén)有無(wú)滲漏水。（ 2 ）每周檢查兩次水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。（ 3 ）有備有泵的，每月

41、至少輪換使用一次，消防泵每?jī)稍伦詣?dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動(dòng)。（ 4 ）每月檢查地下水池進(jìn)水浮球或液壓閥是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。（ 5）水泵房每月清掃一次，確保水泵房地面和設(shè)備外表的清潔。（ 6 ）水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中，紗布每半年更換一次。（ 7）按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。（ 8 ）保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。2. 水泵電機(jī)維修保養(yǎng)管理（ 1 ）生活水泵每周進(jìn)行一次一般性檢查，每月與備用泵互換運(yùn)行一次，每次不少于5 分鐘，生活水泵每年進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)。（ 2

42、 ）消防水泵、噴淋泵、補(bǔ)壓泵每?jī)稍逻M(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間5 分鐘，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。（ 3）排污泵，潛水泵每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。（ 4）水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)將與泵體相連的 5 米范圍內(nèi)的閥門(mén)、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。（ 5 ）泵體的保養(yǎng)：檢查泵體應(yīng)無(wú)破損、銘牌完好、水流方向指示明確清楚、外觀整潔、油漆完好。補(bǔ)充潤(rùn)滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)應(yīng)予更換。查盤(pán)根密封情況，盤(pán)根不宜過(guò)緊，漏水以 30 60 滴/ 分鐘為宜，若有不正常漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。 聯(lián)軸器的聯(lián)接柱銷和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。 生活水泵如使用， 每?jī)赡陸?yīng) 對(duì)泵體進(jìn)行一次大修。（ 6 ）電機(jī)的保養(yǎng)：

43、外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。拆開(kāi)電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與相，相對(duì)地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于 0.5 兆歐。 安裝電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。（ 7 ）相關(guān)閥門(mén)、管道及附件的保養(yǎng)：各閥門(mén)的開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無(wú)滲漏， 閘閥閥桿應(yīng)定期加注潤(rùn)滑油。 單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活， 閥體內(nèi)外無(wú)漏水。 壓力表指示準(zhǔn)確， 表盤(pán)清晰。 管道及各附件外表整潔美觀， 無(wú)裂紋， 油漆應(yīng)完整無(wú)脫落。點(diǎn)動(dòng)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤，應(yīng)予更正。（ 8 ）控制柜的保養(yǎng)：斷開(kāi)控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。 檢查柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、 接觸器、 繼電器

44、等電器是否完好， 緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。（ 9）保養(yǎng)完畢起動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。（ 10 ）保養(yǎng)完畢啟動(dòng)水泵，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示等參數(shù)均正常，控制柜各電器無(wú)不良噪音。3. 配電房日常管理（ 1 ）配電房是小區(qū)供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，未經(jīng)電業(yè)部門(mén)的許可，非工作人員不得入內(nèi)， 供電部門(mén)開(kāi)啟維護(hù)維修， 需向物業(yè)部門(mén)出示有效證件。同時(shí)督促供電部門(mén)保持配電房的整潔。（ 2 ）配電房?jī)H限供電部門(mén)進(jìn)入和使用，物業(yè)其他人員只作監(jiān)護(hù)，不得協(xié)助和操作。（ 3） 因故出現(xiàn)電路故障時(shí)， 物業(yè)中心應(yīng)及時(shí)通知供

45、電部門(mén)進(jìn)行維修。（ 4 ）做好配電房的防水工作，堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。4. 低壓配電柜日常管理（ 1） 檢查母線接頭處有無(wú)變形， 有無(wú)放電變黑痕跡， 緊固聯(lián)接螺拴，螺拴若有生銹應(yīng)予更換， 確保接頭連接緊密。 檢查母線上的絕緣子有無(wú)松動(dòng)和損壞。（ 2 ）檢查主觸點(diǎn)是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、清潔柜內(nèi)灰塵，試驗(yàn)機(jī)械的合閘、分閘情況。5. 變配電設(shè)施日常管理（ 1）測(cè)試配電系統(tǒng)接地線的對(duì)地電阻應(yīng)小于 4 歐姆；（ 2 ）配電柜、變壓器帶負(fù)荷運(yùn)行無(wú)不良噪音，總開(kāi)關(guān)三相電流應(yīng)基本保持平衡，若不平衡應(yīng)重新分配；（ 3 ）計(jì)量具器（包括電表、電流互感器、電流表

46、、電壓表）精確度選擇合乎要求并能準(zhǔn)確讀數(shù)；（ 4 ）斷路器的選擇符合負(fù)荷要求，投入運(yùn)行一段時(shí)間后，觸摸開(kāi)關(guān)柜蓋板無(wú)嚴(yán)重發(fā)熱現(xiàn)象， 各開(kāi)關(guān)供電范圍應(yīng)有明確標(biāo)識(shí)， 每季度檢驗(yàn)斷電保險(xiǎn)功能是否完好；（ 5 ）電纜的選擇和敷設(shè)：電纜截面的選擇符合負(fù)荷要求，不同環(huán)境和位置電纜的敷設(shè)方式應(yīng)合乎要求；電纜頭的制作規(guī)范，安裝牢固；（ 6）插接箱與母線槽插接時(shí)接觸良好；（ 7）各電氣部件螺絲緊固，鐵件無(wú)銹蝕。6. 電梯系統(tǒng)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)（ 1 ）電梯啟動(dòng)、運(yùn)行和停止，轎箱無(wú)較大的震動(dòng)和沖擊，無(wú)不良噪音，制動(dòng)器能可靠制動(dòng)。（ 2 ）運(yùn)行控制功能完好，指令、召喚、定向等準(zhǔn)確無(wú)誤，聲光信號(hào)顯示清晰可靠。（ 3）減速器油的溫

47、升不超過(guò)60 度，最高溫度不超過(guò)85 度。（ 4）電梯平層的準(zhǔn)確度在允許的偏差范圍內(nèi)。7. 電梯日常運(yùn)行管理8. 1 ）電梯設(shè)備管理（包括電梯的運(yùn)行、日常保養(yǎng)、故障修理、大修更新改造等） 由專業(yè)的電梯公司來(lái)負(fù)責(zé)。 物業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)電梯公司工作的監(jiān)督管理。9. 2 ）電梯公司每次保養(yǎng)完畢必須認(rèn)真填寫(xiě)機(jī)房?jī)?nèi)的電梯保養(yǎng)與檢查記錄表。10. 3） 電梯的維護(hù)維修前一天通知物業(yè)部門(mén)， 物業(yè)公司負(fù)責(zé)通知業(yè)主。電梯公司需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)盡快完成，盡量減少影響業(yè)主的正常生活。11. 4）任何電梯維修完畢后由維修組填寫(xiě)電梯維修記錄表。12. 電梯維護(hù)維修管理13. 1 ）遇電梯發(fā)生一般故障的，根據(jù)需要做好停運(yùn)和放置安全

48、警示標(biāo)志，專業(yè)維修人員在60 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)， 物業(yè)管理人員 5 分鐘之內(nèi)到場(chǎng)應(yīng)急處理， 所屬設(shè)備維護(hù)人員 15 分鐘之內(nèi)到場(chǎng)進(jìn)行救助。14. 2）每天應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查記錄存檔。15. 3 ）保證電梯 24 小時(shí)完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。16. 4 ）設(shè)置緊急呼救裝置的電梯，保證24 小時(shí)完好，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)確保五方通話。17. 5 ）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并張貼安全檢驗(yàn)合格 標(biāo)志， 物業(yè)中心設(shè)專人對(duì)電梯保養(yǎng)過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理并對(duì)情況進(jìn)行記錄。18. 6 ）確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯

49、運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井， 值班監(jiān)督， 防止違章使用電梯； 記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。19. 7 ）每季度對(duì)機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。20. 8 ）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對(duì)業(yè)主或使用人正常生活的影響。21. 9）建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。9. 給水系統(tǒng)維護(hù)管理（ 1）供水設(shè)施每季檢查一次；（ 2）泵、管道每三年進(jìn)行除銹、油漆一次；（ 3 ）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養(yǎng)一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)一次

50、，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；（ 4 ）水箱蓄水池應(yīng)蓋板加雙鎖，溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng)，每年冬季對(duì)外露水管包扎、防凍。有水泵房的，實(shí)施封閉管理；（ 5 ）室內(nèi)冷熱水給水管道、消防栓管道、噴淋管道水壓壓力符合規(guī)范要求；（ 6 ）地下水池和屋頂水箱防水層良好，水池水箱壁無(wú)滲漏水現(xiàn)象，水池進(jìn)水管、 溢水管、 生活出水管、 消防出水管、 排水管安裝位置應(yīng)合理。窨井蓋完好牢固，無(wú)安全隱患；（ 7 ）水位自動(dòng)控制裝置能有效控制水泵的啟動(dòng)和停止，經(jīng)手動(dòng)試驗(yàn)動(dòng)作可靠無(wú)誤；（ 8）水泵軸與電機(jī)軸之間的同軸度、聯(lián)軸器間的間隙應(yīng)符合要求；（ 9 ）水泵試運(yùn)行無(wú)不正常噪音，無(wú)滲漏現(xiàn)象，軸承溫度正常，填料溫升正常，三相電流不超過(guò)

51、額定值。10. 排水系統(tǒng)維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（ 1）每季巡查一次污水井、雨水邊溝、雨水管。（ 2）每半年清理和檢修化糞池一次。11. 風(fēng)機(jī)風(fēng)閥系統(tǒng)維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（ 1 ）每月檢查一次手動(dòng)、自動(dòng)是否正常；風(fēng)閥開(kāi)、閉是否靈活，指示電壓、 電流是否正常檢查排煙風(fēng)機(jī)、 正壓送風(fēng)機(jī)風(fēng)管、 風(fēng)閥、 機(jī)房風(fēng)機(jī)。（ 2） 運(yùn)轉(zhuǎn)聲音有無(wú)異常； 皮帶張緊度是否合適； 葉輪轉(zhuǎn)動(dòng)是否平穩(wěn)；啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)管和主機(jī)無(wú)不良震動(dòng)和不良噪音。（ 3）每季度檢測(cè)電機(jī)相與相、相與地之間的絕緣電阻應(yīng)大于0.5 兆歐。（ 4）每季度調(diào)節(jié)好皮帶松緊度，檢查聯(lián)軸器間隙和對(duì)中度。（ 5）每半年檢查各結(jié)合面的墊片和密封填料，必要時(shí)應(yīng)予更換。（ 6）每季度清潔風(fēng)葉

52、、機(jī)殼外部及電機(jī)外表面一次。（ 7 ）每半年向各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，動(dòng)作靈活 可靠。（ 8 ）每年檢測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機(jī)接地是否良好。（ 9） 每季度檢查風(fēng)機(jī)控制拒內(nèi)各種電器是否完好， 緊固各接線端子。（ 10 ） 每半年檢查風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠、電線有無(wú)破損、 電線接頭緊固是否良好。 合上風(fēng)機(jī)主電源， 檢查電源指示應(yīng)正常。 開(kāi)機(jī)試驗(yàn)運(yùn) 轉(zhuǎn)半小時(shí)，觀察儀表、指示燈應(yīng)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異樣聲音。12. 消防系統(tǒng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（ 1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。（ 2）滅火器每年檢驗(yàn)一次，修復(fù)失效的滅火器。（ 3）消防水帶每半年檢查一次，消

53、防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次。（ 4）每年對(duì)消防知識(shí)進(jìn)行一次宣傳。13. 智能化系統(tǒng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（ 1）弱電系統(tǒng)配置完善，視頻傳輸無(wú)跳幀。（ 2）系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。14. 設(shè)施設(shè)備警示標(biāo)識(shí)護(hù)欄完好牢固， 危及安全處設(shè)置警示標(biāo)識(shí)， 采取有效防范措施， 不發(fā) 生人身傷亡管理責(zé)任事故。（四） 小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理一般要求為正確操作設(shè)備， 延長(zhǎng)設(shè)備的使用年限， 避免操作不當(dāng)給設(shè)備造成損壞增加維修成本。物業(yè)公司應(yīng)制訂以下管理控制措施：1. 負(fù)責(zé)設(shè)備管理維護(hù)的人員應(yīng)了解設(shè)備的詳細(xì)技術(shù)檔案資料， 包括操作規(guī)程使用說(shuō)明書(shū)、工作性能、適應(yīng)范圍、運(yùn)行方式、連續(xù)運(yùn)行時(shí)間、注意事項(xiàng)等等， 對(duì)一些較為大型、 復(fù)雜

54、、 技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對(duì)先進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨(dú)立操作。2. 管理人員、 維修工、操作工應(yīng)具有專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能， 對(duì)一 些特殊崗位，按照要求持證上崗，如維修電工等。3. 由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時(shí)間不同， 有的是日常使用運(yùn)行的， 如 電梯、 生活泵等， 有的是在非正常情況下使用的設(shè)備如消防泵、 自動(dòng)報(bào)警、 事故照明切換柜等各類設(shè)備需要根據(jù)其實(shí)際情況， 制定出相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行 使用、操作制度并予實(shí)施。4. 在不影響使用功能的情況下， 經(jīng)業(yè)主同意， 物業(yè)中心可采取科學(xué)的 措施， 實(shí)行機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行， 以避免不必要的資源浪費(fèi)， 降低管理成本。（五）建立機(jī)電

55、設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)資料的管理1. 建立、健全設(shè)施設(shè)備原始資料檔案管理健全驗(yàn)收文件。2. 在本項(xiàng)目接管驗(yàn)收時(shí)， 物業(yè)中心應(yīng)采取多種手段， 以健全設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收文件。包括：驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件合格證書(shū)、設(shè)備安裝與建筑結(jié)構(gòu)圖、 使用維護(hù)說(shuō)明、 遺留問(wèn)題處理協(xié)議與會(huì)議機(jī)要等文件資 料。3. 建立設(shè)備卡片。 對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備分門(mén)別類， 逐項(xiàng)建立設(shè)備專署卡片檔案，詳細(xì)記錄好相關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)資料，明確設(shè)備身份。包括設(shè)備類別、編號(hào)、名稱、規(guī)格、技術(shù)特性、附屬物地點(diǎn)、建造年份、使用日期、預(yù)計(jì)使用年限、報(bào)廢清理情況等。4. 加強(qiáng)重要設(shè)施設(shè)備的維修檔案資料管理重要維修檔案資料的內(nèi)容。重要設(shè)施設(shè)備維修檔案資料內(nèi)容包括報(bào)修單、