城市花園大一期物業(yè)管理服務(wù)方案(20211012035903)

1、VANKE CITY GARDEN武漢市萬科物業(yè)管理社區(qū)工程概況03顧客群特點(diǎn)及需求分析08物業(yè)管理效勞模式09效勞模式實(shí)現(xiàn)方案及要求10社區(qū)效勞人員配置方案 1518物業(yè)管理費(fèi)測算社區(qū)工程概況萬科城市花園一期規(guī)劃總建筑面積 393480 m2 原方案數(shù)據(jù)，其中居住產(chǎn)品 372610 m?以46層花園洋房、多層住宅為主。公共效勞配套21000 m2，其中含較 大規(guī)模的公共商業(yè)效勞中心8000 mJ和會所5000 mJ各一處，18班制學(xué)校, 9班幼兒園各一所；保存并豐富中部的小丘形成一期的公共綠地脊和兒童公 園。本工程一期規(guī)劃用地擬分二至三期開發(fā)建設(shè)。1. 周邊環(huán)境及市政配套武漢萬科城市花園位于

2、武漢市城區(qū)的東南側(cè)， 緊鄰城市中環(huán)線既武漢科技新城湯遜湖產(chǎn)業(yè)區(qū)東部產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的北端，南面與武大科技園區(qū)相臨。東南隔規(guī)劃中的 濱湖大道為湯遜湖內(nèi)湖，距光谷商貿(mào)中心 5 公里、華中科技大學(xué) 4 公里，是連接城市中心、東湖風(fēng)景區(qū)，眾 多高等學(xué)府與光谷科技園區(qū)、湯遜湖自然生態(tài)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)之一，集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、 濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風(fēng)光于一體，是十分理想的“人居環(huán)境。一期用地呈較為規(guī)那么的五邊形，城市主干道江夏大道、中環(huán)線輔路 分別與用地的西、北側(cè)直接相臨，東面為產(chǎn)業(yè)區(qū)道路天翔路。用地東北接當(dāng)代物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司用地現(xiàn)為坡地、農(nóng)田 ，西南為鄭橋變電站，提供工程施工用電以及生活用電，

3、于江夏大道預(yù)留接 口。地塊給水、雨水、污水均可由江夏大道接駁 ,正在建設(shè)的江夏大道鋪設(shè)有 200的燃?xì)夤?道，可為地塊提供燃?xì)夤┙o。2. 工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)計部提供A 根本情況：物業(yè)名稱萬科城市花園社區(qū)物業(yè)類型商住小區(qū)行政區(qū)域江夏區(qū)規(guī)劃總用地面積ha42.0318含待征道路ha6.2118居住區(qū)用地面積ha35.82總建筑面積m23934802 住宅建筑面積m372610公建建筑面積m221000總戶數(shù)戶3026總?cè)丝谌?05912 戶均建筑面積m123含待征道路容積率0.94不含待征道路容積率1.1建筑密度25.08%停車位900個地面停車位半地下架空停車位停車位/戶數(shù)30%住宅建筑面積毛密

4、度萬m2/ha1.04住宅建筑面積凈密度萬m2/ha1.68人口毛密度人/ha296人口凈密度人/ha479綠地率與占地面積的比率36%小區(qū)道路面積15.8 %水體面積2 %小廣場數(shù)量4-5個B.戶型指標(biāo):戶型指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地面積ha42.0318居住區(qū)總用地面積ha36.66計容積率總建筑面積m2393480容積率0.94覆蓋率與占地面積比率21%總戶數(shù)戶302610591戶均住宅建筑面積聯(lián)排別墅R132戶2250 m / 戶80002.2%情景花園m2992戶145 m / 戶14384039%多層住宅卅1980 戶110R1/ 戶21780058%小高層住宅R1初步預(yù)計400戶左右13

5、5m/ 戶29700.8%獨(dú)立別墅m其中00公共服1商業(yè)效勞R1100002會所50003管理R1500 最少 800 m4小學(xué)1所18班制36005幼兒園1所9班制25006總面積m221000務(wù)c配套指標(biāo)：一生活給水：1 .給水水源：市政保證水壓 0.15Mpa。2 給水系統(tǒng)：采用變頻供水。3 .給水量：類另U用水定額L/人d每日用水時間h變化系數(shù)k用水單位人數(shù)日用水量m7d最大小時用量 mf/h住宅250242.5105912643276小學(xué)50102.5444369幼兒園50102.5819184.5商業(yè)效勞50102.513506717綠化及其它用水按總用水量的10%計27731總計

6、30423364 由自城市自來水管網(wǎng)接入給水的管徑為DN300 Q= 400立方米/時一根二消防給水：1室外消防用水：商業(yè)區(qū)采用室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。23 室外消防用水由城市自來水管在室外設(shè)室外消火栓供給；室內(nèi)消防用水由消防水 池72立方米供給。三生活排水：1小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，再直 接排入城市污水管網(wǎng)。2 生活排水量：生活排水量和生活給水量相同。最高日生活排水量為： Qd=2765立方米。 最大時生活排水量為： Qh=305立方米。3化糞池選用：無動力排放式化糞池四、雨水1小區(qū)的雨水和污廢水分流，小區(qū)雨水管網(wǎng)匯總后排至城市雨水管網(wǎng)。2雨水排

7、放：天臺、陽臺雨水分開獨(dú)立排放，后接小區(qū)雨水排放管網(wǎng)。市政雨水 排放與小區(qū)雨水分別獨(dú)立排放。D.電氣規(guī)劃指標(biāo)： 一 、供電為了保證供電可靠，采用兩路 10KV 高壓供電電纜將目前大一期分成兩個獨(dú)立環(huán)網(wǎng)配電系統(tǒng)，重要設(shè)備分別給出不同地雙電源閉環(huán)設(shè)計，開環(huán)運(yùn)行，1 小區(qū)內(nèi)皆采用戶外箱式組合變電站配電 二 通信及智能化住宅每戶按語音通信 2門市話、數(shù)據(jù)通信一個點(diǎn)；每戶考慮23個有線電視插座；住宅設(shè)置完善的通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、可視 非可視 對講、監(jiān)控安防、報警求助、物 業(yè)管理等智能化系統(tǒng)，并形成整體網(wǎng)絡(luò)并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。由于小區(qū)規(guī)模較大， 整個總體規(guī)劃考慮設(shè)置一個 、寬帶、 有線電視、

8、 智能化管 制中心在大一期會所內(nèi)。 ， 三 室外管溝布置室外管線一律入地。 電力系統(tǒng)高、 低壓主干網(wǎng)絡(luò)采用 1 米寬電纜溝敷設(shè)， 通信及 智能化主干網(wǎng)采用 12 孔 D90 的雙壁波紋管埋地敷設(shè)，二者均有較大的開展余量。室外管溝皆采用集中排水措施， 將雨滲 水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡(luò)， 保證管溝內(nèi) 無積水、維護(hù)方便。 電纜溝上可鋪磚或覆土， 保持與道路規(guī)劃風(fēng)格一致，又不影響本系 統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一設(shè)置檢修人孔，以滿足日常維護(hù)及美觀的需要。室外主干網(wǎng)絡(luò)至各樓棟的支線一律采用直埋敷設(shè)， 電力及通信、 智能化網(wǎng)絡(luò)均分組采用獨(dú) 立式交接箱， 以便分段維護(hù)和物業(yè)管理。 交接箱可結(jié)合園林小品設(shè)置， 也可結(jié)合

9、建筑外墻 或圍欄的建造樣式，以便與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。二、顧客群特點(diǎn)及需求分析董咀良該工程目標(biāo)客戶群體具有如下共性特征：年齡方面，客戶以 31-40 歲的中青年為主，這局部人普遍學(xué)歷高，追求生活的檔次。25-30 歲的青年人也占到一定比例， 這局部人經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限， 但對城花倡導(dǎo)的生活方式 非常向往。教育程度， 80%的客戶受過高等教育，其中有局部受過本科以上的教育，有出國經(jīng)歷。 相對于花城的客戶來說，城花的客戶有更高的教育程度 客戶來源，網(wǎng)羅了武昌區(qū)的高校、所有的設(shè)計院、各類研究所、金融和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其中 又以高校的客戶最多，其它的客戶那么絕大多數(shù)分布在武昌區(qū)的高新企業(yè)，如郵科院等。 客戶分布，來

10、自洪山區(qū)的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從 事信息技術(shù)等高科技含量工作的人。武昌區(qū)客戶所占比例也較大，關(guān)山的客戶多半 生活或工作在光谷附近。來自漢口，漢陽和東西湖的客戶多是認(rèn)準(zhǔn)萬科品牌；外地 客戶所占比例非常小，但其中約有 1/3 來自江浙。興趣愛好， 約有六成的人在休息時會選擇外出散步， 其次是看書或看電視。 這可能與他 們所受的教育或所處的環(huán)境有關(guān)系，自然運(yùn)動的時間會比擬少?？蛻籼攸c(diǎn)：中青年人；受過高等教育；身處在受人羨慕的行業(yè)中；有較高的收入；得到較高的社會肯定評價； 追求生活品質(zhì)。三、物業(yè)管理效勞模式從工程定位和客戶需求角度上分析有四大特點(diǎn)， 其一、 新都市主義建筑風(fēng)

11、格， 具備綠色 走廊、都市核心、有層次的開放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點(diǎn)；其二、獨(dú)天獨(dú)厚的自然 條件，有豐富的水域和植被；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場上，有著對自然、健康、 自由生活環(huán)境的渴望；其四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。針對物業(yè)特性和顧客群特點(diǎn)， 萬科物業(yè)將在萬科城市花園定位為 “ free 的物業(yè)管理模式。一“ free 的 效勞模式定位與釋義“ free 表達(dá)自由的、獨(dú)立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、空閑的、開放的、任性的為 人之本性釋放， 人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生的愉悅 感受，是無限美妙和令人遐想的， “ free 強(qiáng)調(diào)在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)

12、代與歷史風(fēng)格、建筑 與效勞氣氛的和諧， 突出尊重人為環(huán)境營造宗旨， 回憶歷史折射人文情懷， 追求自然建立服 務(wù)特色。實(shí)現(xiàn)“ free 模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切的價值觀，“free更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活， 二是具有開放的建筑風(fēng)格， 舒適的交流空間， 風(fēng)格炯異的商業(yè)為大背景。以尊重人文化倡導(dǎo)為前提，在法制、契約、誠信為“ free 的底線，相互尊重和理解， 共同品位生活。 “free 模式主要由三大元素構(gòu)成：開放的1、自由出入的大社區(qū)，充裕的公共設(shè)施和場所，獨(dú)立且平安的組團(tuán)；2、物業(yè)平安管理重點(diǎn)是組團(tuán)，將居家報警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯(lián)動 對射、組團(tuán)可視

13、對講門禁、平安員定點(diǎn)巡邏、 24 小時控制中心值班機(jī)制；3、組團(tuán)外施行“無人化管理 ，通過智能化設(shè)備對主要場所的監(jiān)控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場所的治安，同時給予顧客的充分自由空間。4、社區(qū)不在是私家領(lǐng)地，而是具有和政府共同治理的特點(diǎn)，引進(jìn)綜合治理辦 公室、派出所、居委會等機(jī)構(gòu)。只要遵守法律和社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的人員，將充分 享受無阻尼的效勞，盡情享受豐富的生活方式。5、社區(qū)將無“禁止踐踏草地的標(biāo)識牌，開辟可直接接觸的綠地，拉近人與 自然的距離，供客戶享受青草芬香和陽光沐浴。生活的1、引領(lǐng)庭院文化，豐富組團(tuán)內(nèi)社區(qū)活動，為每組團(tuán)設(shè)置親善大使，直接為業(yè) 主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業(yè)主在大社區(qū)中享受

14、更貼切的效勞；2、營造綠樹蔥蔭的生活環(huán)境，豐富社區(qū)公共場所的娛樂設(shè)施；3、對商業(yè)業(yè)態(tài)更具有生活味布局，生活必配備工程、休閑娛樂工程、咖啡酒吧工程異國情調(diào)的跳蚤市場；親和力的廉價百貨工程；4、多元的信息溝通渠道，遍布社區(qū)的音樂播送、人流密集出的電子屏系統(tǒng)、 可隨時求助的招援 、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。5、繽紛色彩的社區(qū)文化，以健康、科學(xué)、探險為主題適于各類人群，尤其包 括兒童寓教于樂的科教活動。便利的1、社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進(jìn)大型購物商家交通車；2、通暢的交通設(shè)計，路邊停車方式，縮短步行距離；3、 物業(yè)效勞都以業(yè)主便利為中心設(shè)置快捷的辦事流程，在人潮頂峰段親善大 使專守庭院效勞；4、提供家居生活

15、的清潔、育苗、維修、代購物等便民效勞；5、提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓效勞。“ free效勞模式不僅要表現(xiàn)在顧客生活方面的日常業(yè)務(wù)管理與效勞方面，還涉及到社區(qū)文明建設(shè)、會所效勞、租賃經(jīng)營等綜合內(nèi)容。二 “free效勞實(shí)現(xiàn)方案及要求項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)完成時間客戶客戶效勞中心設(shè)置1、分前臺事務(wù)辦理和親善大使兩大職能效勞2、分前臺事務(wù)辦理設(shè)計為與業(yè)主直接接觸，貼心大使辦公位置可設(shè)計后臺。3、設(shè)置在會所位置，使用面積約50m2包括辦公、接待、現(xiàn)場資料儲存空間、裝修家政辦理臺、授IC卡含設(shè)備、洽談室親善大使制1、7： 00 9 : 00，17: 30 19： 00在大房子處直接承辦業(yè)主委托事宜；2、熟悉組團(tuán)內(nèi)每

16、戶業(yè)主，走訪并收集業(yè)主意見收集信息聚集效勞中心；3、組織庭院社區(qū)文化活動。著CI職員服西服式樣、藍(lán)色面料、白色襯衣分3個區(qū)域，3個專職親善大使，設(shè)5個固定辦公點(diǎn)原那么徒步5分鐘內(nèi)可到達(dá)，與外圍平安巡邏相結(jié)合， 在人流頂峰期設(shè)門童概念30歲以下，高中以上文化程度，氣質(zhì)佳，樂于助人，善溝通結(jié)合外圍巡邏平安員社區(qū)文化籌劃1、以健康、科學(xué)、探險為主題，重點(diǎn)突岀庭院文化2、針對兒童、購房決策人、老人提供特色文化活動3、以協(xié)助業(yè)主自行組織為開展方向4、組織各類藝術(shù)沙龍有償效勞工程設(shè)置1、根據(jù)業(yè)戶特點(diǎn)，設(shè)定便民效勞工程，只收取本錢的5%利潤；2、方便投資客戶群交易，開展租售業(yè)務(wù)，以賺取利潤為目標(biāo)商業(yè)配套方案

17、1、物業(yè)公司經(jīng)營咖啡廳、酒吧業(yè)務(wù)，開設(shè)洗衣房，管理會所。2、引進(jìn)肉菜市場、兩家以上百貨店、快餐、醫(yī)療室、美容理發(fā)店、書吧、麥丹勞、汽車美容等。3、開發(fā)路邊商業(yè)，周末設(shè)置跳蚤市場。電子顯示屏1、需要設(shè)在巴士站；2、具體方案已提交；細(xì)微點(diǎn)滴效勞1、成立貼心協(xié)會，提供業(yè)主忽略的點(diǎn)滴效勞。2、開辟效勞畫廊，尋找效勞足跡，提高業(yè)主精神文明。環(huán)境現(xiàn)代與歷史氣氛營造1、設(shè)置歷史回憶凳；管理2、工程開發(fā)前后照片比照景點(diǎn)設(shè)定3、在集中商業(yè)穿溜冰鞋的保潔，演繹自由、舒適、現(xiàn)代氣息。服裝緊身牛仔藍(lán)色衣輪滑保潔效勞自然生態(tài)營建方案開辟親近綠地，供人休憩；修建人造鳥巢；建造有機(jī)肥基地，供人參觀和社區(qū)有機(jī)肥取用；建設(shè)小苗

18、圃培育基地、果樹等共10*6 m2社區(qū)保潔綠化管理方1、環(huán)境保潔60人案 88 人2、家政：10人3、垃圾清運(yùn)：市政化4、垃圾箱；庭院兩個單元一腳踏式雙桶垃圾箱240L/桶庭院外果皮箱1個/半徑40m5、服裝有樓內(nèi)和樓外之別，樓內(nèi)表達(dá)精致，樓外表達(dá)專業(yè)特占八、6、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置60m2 7、1臺機(jī)動垃圾清掃車、1臺機(jī)動灑水車、機(jī)動垃圾車 1臺&每兩棟設(shè)有保潔取水點(diǎn)對裸露管口作防凍處理綠化18人地下自動噴灌系統(tǒng)選擇 PPR管材每半徑50m綠地設(shè)一個電源插座防水、防觸電盡量考慮雨水利用系統(tǒng)其它外圍保潔實(shí)施外包方式。平安治安管理人防采用的內(nèi)緊外松的管理模式循序漸進(jìn)。管理城花的安1、整個小區(qū)分

19、為多個小的片區(qū)進(jìn)行區(qū)域化管理；將假設(shè)干個小全管理方的組團(tuán)化為一個區(qū)域設(shè)定一個平安巡邏崗樓內(nèi)巡邏崗5案主要以個，主要是對本區(qū)域的平安事務(wù)的處理。著公司規(guī)定的人防與技CI服裝平安員樓內(nèi)巡邏崗 西裝，主要是以小區(qū)的整個風(fēng)防相結(jié)合；格相配套。巡邏崗與2、在小區(qū)的主要地段及繁華區(qū)域設(shè)置徒步的平安巡邏崗，主固定崗相要是以提供平安效勞為主要的目的設(shè)崗位1個。結(jié)合；紅外3、對于組團(tuán)外圍及小區(qū)的次干道設(shè)置有單車巡邏崗單車巡報警與小邏崗5個，主要是保證小區(qū)次干道及周邊的平安事務(wù)處理。區(qū)攝像機(jī)著裝以牛仔服特色的服裝，表達(dá)自由與開放的小區(qū)管理特聯(lián)動相結(jié)色。合。4、在小區(qū)的主干道及整個小區(qū)的平安防范監(jiān)控和對小區(qū)各崗位的

20、快速支援及整個小區(qū)的平安事務(wù)處理摩托車巡邏崗1個。根據(jù)小區(qū)的特色著美式的作戰(zhàn)服，主要是在小區(qū)內(nèi)起到威懾作用。5、表達(dá)城市花園平安管理的風(fēng)格，在主要的岀入口設(shè)置平安形象崗位1個核心路與江夏大道交接處。著美式作戰(zhàn)服。6、在小區(qū)的前期對于小區(qū)的裝修實(shí)行集中統(tǒng)一的管理，平安管理方面設(shè)置專門的裝修巡邏崗 3個崗位。著平安樓內(nèi)巡邏崗服裝。技防小區(qū)智能化與小區(qū)控制中心聯(lián)動的模式。1、在小區(qū)的繁華地段和較為偏僻的地段設(shè)置及時的召援電 話，并與小區(qū)的攝像探頭和監(jiān)控中心相互聯(lián)動。能夠?qū)︻?客提供便利的效勞，從治安管理角度很大的程度上保證了 及時的信息流通。2、小區(qū)紅外報警系統(tǒng)與攝像、照明綜合聯(lián)動保障小區(qū)應(yīng)急或異常

21、現(xiàn)象的發(fā)生能夠清晰明了的進(jìn)行監(jiān)控、記錄。3、組團(tuán)電動門安裝延時自動關(guān)閉裝置，極大的防止平安的隱 患的發(fā)生，同時顧客提供平安方便的效勞。4、紅外發(fā)射器對裝留有間距防跨越，紅外線與圍墻實(shí)體距離35cm。5、24小時的監(jiān)控中心值班制度嚴(yán)格對小區(qū)的整體狀況進(jìn)行監(jiān)控，同時及時的調(diào)配資源協(xié)調(diào)現(xiàn)場的事務(wù)處理設(shè)置1.5個崗位。著平安員樓內(nèi)巡邏崗。6、設(shè)電子巡更系統(tǒng)，確保巡邏獲得質(zhì)量保證。交通管理1、車場岀入口崗4個崗位服裝要求：國家統(tǒng)一服裝表達(dá)小 區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)化。2、首期封閉為一個車流岀入口道路寬度可調(diào)頭3、在小區(qū)的主要路段及交叉口設(shè)緩沖坡、引進(jìn)市政紅綠燈裝 置；控制車輛在小區(qū)內(nèi)的速度。4、針對小區(qū)

22、的特點(diǎn)引進(jìn)市政干道設(shè)咪表設(shè)置在小區(qū)的主干道 對小區(qū)的車輛進(jìn)行管理。5、對小區(qū)內(nèi)的車輛停放進(jìn)行及時引導(dǎo)停放和檢查制度小區(qū) 停放車輛實(shí)行非固定式管理模式。消防管理采用誰主管，誰負(fù)責(zé)。對整個小區(qū)實(shí)行區(qū)域化集中管理的模式。1、建立責(zé)任到人及小區(qū)的消防檔案，定期的對小區(qū)的消防設(shè) 施進(jìn)行檢查整改。2、對裸露管口作防凍處理。維修人員管理1、 平安班值班制度為三班四倒，24小時的值班制度。2、小區(qū)平安管理隊伍分三班，每班設(shè)班長一人，副班長一人。16人，服裝著CI標(biāo)準(zhǔn)服上衣束腰配多功能腰帶1 設(shè)備設(shè)施等公用部位將采用分區(qū)管理、責(zé)任到人的方式，將 城花以核心路為界劃分為兩個分區(qū)，實(shí)行分區(qū)管理，同時在各 個分區(qū)實(shí)行

23、責(zé)任負(fù)責(zé)制，每人都有自己的專責(zé)區(qū)域，同時由要 求通力合作、相互監(jiān)督以保證設(shè)備設(shè)施的完好如新。表達(dá)“各 有所專，面面俱到的用人思想和效勞理念。2.家政維修效勞主要表達(dá)“專業(yè)化，快速化推行崗位專家、 效勞明星，來提高效勞品質(zhì)。3公共照明采用雙電源供電，分區(qū)控制。水電氣計量4 公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時 關(guān)閉一半，以利于今后節(jié)約公用費(fèi)用支岀。5小區(qū)的綠化用水要求采用雙路供水，和小區(qū)的水景相通，充 分進(jìn)行水的重復(fù)利用，以節(jié)約本錢。6控制中心閉路錄像采用數(shù)字錄像機(jī)，并能保存一個月。7內(nèi)線 系統(tǒng)辦公室、設(shè)備房、崗廳、警鈴連通宿舍1 要求前期就能實(shí)現(xiàn)抄表到戶，節(jié)約效勞本錢，減少物業(yè)

24、今后 的水、電、氣損耗支岀本錢。2.箱式變電站的放置地點(diǎn)要考慮今后的檢修的方便性，及對業(yè) 主的影響。3合理設(shè)計景觀照明，盡量減少小區(qū)域照明的數(shù)量。效勞特色1、組合式工具箱，表達(dá)萬科物業(yè)的“專業(yè)化。2、家政維修表達(dá)快速化，接到報修信息后能在約定時間到達(dá)現(xiàn)場，提岀專業(yè)的解決方法，并能快速進(jìn)行維修處理。3、城花的大區(qū)域管理要表達(dá)快速靈活，將采用自行車代步模式。4、公共部位的維護(hù)要提現(xiàn)維護(hù)的及時性，所有公共部位的維護(hù)全部要求在最短的時間完成。5、每位技術(shù)員都有自己的專門責(zé)任區(qū)域，所有區(qū)域責(zé)任化。人員管理處效勞架構(gòu)部門經(jīng)理1人；經(jīng)理助理2人；會計1人；出納1人；人事行要求政10人；客戶中心11人；保潔8

25、8人；平安93人；維修17人。和服前臺、后臺人員服裝仍著CI規(guī)定服裝務(wù)制體系文件按照公司IS09000體系執(zhí)行度編人事行政制度按照公司IS09000體系執(zhí)行制內(nèi)部管理規(guī)定結(jié)合現(xiàn)場制定班組內(nèi)管理規(guī)定。物業(yè)物業(yè)管理用房1、資料室800平方米管理2、辦公室用房3、會議培訓(xùn)室4、更衣室5、倉庫保潔、維修、辦公、宿舍6、宿舍及食堂7、維修操作間標(biāo)識生活、交通、提示標(biāo)1、配合工程制定與工程定位的永久性標(biāo)識。識系統(tǒng)2、公共宣傳及物業(yè)效勞標(biāo)識由物業(yè)提標(biāo)識樣。3、交通標(biāo)識按照國家標(biāo)準(zhǔn)制作。三、社區(qū)人員配置方案1.管理處工作人員崗位任職要求1.1部門經(jīng)理基教工作經(jīng)驗(yàn)健康發(fā)證本育狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書機(jī)構(gòu)要

26、求高、中三年相關(guān)良好崗前入職強(qiáng)化升職在職專以上工作以上培訓(xùn)培訓(xùn)培訓(xùn)培訓(xùn)培訓(xùn)管理處經(jīng)理具物業(yè)管理資格證書物業(yè)管理資格證 書國家 建設(shè)部其他要求1擔(dān)任主管以上職務(wù)滿一年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3具有較強(qiáng)的管理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平4.通過公司評審?fù)ㄟ^1. 2經(jīng)理助理基 本 要 求教 育工作經(jīng) 驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專 以上二年相 關(guān)工作 以上良好崗前 培訓(xùn)入職 培訓(xùn)強(qiáng)化 培訓(xùn)升職 培訓(xùn)在職 培訓(xùn)管理處經(jīng)理助理應(yīng)具備物業(yè)管理資格證書初級職稱證書各地 勞動局苴丿、他要求1擔(dān)任主管含主管以上職務(wù)半年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3具有較強(qiáng)的管理能

27、力和領(lǐng)導(dǎo)水平4.通過公司評審?fù)ㄟ^1. 3主管基 本 要 求教 育工作經(jīng) 驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專 以上二年以 上良好崗前 培訓(xùn)入職 培訓(xùn)強(qiáng)化 培訓(xùn)升職 培訓(xùn)在職 培訓(xùn)特殊 要求應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)兩種中級等級證書以上中級等級證書各地 勞動局苴丿、他要求1在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作兩年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3.具有一定的管理能力4通過公司組織的考核和資格審核1.2主辦基教工作經(jīng)健康資格證書發(fā)證本育驗(yàn)狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)要 求高中專 以上二年以 上良好崗前 培訓(xùn)入職 培訓(xùn)強(qiáng)化 培訓(xùn)升職 培訓(xùn)在職 培訓(xùn)特殊 要求應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)兩利丁初級以上的證書初級職稱

28、證書各地 勞動局苴丿、他要求1 在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作半年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3 具有一定的管理能力4 通過公司組織的考核和資格審核1.3技術(shù)及管理人員根本要求教 育工作經(jīng)驗(yàn)健康狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書發(fā)證機(jī)構(gòu)高中專以上-年 以上良好崗前 培訓(xùn)入職 培訓(xùn)強(qiáng)化 培訓(xùn)升職 培訓(xùn)在職 培訓(xùn)特 殊 要 求1.財務(wù)管理部/業(yè)務(wù)部門的會計/出納員須通過“武漢市會計上 崗資格培訓(xùn)或相關(guān)專業(yè)學(xué)歷武漢市會計證武漢市財政局2.設(shè)備責(zé)任人和技術(shù)員須通過相關(guān)設(shè)備操作上崗資格培訓(xùn)上崗證各地 勞動局3.專職或兼職司機(jī)須持有效駕駛執(zhí)照機(jī)動車輛 駕駛證武漢公安 局車輛管 理所4 食堂廚師須持等級證書并通過健康