房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告寫作指導(dǎo)書

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告作業(yè)指導(dǎo)書1. 目的本文件規(guī)定了美益投資公司房地產(chǎn)開發(fā)類貸款盡職調(diào)查的基本流程和操作要求，旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，規(guī)范房地產(chǎn)貸款評(píng)估工作，防范和化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。2. 適用范圍本文件適用于美益投資公司房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款的盡職調(diào)查 業(yè)務(wù)。3. 定義、縮寫和分類房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查（以下簡稱“盡職調(diào)查”）是指在房地產(chǎn)貸款決策之前，在借款人取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，完成項(xiàng)目立項(xiàng)、策劃、 項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上，對(duì)借款人的盈利水平、償債能力和擬開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)條件、 市場銷售等各種因素進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測、評(píng)價(jià)的工作過程。4. 職責(zé)與權(quán)限部門/崗位職責(zé)不相

2、容職責(zé)直接評(píng)估人房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款盡職調(diào)杳上午材料收集、評(píng)估、撰寫評(píng)估報(bào)告盡職調(diào)查審查、審定人審核評(píng)估報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)部業(yè)務(wù)總體規(guī)劃、檢杳、管理。5. 政策1）房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)審慎調(diào)查、材料完整、核實(shí)清晰，分析透徹、判斷合理。2）房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循操作與審核分開的原則。3）盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則。6. 流程描述與控制要求流程包括收集組織材料、評(píng)估、撰寫和審核評(píng)估報(bào)告三個(gè)階段。 流程的輸入為經(jīng)辦行 項(xiàng)目人員收集材料，流程的輸出為房地產(chǎn)盡職調(diào)查的審核， 流程的主要風(fēng)險(xiǎn)是不真實(shí)的 客戶基本資料；調(diào)查評(píng)估失誤。關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)為收集組織材料、評(píng)估。具體流程、控制 要求如下

3、：環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)收集組織客戶應(yīng)按照借款人應(yīng)提交的材料清單記錄的風(fēng)險(xiǎn)因素1:偽造一不材料要求提供材料，經(jīng)辦行直接評(píng)估人員應(yīng)核實(shí)收集真實(shí)的客戶基本資料的具體材料：事件類型：外部欺詐1）客戶評(píng)價(jià)報(bào)告、項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、可行性研究風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：高風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告及批復(fù)、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃控制目標(biāo)：保證客戶基設(shè)計(jì)及批復(fù)、項(xiàng)目的動(dòng)遷安置計(jì)劃，施工期間本資信情況真實(shí)準(zhǔn)確原材料、動(dòng)力、水等條件的保障程度，項(xiàng)目建控制措施：落實(shí)貸款第設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等?zé)任人制度，頭行雙條件的材料，政府有關(guān)優(yōu)惠政策。總投資和資人、實(shí)地調(diào)查金來源、計(jì)劃幵工和竣工時(shí)間、幵發(fā)期限以及控制部門/崗位：經(jīng)辦項(xiàng)目所在地

4、區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)幵發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等材料；2）如果是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，項(xiàng)目列入國家建 設(shè)計(jì)劃和信貸指導(dǎo)計(jì)劃等材料；3）項(xiàng)目地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑 高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使人、經(jīng)營主責(zé)任人環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)用年限等）、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；4）企業(yè)自有資金達(dá)到項(xiàng)目總投資的 30%勺證明材 料；5）設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資信業(yè)績；6）要求的其他有關(guān)材料。對(duì)材料的真實(shí)性、齊全性核實(shí)，對(duì)有虛假、不齊全的材料要求客戶重新提父。評(píng)估1）評(píng)估內(nèi)容：借

5、款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信風(fēng)險(xiǎn)因素2:未能針對(duì)評(píng)估、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估、項(xiàng)目市場情況指導(dǎo)原則對(duì)客戶進(jìn)行評(píng)估、項(xiàng)目投資估算與融資方案評(píng)估、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)調(diào)查評(píng)估失誤數(shù)據(jù)的確定、財(cái)務(wù)效益評(píng)估、不確定性分析以及事件類型：客戶關(guān)系、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估。產(chǎn)品及業(yè)務(wù)實(shí)踐項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：高風(fēng)險(xiǎn)a）借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估要通控制目標(biāo)：評(píng)估真實(shí)、過對(duì)借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人（如其母公司、主合理要投資人）的經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)狀況、信用情況的控制措施：評(píng)估報(bào)告經(jīng)考察，對(duì)其資信狀況進(jìn)行綜合分析。審核、審定，重大項(xiàng)目b）對(duì)借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人的資信評(píng)估，組織項(xiàng)目小組評(píng)估環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)應(yīng)在對(duì)

6、借款人、項(xiàng)目主要關(guān)系人進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)的 基礎(chǔ)上，從客戶評(píng)價(jià)報(bào)告中摘錄有關(guān)內(nèi)容，列表 綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)情況、 評(píng)信狀況等。C）對(duì)所評(píng)估的貸款項(xiàng)目，須針對(duì)項(xiàng)目各關(guān)系 人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪制項(xiàng)目有關(guān)各 方關(guān)系樹形圖，并作文字說明。項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估a）項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的 基本情況、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理 情況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。b）項(xiàng)目建設(shè)的基本情況評(píng)估要調(diào)查項(xiàng)目的地 理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、 建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物 業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和 資金來源、計(jì)劃幵工和竣工時(shí)

7、間、幵發(fā)期限以及 項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)幵發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展 規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該項(xiàng) 目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等；c）項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估要調(diào)查項(xiàng)目是否得到政 府有關(guān)部門的立項(xiàng)批復(fù)，明確土地使用權(quán)獲取的控制部門/崗位：項(xiàng)目直接評(píng)估人、評(píng)估審查、審定人環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)方式、使用年限，核查房地產(chǎn)幵發(fā)相關(guān)證件：包 括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可 證等。審核企業(yè)自有資金是否達(dá)到項(xiàng)目總投資 的30%考察項(xiàng)目的動(dòng)遷安置計(jì)劃， 施工期間原材 料、動(dòng)力、水等條件的保障程度，項(xiàng)目建設(shè)及投 入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件是否 落

8、實(shí)，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。d）如果是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目， 還要審核項(xiàng)目是 否列入國家建設(shè)計(jì)劃和信貸指導(dǎo)計(jì)劃。e）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估。 要對(duì)申請(qǐng)貸款項(xiàng)目 從立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告及批復(fù)、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、 征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)及批復(fù)、取得建設(shè)工程施 工許可證直至幵工、竣工、銷售的進(jìn)展情況評(píng)估。對(duì)未幵工項(xiàng)目要掌握其幵、竣工時(shí)間及進(jìn)度 安排，對(duì)已幵工項(xiàng)目要說明工程建設(shè)的形象進(jìn) 度、投資完成情況、各項(xiàng)資金到位情況，未到位 資金及原因，項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間，取得商品房 預(yù)（銷）售許可證的要說明預(yù)（銷）售情況。對(duì) 調(diào)整投資的項(xiàng)目要著重說明設(shè)計(jì)變更、概預(yù)算調(diào) 整等文件的批復(fù)情況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和環(huán)節(jié)流程描述控

9、制要點(diǎn)相應(yīng)的資金落實(shí)方案以及調(diào)整可能對(duì)施工進(jìn)度、 成本、銷售情況的影響。f）項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估要調(diào) 查項(xiàng)目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門 的規(guī)定；調(diào)杳分析設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企 業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資信業(yè)績。g）項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評(píng)估要調(diào)查項(xiàng)目 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項(xiàng)目是否可能引起周 邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項(xiàng)目為環(huán)保所米取的措 施、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)情況及當(dāng)?shù)丨h(huán)保主 管部門對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)保要求。項(xiàng)目市場情況評(píng)估a）項(xiàng)目市場情況評(píng)估要求貸款調(diào)查評(píng)估人 員通過對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境、項(xiàng)目市場定位、房地 產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與預(yù)測，對(duì)房 地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的市場競爭能力、

10、銷售前景作出判 斷。b）房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估要了解項(xiàng)目所在地區(qū) 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然資源等方面的情況，調(diào) 查項(xiàng)目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè) 施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)件、金融保險(xiǎn)條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)服務(wù)條 件等方面情況，預(yù)測國家及地方的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn) 業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當(dāng)?shù)?地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對(duì)房地產(chǎn)幵 發(fā)項(xiàng)目的影響程度以及本項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境的影 響。C）項(xiàng)目市場定位評(píng)估要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用 途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況 評(píng)價(jià)項(xiàng)目的市場定位的準(zhǔn)確性；針對(duì)項(xiàng)目物業(yè)類 型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類

11、型）及 其特點(diǎn)進(jìn)行分析，以判斷評(píng)估項(xiàng)目所具有的檔次 及其面向的主要消費(fèi)群體。d）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評(píng)估：要通過對(duì)幵發(fā)項(xiàng) 目的資金壓力、幵發(fā)商自身的經(jīng)營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地 產(chǎn)項(xiàng)目采取出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短 租或長租）、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式） 等不同的經(jīng)營方式的市場情況。e）房地產(chǎn)市場狀況評(píng)估應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行，具體內(nèi)容包括：供求狀況分析.要分析項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度，項(xiàng)目主要消 費(fèi)或使用群體的收入水平、居住水平以及對(duì)同類 項(xiàng)目的需求情況及變化趨勢；周邊地段具有相似 用

12、途、規(guī)模、檔次、價(jià)格、設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包 括已完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng) 目、潛在的競爭項(xiàng)目）的供給狀況，如供給量、 有效需求量、空置量和空置率等。價(jià)格分析要對(duì)周邊地段同類房地產(chǎn)商品的 售價(jià)、租金和租售情況進(jìn)行分析。成本分析要分析同類房地產(chǎn)幵發(fā)和經(jīng)營的 成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間 等。項(xiàng)目競爭能力分析要分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目在地 段、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度、 營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū) 域同類項(xiàng)目的比較優(yōu)勢，綜合得出項(xiàng)目在市場上 的競爭能力。項(xiàng)目銷售前景分析要調(diào)查項(xiàng)目的銷售策略、 銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實(shí)情 況，分析和評(píng)價(jià)其可

13、行性，估算出項(xiàng)目未來各時(shí) 段內(nèi)的租售進(jìn)度安排、租售面積及租售價(jià)格水平。環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)項(xiàng)目投資估算與融資方案評(píng)估：房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資主要包括幵發(fā)建設(shè)投資， 出租、自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目還要包括經(jīng)營資金。幵 發(fā)建設(shè)投資是指在幵發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品幵發(fā) 建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、 前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程 費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、幵發(fā)間接費(fèi)用、管 理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、幵發(fā)期稅費(fèi)、其 他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等。經(jīng)營資金是指幵發(fā)企 業(yè)用于該項(xiàng)目日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流動(dòng) 資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的差額分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的部分。 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目 用

14、地而發(fā)生的費(fèi)用，主要有下列幾種：劃撥或征 用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓 地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土 地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用應(yīng)包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三 通一平”等階段的費(fèi)用支出。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括進(jìn)行項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用，具體包括建筑物2米以外和項(xiàng)環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程、供 水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道 路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施 與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)包括建造房屋建筑物所發(fā) 生的

15、建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi) 用等。在盡職調(diào)查階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算 可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量 近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法， 也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居 民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施 （又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、 派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。幵發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)所屬獨(dú) 立核算單位在幵發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi) 用。管理費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)的管理部門 為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的幵發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)為籌集資

16、金環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、 金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及 其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用應(yīng)包括房地丿開發(fā)企業(yè)在銷售房地 產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī) 構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、 福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、 物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售 服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。幵發(fā)期稅費(fèi)應(yīng)包括項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投 資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的 費(fèi)用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)?費(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初 裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。各項(xiàng)稅 費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜?/p>

17、關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。其他費(fèi)用應(yīng)包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、 工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、 施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣 工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各 項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)7%估算。進(jìn)行項(xiàng)目投資估算分析和審查要分析項(xiàng)目工 程內(nèi)谷和成本費(fèi)用是否齊全，有無任意擴(kuò)大取費(fèi) 范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大投資規(guī)模；分析投資估算 中有無漏項(xiàng)、少算或人為壓低造價(jià)等情況；分析 投資構(gòu)成比例合理與否。在此基礎(chǔ)上，調(diào)整項(xiàng)目 成本費(fèi)用，填列項(xiàng)目總投資估算表（記錄一） 和幵發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表（記錄一） 。對(duì)項(xiàng)目資金來源的評(píng)估

18、，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金來源 的合理性、可靠性進(jìn)行分析論證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的 資金來源通常包括自有資金、預(yù)租售收入及銀行 貸款和其他資金來源四種渠道。對(duì)幵發(fā)項(xiàng)目資金 來源的評(píng)估主要側(cè)重于對(duì)我司貸款以外的其他資 金來源的合理性、可靠性進(jìn)行評(píng)估。項(xiàng)目自有資金為借款人/項(xiàng)目發(fā)起人、其他關(guān) 系人對(duì)項(xiàng)目投入的資本金。評(píng)估自有資金，對(duì)已 到位資金，須審查驗(yàn)資情況；對(duì)未到位資金，結(jié) 合各投資者提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和分年度資金安排承 諾函，分析近三年財(cái)務(wù)變動(dòng)，了解投資者債務(wù)及 其在建或擬建項(xiàng)目資金運(yùn)用，確定投資者可用于 本項(xiàng)目的資金數(shù)額及分年度計(jì)劃。對(duì)以實(shí)物、工環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或土地使用權(quán)作價(jià)出資的非 債務(wù)

19、類資金進(jìn)行評(píng)估，主要審查是否經(jīng)過有資格 的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)方法是否符合法 律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定。預(yù)租售收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)期銷售收 入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入等。評(píng)估預(yù)租售收 入，要根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度計(jì)劃以及項(xiàng)目租售計(jì) 戈1，在對(duì)附近區(qū)域冋物業(yè)類型的租售情況（包括 價(jià)格、租售率）進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。銀行貸款是指借款人/項(xiàng)目發(fā)起人的銀行貸 款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的 資金。評(píng)估銀行貸款，重點(diǎn)考察借款人獲得除我 司貸款以外的其他金融機(jī)構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條 件及資金到位安排，分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國家 和我司有關(guān)規(guī)定。在對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)資金來源進(jìn)行調(diào)查分析

20、的基礎(chǔ) 上，確定項(xiàng)目切實(shí)可行的融資計(jì)劃，填列投資 計(jì)劃與資金籌措表（表 5）記錄。財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定：基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)包括項(xiàng)目總投資、計(jì)算期、成 本與費(fèi)用、租售價(jià)格、租售率、經(jīng)營收入、經(jīng)營環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)稅金及附加、利潤總額與利潤分配等。盡職調(diào)查 時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營方案、各項(xiàng)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 的確定進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的預(yù)測和審查，并 說明確定的理由和依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營方案的審查，審查的內(nèi)容應(yīng) 包括：借款人的出售、出租、自營等計(jì)劃 （以下簡 稱經(jīng)營計(jì)劃）是否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng) 營的規(guī)定，并與幵發(fā)商的投資策略相結(jié)合；房地 產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類 型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量、租

21、售價(jià)格、租售收入及 收款方式等內(nèi)容；經(jīng)營房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù) 量，是否在房地產(chǎn)項(xiàng)目可供經(jīng)營的房地產(chǎn)類型、 數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并考慮了經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市 場可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響；租售價(jià)格 的測算是否考慮了政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境、 市場供求狀況，以及已建成的、正在建設(shè)的和潛 在的競爭項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響，并 與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易頭 例相比較。通過對(duì)租售方案的審查，確定其是否 客觀合理，并進(jìn)一步對(duì)其進(jìn)行修正。項(xiàng)目計(jì)算期包括項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營期，確定環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)算期應(yīng)充分考慮幵發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績和實(shí) 力，考核承擔(dān)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)的實(shí)力， 考慮

22、市場供求狀況、資金供應(yīng)以及項(xiàng)目的房屋、 土地使用權(quán)年限等因素。經(jīng)營成本與費(fèi)用估算應(yīng)在對(duì)經(jīng)營成本與費(fèi)用 各細(xì)項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定合理的項(xiàng)目 經(jīng)營成本與經(jīng)營費(fèi)用。幵發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)， 投放于某項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的幵發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地 產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的成 本費(fèi)用，但應(yīng)注意幵發(fā)建設(shè)投資在不冋幵發(fā)產(chǎn)品 之間的合理分?jǐn)偂＝?jīng)營成本是指經(jīng)營（包括出售、出租、自營） 房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，由幵發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)傊廉?dāng)期的幵 發(fā)產(chǎn)品成本及當(dāng)期經(jīng)營所需的運(yùn)營費(fèi)、管理費(fèi)等。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和 出租經(jīng)營成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和 租金收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)

23、轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益 的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi) 用。主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)修理費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益 的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和 維修費(fèi)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入應(yīng) 包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營收 入。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)收入進(jìn)行審查、調(diào)整的 基礎(chǔ)上，填列經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算 表（表8）。租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單 位租售價(jià)格。應(yīng)注意可租售面積比例的變化對(duì)租 售收入的影響；空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到客 戶的時(shí)間）和租售率對(duì)租售收入的影響； 規(guī)

24、劃設(shè)計(jì) 的原因?qū)е虏荒茏馐勖娣e比例增大對(duì)租售收入的 影響。自營收入是指幵發(fā)企業(yè)以幵發(fā)完成后的房地 產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體，通 過綜合性的自營方式得到的收入。在進(jìn)行自營收 入估算審查時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服 務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的影響，以及 未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn) 項(xiàng)目產(chǎn)生的影響。分析審查確定收款方式是否應(yīng)環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)考慮了房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期 付款的期數(shù)和各期付款的比例。財(cái)務(wù)效益評(píng)估財(cái)務(wù)效益評(píng)估應(yīng)在進(jìn)行基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測算與 分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度及有關(guān)規(guī) 定，測算財(cái)務(wù)效益評(píng)估指標(biāo)，考核項(xiàng)目的盈利能 力。應(yīng)根

25、據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃及經(jīng)營 收入與支出計(jì)劃，編制全部投資現(xiàn)金流量表 （表10）和損益表（表 9）。項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表應(yīng)反映房地產(chǎn) 項(xiàng)目幵發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編 制,用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái) 務(wù)盈利能力分析。該表不分投資資金來源，以全 部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)， 考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力。損益表應(yīng)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目幵發(fā)經(jīng)營期內(nèi) 各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配 情況，用以計(jì)算投資利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。利潤總 額的計(jì)算公式如下：環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)利潤總額=經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一管理費(fèi)用銷

26、售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地 增值稅經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入 +商品房銷售收入+ 配套設(shè)施銷售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅 +城市維護(hù)建設(shè)稅+ 教育費(fèi)附加經(jīng)呂成本=土地轉(zhuǎn)讓成本 +商口口房銷售成本+ 配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本盈利能力分析，應(yīng)計(jì)算投資利潤率、財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，并與行業(yè)的基準(zhǔn) 水平相比較，分析判斷項(xiàng)目的盈利能力。投資利潤率，是指項(xiàng)目年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：投資利潤率一建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資X 100%銷售利潤率，是指項(xiàng)目年平均利潤總額與項(xiàng)目年

27、均銷售收入的比率，計(jì)算公式為：環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)銷售利潤率一建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/建設(shè)經(jīng)營期年平均銷售收入X 100 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，指將項(xiàng)目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到冋一時(shí)點(diǎn)的凈效益累加現(xiàn)值。計(jì)算公式為：nNPV=E( CI CO t (1 + r) -tt = ln計(jì)算期；r折現(xiàn)率，取規(guī)定的五年期貸款利率加一個(gè)百 分點(diǎn)；(CI CO t 第t年的凈現(xiàn)金流量；CI指現(xiàn)金流入量，包括：項(xiàng)目經(jīng)營(包括租售和 自營)收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動(dòng)資金 等部分；co指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金 投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅等部 分；根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內(nèi)

28、 容。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計(jì)等于零的折現(xiàn)率，它反映環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)項(xiàng)目所占用資金的盈利水平，計(jì)算公式為：nE（ Cl CO t （1 + IRR）七=0t = lIRR- 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率貸款償還能力分析，應(yīng)計(jì)算貸款償還期、利 息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等等指標(biāo)，分析判斷 項(xiàng)目的貸款償還能力貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時(shí)間，即：貸款償還期（年）=貸款償還完畢的年份- 貸款幵始支用的年份+當(dāng)年償還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金。對(duì)于除本貸款項(xiàng)目外無其他在建項(xiàng)目的借款 人，單純以本貸款項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中的可用 部分用于還貸

29、，填列項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表（表11），測算項(xiàng)目貸款償還期作為貸款償還期 指標(biāo)；對(duì)新建項(xiàng)目外借款人有在建項(xiàng)目，除了測 算項(xiàng)目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類 還貸資金來源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)，填列企業(yè)綜合 貸款償還期計(jì)算表（表 12），計(jì)算企業(yè)綜合貸環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)款償還期，作為貸款償還期的另外一個(gè)指標(biāo)。項(xiàng)目貸款償還期，應(yīng)以新建項(xiàng)目投產(chǎn)后自身 效益中可用于還貸的資金償還項(xiàng)目自身全部貸款 本息所需要的時(shí)間。亦即以項(xiàng)目建成投產(chǎn)后可用 于還款的利潤、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費(fèi)及 其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時(shí) 間。企業(yè)綜合貸款償還期，應(yīng)以在測算貸款償還 期時(shí)，將借款人各類還貸資金和各類債務(wù)

30、負(fù)擔(dān)綜 合考察，分析所需還款時(shí)間。各類還貸資金包括 借款人已有現(xiàn)金流量、未來可具備的現(xiàn)金流量， 及項(xiàng)目建成后可新增的現(xiàn)金流量。各類債務(wù)負(fù)擔(dān) 包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能承 擔(dān)的債務(wù)本息負(fù)擔(dān)。采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時(shí)，須關(guān)注 借款人償還目前已有負(fù)債的能力；充分考慮信貸 項(xiàng)目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款 人原有或可能發(fā)生的其他負(fù)債。分析在項(xiàng)目自身 不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體 效益償還債務(wù)的能力；及在借款人效益欠佳，但 項(xiàng)目盈利能力較好情況下，項(xiàng)目效益用于償還借環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)款人其他負(fù)債的能力。利息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款 利息能力的重

31、要指標(biāo)，通過逐年計(jì)算借款人在項(xiàng) 目經(jīng)營期的利息保障倍數(shù)，對(duì)借款人償還貸款利 息的能力作出判斷。利息保障倍數(shù)的計(jì)算公式為： 若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測，貝y,利息保障倍數(shù)二經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額/ （當(dāng) 年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支 出）若沒有做現(xiàn)金流量預(yù)測，貝y，利息保障倍數(shù)二凈利潤+折舊+攤銷+財(cái)務(wù)費(fèi) 用-（應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)增加+ 存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收 款項(xiàng)增加）/ （當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù) 費(fèi)用的借款利息支出）本息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款本息能力的重要指標(biāo)，通過逐年計(jì)算借款人 在項(xiàng)目經(jīng)營期的本息保障倍數(shù)，對(duì)借款人償還貸 款本息的能力作出判斷。本息保障倍數(shù)的計(jì)算公

32、式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測，貝y,本息保障倍數(shù)二經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額/ （當(dāng)環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)年到期的貸款本金+當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái) 務(wù)費(fèi)用的借款利息支出） 若沒有做現(xiàn)金流量預(yù)測，貝y,本息保障倍數(shù)二凈利潤+折舊+攤銷+財(cái)務(wù)費(fèi) 用-（應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)增加+ 存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收 款項(xiàng)增加）/ （當(dāng)年到期的貸款本金+財(cái)務(wù)費(fèi)用+ 當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）不確定性分析：房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析應(yīng)分析不確定性因 素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能對(duì)貸 款償還帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主 要包括盈虧平衡點(diǎn)分析、敏感性分析。可進(jìn)行不 確疋性分析的因素主要有：租售量、租售價(jià)格、

33、出租率、幵發(fā)周期、項(xiàng)目總投資等。盈虧平衡點(diǎn)分析。盈虧平衡點(diǎn)（BEP是指項(xiàng) 目在利潤為零，保持不盈不虧時(shí)的臨界點(diǎn)，可用 銷售量、銷售價(jià)格、銷售額表示，一般用銷售率 表示，其盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為：CBEP（銷售率）一（P - T） S環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)式中：C總成本費(fèi)用P單位銷售價(jià)格T單位經(jīng)營稅金及附加S總可售面積敏感性分析應(yīng)列圖表分析各種變化因素對(duì)投 資利潤率、內(nèi)部收益率、貸款償還期等各主要評(píng) 估指標(biāo)波動(dòng)的影響程度，確定項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 評(píng)估中須根據(jù)項(xiàng)目具體情況，對(duì)敏感性因素如租 售價(jià)格、出租銷售量、工期、總投資等進(jìn)行單因 素、多因素敏感性分析，以了解影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效 益的最敏感因素，預(yù)測項(xiàng)

34、目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和抗風(fēng)險(xiǎn) 能力。敏感性分析中，影響項(xiàng)目內(nèi)部收益率、貸款償還 期的主要因素波動(dòng)幅度可取該因素當(dāng)前值或未來 最可能值的正負(fù)向變動(dòng) 5%、10%和20%計(jì)算。對(duì)利用外資達(dá)投資總額 30 %以上的項(xiàng)目應(yīng)將 匯率作為敏感性因素進(jìn)行敏感性分析。在對(duì)項(xiàng)目不確定性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，須對(duì) 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出判斷并盡可能提出防范風(fēng)險(xiǎn)， 控制項(xiàng)目不確定性的措施。風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估：環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)應(yīng)對(duì)借款人提供的保證、抵押、質(zhì)押等貸款 擔(dān)保措施的可行性進(jìn)行分析，并分析項(xiàng)目貸款具 有哪些主要風(fēng)險(xiǎn)，采取什么措施降低、規(guī)避、分 散風(fēng)險(xiǎn)。保證措施評(píng)估，主要對(duì)保證人的主體資格和償債 能力進(jìn)行分析。對(duì)保證人的主體資

35、格進(jìn)行評(píng)估。主要審查保 證人是否符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國家工 商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)，信用 良好，經(jīng)營活動(dòng)是否正常，有無重大債權(quán)、債務(wù) 糾紛等。對(duì)保證人的償債能力進(jìn)行評(píng)估。主要分析保 證人的資信、財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)行代償能力現(xiàn)實(shí)狀況 評(píng)估和代償能力變動(dòng)趨勢分析，計(jì)算和分析保證 限額、保證率指標(biāo)?？疾毂ＷC人現(xiàn)金流量和盈利 能力，判斷保證人是否具備代償債務(wù)的能力。 抵押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)抵押人、抵押物、抵押物價(jià) 值等進(jìn)行評(píng)估審查。對(duì)抵押人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。主要審查提 供抵押物的借款人或第三人是否是依法對(duì)抵押物 享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個(gè)人，環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件上

36、的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是否 與抵押人 致，抵押是否經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共 有財(cái)產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對(duì)該財(cái)產(chǎn)共冋占 有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的 證明。對(duì)抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合擔(dān)保法的規(guī)定，是否具有堅(jiān)固耐用、容易變 現(xiàn)、價(jià)值穩(wěn)定的特點(diǎn)，以及抵押人是否將已設(shè)定 抵押的價(jià)值部分再作抵押。對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。主要審查抵押物的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告 是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與抵押物的品種、 數(shù)量是否相符；抵押的時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日， 是否在評(píng)估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算抵押率， 并判斷其是否合理：抵押率般不能超過70%對(duì) 通用性差、變現(xiàn)能力差、

37、容易貶值的抵押物，其 抵押率是否偏咼。抵押率的計(jì)算公式為：本次貸款本息總額本次貸款抵押率 二 X100%環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)抵押物評(píng)估價(jià)值額以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計(jì)貸款抵押率=X 100%抵押物評(píng)估價(jià)值額本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝室籜100%抵押物優(yōu)先受償價(jià)值額質(zhì)押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)出質(zhì)人、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。.對(duì)出質(zhì)人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。 主要審查出質(zhì)人是否是依法對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個(gè)人，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人一致，質(zhì)押是否經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、公司董事會(huì)等有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對(duì)該質(zhì)

38、押財(cái)產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的審查。主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)是否環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)符合擔(dān)保法的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的范圍， 是否具有易估價(jià)、易變現(xiàn)、易保管的特點(diǎn)，權(quán)利 證明文件是否真實(shí)、合法、有效。對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。主要審查質(zhì)押財(cái) 產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)認(rèn)可； 評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與質(zhì)押 財(cái)產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押的時(shí)間是否接 近評(píng)估基準(zhǔn)日，是否在評(píng)估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ) 上，計(jì)算質(zhì)押率，并判斷其是否合理，審查質(zhì)押 率是否考慮了各類質(zhì)押擔(dān)保的不同情況，對(duì)通用 性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，其質(zhì) 押率是否偏咼?？傇u(píng)

39、估：應(yīng)對(duì)借款人基本情況、項(xiàng)目建設(shè)情況、市場 狀況、項(xiàng)目投資估算及資金來源籌措、項(xiàng)目財(cái)務(wù) 效益、項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)保情況、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防 范措施及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益等方面做綜 合性論述。應(yīng)對(duì)貸款項(xiàng)目當(dāng)前存在的有關(guān)問題進(jìn)行闡述，并 提出建議及解決措施。應(yīng)對(duì)貸款項(xiàng)目提出最終評(píng)估結(jié)論，就是否發(fā)放貸環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。2）.特別要求：房地產(chǎn)幵發(fā)貸款及貸款額超過 3000萬元（含）人民幣的房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金貸款， 必須進(jìn)行盡職調(diào)查，評(píng)估格式見記錄二（表一十 三）；貸款額在3000萬元人民幣以下的房地產(chǎn)業(yè) 流動(dòng)資金貸款，各行可根據(jù)具體情況對(duì)貸款項(xiàng)目 進(jìn)行簡要

40、盡職調(diào)查，評(píng)估格式見記錄三（表15）。撰寫、 審核 評(píng)估 報(bào)告直接評(píng)估人撰寫評(píng)估報(bào)告后送盡職調(diào)查審查人和 審定人審核，審查人、審定人同意則出具評(píng)估報(bào) 告，若審查人或?qū)彾ㄈ瞬煌鈩t須重新進(jìn)行評(píng)估。7、記錄記錄一：借款人應(yīng)提交的材料清單記錄二：房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報(bào)告記錄二表1項(xiàng)目總投資估算表記錄二表2土地費(fèi)用估算表記錄二表3建筑安裝工程費(fèi)用估算表記錄二表4其他費(fèi)用估算表記錄二表5投資計(jì)劃與資金籌措表記錄二表6幵發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表 記錄二表7幵發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚碛涗浂?項(xiàng)目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 記錄二表9項(xiàng)目損益表記錄二表10項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表記錄二表11項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表記錄

41、二表12企業(yè)綜合貸款償還期計(jì)算表記錄二表13項(xiàng)目敏感性分析表記錄三：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目簡要評(píng)估參考格式記錄三附表1借款人財(cái)務(wù)情況表記錄三附表2項(xiàng)目租售預(yù)測表記錄三附表3項(xiàng)目租售預(yù)測表記錄三附表4項(xiàng)目損益表記錄三附表5項(xiàng)目資金來源及運(yùn)用表記錄一借款人應(yīng)提交的材料清單借款人應(yīng)提交的材料清單材料名稱有或無證書號(hào)一、企業(yè)基本資料公司章程及公司成立批復(fù)文件公司成立驗(yàn)資報(bào)告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照事業(yè)法人登記證法人代碼證貸款證（卡）法定代表人身份證借款人近一年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì) 報(bào)告資質(zhì)等級(jí)證書二、項(xiàng)目資料項(xiàng)目立項(xiàng)文件項(xiàng)目可行性報(bào)告建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地出讓合冋國有土地使用證商品房預(yù)（銷）售

42、許可證投資估算調(diào)整表投資計(jì)劃與資金籌措表貸款申請(qǐng)書還款計(jì)劃表貸款行認(rèn)為需要的其他項(xiàng)目建設(shè)文件三、擔(dān)保資料抵押人冋意抵押證明（附抵押物清單）抵押物權(quán)屬證明抵押物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出質(zhì)人同意質(zhì)押證明（附質(zhì)押財(cái)產(chǎn)清單）質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)屬證明質(zhì)押財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告保證人同意擔(dān)保證明保證人營業(yè)執(zhí)照保證人法人代碼證保證人法定代表人身份證保證人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì) 報(bào)告保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文 件擔(dān)保人貸款證（卡）記錄二房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報(bào)告評(píng)估報(bào)告編號(hào)：項(xiàng)目代碼：借款人代碼：（項(xiàng)目名稱）房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報(bào)告參考格式（評(píng)估報(bào)告完成日期：年 月 日）直接評(píng)估人（評(píng)估小組成員）姓名:所在單位：職稱：姓名:所

43、在單位：職稱：姓名: - - -所在單位： - r . - - 1 _ _r_ _ _ _ 1 _ _r_ _ _ _ 職稱： - . - _ _ - _評(píng)估審查人姓名:所在單位:職務(wù):職稱:姓名:所在單位:職稱:評(píng)估審定人姓名:所在單位:職務(wù)：職稱:（本頁姓名打?。┞暶髋c保證 我們?cè)诖寺暶髋c保證： 此報(bào)告是按照 美益投資公司房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查暫行辦 法和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、 核實(shí)、分析和整理后完成的。 報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、 最基本的信息， 我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。 直接評(píng)估人簽字：年月日評(píng)估審查人簽

44、字：年月日評(píng)估審定人簽字：年月日目錄一、盡職調(diào)查結(jié)論 31二、借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估 33三、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 36四、項(xiàng)目市場情況評(píng)估 37五、投資估算與融資方案評(píng)估 39六、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 42七、財(cái)務(wù)效益評(píng)估 43八、不確定性分析 45九、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 48十、附表及附件 51一、盡職調(diào)查結(jié)論（一）項(xiàng)目受理情況（簡要介紹項(xiàng)目的由來，客戶提出貸款申請(qǐng)的時(shí)間、金額、期限、利率，受理 并幵始評(píng)估項(xiàng)目的時(shí)間、過程）（二）貸款盡職調(diào)查結(jié)論1. 建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件（如評(píng)估結(jié)果為不同意為項(xiàng)目提供 貸款，說明不同意的理由）2. 概括項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢和劣勢1

45、）競爭優(yōu)勢：2）競爭劣勢：3. 該項(xiàng)目貸款給銀行帶來的收益1）直接收益2）間接收益4. 銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)及建議采取的風(fēng)險(xiǎn)防范措施1）潛在風(fēng)險(xiǎn)：2）風(fēng)險(xiǎn)防范措施：5. 有關(guān)數(shù)據(jù)摘要項(xiàng)目指標(biāo)說明借款人名稱借款人客戶評(píng)價(jià)得分信用等級(jí)及評(píng)定時(shí)間借款人額度授信總控制量（注明是否經(jīng)過審批）此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率項(xiàng)目名稱評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估起止日期項(xiàng)目投資利潤率項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期二、項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估（一）借款人評(píng)價(jià)1 .借款人為2.借款人資信情況評(píng)價(jià)附：借款人基本情況表借款人名稱經(jīng)營情況資質(zhì)等級(jí)年卄發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品

46、優(yōu)良率財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本實(shí)收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實(shí)收率貸款不良率客戶信用評(píng)級(jí)得分信用等級(jí)授信控制量已提供信用量貸款記錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式（二）項(xiàng)目其他主要關(guān)系人評(píng)價(jià)（若借款人沒有經(jīng)營業(yè)績，應(yīng)對(duì)借款人母公司或其他主要投資人進(jìn)行客戶評(píng)價(jià), 并在此列表反映有關(guān)單位的基本情況） 附主要關(guān)系人基本情況表（有多個(gè)主要關(guān)系人的，應(yīng)分別填列）：企業(yè)名稱經(jīng)營情況資質(zhì)等級(jí)年幵發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本實(shí)收

47、資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實(shí)收率貸款不良率客戶信用評(píng)級(jí)得分信用等級(jí)授信控制量已提供信用量貸款記錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式項(xiàng)目相關(guān)人家族樹圖（根據(jù)項(xiàng)目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪出項(xiàng)目各方關(guān)系樹形圖）：文字說明：三、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估1. 項(xiàng)目基本情況（說明項(xiàng)目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和幵發(fā)期及項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)幵發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r）2. 項(xiàng)目建設(shè)條件（調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文

48、件）3. 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估（調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況并對(duì)預(yù)計(jì)工程進(jìn)度、銷售 計(jì)劃進(jìn)行分析）4. 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績及參與 本項(xiàng)目有關(guān)人員的技術(shù)水平）5. 環(huán)境評(píng)估（調(diào)查項(xiàng)目的環(huán)境狀況，并分析項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境的影響） 四、項(xiàng)目市場情況評(píng)估1. 房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估（主要分析國家、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)、文化教育條件、城市基 礎(chǔ)設(shè)施等情況進(jìn)行分析）2. 項(xiàng)目市場定位評(píng)估（根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來獲取收益的方式及所在地 區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場定位的準(zhǔn)確性，判斷項(xiàng)目的檔次及其面向的主要消 費(fèi)群體）3. 房地產(chǎn)經(jīng)營方式評(píng)估（主要分析項(xiàng)目采取租售、自營等不同經(jīng)營方式的市

49、場 情況）4. 市場情況評(píng)估（1）供求情況（2）價(jià)格分析（3）成本分析（4）項(xiàng)目競爭能力分析（ 5）銷售前景分析五、投資估算與融資方案評(píng)估1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求預(yù)測 （分析投資估算有無漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理。并測算各項(xiàng)費(fèi)用）（1）土地費(fèi)用（2）前期工程費(fèi)（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（4）建筑安裝工程費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6）開發(fā)間接費(fèi)用(7) 管理費(fèi)用(8) 財(cái)務(wù)費(fèi)用(9) 銷售費(fèi)用(10) 幵發(fā)期稅費(fèi)(11) 其他費(fèi)用(12) 不可預(yù)見費(fèi)(13) 經(jīng)營資金經(jīng)評(píng)估，調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為 萬元，其中：幵發(fā)建設(shè)投資 萬元，經(jīng)營 資金 萬元。(并據(jù)此填列項(xiàng)目總投資估算表)2. 融資方案評(píng)估簡述項(xiàng)目的資金籌措方案：該項(xiàng)目總投資 _萬元，其中自有資金 萬元，預(yù)租售收入 萬元，銀行貸款 萬元，其它資金來源 萬元，此次申請(qǐng)貸款_ 萬元，：自有資金(指項(xiàng)目發(fā)起人或其他相關(guān)人對(duì)項(xiàng)目投入的資本金，具體)包括：預(yù)租售收入包括：銀行貸款包括：其他資金來源包括(外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金) 利用外資情況和方式投資估算及融資方案尚存的主要問題：(根據(jù)項(xiàng)目所需資金總量、分年度用款計(jì)劃、資金籌措方式及所確定的到位時(shí)并填列投間安排，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)所需資金來源中的各類資金來源進(jìn)行綜合評(píng)估,資計(jì)劃與資金籌措表） 六、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定1. 項(xiàng)