地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)術(shù)語入門及銷售入門麗仁地產(chǎn)

1、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語以及銷售中的常見問題1問：什么是商品房答：是指在市場經(jīng)濟條件下,通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋, 均按市場價出售.商品房根據(jù)其銷售對象的不同,可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種.2問：什么是外銷房答：外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的,取得了外銷商品房預(yù)銷售許可 證的房屋,外銷商品房可以出售給國內(nèi)外含港、澳、臺的企業(yè),其他組織和個人.3問：什么是內(nèi)銷房答：內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的,取得了商品房銷售許可證的房屋, 內(nèi)銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民.5問：什么是復(fù)式住宅答：復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅.這類住宅在建 造上仍每戶占有

2、上下兩層,實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層,兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅復(fù)式為3.3米,而一般躍層為5.6米,復(fù)式住宅的下層供起居用,炊事、進餐、洗浴等,上層供休息睡眠和貯藏用,戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯,中 間樓板也即上層的地板. 因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點,特別適合子 三代、四代同堂的大家庭居住,既滿足了隔代人的相對獨立,又到達了相互照應(yīng)的目的.6問：什么是躍層式住宅答：躍層式住宅是近年來推廣的一種新奇住宅建筑形式.這類住宅的特點是,內(nèi) 部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法,住宅占有上下兩層樓面,臥室、起居室、客 廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房

3、可以分層布置,上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接. 躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面,即使朝向不好,也可通過增大采光面積彌補,通風(fēng)較好,戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大,布局緊湊,功 能明確,相互干擾較小.7問：什么是居住面積答：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和. 所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積.8問：什么是二手房答：二手房即舊房.新建的商品房進行第一次交易時為"一手",第二次交易那么為"二手.北京的已購公房和經(jīng)濟適用房上市的政策,成就了二手房市場.一些無房的人,可 以買一套別人多

4、余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的,可以賣掉舊房買新房； 而那些住房充裕戶,也能賣掉自己的多余住房換取收益.9問：什么是產(chǎn)權(quán)置換答：是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進行置換的一種業(yè)務(wù).一般是在中介的撮合 下進行,并可由中介代辦置換手續(xù).10問：什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)答：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán),房地產(chǎn)所有者對 其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利.11問：什么是按揭答：按揭是英文"mortgage"抵押的音譯,是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提 供貸款的銀行作為還款保證,按揭人在還清貸款后, 按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為

5、.12問：什么是住房公積金答：是一種義務(wù)性的住房長期儲金.住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策,指有關(guān)住房公積金的歸集、治理、使用、歸還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和治理的制度.具體內(nèi)容主要有三個方面：1個人存儲,單位資助"住房公積金,專項用于住房支出,其公積金本息免征個人所得稅.2按“統(tǒng)一治理"的原那么治理住房公積金.3按“專項使用的原那么運用住房公積金. 13問：什么是印花稅 答：印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證,包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),稅率為萬分之五.14問：什么是契稅答：

6、契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時,就當事人所訂契約按房價的一定比例向新 業(yè)主產(chǎn)權(quán)承受人 征收的一次性稅收. 它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種,主要對個人和私營單位購置、承受贈與或交換的房屋征收契稅,稅率為3%-5%o15問：什么是個人住房抵押貸款答：是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押 物,向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式.借款人到期不能歸還貸款本息的,貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償.16問：什么是個人住房擔保貸款答：是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物, 或由第三人為其貸款提供保證,并承當連帶責任的貸款.借款人到期

7、不能歸還貸款本息的, 貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物,或要求保證人承當連帶歸還本息責任.17問：房屋答：一般指上有屋頂,周圍有墻,能防風(fēng)避雨,御寒保溫,供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資,并具有固定根底,層高一般在2.2米以上的永久性場所.18問：商品房答：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋.19問：房改房答：已購公有住房,是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,根據(jù)本錢價或者標準價購置的已建公有住房. 根據(jù)本錢價購置的,房 屋所有權(quán)歸職工個人所有, 根據(jù)標準價購置的, 職工擁有局部房屋所有權(quán), 一般在5年后歸 職工個人所有.20問：存

8、量房答：是指已被購置或自建并取得所有權(quán)證書的房屋.21問：集資房答：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地,國家予 以減免局部稅費,由參加集資的職工局部或全額出資建設(shè),房屋建成后歸職工所有, 不對外出售.產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有,在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有.屬于經(jīng)濟適用房的一種.22問：微利房答：亦稱微利商品房,指由各級政府房產(chǎn)治理部門組織建設(shè)和治理,以低于市場 價格和租金、高于福利房價格和租金,用于解決局部企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的 房屋.23問：解困房答：是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房 問題而專門修建的住房.24問：

9、再上市房答：是指職工根據(jù)房改政策購置的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋.25問：廉租住房答：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣ＷC職能,向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的 最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房.26問：花園式住宅答：也叫西式洋房或小洋樓,也稱花園別墅.帶有花園草坪和車庫的獨院式平房 或二、三層小樓,建筑密度很低,內(nèi)部居住功能完備,裝修豪華,并富有變化,一般為高收 入者購置.27問：公寓式住宅答：相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言.一般建在大城市,大多數(shù)是高層,標 準較高,每一層內(nèi)有假設(shè)干單戶獨用的套房,包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、 陽臺等等,供一些常常往來的中外客商及

10、其家眷中短期租用.28問：安居工程住房答：是指直接以本錢價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房,優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶, 在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶, 不售給高收入家庭.本錢價由征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)根底設(shè)施建設(shè)費小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費,一半由城市人民政府承當, 一半計入房價、1% 3%的治理費、貸款利息和稅金等 7項因素構(gòu)成.29問：經(jīng)濟適用住房答：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)方案安排建設(shè)的住宅.由國家統(tǒng)一下達方案,用地一般實行行政劃撥的方式,免收土地出讓金,對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收,出售價格實行政府指導(dǎo)價,按

11、保本微利的原那么確定.30問：住宅答：是指專供居住的房屋,包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍包括職 工單身宿舍和學(xué)生宿舍等.但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等,也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋.31問：成套住宅答：是指由假設(shè)干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶 使用的房屋.32問：非成套住宅答：是指供人們生活居住的但不成套的房屋.33問：公用設(shè)施用房答：是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、 殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋.34問：商業(yè)用房答：是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室

12、、 旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活效勞所用的房屋.35問：國有房產(chǎn)答：是指歸國家所有的房產(chǎn).包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國 有單位用自籌資金建設(shè)或購置的房產(chǎn).國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種.36問：自管房產(chǎn)答：是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房廣.37問：集體所有房產(chǎn)答：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn).即集體所有制單位投資建造、購置的 房產(chǎn).38問：私有自有房產(chǎn)答：是指私人所有的房產(chǎn),包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑 民、外國人所投資建造、購置的房產(chǎn),以及中國公民投資的私營企業(yè)私營獨資企業(yè)、私營 合伙企業(yè)和私營有限責任公司

13、所投資建造、購置的房屋.39問：期房答：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止, 在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購置商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同.40問：有限產(chǎn)權(quán)房答：是房屋所有人在購置公房中根據(jù)房改政策以標準價購置的住房或建房過程中 得到了政府或企業(yè)補貼,房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán).41問：鋼結(jié)構(gòu)答：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的,包括懸索結(jié)構(gòu).42問：鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 答：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的.43問：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)答：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的.包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié) 構(gòu)及使用滑模、升板

14、等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物.44問：混合結(jié)構(gòu)答：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的.如一幢房屋的梁是用鋼 筋混凝土制成,以磚墻為承重墻,或者梁是用木材建造,柱是用鋼筋混凝土建造.45問：磚木結(jié)構(gòu)答：是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的.如一幢房屋是木制房架、磚墻、 木柱建造的.46問：房屋層數(shù)答：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù),一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外2.20m的,計算自然層數(shù).房屋總、插層、閣樓暗樓、裝飾性塔地坪以上的半地下室,其室內(nèi)層高在2.20m以上不含 層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和.假層、附層夾層 樓,以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù).47問：地下室答：

15、是指房屋全部或局部在室外地坪以下的局部包括層高在2.2m以下的半地下室,房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者.48問：半地下室答：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,且不超過1/2者.49問：假層答：是指建房時建造的,一般比擬低矮的樓層.其前后沿的高度大于1.7m,面積缺乏底層的二分之一的局部.附層夾層是房屋內(nèi)部空間的局部層次.50問：擱樓暗樓答：一般是房屋建成后,因各種需要,利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層.51問：低層住宅答：指一層至三層的住宅.52問：多層住宅 答：指四層至六層的住宅.53問：小高層住宅答：指七層至十二層的住宅.54問：高層住宅答：指十層及十

16、二層以上的住宅.55問：塔式高層住宅答：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅.56問：單元式高層住宅答：由多個住宅單元組合而成,每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅.57問：通廊式高層住宅答：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅.58問：住宅房屋使用面積答：是指住宅中以戶套為單位的分戶套門內(nèi)全部可供使用的空間面積.包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳堂屋、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層夾層、閣樓、暗樓等面積.住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算.59問：成套住宅建筑面積答：是指成套住宅的建筑面積總和.60問：房屋的產(chǎn)權(quán)面積答：房屋

17、的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積.房屋產(chǎn)權(quán) 面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定.61問：房屋預(yù)測面積答：預(yù)測面積是指在商品房期房有預(yù)售銷售證的合法銷售工程銷售中,根據(jù) 國家規(guī)定,由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu),主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量標準對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為,它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù).62問：房屋實測面積答：實測面積是指商品房竣工驗收后,工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格,開發(fā)商 依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪標準之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的

18、面積.是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù),是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù).63問：房屋的共有建筑面積答：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積.64問：商品房的銷售面積答：商品房按“套或“單元出售,商品房的銷售面積即為購房者聽購置的套 內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積以下簡稱套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和.商品房銷售 面積=套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積.65問：共有建筑面積答：共有面積的內(nèi)容包括： 電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、 公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢效勞的公共用房和治理用房的建筑面 積,以水平投影面積計算.共有建筑面積還包括

19、套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻包括山墻水平投影面積一半的建筑面積.獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警 衛(wèi)室,治理用房,作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積.66問：房屋施工面積答：是指報告期內(nèi)施工的房屋建筑面積,包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本 期繼續(xù)施工的房屋面積, 以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積.本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中,多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和.67問：房屋新開工面積答：是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積,不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積.房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽地基處理

20、或打永久樁的日期為準.68問：房屋竣工面積答：是指房屋根據(jù)設(shè)計要求已全部完工,到達入住和使用條件,經(jīng)驗收鑒定合格或到達竣工驗收標準,可正式移交使用的房屋建筑面積總和.69問：樓花答：一詞最早源自香港,是指未完工的在建物.一般稱賣“樓花為預(yù)售房屋, 買“樓花為預(yù)購房屋.70問：實際銷售面積答：是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂正式銷售 合同的商品房屋面積. 不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積,但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同,在報告期又竣工的商品房屋面積.71問：預(yù)售面積答：是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或 出租的商品房屋建筑面

21、積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房 屋面積.72問：單元式住宅答：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式.通常每層樓面只有一個樓梯,住戶由樓梯平臺直接進入分戶門,一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶.所以每個樓梯的限制面積又稱為一個居住單元.73問：期房答：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為 止,所出售商品房稱為期房.消費者在購置期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同.74問：現(xiàn)房答：是指消費者在購置時具備即買即可入住的商品房,即開發(fā)商已辦妥所售的商 品房的大產(chǎn)證的

22、商品房,與消費者簽訂商品房買賣合同后,立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證.75問：商品房的起價答：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格.76問：商品房的均價答：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每 平方米的價格.78問：復(fù)式商品房答：是一種經(jīng)濟型房屋,在層高較高的一層樓中增建一個夾層,從而形成上下兩 層的樓房.79問：躍層式商品房答：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房, 并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋.80問：水景商品房答：是指依水而建的房屋.81 問：TOWNHOUSE答：也叫聯(lián)排別墅,正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅,系從歐洲舶來的,

23、其原始意義 上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋.82問：灰空間答：最早是由日本建筑師黑川紀章提出.其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間,以到達室內(nèi)外融和的目的,比方建筑入口的柱廊、檐下等.也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等.83問：商住住宅答：是soho 居家辦公住宅觀念的一種延伸.它屬于住宅,但同時又融入寫字 樓的諸多硬件設(shè)施,尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的興旺,使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住 宅行式.84問：會所答：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要效勞對象的綜合性高級康體娛樂效勞設(shè)施.會所 具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、 健身房等娛樂健身場所；

24、中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他效勞設(shè)施.以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放.85問：外飄窗答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面為玻璃,從而使人們擁有更 廣闊的視野,更大限度地感受自然、親近自然,通常它的窗臺較低甚至為落地窗.86問：中空玻璃答：中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新,是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù),它由兩層甚至更多的玻璃密封組合,但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體如參加惰性氣體狀態(tài),故稱 "中空玻璃二這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、 平安性能都大大提升.87問：基價答：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房

25、根本價格.商品房的銷售價一般以基價為 基數(shù)增減樓層,朝向差價后而得出.88問：均價答：將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每平 方米的均價.均價一般不是銷售價,但也有例外,前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、 朝向,以2800元/平方米統(tǒng)一價銷售,即以均價作銷售價,也不失為引人矚目的營銷策略.89問：七通一平答：是指土地生地在通過一級開發(fā)后,使其到達具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件,使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè).90問：三通一平答：是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件.91問：五證答：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備?建設(shè)用地規(guī)

26、劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程開工證?、?國有土地使用證?和?商品房預(yù)售許可證?,簡稱“五證.其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā),?開工證?由建設(shè)部門核發(fā),?國有土地使用證?和?商品房預(yù)售許可證?由國土資源部門和房屋治理局核發(fā).93問：酒店式效勞公寓答：是指提供酒店式治理效勞的公寓.始于 1994年,意為“酒店式的效勞,公寓式的治理,市場定位很高.它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的,具有“自用和“投資兩大成效.除了提供傳統(tǒng)酒店的各項效勞外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的效勞,讓人有賓至如歸的感覺.94問：RUN智能家居布線系統(tǒng)答：是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建立在國際標準之上,

27、以TIA/EIA 570A 為核心,以每戶為單位,支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電 、電腦、視頻、BA地應(yīng)用,由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成, 所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板,并可簡單地自動連接相關(guān)設(shè)備,如電腦、電視、 、防盜警報系統(tǒng)等,為每一戶成員提供平安和 舒適的生活環(huán)境.95問：房地產(chǎn)契稅答：是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬 轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦.96問：營業(yè)稅答：指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人,就其營業(yè)額按率計征的一種稅.97問：房產(chǎn)稅答：是以房屋為征稅對象、根據(jù)房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種 稅.98問：營業(yè)稅附

28、加答：是指對交納營業(yè)稅的單位和個人,就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城 市維護建設(shè)稅與教育費附加.99問：印花稅答：指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦.100問：個人所得稅答：指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入,就其所得 計算征收的一種稅賦.現(xiàn)場銷售好比戰(zhàn)場上的短兵相接,一個細微的過失往往會造成一次交鋒的失敗.在堅持客戶公司 雙贏策略,努力提升成交率的同時,銷售技能的不斷自我完善,那么是現(xiàn)場銷售人員成 功的階梯.下面,我們將其中最常見的十二種情況羅列出來,以防止銷售中更多的失誤.一、產(chǎn)品介紹不詳實原因：1、對產(chǎn)品不熟悉.2、對競爭樓盤不了

29、解.3、迷信自己的個人魅力,特別是年輕 女性員工.解決：1、樓盤公開銷售以前的銷售講習(xí),要認真學(xué)習(xí),確實了解及熟讀所有資料.2、進入銷售場時,應(yīng)針對周圍環(huán)境,又具體產(chǎn)品再做詳細了解.3、多講多練,不斷修正自己的措詞.4、隨時請教老員工和部門主管.5、端正銷售觀念,明確讓客戶認可自己應(yīng)有尺度, 房屋買賣才是最終目的.二、任意容許客戶要求原因：1、急于成交.2、為個別別有用心的客戶所誘導(dǎo).解決：1、相信自己的產(chǎn)品,相信自己的水平.2、確實了解公司的各項規(guī)定,對不明確的問題,應(yīng)向現(xiàn)場經(jīng)理請示.3、注意區(qū)分客戶的談話技巧,注意把握影響客戶成交的關(guān)鍵因素.4、所有載以文字,并列入合同的內(nèi)容應(yīng)認真審核.5

30、、應(yīng)明確規(guī)定,假設(shè)逾越個人權(quán)責而造成損失的,由個人負全責.三、未做客戶追蹤原因：1、現(xiàn)場繁忙,沒有空閑.2、自以為客戶追蹤效果不大. 3、銷售員之間協(xié)調(diào)不夠, 同一客戶害怕重復(fù)追蹤.解決：1、每日設(shè)立規(guī)定時間,建立客戶檔案,并按成交的可能性分門別類.2、依照列出的客戶名單,大家協(xié)調(diào)主動追蹤.3、 追蹤或人員拜訪,都應(yīng)事先想好理由和措詞,以防止客戶生厭.4、每日追蹤記錄在案,分析客戶考慮的因素并且及時回報現(xiàn)場經(jīng)理,相 互研討說服的方法.5、盡量防止 游說,最好能邀請來現(xiàn)場,可以充分借用各種道具, 以提升成交概率.四、不善于運用現(xiàn)場道具原因：1、不明白,不善于運用各種現(xiàn)場銷售道具的促銷功能.2、迷

31、信個人的說服水平.解決：1、了解現(xiàn)場銷售道具對說明樓的各自輔助功能.2、多問多練,正確運用名片、海報、說明書、燈箱、模型等銷售道具.3、營造現(xiàn)場氣氛,注意團隊配合.五、對獎金制度不滿原因：1、自我意識膨脹,不注意團隊合作.2、獎金制度不合理.3、銷售現(xiàn)場治理有誤.解決：1、強調(diào)團隊合作,鼓勵共同進步.2、征求各方意見,制訂合理的獎金制度.3、增強現(xiàn)場治理,防止人為不公.4、個別害群之馬,果斷予以去除.六、客戶喜歡卻遲遲不作決定原因：1、對產(chǎn)品不了解,想再作比擬.2、同時選中幾套單元, 猶豫不決.3、想付定金, 但身邊錢很少或沒帶.解決：1、針對客戶的問題點, 再作盡可能的詳細解釋.2、假設(shè)客戶

32、來訪兩次或兩次以上, 對產(chǎn)品已很了解,那么應(yīng)力促使其早早下決心.3、縮小客戶選擇范圍,肯定他的某項選擇,以便及早下定簽約.4、定金無論多少,能付那么定；客戶方便的話,應(yīng)該上門收取定金.5、暗示其他客戶也看中同一套單元,或房屋即將調(diào)價,早下決定那么早定心.七、下定后遲遲不來簽約原因：1、想通過晚簽約,以拖延付款時間.2、事務(wù)繁忙,有意無意忘記了.3、對所定房屋又開始猶豫不決.解決：1、下定時,約定簽約時間和違反罰那么. 2、及時溝通聯(lián)系,提醒客戶簽約時間.3、 盡快簽約,防止節(jié)外生枝.八、退定或退戶原因：1、受其他樓盤的銷售人員或周圍人的影響,猶豫不決.2、確實自己不喜歡.3、因財力或其他不可抗