房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例

1、房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例一、貸款模式（一）基本操作模式資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保圖1:貸款性信托的操作模式簡(jiǎn)圖關(guān)于房地產(chǎn)信托的債權(quán)融資模式，最為基礎(chǔ)的是信托貸款。同時(shí)，被 視為最簡(jiǎn)單的信托貸款，通常也是最行之有效的融資方式，操作模式參見 圖1。但是，相對(duì)于銀行貸款而言，無論是從規(guī)模、資金成本，還是從貸 款期限來說，信托貸款視乎都不占有優(yōu)勢(shì)。就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制而言， 兩者的限制也非常接近，都要求開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例不低于30%1必須取得“四證”。對(duì)于信托公司而言，限制還不僅于此，根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知（簡(jiǎn)稱“265號(hào)文”）的規(guī)定，嚴(yán)

2、禁信托公司以投資附加回購(gòu)承諾、商品房預(yù)售回 購(gòu)等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而且申請(qǐng)信托貸款的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)不 低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)2。其基本融資方式參見圖2.注：1、保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%2、羅陽(yáng)：“圍爐夜話房地產(chǎn)企業(yè)信托融資：房企融資實(shí)用攻略詳解（上）”，信托周刊第16期對(duì)（公司）進(jìn)入項(xiàng)目要求方式“四證”齊（二）貸款型信托 ml制措施除倒由費(fèi)項(xiàng)目貸款集合為逑期限/成本/金額托的融期限較短,o/幾千萬(wàn)到幾億不等/成本三方擔(dān)保/設(shè)相對(duì)較低退出方式償還貸款本金（并支付利息）置監(jiān)管賬戶等1）3通目蕤本情況

3、A公司注冊(cè)資本4.24億元，主營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與開發(fā)。B集團(tuán)是A公司的全資母公司，持有A公司100%殳權(quán)。C集團(tuán)是B集團(tuán)的控股股東，A公司自成立以來已開發(fā)完成7個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)50多萬(wàn)平方米，均 已全部售罄。股權(quán)關(guān)系見圖3。A公司比%控股B集團(tuán)控股集團(tuán)圖3: A、B、C的股權(quán)關(guān)系圖目前A公司重點(diǎn)開發(fā)Y項(xiàng)目，該項(xiàng)目地處H市大學(xué)城中心區(qū)域。H市 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中明確指出，該區(qū)域?qū)⒆鳛榻窈?H市發(fā)展規(guī)劃中的重要組 成部分。A公司具備房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，Y項(xiàng)目已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及建筑工程施工許 可證。該項(xiàng)目占地313.86畝，總建筑面積398,085平方

4、米，分甲、乙、丙三 區(qū)開發(fā)：甲區(qū)以連排別墅為主；乙區(qū)包括 7幢4層的花園洋房、4幢33層 的高層住宅和1幢5層商業(yè)綜合樓；病區(qū)包括7裝18-27層的高層住宅和 1個(gè)幼兒園。2）政策情況隨著近年來H市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和國(guó)家宏觀政策背景的轉(zhuǎn)變，以 及若干重大項(xiàng)目的建設(shè)，為了更好地指導(dǎo)城市建設(shè)與發(fā)展，2011年2月，H市政府委托某城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院著手編制H市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。該規(guī)劃文件表明，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒆鳛镠市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，建設(shè)以商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)議展覽等功能為主導(dǎo)的公建中心，打造城市綜合 體，成為H市發(fā)展新亮點(diǎn)。在此同時(shí)全面推進(jìn)該區(qū)域中心區(qū)外圍建設(shè)，引 導(dǎo)空間拓展和功能布局優(yōu)化，使中心

5、區(qū)優(yōu)化整合與新城開發(fā)建設(shè)聯(lián)動(dòng)并進(jìn)。3）項(xiàng)目所在地情況Y項(xiàng)目位于該區(qū)域中心位置且緊貼 H市大學(xué)城且與市政府相鄰，有著 良好的行政配套，周邊分布有地稅局、公安局、工商所、國(guó)土資源所、銀 行及零售商業(yè)等，且交通十分便利。4）關(guān)聯(lián)公司情況B集團(tuán)是A公司的全資母公司，其總股本5.36億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地 產(chǎn)開發(fā)，在H市樹立了良好的口碑，成長(zhǎng)性較好。2010年公司房地產(chǎn)銷售 回款超過25億，在H市占有率較高。截至2010年底，B集團(tuán)資產(chǎn)總額50 億元，負(fù)債總額26億元，凈資產(chǎn)24億元。2.信托計(jì)劃方案1）信托計(jì)劃簡(jiǎn)介（參見表1）表1: Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃信息表產(chǎn)品名稱Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃發(fā)行

6、規(guī)模3億起點(diǎn)金額300萬(wàn)信托期限信托期限18個(gè)月，自本信托計(jì)劃成立之日起計(jì)算。預(yù)算年化收益率300萬(wàn)以下為8.5%, 300萬(wàn)以上為10%資金運(yùn)用方式信托資金用于向A公司提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款，利率為 15%/ 年，全部用于Y項(xiàng)目乙區(qū)開發(fā)建設(shè)2）交易結(jié)構(gòu)圖（參見圖4）連帶責(zé) 連帶責(zé)任擔(dān)保圖4: Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖股權(quán)模式（一）基本操作模式(4)信托收益及本金：(3)股權(quán)轉(zhuǎn)讓率現(xiàn)抵(質(zhì))押、第三方擔(dān)保圖5:股權(quán)型信托的操作模式簡(jiǎn)圖房地產(chǎn)開發(fā)公司在遇到項(xiàng)目資本金段全的情況下，該如何運(yùn)用信托平 臺(tái)解決資本金問題呢？備選方案包括：其一，信托公司以信托資金入股項(xiàng) 目公司，成為項(xiàng)目公司股東，

7、入股項(xiàng)目公司的資金被評(píng)判為項(xiàng)目資本金則 不存在法律瑕疵。在信托期限屆滿或信托期限內(nèi)滿足約定條件時(shí)，由約定 的項(xiàng)目公司股東或其他第三方按照約定價(jià)款收購(gòu)信托持股。其二，信托公 司以信托資金很少一部分入股項(xiàng)目公司并成為項(xiàng)目公司股東，然后將剩余 信托資金以股東借款的形式進(jìn)入項(xiàng)目公司，如果這部分資金劣后于銀行貸 款或其他債務(wù)的償還，則一般可以被認(rèn)定為項(xiàng)目資本金。房地產(chǎn)信托股權(quán) 業(yè)務(wù)模式的操作關(guān)鍵在于信托產(chǎn)品到期后“股權(quán)變現(xiàn)退出”的保障問題， 為此必須密切關(guān)注兩個(gè)方面：其一，信托公司在項(xiàng)目公司所處的“控制” 地位，以便對(duì)于信托資金及銀行后續(xù)貸款資金的使用和其他重要事項(xiàng)擁有 決定權(quán)，從而確保資金的合理運(yùn)用與

8、項(xiàng)目的按期完成；其二，房地產(chǎn)項(xiàng)目 本身是否具備良好的市場(chǎng)前景，以便在“股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出”等機(jī)制無法實(shí)現(xiàn) 的情況下，信托公司通過拍賣等處置程序進(jìn)行股權(quán)變現(xiàn)，從而確保信托資 金的正常退出。具操作模式參見圖 5.另外，目前市場(chǎng)上冠以“基金”的房 地產(chǎn)信托產(chǎn)品多數(shù)是股權(quán)投資類信托產(chǎn)品。并且，股權(quán)投資類信托產(chǎn)品主對(duì)公司（項(xiàng)目）進(jìn)入要求方式讓、增資向項(xiàng)目公期限相司委派董6:股權(quán)型信托的融資方式簡(jiǎn)圖相對(duì)（二）w精股、 案例:司丫金省HI加資集胃g言托要分為：?jiǎn)我豁?xiàng)目型、多層面操作型、類基金型，等等。其融資模式參見圖6:股權(quán)型信托風(fēng)b期限/控制金額/退出措施成本方式1）項(xiàng)目公司情況A公司成立于2011年3月，注冊(cè)

9、資本5,000萬(wàn)，是B公司為開發(fā)Y項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司。目前 A公司股東為B公司和C公司，B公司2006年 7月注冊(cè)（注冊(cè)資金2億元），是經(jīng)國(guó)家工商總局核準(zhǔn)成立的一家創(chuàng)新型投 資控股集團(tuán)企業(yè)，C公司于2010年10月注冊(cè)，隸屬于B公司，公司主要 從事房地產(chǎn)開發(fā)。B公司持有C公司41.93%的股權(quán)。B公司持有A公司49% 股權(quán)，C公司持有A公司51%殳權(quán)，股東按占股比例全部以貨幣方式全額出 資。股權(quán)關(guān)系見圖7:C公司Y項(xiàng)目B公司持股51%持股49%A公司圖7: A、B、C公司股權(quán)關(guān)系圖本項(xiàng)目地塊位于甲市房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃區(qū)。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善。項(xiàng)目 公司對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行規(guī)劃，該地塊由11棟高層住宅、1

10、4層花園洋房、1棟 連排別墅及商業(yè)配套設(shè)施組成，總建筑面積為17.77萬(wàn)平方米；高層18-26 層，攻11棟，房源約1,133套，建筑面積約為11.9萬(wàn)平方畝；洋房5-6 層，攻14棟，房源約600套，建筑面積約為4.94萬(wàn)平方米，另有商業(yè)配 套9230平方畝。2011年3月，A公司與所在開發(fā)區(qū)國(guó)土資源局簽署了國(guó)有建設(shè)用地使 用權(quán)出讓合同，獲得了開發(fā)區(qū)84,317平方畝國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用于開 發(fā)花園洋房和大型會(huì)所等精品樓盤。除本次土地購(gòu)入外，A公司無合并、分立、收購(gòu)或出手重大資產(chǎn)、資產(chǎn)置換、債務(wù)重組等情況。A公司目前經(jīng)營(yíng)上述地塊項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，截止2011年8月，公司尚無對(duì)外投資、持股、

11、參股情況。2）項(xiàng)目所在地情況該項(xiàng)目土地較為方正，無明顯高差，且四周無日照遮擋物，適宜房地 產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。該土地狀態(tài)良好，不存在任何污染。此地塊與該區(qū)政府機(jī)關(guān) 所在地相鄰，屬于開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域。3）項(xiàng)目客戶群定位（參見表2）表2: Y項(xiàng)目客戶群定位一覽表潛在客戶群來自區(qū)域所屬行業(yè)消費(fèi)習(xí)慣置業(yè)目的置業(yè)次數(shù)小型私營(yíng)業(yè)主、 公務(wù)員和企事 業(yè)單位中高層 等全城區(qū)域企事業(yè)單位及周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)側(cè)重多層洋房、情 景洋房，著重項(xiàng)目 的綜合素質(zhì)及增值 潛力自住兼顧適當(dāng)投資需求二次及以上置業(yè)大型私企主、高 端人士全城區(qū)域企事業(yè)單位、大 型私營(yíng)企業(yè)側(cè)重享受型產(chǎn)品， 追求高品質(zhì)、舒適 度，注重產(chǎn)品附加 值自住兼顧適當(dāng)投資需

12、求二次及以上置業(yè)周邊城市區(qū)域高收入階層等周邊城市 區(qū)域行業(yè)分布較散側(cè)重享受型高品質(zhì) 產(chǎn)品，注重產(chǎn)品價(jià) 值、園林景觀、戶 型、配套等因素， 對(duì)價(jià)格的敏感性相 對(duì)較低自住兼顧適當(dāng)投資需求二次及以上置業(yè)區(qū)域和周邊產(chǎn) 業(yè)企業(yè)中層管 理人員等北部及周 邊區(qū)域周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)側(cè)重產(chǎn)品實(shí)用性， 注重性價(jià)比，對(duì)價(jià) 格敏感度相對(duì)較高自住首次置業(yè)周邊大專院校 較具經(jīng)濟(jì)實(shí)力 的教職工周邊大專 院校教育部門側(cè)重項(xiàng)目地段位 置，喜歡在學(xué)校周 邊置業(yè)，追求性價(jià) 比及小區(qū)環(huán)境自助二次及以上置業(yè)4）財(cái)務(wù)狀況截至2011年8月，A公司注冊(cè)資金到位5,000萬(wàn)元人民幣，股東借款 40,782,023元，共收到現(xiàn)金90,782,023

13、元，共有貨幣資金5,748,952元。 該公司預(yù)期現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健。項(xiàng) 目公司無任何對(duì)外擔(dān)保及未決訴訟情況。A公司重大經(jīng)營(yíng)行為主要包括：（1）購(gòu)入開發(fā)區(qū)項(xiàng)目用地：繳納土地 出讓金全款6,933萬(wàn)元；繳納契稅346.65萬(wàn)元；繳納耕地使用稅等相關(guān)費(fèi) 用168.35萬(wàn)元。 前期費(fèi)用：主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)等 3,639,621元。（3）管 理費(fèi)用：共發(fā)生3,375,934元。（4）銷售費(fèi)用：主要用于售樓處裝飾、機(jī) 場(chǎng)路戶外廣告、報(bào)廣宣傳得呢個(gè)，共發(fā)生 3,502,042元。截止2011年8月，B公司資產(chǎn)總額2.02億元，負(fù)債總額15萬(wàn)元，資 產(chǎn)負(fù)債率良好。保證人C公司償債

14、能力較強(qiáng)，具備為信托計(jì)劃提供連帶責(zé)任保證的能5）項(xiàng)目投資完成進(jìn)度及預(yù)測(cè)本項(xiàng)目泥分期建設(shè)，首先開發(fā)一期，總建筑面積約7.2萬(wàn)平方畝，采取高層住宅和花園洋房相結(jié)合的方式，開發(fā)目的定位于銷售資金的快速回 籠及提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并將銷售回款繼續(xù)投入項(xiàng)目二期的建設(shè)，二期總建筑 面積約10.5萬(wàn)平方米。項(xiàng)目建設(shè)期確定為2年1個(gè)月，自2011年12月起，至2014年1月止。項(xiàng)目的工程建設(shè)和市場(chǎng)銷售重疊進(jìn)行。6）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（參見表3）表3: Y項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目A區(qū)洋房A區(qū)局層B區(qū)洋房B區(qū)局層獲得施工許可證2011/122011/122012/042012/04基礎(chǔ)出地面2012/022012/0220

15、12/052012/05獲得銷售許可證2012/032012/032012/062012/06結(jié)構(gòu)封頂2012/042012/072012/072013/02交房2012/112013/042013/042014/01項(xiàng)目總投資7.15億元，項(xiàng)目方已投入9,000萬(wàn)元，已支付完畢全部土 地價(jià)款和前期費(fèi)用。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入 8.87億元，扣除成本、稅金后預(yù)計(jì)利潤(rùn)17,217.05 萬(wàn)元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目成本利潤(rùn)見表4:表4： Y項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算簡(jiǎn)表廳P科目名稱總價(jià)備注1總支出715,109,5812總銷售收入887,280,1063凈利潤(rùn)172,170,525總收入-總成本4成本利潤(rùn)率24.08%

16、預(yù)計(jì)本項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，稅后凈利潤(rùn)1.72億元，各項(xiàng)盈利指標(biāo)如 下：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=凈禾1J潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入*100%=19.4%總投資凈利潤(rùn)率=凈禾1J潤(rùn)/項(xiàng)目總、投資*100%=24.08%預(yù)計(jì)本項(xiàng)目?jī)衾始翱偼顿Y凈利率較高，償還能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較 強(qiáng)。2.信托計(jì)劃方案1）信托計(jì)劃簡(jiǎn)介a）信托計(jì)劃（參見表5）表5: X信托*A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃基本信息表產(chǎn)品名稱X信托*A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃信托規(guī)模1億元信托期限18各月，信托計(jì)劃滿12個(gè)月后可提前終止資金運(yùn)作方式股權(quán)投資預(yù)期年化收益率受益人認(rèn)購(gòu)金額（單位：萬(wàn)元）預(yù)期年化收益率預(yù)期年化收益率a類受益人100-200

17、 （不含200）9%b類受益人200-300 （不含300）10%c類受益人300以上11%收益分配信托收益由受托人按每個(gè)信托年度分配。信托期限內(nèi)，由項(xiàng)目公司A公司按投資者認(rèn)購(gòu)金額相對(duì)應(yīng)的預(yù)期收益率每個(gè)信托年度支付至信托專戶，由受托人根據(jù)與投資者簽 訂的資金信托合同約定進(jìn)行分配。信托計(jì)劃結(jié)束或者 提前結(jié)束時(shí)，受托人將最后一期的信托收益與信托本金一 次性分配給全體受益人。b）交易結(jié)構(gòu)（參見圖8）質(zhì)押A公司20%殳權(quán)B公司A項(xiàng)目 獲得80%殳權(quán)增資7500萬(wàn)增資后e幺司獲得20%殳權(quán)支付股權(quán)對(duì)價(jià)2,500萬(wàn)元圖8: X信托*A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖c）信托資金的管理（參見圖9

18、）B公司項(xiàng)目控股公司日常經(jīng)信托監(jiān)控公司圖9:信托資金管理示意圖信托公司對(duì)A公司的監(jiān)控方式見表6:監(jiān)控力式具體措施委派董事對(duì)重大項(xiàng)目具有一票否決權(quán)，重大事項(xiàng)是指對(duì)本信托計(jì)劃的運(yùn) 營(yíng)帶來重大影響或風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)，主要包括：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；工程預(yù) 算、決算；固定資產(chǎn)的處理；對(duì)外融資、負(fù)債；對(duì)外擔(dān)保；股 東分紅、注冊(cè)資本變更等事項(xiàng)。印信保管印信包括但/、限于項(xiàng)目公司的公章、資金監(jiān)管賬戶的預(yù)留印鑒，營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、土地使用權(quán)證和其他主要資產(chǎn)權(quán)屬正數(shù)等重要法律文件賬戶監(jiān)管信托資金監(jiān)管賬戶保管本信托計(jì)劃注入項(xiàng)目公司的資金，其銀 行預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司的公章和法定代表人 的個(gè)人銘章。銷售監(jiān)管賬戶保管項(xiàng)目公司的銷

19、售收入，預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司公章和法定代表人個(gè)人銘章。日常運(yùn)營(yíng)賬戶保管由信托監(jiān)管賬戶劃入的資金和項(xiàng)目公司 日常資金的收付，預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司財(cái)務(wù) 章和法定代表人的個(gè)人銘章。日常運(yùn)營(yíng)賬戶 由項(xiàng)目公司自行管理。d）信托資金的退出信托資金的退出方式如表7所示：表7:信托資金退出方式一覽表信托資金的退出方式詳細(xì)內(nèi)容獲得項(xiàng)目公司分紅和減資受托人可以通過獲取公司分紅和減資等方式實(shí)現(xiàn)信托資金的退出，并以分紅和減資所得向信托受益人分配信托資金及收益。轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)信托到期時(shí)，受托人有權(quán)將其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第 三方。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格足以足額償付信托受益人的本金和預(yù) 期收益前披下，B公司、公司其指定的第三方

20、有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 若B C公司其制定的第三方未及時(shí)形式優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或股權(quán) 轉(zhuǎn)讓價(jià)格不能達(dá)到前述規(guī)定，則受托人可以將擁后的項(xiàng)目的 股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他方，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓款向受益人分配信托資金及 收益。轉(zhuǎn)讓信托受益在項(xiàng)目公司按照相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，全額支付信托收益、信托權(quán)報(bào)酬、其他信托費(fèi)用后，可由B、C或其指定的第二方全額收購(gòu)本信托計(jì)劃的信托單位，收購(gòu)金額為本信托計(jì)劃的信托 規(guī)模。信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓后，屆時(shí)受托人有權(quán)決定以現(xiàn)金或信 托財(cái)產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)向受益人分配。e）信用增級(jí)措施i,控制項(xiàng)目公司股權(quán)。ii.B公司為信托計(jì)劃資金本金及預(yù)期收益的安全退出提供不可撤銷連 帶責(zé)任保證。iii.項(xiàng)目公司股東（包含原股東B公司）在信

21、托資金退出之前放棄對(duì)股 東借款（包括已有股東借款及后續(xù)股東借款）的受償權(quán)。3.案例簡(jiǎn)評(píng)a）風(fēng)險(xiǎn)控制該信托采用了動(dòng)態(tài)的銷售回款設(shè)置約定，使得信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)可控性提局。本信托計(jì)劃具有多重保障，嚴(yán)格的管理措施（如委派董事信托公司選 派的董事對(duì)公司的重大事項(xiàng)具有一票否決權(quán)，印信保管、賬戶的監(jiān)管）能 夠幫助防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。受托人實(shí)際控制項(xiàng)目公司80%勺股權(quán)，取得剩余20%殳權(quán)質(zhì)押，降低了 信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)概率。b）原股東保證 i.股東方承諾信托計(jì)劃退出前，放棄對(duì)項(xiàng)目公司債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。ii.股東方B公司實(shí)力較強(qiáng)，具備較強(qiáng)的擔(dān)保能力。三、權(quán)益模式（一）基本操作模式房地產(chǎn)企業(yè)基于自身?yè)碛械膬?yōu)質(zhì)權(quán)益（基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)

22、利無瑕疵并且現(xiàn) 金流穩(wěn)定可控），與信托公司合作，通常常用“權(quán)益轉(zhuǎn)讓附加回購(gòu)”等方式, 從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源整合放大的信托融資模式。在房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資實(shí) 踐中，一般會(huì)運(yùn)用租金收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán)、應(yīng)收賬款收益 權(quán)或者特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式開展信托融資。其基本操作模式見圖10：圖10：權(quán)益型信托的操作模式簡(jiǎn)圖（二）案例：A+ce定收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃1 .背景1） A公司“鳳凰島綜合項(xiàng)目”背景A公司的股東為B公司，B公司于2004年創(chuàng)辦并從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù), 具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目所在的藍(lán)島區(qū)是丁市重點(diǎn)區(qū)域，交通便利，風(fēng)景宜人?！八{(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”位于丁市經(jīng)濟(jì)技

23、術(shù)開發(fā)區(qū)的核心商業(yè)區(qū)與旅 游區(qū)聯(lián)接地帶，分為住宅和商業(yè)兩部分。其中住宅部分土地評(píng)估價(jià)格為人 民幣55,000萬(wàn)元，商業(yè)部分土地評(píng)估價(jià)值為 52,000萬(wàn)元。2） C公司“溫泉住宅項(xiàng)目”背景C公司主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)等。溫泉住宅項(xiàng)目地段屬海洋溫濕性氣候，地?zé)豳Y源得天獨(dú)厚。該項(xiàng)目土地評(píng)估價(jià)值為人民幣20,536萬(wàn)元。A公司持有的“藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”和 C公司持有的“梁平溫泉住 宅項(xiàng)目”資金緊張，需要融資。2. T信托一A+C特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃a）信托計(jì)劃簡(jiǎn)介（參見表8）表8: T信托一A+C特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃簡(jiǎn)要信息表產(chǎn)品名稱T信托一A+C特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集

24、合資金信托計(jì)劃產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本信托計(jì)劃分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)2個(gè)層級(jí)，發(fā)行規(guī)模7.1億元，其中優(yōu)先級(jí)發(fā)行規(guī)模 5億元，信托期限2.5年，其中投資期限2年，預(yù)期收益率 9-13%/年，如果優(yōu)先級(jí)委托人收益率未達(dá)到11%/年，則受托人不提取受托人獎(jiǎng)勵(lì)；次級(jí)發(fā)行規(guī)模2.1億元，信托期限 2.5年，合作伙伴以項(xiàng)目公司股權(quán)及債權(quán)認(rèn)購(gòu)。優(yōu)先級(jí)和次級(jí)的比例為2.38: 1。產(chǎn)品期限30個(gè)月（其中：投資期限 2年，若投資本金未能按時(shí)足額收回，或投資收益未達(dá)到預(yù)期，則追償期 6個(gè)月），滿12個(gè)月后，如信托收益達(dá)到預(yù)期水平，受托人有權(quán)提前終止信托計(jì)劃。資金運(yùn)用方式用于購(gòu)買A公司持有的“藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”和 C公司持 有的“

25、梁平溫泉住宅項(xiàng)目” 的特定地塊開發(fā)收益權(quán)。 信托計(jì)劃 若有閑置資金，可用于銀行存款，禁止用于股票市場(chǎng)等高風(fēng)險(xiǎn) 投資產(chǎn)品。風(fēng)控措施（1） 土地抵押及股權(quán)控制：該產(chǎn)品投資于'巾的“藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”和“梁平溫泉住宅項(xiàng)目”，其中住宅部分建筑面積21力平方米，商業(yè)部分建筑而積16力平方米。兩個(gè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)抵押給 T信托公司，評(píng)估價(jià)值為127,511萬(wàn)元； 信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)由項(xiàng)目公司股東以股權(quán)和股東債權(quán)認(rèn)購(gòu),在利益分配順序上劣后于優(yōu)先級(jí)受益權(quán)。（2）經(jīng)營(yíng)與監(jiān)管：T信托公司將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格管理。在信托計(jì)劃成立后，將對(duì)項(xiàng)目公司的 中外合資經(jīng)營(yíng)合同、公司 章程進(jìn)行修訂，并將向項(xiàng)目公司委派董事

26、及財(cái)務(wù)經(jīng)理， 負(fù)責(zé) 項(xiàng)目的現(xiàn)金流監(jiān)管、 施工進(jìn)度監(jiān)管、銷售監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目公司重 大決策擁有一票否決權(quán)。投資門檻認(rèn)購(gòu)300萬(wàn)元（不含）以卜預(yù)約登記；認(rèn)購(gòu)300萬(wàn)元（含300萬(wàn)元）以上直接簽約（金額優(yōu)先，同等金額卜時(shí)間優(yōu)先）。b）交易結(jié)構(gòu)圖（參見圖11）B公司投資者購(gòu)買優(yōu)先（2.-（5 億元）（A+C特定資產(chǎn)收益 :購(gòu)買特定地塊開發(fā)收益權(quán)抵押土地權(quán)圖11:信托一A+C特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖3.啟示1）對(duì)項(xiàng)目公司而言，信托計(jì)劃的設(shè)計(jì)具備一定優(yōu)勢(shì)：（1）通過轉(zhuǎn)讓 自有項(xiàng)目的開發(fā)收益權(quán)進(jìn)行融資，即以未來的收益權(quán)為標(biāo)的進(jìn)行融資來保 證現(xiàn)在的項(xiàng)目順利開發(fā)，從而解決了現(xiàn)有的資金短缺。（2）

27、雖然已經(jīng)賣出了開發(fā)收益權(quán)，但是通過股權(quán)和債權(quán)這兩種方式認(rèn)購(gòu)了信托計(jì)劃的次級(jí)受 益權(quán)，保障了在項(xiàng)目開發(fā)完成并產(chǎn)生更多收益的同時(shí)，自身也還可以享受 收益分配。2）對(duì)普通投資者而言，多重手段保證了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制：（1）項(xiàng)目公司將土地使用權(quán)抵押給T信托公司，評(píng)估價(jià)值為127,511萬(wàn)元。（2）項(xiàng) 目公司以其股權(quán)和債權(quán)認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)，這在利益分配順序上 劣后于優(yōu)先級(jí)受益權(quán)，此舉一方面保障了如果項(xiàng)目未來無收益，普通投資 者可以優(yōu)先獲得收益分配，另一方面，這也保證了項(xiàng)目公司的一致行動(dòng)人 有足夠壓力和動(dòng)力把項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。四、資產(chǎn)證券化模式（一）基本操作模式（參見圖12）信托登記以及履

28、約擔(dān)保財(cái)產(chǎn)權(quán)信托合同房地產(chǎn)公司（委托人/次級(jí)受益代理收付轉(zhuǎn)讓款托收購(gòu)信托收益;代理轉(zhuǎn)讓投資者轉(zhuǎn)讓金額（優(yōu)先級(jí)受益信托收益權(quán)的投資本金與收益優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目圖12:準(zhǔn)資產(chǎn)證券化模式操作模式簡(jiǎn)圖準(zhǔn)資產(chǎn)證券化模式是房地產(chǎn)企業(yè)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及其現(xiàn)金流與信托模式巧妙結(jié)合的產(chǎn)物，具關(guān)鍵點(diǎn)是“信托受益權(quán)”。這種信托融資模式的核心架構(gòu) 是“房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托+信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”，即在引入“優(yōu)先級(jí)-次級(jí)”的信 托受益權(quán)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)時(shí)，通過信托公司的“受托人 + 代理人”身份轉(zhuǎn)換，從 而實(shí)現(xiàn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的委托人（即財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的委托人）獲得融資的目的。（二）案例：X保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目1. 案例背景1）融資方（B公司）

29、B實(shí)業(yè)公司（簡(jiǎn)稱“ B公司”）成立于2003年，注冊(cè)資本為7200萬(wàn) 元，公司主要承接與政府相關(guān)的委托代建項(xiàng)目、BT項(xiàng)目等，具有房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)。自成立以來，B公司累計(jì)開發(fā)面積近 60萬(wàn)平方米，銷售收 入達(dá)5億元。截至2011年6月30日，B公司總資產(chǎn)10.1億元，負(fù)債總額7.4億元，凈資產(chǎn)2.7億元2）擔(dān)保方（C公司）C公司成立于2001年，注冊(cè)資本9300萬(wàn)元，具有房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，開發(fā)了一系列知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目。目前，C公司除少數(shù)尾盤外，其他主要住宅類項(xiàng)目銷售面積均達(dá)到 100%截至2011年6月30日, 公司總資產(chǎn)15.3億元，負(fù)債總額6.5億元，凈資產(chǎn)8.8億元。2. 信

30、托計(jì)劃1）信托計(jì)劃概況（參見表9）產(chǎn)品名稱X保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目發(fā)行機(jī)構(gòu)A信托公司投資門檻認(rèn)購(gòu)300萬(wàn)元（含）以上，金額優(yōu)先，同等金額卜時(shí)間優(yōu)先。信托規(guī)模成立規(guī)模為26,210萬(wàn)元，增發(fā)后總規(guī)模不超過4億元預(yù)期收益率優(yōu)先級(jí)受益權(quán)預(yù)期收益率為10.5%/年（含認(rèn)購(gòu)費(fèi)），認(rèn)購(gòu)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)如下：（1） 300萬(wàn)元合同金額 600萬(wàn)元，收取認(rèn)購(gòu)費(fèi) 1%/年；（2） 600萬(wàn)元合同金額 1,000萬(wàn)元，收取認(rèn)購(gòu)費(fèi)0.5%/年；（3）合同金額1,000萬(wàn)元，收取認(rèn)購(gòu)費(fèi) 0%/年。上述認(rèn)購(gòu)費(fèi)將于每次收益分配時(shí)直接從信托利益中扣除。資金運(yùn)用方式B公司將其合法擁有的對(duì)甲市安寧縣政府和安寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)

31、管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“管委會(huì)”）在Y項(xiàng)目的應(yīng)收賬款權(quán)益（人民幣7.8億元）設(shè)定信托；由受托人 B信托公司以轉(zhuǎn)讓優(yōu)先受益權(quán)的形式， 對(duì)標(biāo)的應(yīng)收賬款實(shí)現(xiàn)流動(dòng)化。 認(rèn)購(gòu)人（即優(yōu)先受益權(quán)持有者） 獲得預(yù)期優(yōu)先信托利益， 委托人（即次級(jí) 受益權(quán)持有者）獲得優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓款及剩余信托利益。2）信托計(jì)劃架構(gòu)（參見圖13）B實(shí)業(yè)公A信托公（不超過4億，兩年）樹旨湎部受益A信托公司支付BT項(xiàng)后回購(gòu)款安宇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委回購(gòu)承諾次級(jí)收益權(quán)Y項(xiàng)目單一財(cái)產(chǎn)地保證應(yīng)收賬信托收益權(quán)押擔(dān)保 款設(shè)定 信托C公司甲市安寧縣政府十債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書合作協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議圖13:X保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)3）信托運(yùn)作（參

32、見圖14）BT合作協(xié)議甲市安寧縣政J#補(bǔ)充BT協(xié)A信托公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書圖14:融資方與信托公司之間的法律文本及合同示意圖a） «BT合作協(xié)議內(nèi)容：委托人 B實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)花苑項(xiàng)目，由安寧 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)回購(gòu)花苑項(xiàng)目；b）補(bǔ)充BT協(xié)議內(nèi)容：明確了花苑項(xiàng)目主體建筑回購(gòu)款的支付時(shí)間與支付方式；c）債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書內(nèi)容：管委會(huì)同意委托人將其在合作協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下對(duì)管委會(huì)的債權(quán)，共計(jì)為7.8億元作為一項(xiàng)單獨(dú)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人設(shè)立信托，并放棄對(duì)受托人行使其在合作協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下對(duì)B實(shí)業(yè)公司的抗辯權(quán)及其他權(quán)利。4）保障措施a）回購(gòu)義務(wù)：委托人（B實(shí)業(yè)公司）于2011年5月與受托人（

33、A信 托公司）簽訂了受益權(quán)回購(gòu)協(xié)議，約定若管委會(huì)不能如期履行付款義務(wù)， 則由其回購(gòu)本信托項(xiàng)下優(yōu)先級(jí)受益權(quán)。b） 土地抵押：擔(dān)保人C公司于2011年5月與受托人簽訂抵押合同， 承諾以公司自有財(cái)產(chǎn)為委托人的回購(gòu)義務(wù)提供抵押擔(dān)保；抵押物為 3宗國(guó) 有建設(shè)用地使用權(quán)，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，面積共計(jì) 185,163平方米， 評(píng)估基準(zhǔn)日為2011年4月6日，評(píng)估價(jià)值為人民幣7.1億元。c）保證擔(dān)保：擔(dān)保人C公司于2011年5月與受托人簽訂保證合同， 承諾為B實(shí)業(yè)公司的回購(gòu)義務(wù)提供連帶責(zé)任保證。d）應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓登記：在認(rèn)購(gòu)款撥付至 A公司前，B信托公司將在人 民銀行征信中心應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行應(yīng)收

34、賬款轉(zhuǎn)讓的公示登 記。五、組合模式（一）基本操作模式根據(jù)市場(chǎng)需求以及信托業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng)新，組合模式的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 也在增加，通常帶有“資金池+項(xiàng)目庫(kù)”的基金化特點(diǎn)，并且彰顯了一種不 定向投資和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的信托業(yè)務(wù)理念。所謂“組合”，一般指信托資金的運(yùn) 用方式涵蓋了貸款、股權(quán)投資、權(quán)益投資、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等“一攬子” 策略，并根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)的具體項(xiàng)目情況靈活決定信托資金的運(yùn)用方式以及 退出方式。例如，市場(chǎng)上有一種“全功能房地產(chǎn)基金集合資金信托計(jì)劃”，期限3年（受托人有權(quán)根據(jù)信托投資進(jìn)度延長(zhǎng)信托期限 1年；在延期1年 后，受托人有權(quán)繼續(xù)延長(zhǎng)信托期限 1年），該產(chǎn)品可持續(xù)滾動(dòng)發(fā)行并與其 他信托計(jì)劃相互銜接配合，具信托資金運(yùn)用方式就包括了投資于房地產(chǎn)及 其相關(guān)行業(yè)的組合方式，即信托資金投資的方式包括但不限于：（1）房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目公司抵押/擔(dān)保貸款以及該類信托的信托受益權(quán)；（2）房地產(chǎn) 投資性信托產(chǎn)品（包括股權(quán)投資）以及該類信托的信托受益權(quán)；（3）物業(yè)收購(gòu)的周轉(zhuǎn)貸款以及該類信托的信托受益權(quán)；（4）房地產(chǎn)公司股票質(zhì)押融資以及該類信托的信托受益權(quán)；（5）房地產(chǎn)公司發(fā)行的債券以及該類信托的信托受