全球養(yǎng)老體系及社區(qū)研究之美國(guó)篇

1、模式案例借鑒 美國(guó)目前約有39003900萬(wàn)六十五歲以上的人口，約占美國(guó)總?cè)丝诘?3%13%，到20302030年，美國(guó)將有1/51/5的人是六十五歲以上的老年人。 20世紀(jì)60年代，隨著美國(guó)“當(dāng)兵的一代”逐漸退休，以太陽(yáng)城為代表的活力老人社區(qū)在美國(guó)興起。 20世紀(jì)80年代，全美已有2400多個(gè)活力老人的養(yǎng)老社區(qū)，居住人口超過(guò)50萬(wàn)。 20世紀(jì)90年代，現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始蓬勃發(fā)展。90年代中期至本世紀(jì)初是美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)供應(yīng)的高峰時(shí)期。 2000年至今，隨著“嬰兒潮一代”（特指美國(guó)第二次世界大戰(zhàn)后的“4664”現(xiàn)象-從1946年至1964年，這18年間嬰兒潮人口高達(dá)7800萬(wàn)人。）大量退休，未來(lái)

2、養(yǎng)老社區(qū)的需求量不斷增長(zhǎng)。 在美國(guó),養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)是一種成熟體系。這些社區(qū)不等同于普通養(yǎng)老院,能提供居住生活、餐飲、醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂(lè)、健身運(yùn)動(dòng)等全方位、多層次的高品質(zhì)生活,還能根據(jù)客戶的身體情況進(jìn)行分區(qū)照管。模式美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的模式與特征以養(yǎng)老服務(wù)的時(shí)間區(qū)分，美國(guó)的社區(qū)養(yǎng)老分兩種模式，即全托制全托制和半托制半托制。 一是“全托制全托制”，即老人全天候在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活。其中又分為“退休之家退休之家”和“家園共享家園共享” ” 兩種。前者除了租賃房屋（老年公寓）外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會(huì)活動(dòng)等便利服務(wù)。典型的設(shè)施和服務(wù)還有：醫(yī)務(wù)室、圖書(shū)室、計(jì)算機(jī)室、健身房、洗衣房、緊急呼叫系統(tǒng)、外出購(gòu)物、組

3、織參加社會(huì)活動(dòng)等，“退休之家”的的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不低于四星級(jí)賓館服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不低于四星級(jí)賓館。后者就是社區(qū)將60歲及以上，年齡段相仿、又有興趣共享一個(gè)家的個(gè)人以合得來(lái)為前提進(jìn)行甄選和配對(duì)，給他們尋找伙伴，在在“家園共享家園共享”互相互相“結(jié)伴養(yǎng)老結(jié)伴養(yǎng)老” ” 以解決以解決生活中的孤獨(dú)和不便，讓他們?cè)谕砟昴艹浞窒硎苡亚樯钪械墓陋?dú)和不便，讓他們?cè)谕砟昴艹浞窒硎苡亚椤?二是“半托制半托制”，即老人白天在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活，晚上回到自己的家。全托制全托制半托制半托制退休退休之家之家家園家園共享共享圖圖1.1 1.1 以時(shí)間類(lèi)型區(qū)分的以時(shí)間類(lèi)型區(qū)分的養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)分類(lèi)分類(lèi)按服務(wù)時(shí)間劃分活力長(zhǎng)者社區(qū) Active

4、Adult Community獨(dú)立生活型社區(qū) Independent Living協(xié)助生活型社區(qū)（無(wú)障礙社區(qū)） Assisted Living特殊護(hù)理社區(qū) Skilled Nursing混合型持續(xù)護(hù)理退休社區(qū) Continuing Care Retirement Community注：ADL：Activities of daily living 日常生活護(hù)理IADL：Instrumental Activities of daily living 工具性日常生活護(hù)理按服務(wù)類(lèi)型劃分注：5種社區(qū)中，除AAC和IL外，其他社區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需得到州政府授權(quán)，并與醫(yī)院和專(zhuān)業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)建立緊密合作。 資料來(lái)源：

5、Classifications for Seniors Housing Property Types.ASHA & NIC 活力活力長(zhǎng)者長(zhǎng)者社區(qū)社區(qū)社區(qū)社區(qū)，在美國(guó),5575歲的有自理能力的健康老人大都進(jìn)入活力長(zhǎng)者社區(qū),通過(guò)居家式的自主方式養(yǎng)老。除環(huán)境要求外基本等同于一般地產(chǎn)項(xiàng)目，所以毛利潤(rùn)率較高，毛利潤(rùn)率較高，通常在通常在50%50%以上以上水平水平。 獨(dú)立生活獨(dú)立生活型社區(qū)型社區(qū)，主要面向年齡在70-80歲之間、生活能夠自理的老人。這類(lèi)社區(qū)每個(gè)單元的月均收入較低，但由于提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù)較少，所以毛利潤(rùn)率較高，通常在毛利潤(rùn)率較高，通常在43-48%43-48%水平水平。 生活協(xié)助型社區(qū)

6、生活協(xié)助型社區(qū)，主要面向80歲以上、沒(méi)有重大疾病、但生活需要照顧的老人。社區(qū)提供包括餐飲、娛樂(lè)、保潔、維修、應(yīng)急、短途交通、定期體檢等基礎(chǔ)服務(wù)，并可通過(guò)付費(fèi)方式享受其他生活輔助服務(wù)、以及用藥管理及阿爾茨海默?。ɡ夏臧V呆癥或老年失智癥）的特殊護(hù)理。此外，生活協(xié)助型社區(qū)也為出院后恢復(fù)期的病人或家人外出的老人提供暫時(shí)性居所。這類(lèi)社區(qū)由于提供了附加服務(wù)，每個(gè)單元的月均收入略高，但由于人員成本更高，所以毛利潤(rùn)率略低，在毛利潤(rùn)率略低，在30-37%30-37%之間之間。生活自理型社區(qū)生活自理型社區(qū)Independent Living生活協(xié)助型社區(qū)生活協(xié)助型社區(qū) Assisted Living特殊護(hù)理社區(qū)特

7、殊護(hù)理社區(qū) Skilled Nursing混合型持續(xù)護(hù)理混合型持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)退休社區(qū) Continuing Care Retirement Communities活力長(zhǎng)者活力長(zhǎng)者社區(qū)社區(qū)Active Adult Community圖圖1.3 1.3 以服務(wù)類(lèi)型區(qū)以服務(wù)類(lèi)型區(qū)分的分的養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)五大分類(lèi)五大分類(lèi)資料來(lái)源：Classifications for Seniors Housing Property Types.ASHA & NIC 特殊護(hù)理型社區(qū)特殊護(hù)理型社區(qū)，主要面向有慢性疾病的老人、術(shù)后恢復(fù)期的老人及記憶功能障礙老人。社區(qū)內(nèi)設(shè)有專(zhuān)業(yè)護(hù)士，提供各種護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，醫(yī)療衍

8、生收入較高，每個(gè)單元的月均收入也較高，但由于服務(wù)成本高（在美國(guó)，醫(yī)護(hù)人員的勞動(dòng)力成本尤其高），所以毛利潤(rùn)率通常只有毛利潤(rùn)率通常只有15%15%左右左右。 混合型混合型持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)面向那些退休不久、當(dāng)前生活能夠自理、但不想由于未來(lái)生活自理能力的下降而被迫頻繁更換居所的老人。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)入住老人的持續(xù)護(hù)理服務(wù)，此類(lèi)社區(qū)一般是生活自理單元、生活協(xié)助單元與特殊護(hù)理單元的混合，因此，毛利潤(rùn)率高于特殊護(hù)毛利潤(rùn)率高于特殊護(hù)理社區(qū)，但低于生活自理社區(qū)和生活協(xié)助社區(qū)，在理社區(qū)，但低于生活自理社區(qū)和生活協(xié)助社區(qū)，在30%30%左右左右。此外，CCRC型社區(qū)一般需在入住時(shí)一次性繳納10-40萬(wàn)美元

9、的會(huì)費(fèi)（平均在25萬(wàn)美元左右），體檢合格后即與社區(qū)運(yùn)營(yíng)商簽定長(zhǎng)期合同，享有在指定社區(qū)的長(zhǎng)期居住權(quán)。居住期間，每月仍需繳納一定比例的服務(wù)費(fèi)（通常會(huì)費(fèi)繳的越多，后續(xù)服務(wù)費(fèi)越便宜）。會(huì)費(fèi)一般可在一段時(shí)期內(nèi)退還，退還比例隨入住時(shí)間的延長(zhǎng)而遞減。資料來(lái)源：Classifications for Seniors Housing Property Types.ASHA & NIC市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模 根據(jù)INTEGRA房產(chǎn)公司（IRR）發(fā)布的2010 Seniors Housing Outlook估算，美國(guó)2009年底的養(yǎng)老社區(qū)床位總量達(dá)314.6萬(wàn)個(gè)，專(zhuān)業(yè)護(hù)理社區(qū)居民超過(guò)170多萬(wàn)人，協(xié)助生活社區(qū)居民

10、近100萬(wàn)人。 美國(guó)國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)&健康護(hù)理產(chǎn)業(yè)投資中心（NIC）調(diào)查顯示，2009年末專(zhuān)業(yè)護(hù)理社區(qū)內(nèi)私人房間的平均花費(fèi)為每日219美元（每年79935美元）；協(xié)助生活社區(qū)的平均花費(fèi)為每月3131美元（每年37572美元）（表1.2）。按各類(lèi)社區(qū)床位供應(yīng)量與年平均花費(fèi)乘積計(jì)算，專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老社區(qū)和協(xié)助生活社區(qū)2009年市場(chǎng)總價(jià)值約為83.44億美元和38.00億美元。 供給方面，床位數(shù)量是衡量養(yǎng)老社區(qū)的最適當(dāng)指標(biāo)之一。2009年年底，NIC系統(tǒng)覆蓋的美國(guó)主要供應(yīng)商穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)數(shù)目為2964個(gè)，按單元/床位數(shù)計(jì)算為33.4萬(wàn)個(gè)。根據(jù)此樣本量統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)上專(zhuān)業(yè)護(hù)理社區(qū)和協(xié)助生活社區(qū)的床位供

11、給量較大，分別占全部供給量的32%和30%。競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域分布競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域分布 在美國(guó)，私人盈利企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域主要集中在專(zhuān)業(yè)護(hù)理領(lǐng)域。根據(jù)NIC的公布數(shù)據(jù)顯示（圖1.4），在美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前100位企業(yè)中，專(zhuān)業(yè)護(hù)理床位占總量的44%，其次是老年公寓（20%）、獨(dú)立生活單元（19%）、協(xié)助生活床位（14%）、記憶護(hù)理床位（3%）。支付模式支付模式 持有型養(yǎng)老社區(qū)的主流支付模式是租賃模式（家務(wù)料理護(hù)理）和入門(mén)費(fèi)+月費(fèi)模式。所謂租賃模式，指住戶無(wú)須預(yù)先支付入門(mén)費(fèi)，每月/日按提供的護(hù)理服務(wù)支付相應(yīng)的護(hù)理費(fèi)用（需要支付押金或預(yù)先交納部分月費(fèi)）；而入門(mén)費(fèi)+月費(fèi)模式多與長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)相結(jié)合。協(xié)助生活和獨(dú)立生活單位

12、普遍采用租金模式，而有接近80%的CCRC單位選擇入門(mén)費(fèi)模式。所有社區(qū)中，采用租賃模式的單位和采用入門(mén)費(fèi)模式的單元、床位數(shù)目之比約為2:1，若按社區(qū)數(shù)量統(tǒng)計(jì)則兩種模式基本持平。支付來(lái)源支付來(lái)源 無(wú)論是采用何種支付模式，通常來(lái)說(shuō)，入門(mén)費(fèi)是需要住戶自行承擔(dān)的，其來(lái)源通常是出售原有房產(chǎn)所得、企業(yè)年金或其它私人儲(chǔ)蓄。而對(duì)于月費(fèi)（月/日租金）及其他醫(yī)療服務(wù)費(fèi)用，聯(lián)邦醫(yī)療保險(xiǎn)和長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)一般可以覆蓋老年社區(qū)中的各種基礎(chǔ)性護(hù)理服務(wù)，但是一些超出了聯(lián)邦保險(xiǎn)和商業(yè)保險(xiǎn)覆蓋范疇的高端服務(wù)（如高端護(hù)理），其費(fèi)用則需要由私人支付。圖圖1.4 1.4 美國(guó)美國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)社區(qū)市場(chǎng)中中前前100100位位盈利性企盈

13、利性企業(yè)業(yè)的的供給結(jié)構(gòu)供給結(jié)構(gòu)活力長(zhǎng)者社區(qū)活力長(zhǎng)者社區(qū)獨(dú)立生活社區(qū)獨(dú)立生活社區(qū)協(xié)助生活社區(qū)協(xié)助生活社區(qū)專(zhuān)業(yè)護(hù)理社區(qū)專(zhuān)業(yè)護(hù)理社區(qū)持續(xù)照護(hù)社區(qū)持續(xù)照護(hù)社區(qū)服務(wù)對(duì)象相對(duì)年輕、身體健相對(duì)年輕、身體健康優(yōu)良并愿意與自康優(yōu)良并愿意與自己同齡居住的人群己同齡居住的人群身體健康，希望得身體健康，希望得到社會(huì)服務(wù)與交往到社會(huì)服務(wù)與交往的老人的老人需要日常生活協(xié)助需要日常生活協(xié)助和有限醫(yī)療護(hù)理的和有限醫(yī)療護(hù)理的居民居民身心極度衰弱或者身心極度衰弱或者患有疾病的老人患有疾病的老人綜合前幾種服務(wù)人綜合前幾種服務(wù)人群群主流支付類(lèi)型一般出售產(chǎn)權(quán)，也一般出售產(chǎn)權(quán)，也有少量按月支付租有少量按月支付租金金3/43/4按月支付租

14、金，按月支付租金，1/41/4入門(mén)費(fèi)入門(mén)費(fèi)除小部分入門(mén)費(fèi)外，除小部分入門(mén)費(fèi)外，主要按月支付租金主要按月支付租金主要按日支付租金，主要按日支付租金，基本上無(wú)入門(mén)費(fèi)基本上無(wú)入門(mén)費(fèi)大部分需要入門(mén)費(fèi)大部分需要入門(mén)費(fèi)平均入住時(shí)間長(zhǎng)期長(zhǎng)期3.23.2年年1.81.8年年1.41.4年年8 8年左右年左右平均營(yíng)業(yè)年限8 8年年7 7年年1515年年典型規(guī)模60-25060-250床位單元，床位單元，平均平均200200單位左右單位左右80-20080-200床位單元，床位單元，平均平均125125單位左右單位左右40-11040-110床位單元，床位單元，平均平均7575單位左右單位左右100-200100

15、-200床位單元，床位單元，平均平均120120單位左右單位左右300-500300-500床位單元，床位單元，平均平均200200單位以上單位以上社區(qū)面積配比公共面積與可出租公共面積與可出租面積之比約面積之比約1:2.31:2.3公共面積與可出租公共面積與可出租面積之比約面積之比約1:3.51:3.5公共面積與可出租公共面積與可出租面積之比約面積之比約1:2.11:2.1提供的基本服務(wù)一般不提供照護(hù)服一般不提供照護(hù)服務(wù)，但配有無(wú)障礙務(wù)，但配有無(wú)障礙設(shè)施和生活配套設(shè)設(shè)施和生活配套設(shè)施施提供包括膳食、家提供包括膳食、家政、政、2424小時(shí)居家和小時(shí)居家和醫(yī)療在內(nèi)的服務(wù)醫(yī)療在內(nèi)的服務(wù)除獨(dú)立生活社區(qū)

16、提除獨(dú)立生活社區(qū)提供的服務(wù)外，還包供的服務(wù)外，還包括洗衣及日常生活括洗衣及日常生活援助援助除協(xié)助生活社區(qū)提除協(xié)助生活社區(qū)提供的服務(wù)外，還包供的服務(wù)外，還包2424小時(shí)醫(yī)療護(hù)理小時(shí)醫(yī)療護(hù)理根據(jù)社區(qū)類(lèi)型有所根據(jù)社區(qū)類(lèi)型有所差異差異代表性地產(chǎn)商BrookdaleBrookdaleHoliday Holiday RetirementRetirementSunriseSunrise、BrookdaleBrookdaleSunriseSunriseSunriseSunriseEricksonErickson表表1.1 1.1 養(yǎng)老社區(qū)類(lèi)型養(yǎng)老社區(qū)類(lèi)型及其基本特點(diǎn)比較及其基本特點(diǎn)比較（按（按服務(wù)服務(wù)類(lèi)型分）

17、類(lèi)型分）資料來(lái)源：1 NIC MAP Data(美國(guó)國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)&健康護(hù)理產(chǎn)業(yè)投資中心網(wǎng)站公布數(shù)據(jù) ) 2 市場(chǎng)研究報(bào)告.泰康人壽.2010年5月案例美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的案例剖析 20世紀(jì)60年代，隨著美國(guó)“當(dāng)兵的一代”逐漸退休，以太陽(yáng)城為代表的活躍老人社區(qū)在美國(guó)興起，美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)陸續(xù)出現(xiàn)類(lèi)似于Life Care ServiceLife Care Service、EricksonErickson、SunriseSunrise、BrookdaleBrookdale等一批致力于建設(shè)符合長(zhǎng)期照護(hù)理念的養(yǎng)老服務(wù)的私人部門(mén)，并得到美國(guó)政府的大力支持。 到20世紀(jì)80年

18、代，全美已有2400多個(gè)活躍老人的養(yǎng)老社區(qū)，居住人口超過(guò)50萬(wàn)。1991年，由醫(yī)生威廉.托馬斯發(fā)起了“伊登變革伊登變革” (Eden Alternative) (Eden Alternative)，倡導(dǎo)以持續(xù)發(fā)展的積極理念革新養(yǎng)老院，現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)在上個(gè)世紀(jì)90年代開(kāi)始蓬勃發(fā)展。 90年代中期至本世紀(jì)初是美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)供應(yīng)的高峰時(shí)期，1997年至2000年平均每年的新增供應(yīng)超過(guò)4萬(wàn)戶。由于供應(yīng)過(guò)多，養(yǎng)老社區(qū)的空置率開(kāi)始上升，市場(chǎng)上一些開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商由于經(jīng)營(yíng)不善或者合并或者走向破產(chǎn)。 2000年至今，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的新增供應(yīng)量開(kāi)始逐漸減少，2000至2004年，平均每年在建的養(yǎng)老社區(qū)（含獨(dú)立生活社

19、區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)和CCRC）總戶數(shù)大概在2.3萬(wàn)戶。2005年后，每年在建的養(yǎng)老社區(qū)數(shù)目大概在1.25萬(wàn)戶。由于供應(yīng)量縮小，這段時(shí)期養(yǎng)老社區(qū)的入住率、租金水平和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率相對(duì)有所改善。 2009年底，美國(guó)100個(gè)大城市中，養(yǎng)老社區(qū)總的床位養(yǎng)老社區(qū)總的床位/ /單元數(shù)量為單元數(shù)量為207207萬(wàn)萬(wàn)。隨著嬰兒潮一代大量退休，假設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的需求量按每年增長(zhǎng)3%計(jì)算，預(yù)計(jì)行業(yè)未來(lái)每年需增加預(yù)計(jì)行業(yè)未來(lái)每年需增加9400094000個(gè)床位或單個(gè)床位或單元元。美國(guó)太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)（Sun City West） 位于亞利桑那洲鳳凰城西北12英里，那里全年312天能夠接收到日照，因住在其中的老年人活躍的生活方式

20、而聞名。太陽(yáng)城擁有擁有12001200畝的畝的高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)，所以又被稱為“高爾夫愛(ài)好者的天堂高爾夫愛(ài)好者的天堂”。 太陽(yáng)城占地太陽(yáng)城占地37.8km37.8km2 2 ，其中陸地37.6 km2，水域0.2 km2,是一座擁有1616萬(wàn)居民萬(wàn)居民的“老人城” 。 太陽(yáng)城本是一片半沙漠的棉田。地產(chǎn)建筑商DELWEBB路過(guò)此地，覺(jué)得這里氣候炎熱干燥，土地又非常便宜，因此在這里修建住宅，供美國(guó)寒帶一些農(nóng)民在冬季農(nóng)閑時(shí)到這里度假，結(jié)果來(lái)此度假的基本是老年人。于1960年開(kāi)始,Del WebbDel Webb公司公司經(jīng)過(guò)20年建設(shè)，太陽(yáng)城基本建設(shè)完成。SUN CITY WESTPHOENIX圖圖

21、2.1 2.1 太陽(yáng)城總平面太陽(yáng)城總平面 Del Webb 做好了五件事情：價(jià)格適當(dāng)?shù)臉影宸績(jī)r(jià)格適當(dāng)?shù)臉影宸?，娛?lè)、工藝娛樂(lè)、工藝設(shè)施設(shè)施，擁有好餐廳的賓館擁有好餐廳的賓館，一個(gè)郵局一個(gè)郵局，以及一個(gè)商業(yè)中心一個(gè)商業(yè)中心。Del Webb公司將娛樂(lè)設(shè)施、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施作為太陽(yáng)城發(fā)展的關(guān)鍵。 太陽(yáng)城實(shí)際上是“老人城”，它明文規(guī)定：所有居民必須55歲以上，這個(gè)年齡以下的，即便是親屬子女也沒(méi)有居住權(quán)。子女想盡孝心，護(hù)理生病的老人，也只能住在該城之外的地方。住宅全是平房或別墅，不用爬樓住宅全是平房或別墅，不用爬樓 新開(kāi)發(fā)的西南部新區(qū)，專(zhuān)供退休的公司主管和老板居住，棟棟別新開(kāi)發(fā)的西南部新區(qū)，專(zhuān)供退

22、休的公司主管和老板居住，棟棟別墅立于高爾夫球場(chǎng)草坪周?chē)?，不僅空氣新鮮，賞心悅目，更是出門(mén)墅立于高爾夫球場(chǎng)草坪周?chē)?，不僅空氣新鮮，賞心悅目，更是出門(mén)就可以打球就可以打球 。房?jī)r(jià)便宜，由于這里沒(méi)有學(xué)校，很多稅賦得到減免。房?jī)r(jià)便宜，由于這里沒(méi)有學(xué)校，很多稅賦得到減免。 整個(gè)城市車(chē)輛最高時(shí)速不超過(guò)整個(gè)城市車(chē)輛最高時(shí)速不超過(guò)5050公里，高爾夫球車(chē)是居民合法的公里，高爾夫球車(chē)是居民合法的主要交通工具之一。主要交通工具之一。城區(qū)除了擁有幾所大的專(zhuān)為老人服務(wù)的綜合性醫(yī)院外，心臟中心、城區(qū)除了擁有幾所大的專(zhuān)為老人服務(wù)的綜合性醫(yī)院外，心臟中心、眼科中心以及數(shù)百個(gè)醫(yī)療診所遍布大街小巷眼科中心以及數(shù)百個(gè)醫(yī)療診所遍布

23、大街小巷 。美國(guó)太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)（Sun City West） 房屋類(lèi)型住宅產(chǎn)品以獨(dú)棟和雙拼為主住宅產(chǎn)品以獨(dú)棟和雙拼為主。在太陽(yáng)城中有許多種住宅類(lèi)型，包括：獨(dú)棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等。 休閑設(shè)施成為社區(qū)特色太陽(yáng)城擁有7 7個(gè)娛樂(lè)中心個(gè)娛樂(lè)中心，提供游泳、網(wǎng)球和工藝，另有兩個(gè)保齡球館兩個(gè)保齡球館，8個(gè)高爾夫場(chǎng)個(gè)高爾夫場(chǎng)，3 3個(gè)鄉(xiāng)村俱個(gè)鄉(xiāng)村俱樂(lè)部樂(lè)部，1 1間美術(shù)館間美術(shù)館和1 1個(gè)交響樂(lè)演奏廳個(gè)交響樂(lè)演奏廳。演奏廳用于演出的美國(guó)太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)（Sun City West）房屋類(lèi)型套數(shù)獨(dú)棟獨(dú)棟1651616516雙拼雙拼 6734 673

24、4兩戶兩戶 724 7243-43-4戶戶 625 6255-95-9戶戶 843 84310-1910-19戶戶 286 28620-4920-49戶戶 312 3125050戶以上戶以上 1458 1458活動(dòng)住屋活動(dòng)住屋 78 78船、房車(chē)船、房車(chē) 8 8“sun bowl”室外劇場(chǎng)和“sun dome”中心是為表演而建在太陽(yáng)城區(qū)域，能提供7000個(gè)座位。表表2.1 2.1 太陽(yáng)城太陽(yáng)城社區(qū)社區(qū)房屋房屋類(lèi)型類(lèi)型與套數(shù)與套數(shù)表表2.2 2.2 太陽(yáng)城社區(qū)休閑設(shè)施一覽表太陽(yáng)城社區(qū)休閑設(shè)施一覽表美國(guó)太陽(yáng)城中心（Sun City Center） 太陽(yáng)城中心（太陽(yáng)城中心（Sun City Cent

25、erSun City Center）是美國(guó)較大的老年社區(qū)之一，臨近海灣臨近海灣，規(guī)模接近微型城市微型城市，目前共有10500個(gè)住宅單元，人口人口1.61.6萬(wàn)萬(wàn)。 美國(guó)的太陽(yáng)城中心始建于1961年，坐落在佛羅里達(dá)西海岸。位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間。這里的居民必須是居民必須是5555歲以上的老人歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時(shí)間不能超過(guò)30天。ST . PETERSBURGSUN CITY CENTERTAMPA BAY美國(guó)太陽(yáng)城中心（Sun City Center） 房屋類(lèi)型大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓。 社區(qū)內(nèi)有適應(yīng)不同老人需要的多種居住組團(tuán)，社區(qū)生活積極活躍

26、，讓人們能夠建立密切的聯(lián)系和交流。分六大居住社區(qū)： 太陽(yáng)城中心：獨(dú)立家庭別墅太陽(yáng)城中心：獨(dú)立家庭別墅 國(guó)王之殿：聯(lián)體別墅國(guó)王之殿：聯(lián)體別墅 湖中之塔：輔助照料式住宅湖中之塔：輔助照料式住宅 家庭護(hù)理家庭護(hù)理 庭院庭院 阿斯頓花園：出租的獨(dú)立居住公寓阿斯頓花園：出租的獨(dú)立居住公寓 自由廣場(chǎng)：輔助照料式住宅自由廣場(chǎng)：輔助照料式住宅 家庭護(hù)理家庭護(hù)理年齡段0-1818-2425-4445-6465比例比例0.4%0.4%0.2%0.2%1.3%1.3%15.1%15.1%83%83%表表2.3 2.3 太陽(yáng)城中心現(xiàn)狀人口構(gòu)成太陽(yáng)城中心現(xiàn)狀人口構(gòu)成 制度上增強(qiáng)老年人的歸屬感，由老年業(yè)主組成社老年業(yè)主組

27、成社區(qū)委員會(huì)區(qū)委員會(huì)，社區(qū)對(duì)低齡人群活動(dòng)嚴(yán)格限制。美國(guó)太陽(yáng)城中心（Sun City Center） 規(guī)劃設(shè)計(jì)人性化：針對(duì)老年人的無(wú)障礙設(shè)計(jì)、空間導(dǎo)向設(shè)計(jì)、身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施。 無(wú)障礙設(shè)計(jì)：無(wú)障礙設(shè)計(jì)： 強(qiáng)調(diào)方便安全，社區(qū)住宅以底層為主，在所有區(qū)域布置無(wú)障礙步行道無(wú)障礙步行道、無(wú)障礙防滑無(wú)障礙防滑坡道坡道，設(shè)置低按鍵低按鍵、高插座高插座。 極強(qiáng)的空間導(dǎo)向性：極強(qiáng)的空間導(dǎo)向性： 應(yīng)對(duì)老年人的記憶力感知力下降，對(duì)空空間方位感間方位感、交通的安全性交通的安全性、道路的可達(dá)性道路的可達(dá)性均作了安排，并實(shí)施嚴(yán)格的人車(chē)分流人車(chē)分流。 針對(duì)老年人的社區(qū)設(shè)施：針對(duì)老年人的社區(qū)設(shè)施： 強(qiáng)調(diào)身心健康。身體健康建

28、有醫(yī)院醫(yī)院、老年護(hù)理中心老年護(hù)理中心，心理健康建有老年圖書(shū)老年圖書(shū)館、社區(qū)交流大廳館、社區(qū)交流大廳。圖圖2.2 2.2 太陽(yáng)城中心總平面太陽(yáng)城中心總平面美國(guó)太陽(yáng)城中心（Sun City Center） 多彩的體育活動(dòng)：多彩的體育活動(dòng)： 會(huì)所能滿足游泳、網(wǎng)球、棋牌、舞廳、健身房等大多數(shù)運(yùn)動(dòng)需求，高爾夫愛(ài)好者的天堂，全美草地保齡球錦標(biāo)賽。 豐富的社區(qū)活動(dòng)：豐富的社區(qū)活動(dòng)： 開(kāi)設(shè)課程和組織的俱樂(lè)部活動(dòng)超過(guò)80種。 專(zhuān)業(yè)完善的配套設(shè)施：專(zhuān)業(yè)完善的配套設(shè)施： 各社區(qū)均有自己嚴(yán)格的機(jī)構(gòu)、組織和規(guī)劃，許多娛樂(lè)性和社會(huì)性的節(jié)目活動(dòng)對(duì)六個(gè)社區(qū)全部開(kāi)放。 每人每年享用綜合會(huì)所的費(fèi)用為140美元。借鑒美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的

29、經(jīng)驗(yàn)與借鑒軌跡：政府、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商老齡化初期老齡化中期老齡化加劇政府政府 + 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商為主保障水平低政府給予一定支持社會(huì)保障體系完善 第三階段 老年社區(qū)普通化 及社區(qū)化 第二階段 老年公寓第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院四個(gè)維度的養(yǎng)老生活需求 文化精神服務(wù)文化精神服務(wù) 信仰、教育、休閑娛樂(lè)、劇場(chǎng)、棋牌、 手工坊、圖書(shū)館、興趣班 度假養(yǎng)生服務(wù)度假養(yǎng)生服務(wù) 游泳池、環(huán)形步道、SPA、高爾夫、 門(mén)球、網(wǎng)球、乒乓球 醫(yī)療護(hù)理服務(wù)醫(yī)療護(hù)理服務(wù) 家庭私人醫(yī)生、緊急救援、健康管理、 專(zhuān)業(yè)護(hù)理、記憶康復(fù)、綠色通道 酒店式生活服務(wù)酒店式生活服務(wù) 餐飲、酒吧、美容美發(fā)、銀行、超市、 咖啡吧、客房服務(wù)理念：一站式、全方位、高

30、標(biāo)準(zhǔn)特點(diǎn)：模式多樣、服務(wù)人性化 創(chuàng)造了形式多樣的發(fā)展模式創(chuàng)造了形式多樣的發(fā)展模式 在美國(guó)，55-75歲的健康老人進(jìn)入AAC（活力長(zhǎng)者社區(qū)），通過(guò)居家式的自主方式養(yǎng)老。75歲后由于需要照顧就會(huì)進(jìn)入CCRC社區(qū)（持續(xù)性照顧的退休社區(qū)）養(yǎng)老。 提供全方位和人性化的服務(wù)提供全方位和人性化的服務(wù) 在美國(guó)很多老年社區(qū)建筑規(guī)模大，具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分。如很多CCRC社區(qū)，根據(jù)居民身體需求變化，可以提供從獨(dú)立生活到協(xié)助生活和護(hù)理各階段的服務(wù)，一般劃分為獨(dú)立生活區(qū)、協(xié)助生活區(qū)、專(zhuān)業(yè)護(hù)理區(qū)。入住者開(kāi)始在獨(dú)立生活區(qū)居住；當(dāng)身體機(jī)能和健康狀況下降就遷到協(xié)助生活區(qū)居住，最終他將入住專(zhuān)門(mén)的專(zhuān)業(yè)護(hù)理區(qū)。 人性化的設(shè)計(jì)人性化的設(shè)計(jì) 在美國(guó)，有的養(yǎng)老院除有房門(mén)外，臥室、衛(wèi)生間都沒(méi)有門(mén)，有的養(yǎng)老院則是室內(nèi)房間有門(mén)但無(wú)鎖。這樣設(shè)計(jì)是為了節(jié)省有時(shí)老人在臥室或衛(wèi)生間昏倒又鎖上門(mén)時(shí)需要破門(mén)而入的時(shí)間。因?yàn)?，如果老人昏?/p>