某某年2月北京樓盤市場分析報告

1、2009年2月北京樓盤市場分析報告從2月中下旬開始，北京樓市成交量開始出現(xiàn)增長，增長速度明顯加快，這與2月初期的低成交量形成了明顯反差。進入3月，隨著一些樓市新盤入市，成交量的增長也會很明顯，那些價低、地段優(yōu)的項目會受到市場熱捧。一、新開盤市場特征1、熱銷老項目后期價格只漲沒跌雖然北京現(xiàn)階段樓市還在處于觀望階段，但是不難發(fā)現(xiàn)，很多新樓盤的價格與推廣期對外發(fā)布的價格相比，有回落的現(xiàn)象。可對于老項目，分期開盤，價格都是在增長。如遠(yuǎn)洋·沁山水，第一期開盤10800元/平方米，二期11800元/平方米，到3月份即將開盤的三期，價格就增長到13000元/平方米，增幅10%。首城國際、悅溪、世界

2、名園等項目在后期銷售中都有明顯增長。2、朝陽區(qū)新增開盤量猛增3月份，項目開盤速度明顯加快，受春節(jié)放假影響，節(jié)前、后積壓的樓盤，在本月的放量明顯增加。從項目開盤區(qū)域看，朝陽區(qū)的推盤量是最大的，全月16個新盤項目，就有8個項目在朝陽，占了50%，不過純新盤項目很少，主要以老項目后期為主。雖然一直以來朝陽區(qū)的新盤量都是占據(jù)前位，但本月集中開盤量與其它區(qū)域相比，優(yōu)勢非常明顯。3、四五環(huán)區(qū)間項目居多期房為主1月份新開盤項目中二至三環(huán)的項目最多，也是2009年開盤以來地段最有優(yōu)勢的一次，隨后兩月，這些好位置項目的推盤量相應(yīng)減少，特別是在3月份的新盤項目中，四、五環(huán)區(qū)間的樓盤最為集中，占了全月推盤量的43.

3、75%，而這些項目中僅有珺峰和水郡長安兩個項目為現(xiàn)房，其余都是在2009年底或2010年中下旬交房入住。二、本月新盤整體概況 政策調(diào)整對樓市成交影響還是非常大，北京市政府出臺的43號文件，對"限外令"的暫停，以及近期較火熱的"90/70"政策松綁、"購房入戶"等熱點話題，對樓市成交無疑都是有很大的推動作用。從房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)看，從2月9日開始，樓盤項目成交開始出現(xiàn)大幅增長，特別是期房銷售，成交量和成交面積都超過50%以上增長，說明置業(yè)者的購買信心在逐漸增強，而政策刺激的影響也開始顯現(xiàn)。本月開盤項目量雖增長明顯，但是

4、從物業(yè)類型看，都主要集中在住宅和公寓上，雖然本月也有別墅物業(yè)，但僅有1個項目，寫字樓和商業(yè)依舊沒項目開盤。在新增供應(yīng)中，除了首城國際的地理位置最有優(yōu)勢外，四環(huán)以外的項目占了新開盤總量的81%，隨著入市項目的增多，四、五環(huán)外項目的推盤量會越來越多，這塊區(qū)域會成為未來北京住宅市場的主要供應(yīng)區(qū)域。三、本月新開盤項目區(qū)域分布從本月新開盤的項目分布情況看，朝陽區(qū)的新盤量所占比例最高，其次豐臺、大興各有2個項目開盤，順義、石景山、房山和通州區(qū)域只有1個項目，由于五、六環(huán)外的項目地理位置無法從地圖上標(biāo)注，因此這部分項目沒有在地圖上顯示。朝陽區(qū)開盤的8個項目分別是：潤楓嘉尚、北京華僑城、珺峰、悅溪、格林萊雅、

5、水郡長安、天鵝灣和首城國際，除了潤楓嘉尚、北京華僑城價格待定外，其它項目均價從900028000元不等，是區(qū)域開盤項目中價格最高的。豐臺區(qū)星河城六期（璽萌城市間）和鶴巢居兩個項目，價格已超萬元，星河城大規(guī)模社區(qū)的優(yōu)勢吸引了不少置業(yè)者的觀注。大興區(qū)兩個項目：恒盛波爾多小鎮(zhèn)、綠城陽光名苑，其中綠城陽光是純新盤項目，定價9000元/平米，算區(qū)域住宅中價格較高的項目之一。而石景山區(qū)的遠(yuǎn)洋·沁山水，品牌影響力以及置業(yè)者購買熱情增長，推高了樓盤價格。房山區(qū)的世界名園、通州區(qū)的尚東庭因其地段因素影響，定位在60006880元。順義區(qū)的智地·香蜜灣9000元的均價，算得上區(qū)域的高價樓盤。四

6、、新盤項目熱點商圈分析四方橋商圈四方橋是東四環(huán)路與京沈高速公路的交接點，該商圈匯集了華僑城、格林萊雅、世紀(jì)東方城、雙龍小區(qū)、紫南家園等項目，特別是華僑城進駐該區(qū)域后，歡樂谷主題公園的落成，極大提升了四方橋區(qū)域居住環(huán)境的改善，而華僑城品牌開發(fā)商的入駐，已形成一個涵蓋旅游、居住、商業(yè)、娛樂、休閑、酒店、教育等多種形態(tài)的服務(wù)區(qū)，也給周邊居住者的生活配套帶來了諸多利好。本月開盤項目：北京華僑城 格林萊雅繼深圳華僑城旅游地產(chǎn)的成功開發(fā)，旅游地產(chǎn)的配套形式已成為華僑城的銷售模式。在北京，華僑城投資20億開發(fā)的大型旅游主題社區(qū)-"北京華僑城"，占地約1.5平方公里，是北京首個將旅游與地產(chǎn)

7、相結(jié)合的大型主題社區(qū)，居住環(huán)境氛圍非常好。3月份即將推出的三期四季，主要以190平方米的三、四居為主，雖然目前在價格方面還未正式對外公布，但從去年華僑城所推的戶型價格看，價格還是有回落的空間。格林萊雅位于北京華僑城項目的東邊，與華僑城一期僅一街之隔，周邊配套有超市樂購、有歡樂谷，還有菜市場和學(xué)校，同時還可分享華僑城品牌所帶來的配套資源。目前在售的是B座樓，戶型以108-148平米兩居為主，均價12800元/平方米，雖然華僑城的住宅也超過了萬元的價格，但是華僑城的品牌影響力是項目增長的最大賣點，從格林萊雅的定價上看，基本和華僑城持平，價格確有些過高。朝青商圈：進入2009年，已連續(xù)三個月朝青商圈

8、都有新盤推出，說明該區(qū)域的供應(yīng)量在逐漸增多。從朝青區(qū)域的品牌價值發(fā)展看，區(qū)域項目品質(zhì)加強、居住人群以及周邊配套的改善，朝青的地段價值更進一步體現(xiàn)。隨著地鐵6號線的規(guī)劃修建，該區(qū)域的居住氛圍和環(huán)境會進一步得到提升。本月開盤項目：潤楓嘉尚 珺峰 天鵝灣潤楓嘉尚主要以小戶型為主，與周邊的大社區(qū)項目相比，還是有一定優(yōu)勢，酒店公寓物業(yè)，不僅精裝修，且還送全套家具家電，置業(yè)者入住非常便利。銷售面積主要在39-62平米之間，價格還沒有確定。不過從項目的交房標(biāo)準(zhǔn)以及地段看，不會低于1萬元?，B峰是潤楓水尚的5-8號樓，目前主要銷售6號樓，現(xiàn)房交付，價格14500元/平方米。與前期銷售的8號樓特價房15000元的

9、價格相比，還低了500元/平方米，在樓市成交低迷的影響下，一些樓盤只能通過降價的方式促進成交，因此，從目前朝青區(qū)域銷售項目情況看，都有不同幅度回落。天鵝灣與潤楓水尚僅一街之隔，LOFT戶型很受年青人的喜愛，買一送一的戶型贈送方式，精裝修70年產(chǎn)權(quán)，層高 5.8米挑高都是項目的優(yōu)勢所在，銷售價格2600028000元，成交購買力非常不錯，主要購買人群集中在二次置業(yè)者。玉泉路商圈：玉泉路商圈位于石景山區(qū)域，隨著政府對"兩軸兩帶多中心"新規(guī)劃的出臺，玉泉路沿線的區(qū)域還會出現(xiàn)更多的住宅，因此供應(yīng)量會增長很快。區(qū)域周邊的城市雕塑公園、松林公園、石景山游樂園等休閑娛樂場所，研院所、大學(xué)

10、、醫(yī)院、國家機關(guān)等也分布在周圍，原有住宅的拆遷和市政交通配套的不斷完善，吸引了更多置業(yè)者來此購房。本月開盤項目：遠(yuǎn)洋·沁山水 在2008年樓市低迷期，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)推出的沁山水項目，可謂創(chuàng)造了北京樓市的銷售奇跡，一期開盤就創(chuàng)造了8億的銷售業(yè)績，給行業(yè)帶來了信心。低價帶來高成交的銷售策略，讓很多項目紛紛效仿，因此，08年下半年，降價成為樓市的主要銷售方式。而沁山水臨近地鐵1號線的優(yōu)勢地段，也吸引了置業(yè)者的關(guān)注，3月份即將開盤的三期，價格13000元/平方米，每平米上漲2200元。五、新盤項目價格分析北京樓市已走出春節(jié)后低迷市場影響，樓市成交量開始逐漸攀升，從3月份的開盤項目情況看，

11、已遠(yuǎn)超出1、2月開盤量的總和，說明市場供應(yīng)量開始回暖，延后開盤的項目，也開始進入推盤期。從本月開盤項目價格看，部分項目都出現(xiàn)了價格增長的情況，反映出市場購買熱情出現(xiàn)回暖。本月開盤項目物業(yè)主要以住宅為主，有少量公寓和別墅物業(yè)，其中，住宅物業(yè)13個，公寓物業(yè)2個，別墅物業(yè)1個。除了世界名園6000元均價，恒盛波爾多小鎮(zhèn)4900元均價外，其余項目的價格都在9000元/平方米以上，而價格最貴的應(yīng)該是天鵝灣，2600028000元/平方米，在整體住宅物業(yè)以及區(qū)域項目中屬于高端住宅。公寓物業(yè)中僅有悅溪和潤楓嘉尚兩個項目，其中悅溪本月開盤的價格在9200元，與前期8800元的價格相比，增長了400元/平方米

12、，而潤楓嘉尙目前還未對外公開價格，但從周邊在售的項目情況，以及交房標(biāo)準(zhǔn)看，肯定不會低于萬元的標(biāo)準(zhǔn)，因此，隨著小戶型供應(yīng)量的增多，那些地理位置好的項目，會受到置業(yè)者的關(guān)注。別墅物業(yè)本月只有尚東庭一個項目，主要以疊拼為主，戶型面積在208平方米，從近幾個月的開盤情況看，別墅已經(jīng)很長時間沒有新盤入市了，雖然本月開盤的尚東庭是老項目后期，但是從未來幾個月的推盤情況看，別墅類型的項目在"限外令"的影響下，推盤量會逐漸回升。從新盤價格走勢現(xiàn)顯，萬元以下的住宅規(guī)模所占的份額最高，售價在10000元/平方米以下的項目5個，占新盤項目總數(shù)的41.67%；10000（含）15000元/平方米的

13、項目5個，占新盤總數(shù)的41.67%；15000（含）25000元/平方米的項目1個，占新盤總數(shù)的8.33%；25000（含）30000元/平方米以上的項目1個，占新盤總數(shù)的8.33%。與上月相比，各價格區(qū)間的項目都有體現(xiàn)，但10000元以下的項目由于所占比率最高，因此也占據(jù)了本月市場的主要份額。下圖反映的是不同價格段新開盤住宅項目的面積規(guī)模比較。根據(jù)不同區(qū)域新盤住宅價格的統(tǒng)計顯示，朝陽區(qū)由于開盤量大，因此整體均價也位居其它幾個區(qū)之首，如圖4所示。從本月整體開盤情況看，除了朝陽、豐臺和石景山區(qū)的開盤價格是高于1萬元以上，順義、大興和房山區(qū)域價格都在9000元以下，不過從這三個區(qū)域的位置情況看，6

14、0009000元的價格區(qū)間在該區(qū)域也算高位。除了上述六個區(qū)域有住宅項目開盤外，其它區(qū)域都沒有新盤入市。因此，我們所統(tǒng)計的價格，只以新盤價格為依據(jù)，但不能完全等同于各方位的真實價格水平。朝陽區(qū)本月住宅有6個項目開盤，價格15560元/平方米；豐臺區(qū)住宅項目有2個，價格14500元/平方米；石景山區(qū)住宅項目1個，價格13000元/平方米；順義區(qū)住宅項目有1個，價格9000元/平方米；大興區(qū)住宅項目1個，價格6950元/平方米；房山區(qū)住宅項目1個，價格6000元/平方米。六、總結(jié) 雖然09年的樓市不像08年那樣有太多的波動，但是從08年政策調(diào)整的力度看，樓市的成交量在2月中旬開始出現(xiàn)回暖，3月逐漸增多的新開樓盤，給市場非常充足的房源供應(yīng)。不過，在逐漸回暖的樓市中，一些老項目后期的價格開始出現(xiàn)增長，這種增長速度不高，都是小比