某年度西安房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

1、新蘭德2004上半年度西安房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告 西 安 新 蘭 德 市 場 調(diào) 研 咨 詢 公 司XIAN NEWLAND MARKETING RESEARCH CO.,LTD 版權(quán)聲明:該報(bào)告的所有數(shù)據(jù)、表格及文字內(nèi)容的版權(quán)歸西安新蘭德市場調(diào)研咨詢有限公司所有。其中，部分圖表在標(biāo)注有數(shù)據(jù)來源的情況下，版權(quán)歸屬原數(shù)據(jù)所有公司。新蘭德公司取得數(shù)據(jù)的途徑來源于消費(fèi)者市場調(diào)查和權(quán)威部門公開的資料，如果有涉及版權(quán)糾紛問題，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)新蘭德公司。西安房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求透視經(jīng)濟(jì)與社會(huì)形態(tài)帶來的消費(fèi)形態(tài)的變動(dòng)，使得對(duì)于消費(fèi)趨勢(shì)、特點(diǎn)變化的研究越來越重要，房地產(chǎn)作為社會(huì)消費(fèi)者一項(xiàng)重要的消費(fèi)與投資行為，其特點(diǎn)較以

2、往3年已經(jīng)呈現(xiàn)出顯著的變化。一直是縈繞在房地產(chǎn)開發(fā)商頭腦中并百思不得其解的幾個(gè)疑問是：在房地產(chǎn)置業(yè)投資上，消費(fèi)者究竟是如何做出購買決策的？在與房地產(chǎn)選擇與購買相關(guān)的多個(gè)因素當(dāng)中，到底哪些因素在起著決定性的、實(shí)質(zhì)的影響，哪些因素又僅僅是表層的和直觀的？房地產(chǎn)需求市場的需求與變化，對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)市場有著極大的影響。在房地產(chǎn)買方市場的條件下，研究購房者的需求具有更加重要的意義。為了解西安市消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的需求，“新蘭德調(diào)查()”借助近年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)、物業(yè)、消費(fèi)者以及房展會(huì)的大量監(jiān)測跟蹤研究于西安春季房展會(huì)期間（2004年3月7-10日和3月10-22日）按照城區(qū)特點(diǎn)選擇了1000位近兩年內(nèi)打

3、算購房的西安消費(fèi)者進(jìn)行了現(xiàn)場問卷調(diào)研，此次調(diào)研從西安市總體購房者的角度出發(fā)，對(duì)購房者的基本狀況、住房需求特點(diǎn)與趨勢(shì)以及置業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的研究，并從不同角度界定了幾個(gè)重要的購房群體。本報(bào)告此次的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行了一些總結(jié)和提練，以求突出房地產(chǎn)的市場需求現(xiàn)狀情況和未來發(fā)展趨勢(shì)。本次調(diào)研的對(duì)象為最近二年內(nèi)有購房意向并且具有購買能力、在購房行為中處于決策或能夠提供重要意見角色的群體。“新蘭德調(diào)查()”對(duì)這一群體進(jìn)行了深入調(diào)查，從消費(fèi)者需求的角度，發(fā)掘出房地產(chǎn)住宅市場的特點(diǎn)并預(yù)測其發(fā)展趨勢(shì)。“新蘭德調(diào)查()”在對(duì)近年來房地產(chǎn)市場研究的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，力圖運(yùn)用數(shù)據(jù)挖掘、形態(tài)分析和決策研究等方法，通過對(duì)消

4、費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)變遷、經(jīng)濟(jì)階層變化、事業(yè)發(fā)展變動(dòng)等各個(gè)階段的關(guān)聯(lián)分析，有效地揭示出其置業(yè)、投資、家庭、生活、事業(yè)等多方面之間內(nèi)在的邏輯與因果關(guān)系。一、目前購房群體的基本狀況1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高從調(diào)查結(jié)果來看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業(yè)的起步階段，60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，各發(fā)展階段比例情況見下圖： 數(shù)據(jù)來源：新蘭德調(diào)查() 處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在2000元以下，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為3

5、145歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在30005000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。一方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購買力不高。就總體情況來看，購房者的購買力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為2040元，而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數(shù)的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在10萬元以下。 2、購房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高隨著外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍西安房

6、產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中，購房者能夠說出開發(fā)商品牌的數(shù)量不等，能夠說出三個(gè)及三個(gè)以上的開發(fā)商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的購房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個(gè)開發(fā)商品牌的購房者所占的比例高達(dá)31.2%，這充分表明購房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。購房者知道房地產(chǎn)開發(fā)商品牌數(shù)量的比例情況見下圖：數(shù)據(jù)來源：新蘭德調(diào)查() 在所有購房者說出的房地產(chǎn)開發(fā)商中，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場中比較活躍的34個(gè)開發(fā)商，但對(duì)它們的認(rèn)知水平

7、仍然不高。購房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對(duì)其他開發(fā)商的認(rèn)知度則更低。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高，其主要原因在于以往開發(fā)商對(duì)樓盤項(xiàng)目本身的宣傳力度很大，而對(duì)開發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從“新蘭德調(diào)查”以往的研究經(jīng)驗(yàn)來看，那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購房者對(duì)其所知曉的開發(fā)商的樓盤項(xiàng)目選擇率會(huì)更高?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購買的重要因素，對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí)，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一，

8、但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復(fù)雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過程中的弱勢(shì)地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患。 在房地產(chǎn)市場逐步發(fā)育和成熟的同時(shí)，購房糾紛也隨著增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級(jí)的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷售人員對(duì)開發(fā)商的銷售內(nèi)幕進(jìn)行暴光，這些事件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小，致使消費(fèi)者在選擇開發(fā)商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安 從總體看，在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購買者當(dāng)中，只有不到20%的消費(fèi)者在購買之前對(duì)購房手續(xù)、市場供應(yīng)樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與

9、通常意義上認(rèn)為"購房是一種理性消費(fèi)"存在著嚴(yán)重的差異，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的：但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。 從消費(fèi)市場經(jīng)驗(yàn)來說，在復(fù)雜而缺乏規(guī)范秩序的市場中，在消費(fèi)者消費(fèi)認(rèn)知力低下的情況下，消費(fèi)者的消費(fèi)安全感直接影響消費(fèi)選擇、決策，而影響消費(fèi)安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值，良好的品牌形象的建立將大大提升開發(fā)商的業(yè)界地位、市場業(yè)績，尤其是在目前消費(fèi)者對(duì)期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對(duì)開發(fā)商市場表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費(fèi)群體認(rèn)知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。 二、消費(fèi)者住房需求特點(diǎn)

10、與趨勢(shì)1、消費(fèi)者生活需求空間增加，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展調(diào)查表明，消費(fèi)者購房向較大戶型發(fā)展，這一發(fā)展特點(diǎn)可以從以下三個(gè)方面來體現(xiàn)：從購房者生活空間的居室數(shù)量變化來看，與目前居所相比，購房者的意向居所向多居室方向發(fā)展，對(duì)比情況見下表： 表. 目前居所與意向居所的居室數(shù)量選擇比例比較意 向 居 所一居室兩居室三居室總計(jì)目 前 居 所一居室2.7%20.1%3.3%26.1%兩居室2.7%26.6%20.1%49.5%三居室0.5%4.3%3.8%8.7%平房1.6%10.3%3.8%15.8%總計(jì)7.6%61.4%31.0%100%數(shù)據(jù)來源：新蘭德調(diào)查() 同時(shí)，意向居所的室、廳、衛(wèi)、陽

11、的平均數(shù)量也有所增加，目前居所的室、廳、衛(wèi)、陽的平均數(shù)量為1.84、1.08、1.04和1.07，而意向居所的室、廳、衛(wèi)、陽的平均數(shù)量上升至2.21、1.38、1.4和1.28。n 購房者的意向購買居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積均有所增加調(diào)查表明，購房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積有所增加。具體來看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的比例有所下降，詳細(xì)對(duì)比情況見下圖：數(shù)據(jù)來源：新蘭德調(diào)查() 同時(shí)，人均建筑面積也有很大的提高。以購房前后家庭結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生變化的三口之家為例，目前家庭成員的人均建筑面積為15.8平米，而購房者的意向居所使家庭成員的人

12、均建筑面積上升到32平米。n 購房者的意向居所與目前居所相比，同一種格局的套建筑面積有所增加調(diào)查結(jié)果表明，購房者的意向居所與目前居所，在格局相同的情況下，平均套建筑面積有不同程度的增加，具體數(shù)據(jù)的對(duì)比結(jié)果見下圖：數(shù)據(jù)來源：新蘭德調(diào)查() 可見，消費(fèi)者在購房選擇上不論格局、平均套建筑面積、人均建筑面積，還是同一格局居所的平均套建筑面積較以前都有所增加，有向較大戶型發(fā)展的趨勢(shì)。2、消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向調(diào)查結(jié)果表明，在居住地點(diǎn)至工作單位的車程方面，購房者的要求有所放寬。借助于家庭私車和公交車輛（含地鐵）兩種交通工具，從以下兩方面來看一下購房者對(duì)車程

13、的要求所發(fā)生的變化。n意向居所與目前居所相比，至工作地點(diǎn)的總體平均車程有所增加表. 目前居所與意向居所至工作單位平均車程比較自駕車（分鐘）乘公共汽車（分鐘）目前居所至工作單位：2126意向居所至工作單位：3235n 數(shù)據(jù)來源：新蘭德調(diào)查() 購房者對(duì)較遠(yuǎn)車程的接受程度有所提高表. 目前居所與意向居所至工作單位較遠(yuǎn)車程接受程度比較自駕車30分鐘及以上（%）乘公共汽車40分鐘及以上（%）目前居所至工作單位意向居所至工作單位數(shù)據(jù)來源：新蘭德調(diào)查() 伴隨著消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的車程要求的放寬，消費(fèi)者住宅區(qū)域呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為購房者在居住區(qū)域的選擇上向城市邊緣或郊區(qū)縣地區(qū)擴(kuò)散。首先，購房

14、者的意向居所區(qū)域向城市邊緣擴(kuò)散。就整個(gè)市區(qū)來看，購房者目前居所位于二環(huán)內(nèi)的比例為65.8%，而意向居所位于二環(huán)內(nèi)的比例下降至57.6%，同時(shí)目前居所位于二環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例為25.0%，而意向居所位于二環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例則上升為27.7%。與目前居所相比，意向居所位于二環(huán)內(nèi)的比例的下降與位于二環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例的上升，表明有一部分購房者傾向于將自己的居所從二環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至二環(huán)外的城市邊緣；其次，購房者的意向居所區(qū)域向郊區(qū)縣地區(qū)擴(kuò)散。就市區(qū)及郊區(qū)縣整個(gè)地區(qū)來看，目前居住于西安郊區(qū)縣的購房者所占的比例為9.2%，而購房者的意向購房區(qū)域在郊區(qū)縣的比例已經(jīng)上升至14.7%。與目前居所

15、相比，位于郊區(qū)縣的意向居所的比例有所上升，這表明有更多的購房者在選擇居住區(qū)域時(shí)傾向于對(duì)郊區(qū)縣的選擇。表. 目前居所與意向居所所在區(qū)域比較意 向 居 所二環(huán)內(nèi)二環(huán)與三環(huán)之間郊區(qū)縣總計(jì)目 前 居 所二環(huán)內(nèi)46.7%15.3%3.8%65.8%二環(huán)與三環(huán)之間5.4%6.0%2.2%13.6%三環(huán)外（不含郊區(qū)縣）3.3%6.0%2.2%11.4%郊區(qū)縣2.2%0.5%6.5%9.2%總計(jì)57.6%27.7%14.7%100%數(shù)據(jù)來源：新蘭德調(diào)查() 三、購房者置業(yè)特點(diǎn)與趨勢(shì)1、絕大多數(shù)購房者為自住型購房者從購房者買房的動(dòng)機(jī)來看，無非是自己居住或投資，或者二者兼有。以滿足自己與家人居住為目的的購房為自住

16、型購房，一般屬于第一次置業(yè)，而二次或多次置業(yè)的人買房更多是用來出租或增值，以獲得豐厚的回報(bào)，通常稱之為投資型購房。從本次的調(diào)查結(jié)果看，自住型購房者仍占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到了購房者總數(shù)86%，剩余的14%購房者則是將投資作為自己置業(yè)的主要目的。 數(shù)據(jù)來源：新蘭德調(diào)查() 調(diào)查表明，自住型購房者購房的主要目的是改善生活空間、方便工作生活和滿足基本的住房需求，回答包含以上目的的購房者所占自住型購房者的比例依次為53.5%、30.8%和25.4%，作出其他購房目的的回答比例不是很大，均在自住型購房者總數(shù)的10%以下。在置業(yè)目的為改善生活空間的購房群體中，90%以上的購房者目前只有一處居所，并且居所格局主要

17、是一居室、二居室和平房。居所格局為一居室的購房者中，93%以上的意向居所為兩居室或三居室；居所格局為二居室的購房者中，約45%的意向居所為兩居室，同時(shí)約53%的意向局所為三居室；居所為平房的購房者中，約95%的意向居所為二居室或三居室。以上是從居所的居室數(shù)量的增加來說明購房者的改善生活空間的置業(yè)目的，下面從居所的建筑面積的加大方面進(jìn)一步說明。調(diào)查數(shù)據(jù)表明，與目前居所的建筑面積相比，絕大多數(shù)購房者的意向居所的建筑面積都有所增大，具體變化情況見下表：表. 置業(yè)目的為改善生活空間的購房者目前居所與意向居所的建筑面積比較購房者目前居所的建筑面積及比例意向居所的建筑面積及比例50平米以下占總體42.4%

18、全部在50平米以上，其中92.5%的消費(fèi)者選擇66平米以上的居所5165平米占27.3%全部在66平米以上6680平米占16.2%其中87.5%的消費(fèi)者選擇80平米以上的居所8195平米占9.1%全部在96平米以上，且絕大部分消費(fèi)者選擇110平米以上的居所數(shù)據(jù)來源：新蘭德調(diào)查() 置業(yè)目的為方便工作生活的購房者大部分為目前的居住地點(diǎn)距離工作單位比較遠(yuǎn)，乘公共汽車的車程多為40分鐘，平均車程約為44分鐘，而意向購買的居所地點(diǎn)則更加靠近工作地點(diǎn)，乘公共汽車的車程的要求多為30分鐘，而平均車程約為40分鐘。而置業(yè)目的為滿足基本住房需求的購房者，其房屋來源60%以上為單位租用房或租用外人房，他們希望有

19、屬于自己的居所，而還有一部分為拆遷戶，他們不得不為自己和家人購買居所。但是同時(shí)他們的購買力水平不高，家庭月總收入較低，絕大部分集中在5000元以下。所以在有限的經(jīng)濟(jì)條件下，他們?yōu)榱藵M足基本的住房需求，其意向居所建筑面積不可能太大，大都集中在6695平米之間。2、交通配套是購房者最為關(guān)注的基礎(chǔ)配套設(shè)施工作是人們最重要的生活內(nèi)容，調(diào)查表明，他們不希望被居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購房者在對(duì)將來生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達(dá)到了63.3%。事實(shí)上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，那么購房者對(duì)交通配套的極大關(guān)注也就說明了地理位置

20、對(duì)一個(gè)樓盤項(xiàng)目的重要作用，樓盤的地段在很大程度上影響著購房者的選擇。因此于開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項(xiàng)目時(shí)，仍要精心選擇地理位置。除此之外，對(duì)學(xué)校配套、醫(yī)務(wù)配套、和自然景觀的關(guān)注程度也較高，認(rèn)為以上三項(xiàng)設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購房者所占的比例分別為46.8%、40.3%和24.6%。以上三項(xiàng)配套設(shè)施與人們的生活息息相關(guān)，購房者對(duì)此關(guān)注程度較高，可以看出，人們對(duì)生活的方便性要求已經(jīng)提上了日程。但是，對(duì)其他配套如商業(yè)配套、園林配套、娛樂配套、商務(wù)配套等的關(guān)注程度并不很高，選擇以上設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購房者所占的比例均在25%以下。然而，40%以上的購房者在購房時(shí)作出的權(quán)衡為在多付出成本的同

21、時(shí)擁有優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境。這表明還是有相當(dāng)一部分人有選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境的傾向，但是在眾多的配套設(shè)施中，在有限的經(jīng)濟(jì)支出條件下，他只能將自己的為配套設(shè)施付出的成本，按照其重要性進(jìn)行相應(yīng)的投入，也就是說，購房者會(huì)對(duì)自己最重要的配套設(shè)施進(jìn)行最多的投入，而會(huì)對(duì)自己最不重要的配套設(shè)施進(jìn)行最少的投入或者不投入。 數(shù)據(jù)來源：新蘭德調(diào)查() 調(diào)查表明，受多方面因素的影響，購房者會(huì)在考慮居住環(huán)境及價(jià)格的基礎(chǔ)上作出一定的選擇，可以從以下幾個(gè)方面來考察：購房者在居所地理位置、自然環(huán)境、住房面積和房價(jià)等方面的權(quán)衡有45.1%的購房者傾向犧牲一定的房價(jià)、住房面積和自然環(huán)境來購置距市中心較近的

22、居所，有37.2%的購房者傾向在保持房價(jià)、住房面積和自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)下，選擇距離市城區(qū)很遠(yuǎn)的居所。屬于前一種情況的購房者，他們大多數(shù)喜歡現(xiàn)代的、熱鬧的、開放的生活，購物和休閑娛樂是他們重要生活內(nèi)容，他們?yōu)榱四軌蛴献约合矚g自己的生活方式，房價(jià)、住房面積和自然環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)讓渡給了居所位置。除此之外，還有相當(dāng)一部分消費(fèi)者，現(xiàn)代的、熱鬧的、開放的生活方式并不是他們所向往的，但工作是他們最主要的生活內(nèi)容，為了方便工作，他們不得不將居住地點(diǎn)選擇在與位于市區(qū)的工作地點(diǎn)附近。屬于后一種情況的購房者，他們大多數(shù)喜歡寧靜的、隱秘的、自然的生活，所以會(huì)將居所選在自然環(huán)境好的離城區(qū)很遠(yuǎn)的區(qū)域。同時(shí)，也有相當(dāng)一部分購

23、房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，選擇距離城區(qū)很遠(yuǎn)的居所則更看重的是它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。購房者在園林設(shè)計(jì)、自然景觀和房價(jià)方面的權(quán)衡購房者傾向于在提高房價(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)的比例為41.2%，傾向于在提高房價(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的自然景觀的比例為45.3%。這一調(diào)查結(jié)果表明，有相當(dāng)一部分購房者喜歡擁有美麗的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，注重生活品位和居住環(huán)境。但是這其中有一部分購房者由于目前經(jīng)濟(jì)條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，選擇房價(jià)較低的居所。但是可以預(yù)計(jì)，隨著購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)出現(xiàn)對(duì)優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀的需求的增加。另外，還有一部分購房者對(duì)優(yōu)美園林設(shè)計(jì)和自然景觀并不關(guān)注，而對(duì)房價(jià)更加在乎，這部分購房者

24、的比例大約為20.6%和22.6%。購房者在綠化率、建筑密度和房價(jià)方面的權(quán)衡傾向于選擇高綠化率、低建筑密度而較高房價(jià)的購房者所占的比例分別為49.5%和45.6%，這一比例在所有房價(jià)讓渡的環(huán)境因素中的比例最高，而不過多強(qiáng)調(diào)綠化率與建筑密度，更多在乎價(jià)格的購房者所占的比例分別僅為18.6%和20.1%，這充分說明購房者對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量與舒適性方面有了更多的關(guān)注，消費(fèi)者的住房觀念更加科學(xué)化，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，所以開發(fā)商開發(fā)的住房應(yīng)該更具人性化。4、投資型購房者的置業(yè)特點(diǎn)及購買權(quán)衡購房者的投資意識(shí)已經(jīng)有所提升。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的購房者的比例為10.9%，位

25、于儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)和股票之后，處于投資理財(cái)方式的第四位，而今后傾向于選擇房地產(chǎn)投資的購房者的比例為21.1%，并且將房地產(chǎn)投資作為第一投資理財(cái)方式的購房者的比例也占到了11.8%，僅排在儲(chǔ)蓄之后，上升至投資理財(cái)方式的第二位。同時(shí)，意向進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占21.1%的比例與業(yè)已進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占10.9%的比例之間存在一定的差距，這又說明可能存在相當(dāng)一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟(jì)條件的限制使得他們又無法涉足該領(lǐng)域，但是可以預(yù)見今后隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，一部分人會(huì)將投資理財(cái)方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。就目前涉足房地產(chǎn)投資的購房者，有68.4%的購房者都將新購房用于投資，26.3%的購房者則選擇新房居住，舊

26、房出租，只有5.3%的購房者會(huì)將在購入新房之后，將舊房出售。從調(diào)查結(jié)果來看，投資型購房者對(duì)居所的交通配套表現(xiàn)出了特別高的關(guān)注程度。投資型購房者與總體購房者對(duì)交通配套的關(guān)注程度相當(dāng)，但是其中認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的投資型購房者的比例高達(dá)77.0%，而總體購房者認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的比例為68.5%，對(duì)交通配套設(shè)施的關(guān)注，從某種程度上來講，也就是投資型購房者對(duì)房屋所處地理位置的看重。目前的絕大部分投資型購房者，在購房區(qū)域的選擇上傾向于自然景觀一般，房價(jià)較高但距離市區(qū)較近的地段。人們?cè)谧夥繒r(shí)，除了考慮地段、價(jià)格外，恐怕考慮最多的就是戶型。從意向的投資情況來看，大約85%的投資型購房

27、者會(huì)對(duì)一居室或兩居室進(jìn)行投資。四、房地產(chǎn)住宅市場中幾個(gè)具有明顯特征的重要購買人群1、投資型購房者投資型購房者的年齡大多在2645歲之間，并且處于事業(yè)的發(fā)展階段或已經(jīng)取得了一定成功。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為3150元，比所有購房者的平均收入高出1000元。同時(shí)投資型購房者有相當(dāng)一部分有兩處居所，相對(duì)于自住型購房者所擁有的兩處或更多居所的比例要高，而且其居所全部是已購房屋，這又進(jìn)一步說明投資者的具有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。多數(shù)投資型購房者認(rèn)為購物和休閑娛樂是自己生活的主要內(nèi)容，而且認(rèn)為房地產(chǎn)投資在投資理財(cái)中，成為超越儲(chǔ)蓄而處于第一重要的方式。他們的生活方式以個(gè)性的、簡單的、隱秘的、舒適

28、的、現(xiàn)代的而非豪華的、多元的生活方式為主。2、郊區(qū)型購房者我們暫且將意向購買市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購房者稱為郊區(qū)型購房者。調(diào)查表明，郊區(qū)型購房者主要由兩部分人群組成。一部分是年輕人，他們的事業(yè)處于剛剛起步的階段或者發(fā)展的初期階段，他們的收入水平較低或者一般，家庭平均月收入水平在20004000元占一半左右的比例，而40016000元的比例約為30%。他們一般只擁有一處居所，并且多是單位租用房或租用私人房。這部分年輕人將自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娛樂。他們認(rèn)為自己的事業(yè)發(fā)展仍需要一定的錢財(cái)，他們認(rèn)為有必要進(jìn)行一定的積蓄，所以儲(chǔ)蓄是他們最重要的投資理財(cái)方式。他們推崇的生活方式是

29、簡單的、樸素的、寧靜的、溫馨的，但同時(shí)又是開放的而又不乏現(xiàn)代氣息的生活方式。另外一部分郊區(qū)購房者是中老年人，他們中的多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功，并且收入水平比較高。他們目前都擁有一處或兩處居所，并且基本都是自己已經(jīng)購買的。這部分人的主要生活內(nèi)容是購物、健身、出游和休閑娛樂，他們很看重生活是質(zhì)量，他們的生活方式是樸素的、簡單的、溫馨的、寧靜的、自然的，同時(shí)還希望是穩(wěn)定的，所以他們的投資理財(cái)方式傾向于風(fēng)險(xiǎn)最小的儲(chǔ)蓄。3、享受型購房者享受型購房者與其他購房者相比，他們更加關(guān)注生活質(zhì)量、生活品位的提高。享受型購房者在年齡分不上沒有什么明顯的特征，大多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功。收入水平較高，家庭平均月收入約為4292元，而且他們