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文檔簡介

1、1房屋拆遷評估概述房屋拆遷補償政策國有土地的房屋拆遷補償評估征用集體所有土地的房屋拆遷補償評估城市房屋拆遷補償評估模型1.2房屋拆遷是指建設單位或者個人(拆遷人)根據(jù)建設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件,在取得拆遷許可證的情況下依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物,將該范圍內的單位和居民(被拆遷人)重新安置,并對其所受損失予以補償?shù)囊幌盗行袨?。我國房屋拆遷包括城市房屋拆遷和農村房屋拆遷。23土地征收是國家為了社會公共利益的需要,依照法定程序將農民集體所有的土地轉變?yōu)閲型恋?,并依法給予被征用土地的單位和個人一定補償?shù)男袨?。土地征用是指國家或其職能部門給予公共利益的需要或在緊急狀態(tài)下對集體土地實施

2、暫時的占用或使用,待事態(tài)處理完畢后將征用的土地予以歸還,并對征用土地造成的損失進行補償。34房屋拆遷評估是指為確定被拆遷房屋的貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,對其房地產市場價值進行評估。45房屋拆遷制度演變房屋拆遷制度演變計劃經濟體制下的房屋拆遷制度1953年國務院頒發(fā)關于國家建設征地用土地辦法當時的投資主體完全是國家而且拆遷行為的發(fā)生也往往是由于征用土地而引起的,所以對于房屋拆遷補償?shù)囊?guī)定都是放在土地征用的規(guī)定當中。56過渡時期的房屋拆遷制度1991年國務院公布了城市房屋拆遷管理條例房屋拆遷走上法制化的軌道市場經濟體制下的房屋拆遷制度2001年通過了新修改的城市房屋

3、拆遷管理條例2004年出臺了關于完善征地補償安置制度的指導意見67物權法頒布實施后的房屋拆遷制度征收集體所有的土地應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其它不動產,應當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。78房屋拆遷補償范圍1.房屋拆遷補償范圍: -房屋所有權補償。-附屬物所有權補償。-院落、空地補償2.房屋拆遷補償費用: -房屋拆遷補償費 -房屋拆遷安置費89征地補償范圍征地補償范圍 -農村土地所有權補償 -

4、地上附著物及農作物補償征地補償費用 -土地補償費 -安置補助費 -地上附屬物和青苗的補償費特殊情形的房屋、土地補償范圍 -違法建筑的補償:不會得到補償 -臨時建筑的補償:按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予補償。 -產權歸屬不明房屋的補償 -抵押房屋的補償:用適當?shù)姆绞綄⒉疬w獲得的補償用作繼續(xù)擔保,使抵押權人利益不受拆遷的損害 國有土地臨時使用權的補償:按照給土地所有者或使用者造成的損失確定910只對房屋拆遷補償?shù)臉藴首髁嗽瓌t性規(guī)定,具體的標準授權給地方根據(jù)各地的具體情況加以制定。包括房屋拆遷補償計算標準和房屋拆遷安置費計算標準。1011一、房屋拆遷補償計算標準一、房屋拆遷補償計算標準1.房屋

5、拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或)經評估確定的房屋裝修裝飾商定補償金額。2.房屋拆遷補償差價=合法擁有房產的評估價值+房屋裝修裝飾商定補償金額(或)經評估確定的房屋裝修裝飾商定補償金額-被拆遷人獲得調換產權房屋的評估價值1112二、房屋拆遷安置費計算標準房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費。其中,1.如果拆遷人提供周轉房給被拆遷房屋使用人居住,則公式第二項補助費為零。2.如果拆遷房屋屬于住宅房屋,則公式第四項賠償費為零。12131.征地補償費=土地補償費+安置補助費

6、+地上附屬物和青苗補償費2.土地補償費=被征地畝數(shù)年產值補償倍數(shù)3.安置補助費=需要安置的人數(shù)年產值補償倍數(shù) 需要安置的人數(shù)=被征地數(shù)征地前人均分配耕地數(shù) 征用耕地的安置補助費標準按照需要安置的農業(yè)人口計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準為該耕地被征用前三年平均年產值的6-7倍,每公頃被征用耕地的安置補助費最高不得超過被征用前三年平均年產值的10倍1314城市房屋拆遷補償方式貨幣補償房屋產權調換(實物補償)農村房屋拆遷補償方式被征地的村或村民小組建制撤銷的補償安置:貨幣補償被征地的村或村民小組建制不撤銷的補償安置: -易地建房 -貨幣補償1415產權調換是拆遷人用自己建造或購買的產權

7、房屋與被拆遷房屋進行調換產權,并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。排除了公益事業(yè)房屋的附屬物。差價結算以等價交換的原則進行,實質上是結算被拆除房屋的市場評估價與調換房屋市場價的差價,多退少補。先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進行補償,再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋。1516被拆遷人可以選擇補償方式,但是選擇權要受以下兩種條件的限制:一是規(guī)定了拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產權調換,拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的,只能實行產權調換,被拆遷人不能選擇貨幣補償。附屬物不具備獨立使用性質,產權調換后無法

8、獨立使用。另外,附屬物屬于特定建筑,不同建筑對附屬物的要求也不相同。解除不了租賃關系,意味著租賃雙方不能就補償金額的分配比例達成一致意見,拆遷人沒有義務也很難就補償金額給房屋所有人與使用人劃定一個雙方都認可的比例。在這種情況下,如果實行貨幣補償,要么侵害出租人利益,要么侵害承租人的利益。另外,允許被拆遷人選擇,被拆遷人為了早日解除已經存在的租賃關系,選擇貨幣補償,這樣可能會出現(xiàn)因拆遷使原承租戶失去了居住空間,也違背了不能因為拆遷而使原存在于被拆遷人與承租人之間的租賃關系強制解除的原則。1617一、城市房屋拆遷的參與方及其價格博弈1.政府:吸引資金,保護開發(fā)商利益,缺少聽取民意的制度安排2.拆遷

9、實施單位(開發(fā)商):出于自身利益通過各種手段剝削被拆遷居民的部分利益3.被拆遷居民:利用各種手段和資源獲取較高的拆遷補償1718二、評估方法和評估價值的確定評估方法:城市房屋拆遷管理條例規(guī)定:拆遷評估一般應采用市場比較法。不具備市場比較法條件的,可以采用收益法等其他評估方法并在評估報告中充分說明原因。市場價值:房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格不包含搬遷補助費、臨時安置費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費,以及被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補償金額被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定,協(xié)商不成可以通過委托評估確定。1819三、價值影響因素:1.區(qū)位。從拆遷房屋

10、的房地產價格的組成部分來看,區(qū)位價是指拆遷房屋在評估時點狀態(tài)下的包含土地價格在內的區(qū)位補償價,其價值是拆遷房屋的房地產市場評估價扣除房屋建筑物重置價后的剩余部分,一般以建筑面積為計算基數(shù)。2.用途。城市房屋拆遷管理條例中的用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途,未記錄用途的,以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法取得規(guī)劃等部門同意,是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。19203.建筑面積。主要分為套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。4.其他因素,主要有樓層、朝向、成新程度及市場需求等。2021 拆遷估價的市場標準為公開市場價值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被拆遷房屋的公開市場價值,指的是市場

11、未知拆遷信息狀態(tài)下的公開市場價值,即拆遷估價只考慮該房屋過去的狀態(tài),而不考慮將來的用途。2122在估價實踐中,經常遇到房屋的實際用途與產權證件記載的用途不符的情況。許多臨街或有較好出路的居住房,就存在著從事商業(yè)性經營活動的現(xiàn)象。拆遷評估時如果以居住性房屋進行估價,勢必給被拆遷人帶來一定損失。事實上,在未知拆遷信息時,該房屋由于具有商業(yè)功能其市場價值也會超過同地段類似的居住性用房。城市房屋拆遷估價指導意見規(guī)定了四種方法:1.一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準; 2.當?shù)卣畬Σ疬w房屋的性質認定有特別規(guī)定的,從其規(guī)定; 3.拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致的,可以按照協(xié)商結果確定; 4.不能協(xié)商一致的

12、,應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。2223農村房屋 建造在農村集體所有的土地之上 -是人工造成而非自然形成 -特定的用途:住宅用房和非住宅用房 具有多種存在形態(tài)評估范圍被拆除房屋的用途和建筑面積界定 :一般以房產權證、農村住宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準(除違章建筑外以實際為準 )補償安置的時間界定:征地公告時,已取得建房批準文件且新房已建造完畢;已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢(協(xié)商);拆除未超過批準期限的臨時建筑;違章建筑、超過批準期限的臨時建筑以及征地公告后擅自進行新建、改建和擴建的部分 2324評估方法-居住房屋只評估單價;非居住房屋評估房屋和相應的土地使用權取得費用總

13、價-農村房屋拆遷評估一般采用重置法,按重置單價結合成新評估價值的確定房屋重置價格是指評估時點的建筑材料和建筑技術按評估時點的價格水平評估重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格-拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值,房屋裝飾價值應單獨出具評估報告2425拆遷居住房屋補償安置方式1.被征地的村或村民小組建制撤銷的補償安置:貨幣補償:(被拆除房屋建安重置單價結合成新同區(qū)域新建(被拆除房屋建安重置單價結合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價價格補貼)多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價價格補貼)被拆除房屋的建筑面積被拆除房屋的建筑面積2.被征地的

14、村或村民小組建制不撤銷的補償安置: -易地建房并獲得相應貨幣補償:(被拆除房屋建安重(被拆除房屋建安重置單價結合成新價格補貼)置單價結合成新價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;被拆除房屋的建筑面積;被拆被拆遷人使用新宅基地所需的費用,由建設單位支付給被征地的村遷人使用新宅基地所需的費用,由建設單位支付給被征地的村或者村民小組?;蛘叽迕裥〗M。 -貨幣補償(或與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換,不得申請宅基地新建住房)3.拆遷房屋其他補償項目: 應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的時安置補助費,并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。2526拆遷非居住房屋的補償辦法1.拆遷非居住房屋的

15、補償,拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋,貨幣補償金額計貨幣補償金額計算公式為:被拆除房屋的建安重置價相應的土地使用權取算公式為:被拆除房屋的建安重置價相應的土地使用權取得費用。得費用。2.被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用,由房地產估價機構評估。3.其他補償:還應當補償被拆遷人下列費用:(1)按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。(2)無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用。(3)因拆遷造成停產、停業(yè)的適當補償。4其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍,以及其他地上構筑物的補償,按照當

16、地有關地上附著物標準執(zhí)行。2627城市房屋拆遷補償方法房地合一的評估法:我國目前采用的一般方法(貨幣補償基準價系數(shù)修正法)在實踐過程中難以顯化土地資產,不利于保護被拆遷人的權益房、地分離的評估法:相對更加科學合理2728一、房、地合一拆遷補償評估模型基本思路:拆一還一、就地安置的基本原則以評估時點被拆遷片區(qū)同地段用途新建商品房的交易平均價格為基數(shù),作為被拆遷人房屋和土地使用權的補償價格,它與房屋設施補償、裝修補償一起構成了城市拆遷補償?shù)挠嬎愎剑翰疬w補償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格被拆遷面積(1住宅狀況修正系數(shù))+設施補償費+裝修補償費+其他費用28291.同地段同用途新建商品房

17、交易平均價格的確定方法市場比較法:近期有過類似交易的房地產加以修正。同地段:與被拆遷房屋在同一區(qū)域、同一土地級別內、交通、環(huán)境、配套設施、繁華程度等因素相似的地段;同用途:被拆遷房屋與新建商品房所占用的土地使用權性質和房屋的具體利用方式相同。(住宅樣本點原則上一般為新建商品房的平均樓層價格) 國有土地使用權通常是講城市或城鎮(zhèn)上的土地;又分為國有出讓和國有劃撥,國有劃撥是未繳納過土地出讓金的,其流通一般需審批并補交出讓金,國有出讓土地轉讓繳納規(guī)定稅費即可,可正常流通; 農村的住房肯定是集體土地使用權;農村住房限制流通,只能在本集體內轉讓,而且需要符合條件;一般情況下,國有土地使用權才可以抵押;有

18、部分涉農貸款,農民房屋也可抵押,但不辦理抵押手續(xù)。 收益法:預計評估對象未來的正常收益29302.住宅狀況修正系數(shù)年限修正系數(shù):鋼混、磚混、磚木結構參照每年調減系數(shù)0.5%,最高不超過15%;簡易結構調減系數(shù)3%13%水電氣修正系數(shù):每缺一項調減系數(shù)0.5%,無廚房衛(wèi)生間各調減系數(shù)1%墻體修正系數(shù):厚度超過24厘米不調整,12厘米時調減系數(shù)1%。18厘米調減0.5%結構修正系數(shù):磚混、鋼混結構不調整,磚木結構調減2%-3%,簡易結構調減4%-5%門窗修正系數(shù):不超過1%區(qū)位因素調節(jié)系數(shù):不超過5%其他修正系數(shù):不超過5%30313.設施補償費:水電氣等設施,一般采用重置成本法,按市場價格進行估

19、算設施補償費=自有設施數(shù)量重置價格4.城市房屋裝修的補償:成本法。必須依附于建筑物,無法運用比較法、收益法評估。同等裝修價格在市場上差別很小裝修補償金額=裝修成本-折舊3132二、房、地分離拆遷補償評估模型通過拆遷補償和整治之后,土地將進入房地產市場,市場法對城市拆遷補償起決定性作用,其補償金額與被拆遷的土地價值緊密聯(lián)系?;鶞实貎r法通過對被拆遷片區(qū)地價的動態(tài)化監(jiān)測,通過容積率修正等方法獲得土地的市場價格。32331.土地評估值的計算。被評估地價=基準地價1+(成熟度修正系數(shù))+(區(qū)域和個別因素修正系數(shù))+(土地使用權類型修正系數(shù)) 容積率修正系數(shù)年限修正系數(shù)期日修正系數(shù)基準地價是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測算出的平均價格(含土地出讓金)是政府宏觀調控下的土地價格成熟度是指宗地內的實際開發(fā)程度(通水、通電、通路、場地平整)劃撥國有土地使用權及租賃國有土地使用權應作修正區(qū)域和個別因素包括交通便捷度、公用服務設施完備度、環(huán)境質量、規(guī)劃用途、朝向與采光等國有土地出讓有一定的年限,實際使用年限與基準地價的使用年限不一致時應

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