剖析房地產(chǎn)中介合同的法律規(guī)制研究論文

1、編號(hào)：時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 頁碼：第2頁共1。頁剖析房地產(chǎn)中介合同的法律規(guī)制 研究論文摘要：城市房地產(chǎn)管理法應(yīng)增加房地產(chǎn)居間商的如實(shí)報(bào)告與盡職調(diào) 查義務(wù);應(yīng)堅(jiān)持合同法第427條的規(guī)定，允許居間人在居間不成時(shí)仍有權(quán)請(qǐng)求 委托人支付必要費(fèi)用;應(yīng)規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于其所促成的房地產(chǎn)交易合 同，不享有合同權(quán)利，不負(fù)擔(dān)合同義務(wù);應(yīng)對(duì)委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果 加以規(guī)定。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)居間;房地產(chǎn)管理法;權(quán)利義務(wù)城鎮(zhèn)住房制度和國(guó)有土地使用制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快 速發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也日益興隆。但是近年來，房地產(chǎn)中介服務(wù) 實(shí)踐中暴露出了

2、許多問題,其中最易產(chǎn)生糾紛、存在問題最多的是房地產(chǎn)居間服 務(wù)領(lǐng)域:從事房地產(chǎn)居間的中介公司的資質(zhì)、從業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊,整體誠(chéng) 信水平不夠理想;一些中介公司不遵守職業(yè)道德，信息披露不真實(shí)，欺瞞詐騙，成為 消費(fèi)者眼中的“黑中介。目前我國(guó)除個(gè)別地方性規(guī)定外,規(guī)范房地產(chǎn)居間服務(wù) 的全國(guó)性法律、行政法規(guī)和規(guī)章寥寥無幾，導(dǎo)致人民法院在審理房地產(chǎn)居間糾紛 案件時(shí)缺乏有效的法律依據(jù)，不少消費(fèi)者的合法權(quán)益因此無法受到保護(hù)。2009年 初，我國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全面啟動(dòng)了五年立法規(guī)劃，城市房地產(chǎn)管理法的修 訂是其中的重點(diǎn)。借助城市房地產(chǎn)管理法修訂的契機(jī)，如果能將房地產(chǎn)中介 服務(wù)設(shè)為未來新法中單獨(dú)的一章，對(duì)目前房

3、地產(chǎn)居間服務(wù)領(lǐng)域暴露出來的問題 作出統(tǒng)一、全面的規(guī)定，不但可以進(jìn)一步規(guī)范和完善房地產(chǎn)居間服務(wù)，而且可以為 司法部門處理房地產(chǎn)居間糾紛提供明確的法律依據(jù)。本文著重從立法論的角度, 對(duì)房地產(chǎn)居間的一些法律問題進(jìn)行探討。本文的房地產(chǎn)居間，是指提供訂立房地 產(chǎn)交易合同的信息或媒介服務(wù)并收取費(fèi)用的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的一 種。一、房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)如果房地產(chǎn)居間商向委托人提供的信息不實(shí)，由此導(dǎo)致委托人遭受損 失，則房地產(chǎn)居間商是否需要賠償？這涉及房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如 實(shí)報(bào)告義務(wù)的問題。我國(guó)合同法第425條規(guī)定:居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同 的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人

4、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供 虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任但對(duì) 于房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問題,學(xué)術(shù)界和實(shí)踐中都存 在爭(zhēng)議，主要有兩種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)合同法第425條的規(guī)定，房地產(chǎn)居 間商只在故意隱瞞事實(shí)或故意提供虛假情況時(shí)才對(duì)委托人承擔(dān)賠償責(zé)任,其只需 將自己知曉的情況報(bào)告委托人即可，不負(fù)有積極調(diào)查的義務(wù)。審判實(shí)踐中已有法 院采此觀點(diǎn)。如在“羅家聰與廣州市百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)代理有限公司居間合同糾紛 上訴案中，原告白富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)代理有限公司、被告羅家聰與業(yè)主黃繼紅三方一 起簽訂房屋居間買賣合約后，被告以查知該屋賣方曾將戶

5、籍遷入該屋而使其 購(gòu)房使小孩入讀地段內(nèi)小學(xué)的計(jì)劃落空為由,拒絕給付原告居間服務(wù)費(fèi)。該案的 一、二審法院均認(rèn)為:原告作為居間商只是向委托人提供了訂立合同的機(jī)會(huì)，買賣 雙方在原告撮合下見面協(xié)商合同事宜,被告應(yīng)自負(fù)對(duì)賣方關(guān)聯(lián)證件和事實(shí)的審查 責(zé)任，根據(jù)合同法第425條的規(guī)定，由于被告不能證實(shí)原告有故意隱瞞或提供 第3貞共10頁編號(hào)：時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 頁碼：第3頁共1。頁虛假重要情況的證據(jù)，故其仍應(yīng)向原告支付居間服務(wù)費(fèi)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)居間商不但要將自己所明知的情況報(bào)告委托 人，還應(yīng)當(dāng)盡到必要的調(diào)查、核實(shí)義務(wù),以保證相關(guān)信息的真實(shí)性。因?yàn)榫娱g商是 “從事房地

6、產(chǎn)居間活動(dòng)的專業(yè)人士，委托人正是基于對(duì)居間商的信任而委托其進(jìn) 行居間活動(dòng)的，委托人相信以居間為職業(yè)的居間商在該類居間行為中具有超越常 人的辨別能力，其能為委托人訂立合同提供真實(shí)信息和便捷途徑，故居間商應(yīng)對(duì)信 息的真實(shí)性負(fù)責(zé)。目前，我國(guó)有些法院采此觀點(diǎn)。如在“廣州市德誠(chéng)行地產(chǎn)代 理有限公司與聶杰華居間合同糾紛上訴案中，一、二審法院均認(rèn)為:原告德誠(chéng)行地 產(chǎn)代理有限公司在向被告聶杰華提供房屋買賣中介服務(wù)時(shí),本應(yīng)詳細(xì)了解房屋情 況以確定房屋是否存在瑕疵并向被告如實(shí)報(bào)告，但其疏于審查而未能履行如實(shí)報(bào) 告義務(wù)，存在一定過錯(cuò)?；诖?，判令被告向原告支付部分傭金和咨詢費(fèi)。筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)居間商不但有如實(shí)報(bào)告義

7、務(wù)，而且負(fù)有一定程度的積 極調(diào)查義務(wù)。首先，房地產(chǎn)居間商是從事營(yíng)業(yè)性中介服務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，而不是民事 上的一般居間人。一般來說，委托人都是因?yàn)橄嘈乓灾薪榉?wù)為職業(yè)的房地產(chǎn)居 間商在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中具有高于普通人的專業(yè)知識(shí)和辨別能力,能為委托人提 供真實(shí)、準(zhǔn)確的信息，所以才委托其提供訂立合同的服務(wù)的。其次,委托人一般都 會(huì)支付一筆不小的中介費(fèi)給房地產(chǎn)居間商。從對(duì)價(jià)的角度看，房地產(chǎn)居間商與民 事上一般的受托人、居間人不同,其所收取的報(bào)酬較多，因而應(yīng)承擔(dān)較重的法律義 務(wù)。最后,我國(guó)不少已經(jīng)實(shí)施的或正在起草的地方性法律文件都對(duì)房地產(chǎn)居間商 的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)作了明確規(guī)定。如深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)紀(jì)行

8、業(yè)從 業(yè)規(guī)范第14條規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)核查委托 人的身份證明及物業(yè)權(quán)屬證明，以及該物業(yè)抵押、質(zhì)押、出租、產(chǎn)權(quán)糾紛等真實(shí) 情況，并與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)合同或代理合同，廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例、寧波市房地產(chǎn)中介服務(wù)條例、汕頭市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理辦法、貴陽市房 地產(chǎn)中介服務(wù)管理暫行規(guī)定(征求意見稿)、蘇州市房地產(chǎn)中介管理辦法、杭 州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法(征求意見稿四)也都作了相關(guān)規(guī)定,這些規(guī)定反映 了各地的現(xiàn)實(shí)需要。1999年我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法債編修正時(shí)，增加了第567條 第二款“以居間為營(yíng)業(yè)者,關(guān)于訂約事項(xiàng)及當(dāng)事人之履行能力或訂立該約之能力, 有調(diào)查之義務(wù)。我國(guó)澳門

9、地區(qū)商法典第713條也規(guī)定:對(duì)于與法律行為之 評(píng)價(jià)及安全有關(guān)且能影響法律行為之訂立之情況，居間人有義務(wù)就其所知通知當(dāng) 事人。筆者建議，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法應(yīng)增加這樣一條:從事房地產(chǎn)居 間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項(xiàng)進(jìn)行必要的 調(diào)查、核實(shí)。從事房地產(chǎn)報(bào)告居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人、從 事房地產(chǎn)媒介居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向雙方當(dāng)事人如實(shí)報(bào)告上述 事項(xiàng)及調(diào)查核實(shí)的結(jié)果。其中“與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項(xiàng)一般包括：(1)交 易標(biāo)的物的基本情況，如房地產(chǎn)的坐落位置、面積、產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定 用途、土地出讓金繳納情況，抵押權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)

10、上存在的他項(xiàng)權(quán) 利情況;(2)當(dāng)事人的基本情況，如當(dāng)事人的真實(shí)身份、信用情況、是否顯無履行能 力等;(3)與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的其他事項(xiàng)。實(shí)踐中房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一般 需要對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況以及抵押 權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)上存在的他項(xiàng)權(quán)利情況向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其他相 關(guān)部門進(jìn)行核實(shí);對(duì)房地產(chǎn)的坐落位置、面積、是否存在明顯瑕疵等進(jìn)行實(shí)地調(diào) 查;對(duì)當(dāng)事人的基本情況進(jìn)行必要的審查。二、居間費(fèi)用的承擔(dān)居間費(fèi)用是指居間商進(jìn)行居間活動(dòng)所支出的費(fèi)用，一般包括交通費(fèi)、復(fù) 印費(fèi)、通訊費(fèi)等。關(guān)于居間費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，理論上和實(shí)踐中一直存在很大 爭(zhēng)議。我國(guó)合同法第42

11、6條、427條明確規(guī)定，居間商促成合同成立的，居間 費(fèi)用由居間商負(fù)擔(dān);居間商未促成合同成立的，可要求委托人負(fù)擔(dān)居間費(fèi)用。但有 些學(xué)者對(duì)合同法的這一規(guī)定提出了質(zhì)疑,認(rèn)為居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則上從當(dāng)事 人約定;當(dāng)事人無約定時(shí)，應(yīng)依民事居間或商事居間而不同:若為商事居間,居間費(fèi) 用由居間商負(fù)擔(dān);若為民事居間，居間商可以要求委托人承擔(dān)必要的居間費(fèi)用。 理由是:笫一，居間費(fèi)用是居間合同的條款之一，依合同自由原則，當(dāng)事人有權(quán)自主 約定,只有在當(dāng)事人未約定時(shí)才適用法律規(guī)定;第二,將居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)與合同是 否成立聯(lián)系在一起沒有根據(jù);第三,在商事居間中，居間商從事居間活動(dòng)是一種營(yíng) 業(yè)行為，這種營(yíng)業(yè)行為不可避免地存在

12、一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則, 居間商應(yīng)承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)外立法來看,在當(dāng)事人對(duì)居間費(fèi)用有約定或存在慣例的情況下，各 國(guó)（地區(qū)）都規(guī)定尊重當(dāng)事人的約定或者慣例;而在當(dāng)事人對(duì)此沒有約定的情況下, 各國(guó)（地區(qū)）采取的態(tài)度是不一樣的。如德國(guó)民法典第652條第二款和我國(guó)臺(tái) 灣地區(qū)民法第569條都規(guī)定，不論居間商是否促成合同成立，居間費(fèi)用的承擔(dān) 都依當(dāng)事人之自由約定，在沒有約定的情況下由居間商承擔(dān),居間商不得要求委托 人支付。而意大利民法典第1756條規(guī)定:除非有相反的約款或慣例，實(shí)施了他人委托事項(xiàng)的居間商，即使未完成該事項(xiàng)，也有費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，盡管我國(guó)合同法與德國(guó)民法典、我國(guó)臺(tái)灣地

13、區(qū)民 法對(duì)于居間費(fèi)用承擔(dān)問題的規(guī)定不同，但在實(shí)務(wù)操作中的結(jié)果可能不會(huì)相差很 遠(yuǎn)。從我國(guó)房地產(chǎn)居間司法實(shí)務(wù)來看，法院對(duì)居間未成時(shí)因必要費(fèi)用的計(jì)算、支 付等引發(fā)的糾紛案件，一般要求居間商證明：(1)該費(fèi)用的必要性;(2)該費(fèi)用的關(guān)聯(lián) 性作為原告的居間商舉證證明這些較為困難，往往也不經(jīng)濟(jì)，加之有時(shí)其還需維 持與委托人的友好關(guān)系,因此實(shí)踐中居間商在居間未成時(shí)一般并不要求委托人支 付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用。筆者認(rèn)為，基于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與作 為消費(fèi)者的委托人之間的地位并不平等的現(xiàn)實(shí)，如果允許當(dāng)事人就居間費(fèi)用的承 擔(dān)自由約定,很可能會(huì)造成不公平的格式條款大量出現(xiàn)，損害消費(fèi)者的合法利益。 而賦予居間

14、商居間費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)并不會(huì)過分加重委托人的負(fù)擔(dān)，因?yàn)榫娱g商請(qǐng)求居 間費(fèi)用必須證明費(fèi)用產(chǎn)生的必要性與關(guān)聯(lián)性。居間商通過訴訟程序向委托人請(qǐng)求 居間費(fèi)用時(shí),法院可在費(fèi)用的必要性與關(guān)聯(lián)性上進(jìn)行具體判斷，以平衡當(dāng)事人之間 的利益。綜上，在城市房地產(chǎn)管理法中有必要進(jìn)一步明確房地產(chǎn)居間費(fèi)用的 承擔(dān)問題，具體可規(guī)定如下:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)，未促成合同成立 的，有權(quán)要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用。三、房地產(chǎn)居間商與其促成的合同的關(guān)系在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中，有不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和服務(wù)人員在居間 合同或其促成的房地產(chǎn)買賣、租賃等房地產(chǎn)交易合同中增加約定若房地產(chǎn)交易 合同的一方當(dāng)事人未履行房地產(chǎn)

15、交易合同，其應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)支付一 定的違約金。這種合同條款是否有效?司法實(shí)踐中有法院認(rèn)為，居間商不得享有 第7頁共10頁編號(hào)：時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 頁碼：第9頁共10頁交易雙方當(dāng)事人的合同權(quán)利，因此，居間活動(dòng)所促成的合同中不得約定當(dāng)事人未 履行合同義務(wù)時(shí)向居間商承擔(dān)違約責(zé)任。也有法院認(rèn)為，這一約定是居間活動(dòng)所 促成的合同的當(dāng)事人將其合同權(quán)利部分地讓與居間商享有,該讓與行為不違犯法 律的強(qiáng)制性規(guī)定,故這種合同條款合法有效。筆者認(rèn)為，我國(guó)合同法第424條規(guī)定，居間合同是居間商向委托人報(bào) 告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。據(jù)

16、此, 居間商的義務(wù)是促成委托人與他人訂立合同或者向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì), 其不是所促成的合同的當(dāng)事人，不享有所促成的合同中的權(quán)利，也不負(fù)擔(dān)所促成的 合同中的義務(wù)。居間商一旦促成了合同，就有權(quán)請(qǐng)求報(bào)酬，如果不存在因居間商的 原因造成合同無效或可撤銷的情形，即便居間商促成的合同的當(dāng)事人有違約行為, 居間商也不會(huì)有任何損失。因此，當(dāng)居間商所促成的合同的一方當(dāng)事人違約時(shí)，其 不能請(qǐng)求違約方向自己承擔(dān)違約責(zé)任。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第574條就明確規(guī) 定，居間商就其媒介服務(wù)所促成之契約,無為當(dāng)事人給付或受領(lǐng)給付之權(quán)。此外, 房地產(chǎn)交易合同的一方當(dāng)事人將其享有的違約金請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商的,必須有 明確的轉(zhuǎn)讓

17、協(xié)議,轉(zhuǎn)讓方不再對(duì)另一方享有違約金請(qǐng)求權(quán)。實(shí)踐中通常都是居間 商單方在居間合同中設(shè)置委托人如違反對(duì)交易合同另一方當(dāng)事人的義務(wù)，必須 向居間商支付違約金之類的條款，交易合同的另一方當(dāng)事人并未明確將自己享 有的違約金請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商。因此筆者認(rèn)為，有必要在城市房地產(chǎn)管理法 中規(guī)定:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)居間活動(dòng),對(duì)于其所促成的房地產(chǎn)交易 合同，不享有合同權(quán)利,不負(fù)擔(dān)合同義務(wù)。四、委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果實(shí)踐中有不少委托人在委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)后，一 旦獲得了某些締約信息，就私下與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行交易，避開中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，以逃 避支付居間報(bào)酬的義務(wù)。這種現(xiàn)象常被稱為委托人

18、“跳單。委托人跳單使得房 地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事居間活動(dòng)的目的落空，給中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成了損失。目前, 我國(guó)對(duì)于委托人“跳單的糾紛還沒有統(tǒng)一妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方式。在居間合同中約定了 違約金條款的情況下，有的法院會(huì)判決“跳單的委托人支付違約金，但在沒有 違約金條款的情況下，如果訴諸法院,中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有可能只能要求委托人為此 支出必要費(fèi)用或請(qǐng)求損害賠償(如果有損失的話)，不太可能獲得中介費(fèi)用，中 介服務(wù)機(jī)構(gòu)還要支付訴訟成本、承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。委托人跳單違反了誠(chéng)實(shí)信用原 則，對(duì)房地產(chǎn)居間服務(wù)業(yè)的發(fā)展相當(dāng)不利，有必要對(duì)此進(jìn)行立法制。筆者認(rèn)為，如果房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托人約定了關(guān)于跳單的違約 金條款，那么法院在裁判

19、時(shí)應(yīng)依當(dāng)事人的約定。如果當(dāng)事人未作此類約定,房地產(chǎn) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。理由是:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居 間服務(wù)收取報(bào)酬的一般條件包括：(1)房地產(chǎn)交易合同成立;(2)房地產(chǎn)交易合同的 成立與房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的居間服務(wù)之間具有因果關(guān)系。實(shí)踐中的委托人 跳單有兩種情況:一種情況是，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向委托人提供了有關(guān)締約機(jī) 會(huì)的信息，但尚未提供具體的媒介服務(wù)時(shí)，委托人避開中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，直接與對(duì)方 當(dāng)事人接觸、磋商并訂立合同。在這種情況下，委托人系為自己的利益不正當(dāng)?shù)?阻止了房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的條件的成就,應(yīng)準(zhǔn)用合同法第45條第 二款的規(guī)定，視為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收

20、取報(bào)酬的條件已經(jīng)成就。另一種情況是, 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為委托人與對(duì)方當(dāng)事人提供了有效的訂立合同的媒介服務(wù) 后，委托人直接與對(duì)方當(dāng)事人訂立合同,且向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)謊稱締約失敗， 以逃避支付報(bào)酬的義務(wù)。在這種情況下，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的一般條 件實(shí)質(zhì)上已經(jīng)成就。因此，在上述兩種情況下，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)均應(yīng)有權(quán)要求 委托人支付報(bào)酬。目前，有些地方性法律規(guī)定也支持了這種觀點(diǎn)，如本溪市房地 產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法第25條就明確規(guī)定:已簽訂中介服務(wù)合同的委托人交易 雙方為逃避中介服務(wù)費(fèi)私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)必須向提供該信息的房地 產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)交納中介服務(wù)費(fèi)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者林誠(chéng)二也認(rèn)為，委托人“跳單 的情況應(yīng)類推適用臺(tái)灣地區(qū)民法笫101條第一款之規(guī)定，視為居間契約仍存 在,該契約系因居間服務(wù)而成立，故居間商仍得請(qǐng)求報(bào)酬。為了遏制委托人跳 單的現(xiàn)象，城市房地產(chǎn)管理法應(yīng)對(duì)委托人