物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算技術(shù)報(bào)告

1、羇附件一：蒆物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估技術(shù)報(bào)告羈一、物業(yè)項(xiàng)目基本情況芀（一）項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)蠆表一主要技術(shù)指標(biāo)芄序蝕單位肇指標(biāo)肁指標(biāo)名稱(chēng)號(hào)肁 25850.33 （產(chǎn)權(quán)登記面積）肅總建筑面積膁蝿 26821.07 （全部建筑面積）芁地上建筑面積膈芇 19011.14肆其中莀蕿 7809.93 （含人防面積 851.79 ）裊地下建筑面積罿二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算方法說(shuō)明蚄根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，以實(shí)際狀況為基點(diǎn)，以北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為參考基準(zhǔn)線，部分項(xiàng)目根據(jù)商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)有所提高。 參照物業(yè)管理方案， 比較周邊及同類(lèi)型物業(yè)區(qū)水平， 采取成本運(yùn)行法實(shí)施本項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)評(píng)估。 （詳見(jiàn)物業(yè)費(fèi)匯總表）蚄（一）

2、成本運(yùn)行法評(píng)估：羀 1. 明確物業(yè)費(fèi)評(píng)估項(xiàng)目?jī)?nèi)容（詳見(jiàn)物業(yè)費(fèi)各項(xiàng)說(shuō)明）蕆 評(píng)估費(fèi)用構(gòu)成的第一步是明確各項(xiàng)收費(fèi)的內(nèi)容，本項(xiàng)目共將收費(fèi)按文件要求分為11大項(xiàng)，在每項(xiàng)內(nèi)明確所含的內(nèi)容， 而其中的內(nèi)容又進(jìn)行細(xì)化到子項(xiàng)核算指標(biāo)。以這些子項(xiàng)指標(biāo)為構(gòu)成配置的依據(jù)進(jìn)行分別測(cè)算，使之基本上達(dá)到分項(xiàng)明確、內(nèi)容清晰、指標(biāo)有序、測(cè)算有據(jù)的評(píng)估的基本框架。蚇 2. 對(duì)共用 ( 專(zhuān)屬）部位、共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用評(píng)估，按照配置定額、耗費(fèi)定額實(shí)行精算測(cè)定。（詳見(jiàn)設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用表）螄 3. 對(duì)保潔、綠化、秩序維護(hù)的費(fèi)用評(píng)估，按照配置定額、耗費(fèi)定額實(shí)行精算測(cè)定。 （詳見(jiàn)清潔衛(wèi)生、綠化、秩序維護(hù)費(fèi)用表）莁 4. 人

3、員費(fèi)用核定，綜合考慮寫(xiě)字樓管理的需要結(jié)合服務(wù)項(xiàng)目的普通客戶(hù)特點(diǎn)，采用以需設(shè)崗、按崗分職、以職定人、系數(shù)定費(fèi)的方法，實(shí)施精算測(cè)定。腿鑒于物業(yè)管理費(fèi)中人員費(fèi)用比例最大，針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，實(shí)施分類(lèi)核定、精算分?jǐn)?。蒆其方法是：襖按不同的職責(zé)將人員分級(jí)。 以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)， 根據(jù)在管面積的大小計(jì)算工資及附加費(fèi)。 （詳見(jiàn)人員工資說(shuō)明表）螂按人員配置分別計(jì)算人工費(fèi)用。薆各項(xiàng)人員費(fèi)用是按實(shí)際需要和發(fā)生情況進(jìn)行分別核定，并最終分類(lèi)、分項(xiàng)匯入物業(yè)費(fèi)匯總表。膅對(duì)于服務(wù)專(zhuān)屬單項(xiàng)的特定人員，計(jì)入該單項(xiàng)的專(zhuān)屬費(fèi)用中。羄（二）市場(chǎng)比較法羈同類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目概況莈表二同類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)調(diào)查明細(xì)表羃項(xiàng)目名稱(chēng)肄項(xiàng)目地址螆 物業(yè)費(fèi)（元

4、/月 .平羆備注荿物業(yè)公司米肄雍貴中心螀東城區(qū)廣渠門(mén)蒈北京中天如日物業(yè)膄 2012 年內(nèi)大街 43 號(hào)螅26 元管理有限公司膁溫特萊中心羆西大望路 1 號(hào)薄錦江（北方）物業(yè)羋 2012 年芃25 元管理有限公司蚈嘉禾國(guó)信大廈芃東城區(qū)白橋大莃北京嘉禾國(guó)信投資膆 2012 年街 15號(hào)蠆26 元有限責(zé)任公司莆通正國(guó)際大廈蒃東城區(qū)廣渠門(mén)肀北京通正置業(yè)有限肅 2012 年內(nèi)大街 80 號(hào)袈21 元公司薃國(guó)瑞大廈蒁東城區(qū)崇文門(mén)芅國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限蚃 2012 年外大街 16 號(hào)襖20 元公司袂（三）應(yīng)用精算程序力求做到分類(lèi)有系、指標(biāo)有據(jù)、精算有序羇 1. 精算程序設(shè)計(jì)羆按統(tǒng)計(jì)學(xué)指標(biāo)分解的原理，按分項(xiàng)測(cè)算設(shè)

5、計(jì)匯總程序。蚃按物業(yè)費(fèi)使用的特點(diǎn)設(shè)計(jì)共用耗費(fèi)體系和特殊耗費(fèi)體系。 然后分別按各類(lèi)的財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排列設(shè)計(jì)計(jì)算程序。羈完善各個(gè)體系的遞進(jìn)式計(jì)算程序和匯總程序。蝿 2. 精算程序的應(yīng)用蚅按指標(biāo)體系輸入分類(lèi)分項(xiàng)指標(biāo)。螃按精算程序輸入相關(guān)數(shù)據(jù)。荿按遞進(jìn)方法進(jìn)行分類(lèi)、分項(xiàng)、精算、調(diào)整、匯總。膇三、物業(yè)費(fèi)各項(xiàng)測(cè)算結(jié)果說(shuō)明蒄計(jì)算說(shuō)明：在對(duì)整個(gè)管理區(qū)域進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算時(shí)。用于整個(gè)管理區(qū)域，不可分割的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，統(tǒng)一測(cè)算后按管理收費(fèi)面積分?jǐn)?。袃物業(yè)費(fèi)測(cè)算只包含地上收費(fèi)面積部分。地下車(chē)庫(kù)鑒于其使用性質(zhì)和管理的特殊性。未納入收費(fèi)面積中。該區(qū)域應(yīng)分?jǐn)偟墓芾沓杀竞妥陨砉芾沓杀镜馁M(fèi)用支出。 由停車(chē)管理費(fèi)中列支

6、。 其它維護(hù)維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)方自行支出。螀物業(yè)費(fèi)各項(xiàng)內(nèi)容說(shuō)明如下：1.2.衿管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的各項(xiàng)費(fèi)用芃指管理服務(wù)人員工資、法定節(jié)假日加班費(fèi)、員工因連續(xù)工作而不能休假產(chǎn)生的加班費(fèi)用、員工工作餐費(fèi)、置裝費(fèi)等； 按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、 職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。 （各項(xiàng)福利及保險(xiǎn)計(jì)提比例組成：社會(huì)保險(xiǎn) 33.1%（醫(yī)療 10%、養(yǎng)老 20%、工傷 0.8%、失業(yè) 1.5%、生育 0.8%）、住房公積金 8%（低限）、教育經(jīng)費(fèi) 3%、工會(huì)經(jīng)費(fèi) 2%（46.1%）羂人工費(fèi)中不包含地上地下停

7、車(chē)管理的人工費(fèi)用、不包括空調(diào)運(yùn)行維護(hù)的人工費(fèi)用。上述兩項(xiàng)費(fèi)用成本分別單獨(dú)計(jì)入停車(chē)管理費(fèi)和空調(diào)費(fèi)中。 應(yīng)分?jǐn)偟娜斯こ杀景凑帐召M(fèi)面積和總管理面積之比例值進(jìn)行了分?jǐn)倻y(cè)算。只計(jì)入依管理面積比例分?jǐn)偟馁M(fèi)用部分。3.4.膁行政辦公管理費(fèi)莇辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、能源費(fèi)、通訊費(fèi)及其它費(fèi)用。5.6.芆清潔衛(wèi)生費(fèi)肂為保持公共區(qū)域和整個(gè)項(xiàng)目清潔衛(wèi)生而產(chǎn)生的衛(wèi)生間廁紙費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)和處理費(fèi)、外墻及首層地面清洗費(fèi)等。常用的清潔工具及材料費(fèi)因保潔外包而計(jì)入外包費(fèi)用中。本項(xiàng)費(fèi)用不包括本項(xiàng)目客戶(hù)使用區(qū)域內(nèi)部的清潔費(fèi)用。7.8.莈綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)聿綠化工具購(gòu)置費(fèi)及維護(hù)費(fèi)，綠化用水、用電費(fèi)，補(bǔ)苗費(fèi)，

8、農(nóng)藥化肥費(fèi)等，不包括應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人支付的苗木更新費(fèi)。9.10.肅公共秩序維護(hù)費(fèi)膂安保器材裝備檢測(cè)維修費(fèi)、占頻費(fèi)、消防演習(xí)費(fèi)等。不包括安保外包的人工費(fèi)，以及單獨(dú)管理的樓外地面停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)出入口的安保人工費(fèi)用成本。11.12. 蝿共用部位設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)薇指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)、檢測(cè)所需的費(fèi)用。不包括應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人支出的設(shè)備設(shè)施大中修費(fèi)、 設(shè)備更新費(fèi)； 不包括應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或使用方支出的因自行裝飾裝修而產(chǎn)生的維修費(fèi)和內(nèi)部設(shè)施更新、 改造費(fèi)用。不包括本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人或使用人使用區(qū)域內(nèi)部的各項(xiàng)維修材料費(fèi)、 自用能源費(fèi)。 對(duì)于涉及全樓不可分割的配電設(shè)施、 消防設(shè)施維

9、護(hù)費(fèi)用考慮了費(fèi)用分?jǐn)偙壤?地下車(chē)庫(kù)部分應(yīng)分?jǐn)偟木S護(hù)費(fèi)用業(yè)已在物業(yè)費(fèi)計(jì)算中予以相應(yīng)扣除。 地上地下停車(chē)管理所需能耗費(fèi)用，不包含在內(nèi)。不包含空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)運(yùn)行費(fèi)用。13.14.螄固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用節(jié)按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。15.16.膀公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用。17.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用，按1%計(jì)提。18. 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)計(jì)提比例 8%，19. 營(yíng)業(yè)稅金計(jì)提比例 5.6%（包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及

10、其他）四、測(cè)算結(jié)果（一）總費(fèi)用管理項(xiàng)目：收費(fèi)面積： 19011.14 序項(xiàng)目年費(fèi)用所占比例備注號(hào)1管理服務(wù)人員的工資、 社會(huì)保險(xiǎn)和2044960.6260.40%見(jiàn)表 1按規(guī)定提取的各項(xiàng)費(fèi)用2行政辦公管理費(fèi)用25549.130.75%見(jiàn)表 23物業(yè)管理區(qū)域清潔費(fèi)133570.803.95%見(jiàn)表 34物業(yè)管理區(qū)域綠化、美化費(fèi)用23044.320.50%見(jiàn)表 45物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)4800.000.12%見(jiàn)表 56物業(yè)管理區(qū)域公用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行305347.819.02%見(jiàn)表 6維護(hù)費(fèi)7公共設(shè)備設(shè)施能耗381747.1211.28%見(jiàn)表 68固定資產(chǎn)折舊5703.340.17%見(jiàn)表 79物業(yè)管理

11、區(qū)域公眾責(zé)任險(xiǎn)6000.000.18%見(jiàn)表 810業(yè)主同意或委托的其他事項(xiàng)及不29301.230.87%可預(yù)知費(fèi)（按計(jì)算提?。?%（ 1+2+3+4+5+7+7+8+9)×0.0111經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（ 8%）236753.956.99%（ 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10)×0.0812稅金：（1234567189603.805.6%8+9+10+11）× 5.6%合112 項(xiàng)之和3385782.13計(jì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)14.84 元 / 月. 平方米（二）物業(yè)費(fèi)分項(xiàng)測(cè)算說(shuō)明天玉大廈管理區(qū)域面積包括地上、地下兩部分（見(jiàn)表一）。地下部分為停車(chē)庫(kù)、設(shè)備間和人防工程。地上

12、部分為物業(yè)收費(fèi)面積：19011.14 平方米。1、 人工費(fèi)（1）項(xiàng)目自身正式員工編制 33 人。地面、地下停車(chē)場(chǎng)的管理服務(wù)人員和空調(diào)運(yùn)行維護(hù)人員不包括在內(nèi)。在計(jì)算項(xiàng)目自身管理人員成本時(shí)， 按照收費(fèi)面積和實(shí)際管理面積之比例系數(shù)進(jìn)行了分?jǐn)?。將相?yīng)比例的人工成本計(jì)入人工成本中。（2）收費(fèi)面積分?jǐn)傁禂?shù) =收費(fèi)面積 / 總管理面積 *100%=70.88%。（3）涉及分?jǐn)偟娜斯こ杀静话ㄍ獍鼊趧?wù)部分。表 1-1 人員工資序部門(mén)職務(wù)名稱(chēng)號(hào)1經(jīng)理行政助理行政2人事部檔案管理兼庫(kù)管財(cái)務(wù)部經(jīng)理3財(cái)務(wù)部出納會(huì)計(jì)經(jīng)理4 客服部客服員經(jīng)理5工程部工程維修配電室值班安保經(jīng)理6 安保部監(jiān)控值班小計(jì)管理面積分?jǐn)側(cè)斯こ杀颈?

13、1-2 服裝費(fèi)人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)薪年薪平均月薪（人）（元/ 月）周期1600013780006500.001280013364003033.331250013325002708.331350013455003791.671250013325002708.331300013390003250.001350013455003791.673250013975008125.001400013520004333.3352500131625013541.67824001324960020800.001350013455003791.67826001327040022533.3333118690098908.3

14、3841274.7270106.23序部門(mén)職務(wù)名稱(chēng)人數(shù)服裝標(biāo)套數(shù)總和月平均號(hào)（人）準(zhǔn)服裝費(fèi)表 1-31項(xiàng)目經(jīng)理1600.001600.0050.00班工2行政文員2300.001600.0050.00人事部財(cái)務(wù)部經(jīng)理1500.001500.0041.673財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)1300.001300.0025.00出納1300.001300.0025.00客戶(hù)服務(wù)部經(jīng)理1500.001500.0041.673客服部客服員3300.001900.0075.00工程經(jīng)理1500.001500.0041.674工程部工程維修13300.0013900.00325.00監(jiān)控8300.0012400.00200.0

15、05安保部安保經(jīng)理1500.001500.0041.67小計(jì)3311000.00916.67管理面積分?jǐn)側(cè)斯?796.80649.73成本序號(hào)項(xiàng)目月（元）年（元）備注1法定節(jié)假日加班工資5891.9563117.24管理面積分?jǐn)側(cè)斯こ杀?728.1344737.50表 1-4 勞務(wù)外包人員費(fèi)用序人員類(lèi)別人數(shù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)年薪（元）平均月薪備注號(hào)計(jì)薪周期（元/月）249,600.020,800.0含日常保潔1保潔82,600.0012用品 300元00每人2保安162,800.0012537,600.044,800.0含餐費(fèi)00小24787,200.065,600.0計(jì)00表 1-5 員工餐費(fèi)項(xiàng)目人數(shù)

16、標(biāo)準(zhǔn)月工作日月餐費(fèi)年合計(jì)3310 元 / 日21.757177.5086130.00加資表管理面積分?jǐn)?114.5861066.17殘 疾人工成本標(biāo)準(zhǔn)月年殘疾人保障金 （ 2012年數(shù)1572.4818869.80據(jù)）總?cè)藬?shù) *1.7%*33636 元管理面積分?jǐn)側(cè)斯こ杀?114.5813374.911-6 企業(yè)上繳人保障基金表 2 辦公費(fèi)用項(xiàng)目單位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)用（元）辦公用品及耗材費(fèi)19,011.140.213992.34交通費(fèi)元/ 年. 建筑19,011.140.101901.11平方米通訊費(fèi)19,011.140.132471.45能源費(fèi)19,011.140.387224.23培訓(xùn)、飲用水

17、、證照年檢、元/ 月12500.006000.00審計(jì)、法律顧問(wèn)費(fèi)洗衣費(fèi)元/人.月33 人10.003960.0025549.13表 3 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用（元）年費(fèi)用（元）1外墻清洗費(fèi)7211.8 平米。每年 1 次，3605.9043270.806元/平米2首層大廳地面、25 元 / 平米。按 300 平625.007500.00墻面石材清洗費(fèi)米計(jì)算3滅“四害”消殺600 元/ 月600.007,200.004化糞池清掏費(fèi)2 個(gè) 3000 元/ 年個(gè)500.006000.005垃圾清運(yùn)費(fèi)5 桶。120 元/ 桶月600.007200.00衛(wèi)生間用品費(fèi)（每個(gè)衛(wèi)生間每周

18、28卷、25 元/ 卷、24 個(gè)衛(wèi)5200.0062400.00（大卷衛(wèi)生紙）生間）小計(jì)133570.80表 4 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)年費(fèi)用 ( 元）1綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)1420.36 ×12 元/ . 年17044.32按北京市綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) ( 壹級(jí) )2節(jié)日裝飾美化費(fèi)五一、十一、元旦（圣誕）、春節(jié)6000.00合計(jì)23044.32表 5 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)用（元）1秩序維護(hù)費(fèi)150 個(gè)滅火器檢測(cè)更新3000.002消防演習(xí)及宣傳費(fèi)每次 600 元，一年兩次1200.003對(duì)講機(jī)占頻費(fèi)6 部，每年每部 100 元600.00小計(jì)4800.00水費(fèi)計(jì)

19、量單價(jià)：6.2 元 / 噸；電費(fèi)測(cè)算單價(jià)：參考峰谷平時(shí)段和價(jià)格，再考慮線損后，綜合價(jià)格1.15 元/ 千瓦時(shí)表 6 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用項(xiàng)目序號(hào)收費(fèi)依據(jù)性質(zhì)年費(fèi)用（元）能源費(fèi)用1設(shè)備間照明及能耗 （配電室、 中控室、 泵房、設(shè)備機(jī)房）31470.44樓內(nèi)公共照明 0.02KW×432×14H/天× 1× 365 天× 1.15元/kwh50772.962樓外公共照明（道路、景觀、綠化）7474.91安全出口照明 0.01KW×109×14H/天× 1× 365 天× 1

20、.15元/kwh8784.53樓內(nèi)公共衛(wèi)生間照明、排風(fēng)等能耗30692.123樓內(nèi)公共用水（衛(wèi)生間） 6.2 元 / 噸133920.004污水泵6044.44KW× 3× 12H/ 天× 0.1 × 365 天× 1.15元 /kwh生活水泵57.5KW× 1× 12H/天× 0.4 × 365天× 1.15元/kwh19543.562.2KW× 1× 24H/天× 0.2 × 365天× 1.15元/kwh共用雨水泵27.6064KW× 4× 1H/ 天× 0.1 × 60 天× 1.15元 /kwh項(xiàng)目序號(hào)收費(fèi)依據(jù)性質(zhì)年費(fèi)用（元）電梯 1-4 號(hào)7（ 12KW× 4 部）84621.6048KW×14H/ 天× 365 天× 1.15 元 /kwh × 0.38設(shè)備機(jī)房送排