分析法萬科房地產(chǎn)公司案例

1、萬科房地產(chǎn)公司PEST分析公司簡介萬科企業(yè)股份有限公司成立于萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年年5月月，是目前中國最大的專業(yè)住宅，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)?？偛吭O(shè)在廣東深圳，至開發(fā)企業(yè)?？偛吭O(shè)在廣東深圳，至2009年，已在年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。多個(gè)城市設(shè)立分公司。2010年公司完成新開工面積年公司完成新開工面積1248萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷萬平方米，銷售金額售金額1081.6億元。營業(yè)收入億元。營業(yè)收入507.1億元，凈利潤億元，凈利潤72.8億元。這意味著，萬科億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。率

2、先成為全國第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。 萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國

3、最受尊敬企業(yè)中國最受尊敬企業(yè)”稱號，稱號，2008年入選年入選華爾街日報(bào)華爾街日報(bào)（亞洲版）（亞洲版）“中國十中國十大最受尊敬企業(yè)大最受尊敬企業(yè)”。萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。2012年入圍中國房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)如今的萬科，是中國大陸首批公丌上市的企業(yè)之一，是中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，其品牌

4、價(jià)值位列中國房地產(chǎn)業(yè)第一名。增長中P政治法律因素E經(jīng)濟(jì)因素S社會(huì)人文因素T技術(shù)因素政治法律因素 一、稅收政策二、限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理三、規(guī)范土地儲(chǔ)備管理四、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)五、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩面對房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制他的價(jià)格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的沖擊。具體如下： 1、稅收政策 營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)二手房市場 部分城市的房價(jià)和成交量已經(jīng)超越了歷史的最高記錄，樓市投機(jī)盛行，市場已經(jīng)顯得過熱，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出。 2、 限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理。 對項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35% 或未取得土地使用

5、權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。 3、 規(guī)范土地儲(chǔ)備管理 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過 2 年。 4、加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理 商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的

6、貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20% ；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費(fèi)者購買房屋的成本。 5、 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)

7、展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 6、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。政治法律因素總結(jié)政治法律因素總結(jié) 一系列調(diào)控政策的接踵而至，如專項(xiàng)整治房地產(chǎn)市場秩序，治理“捂盤惜售”；加強(qiáng)國有建設(shè)用地管理；促進(jìn)節(jié)約集約土地，合理安排住宅用地，優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)；建立健全的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房制度等多種因素集體效力，都從外部考驗(yàn)這房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的耐力。 長期來看,行業(yè)的資質(zhì)管理、招投標(biāo)制度、項(xiàng)目全程監(jiān)理和工程事故追究等制度的完善將對行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮重要作用。 返回經(jīng)濟(jì)因素 一、GDP持續(xù)快速增長 連續(xù)

8、這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購房需求的旺盛。同時(shí)導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了購買樓房。所以在過去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房價(jià)飛速上漲。 二、通貨膨脹的影響 三、房地產(chǎn)泡沫 首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。 其次，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。即人們

9、買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。 再有，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。返回社會(huì)與文化因素 各國的社會(huì)與文化對于企業(yè)的影響不盡相同。作為中國，有著很明顯的區(qū)別于其他國家的社會(huì)與文化。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，社會(huì)和文化的影響也是很大的。 1、家庭結(jié)構(gòu)因素 目前我國家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，向小型化發(fā)展。計(jì)劃生育政策和離婚率上升共同作用的結(jié)果。同時(shí)隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。 2、房地產(chǎn)市場競爭更趨白熱化 近年來，大大小小的房地產(chǎn)公司，甚至其他行業(yè)的集團(tuán)公司，都紛紛加入到房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中，爭分市場。然而，任何行業(yè)和市場都不會(huì)是一帆風(fēng)順的，

10、隨著市場的競爭激烈化，外資開發(fā)商、境外投資者加速擴(kuò)張，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視品牌，呈現(xiàn)市場越來越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為了趨勢，以及項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化。 3、人口因素 中國七八十年代生育高峰時(shí)出生的那一批人有大部分人已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。再者，對于計(jì)劃生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費(fèi)人群。而這些人的消費(fèi)能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟(jì)條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會(huì)很大。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價(jià)下降不報(bào)大的希望。短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)非常興盛。 4、社會(huì)城市化 中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而中國舊有的農(nóng)村人口將會(huì)逐漸向城市轉(zhuǎn)移。每年約有1200萬

11、人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城市人口的增加必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展.這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大的發(fā)展空間。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展社會(huì)的進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了重大變化，貨款購房己成為當(dāng)前人們住房消費(fèi)的主流。隨著生活水平、生活質(zhì)量的逐漸提高，人們喜歡過上舒適安 逸的生活，對于住宅消費(fèi)的在不斷升級。 一、家庭結(jié)構(gòu)因素二、房地產(chǎn)市場競爭更趨白熱化三、人口因素 四、社會(huì)城市化社會(huì)與文化因素總結(jié)返回技術(shù)因素技術(shù)因素 當(dāng)前，人們對于房地產(chǎn)商品的需求日益呈現(xiàn)出個(gè)性化和現(xiàn)代化等特點(diǎn)，并且日益向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等方向發(fā)展，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要跟上技術(shù)變革的步伐，不能掉隊(duì)。企業(yè)要緊緊把握住消費(fèi)心理，注重在開發(fā)項(xiàng)

12、目中引入技術(shù)因素，包括采用新型建筑裝飾材料，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)效果；積極利用太陽能、風(fēng)能等清潔能源；科學(xué)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)再生能源循環(huán)利用等措施打造品牌形象，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。 萬科的做法：萬科地產(chǎn)目前的產(chǎn)品定位是打造自然、和諧、舒適的居住產(chǎn)品，同時(shí)涉足商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多元化產(chǎn)業(yè)。 其中，在居住建筑方面，主要在建筑節(jié)能方面融入綠色主題，比如外墻保溫、節(jié)能玻璃、雨水回收、太陽能利用、空調(diào)熱回收等方面，今后逐漸在中水回用、飲用水過濾、空氣凈化等方面重點(diǎn)考慮。另外要著重強(qiáng)調(diào)的是裝修一步到位創(chuàng)新實(shí)踐，在國家還沒有推行普通住宅全裝修標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，萬科地產(chǎn)就率先在自己的樓盤實(shí)行全裝修到位，最大

13、化地節(jié)約資源，且具有環(huán)保和成本優(yōu)勢，客戶愿意接受。 對于公司自身開發(fā)的酒店、商場、寫字樓，則會(huì)在運(yùn)營方面注重綠色環(huán)保，在機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)、能耗監(jiān)控方面通過智能化技術(shù)來實(shí)現(xiàn)調(diào)控，降低運(yùn)行能耗。技術(shù)因素總結(jié)技術(shù)因素總結(jié) 技術(shù)體系的集成，房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)不斷翻新。房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化創(chuàng)新工程將進(jìn)一步推進(jìn)，信息技術(shù)將改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)， 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。 住宅產(chǎn)業(yè)化之后，將采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，以提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生 產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。也通過實(shí)施信息化實(shí)現(xiàn)了對企 業(yè)運(yùn)營的優(yōu)化調(diào)整，有效地提高了房產(chǎn)企業(yè)的競爭力和企業(yè)的整

14、體實(shí)力。 購房者自我意識的覺醒、對高生活品質(zhì)的追求傾向，使住宅的品質(zhì)成為群眾關(guān)注的 熱點(diǎn)。在當(dāng)今環(huán)保日益成為主流價(jià)值觀的市場氛圍下，倡導(dǎo)“節(jié)能省地型”住宅的建設(shè)， 提高住宅的品質(zhì)和性能，不僅能增強(qiáng)住宅開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)的市場競爭力，同時(shí)也 更加契合住宅消費(fèi)者的實(shí)際利益，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。返回拓展萬科優(yōu)勢優(yōu)勢優(yōu)勢v排名與第排名與第19位的品牌。位的品牌。v客戶至上，客戶至上，人次是萬科資人次是萬科資本的企業(yè)文化本的企業(yè)文化。資金持續(xù)的增長，資金持續(xù)的增長，領(lǐng)先房地產(chǎn)界的領(lǐng)先房地產(chǎn)界的背景背景戰(zhàn)略性的創(chuàng)新戰(zhàn)略性的創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)。組織結(jié)構(gòu)。較高的研究開較高的研究開發(fā)能力發(fā)能力v專業(yè)化的經(jīng)專業(yè)化的經(jīng)營管理模式營管理模式萬科劣勢萬科劣勢 重視顧客 但員工滿意度不高各城市顧客評價(jià)不一 與政府關(guān)系一般 土地存儲(chǔ)不足總結(jié)拓展（萬科的機(jī)會(huì)） 國家對貨幣政策持