2016房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題及答案(文字版)

1、、單項(xiàng)選擇題即實(shí)際成交價(jià)格和合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)價(jià)結(jié)果的意見。參見教材P35。值不可得知，出現(xiàn)了替代真實(shí)價(jià)值的兩種選擇,估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估A該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增1關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是（）。A房地產(chǎn)估價(jià)難免會(huì)有誤差B房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)的差異即為估價(jià)誤差C不應(yīng)采用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)D可通過嚴(yán)格履行估價(jià)程序來減小估價(jià)誤差【答案】B【解析】本題考查的是房地估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際一般是將它與合格 的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較，由于真實(shí)價(jià) 果。參見教材P9。

2、2關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說法， 錯(cuò)誤的是（）。A估價(jià)結(jié)果是通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象 價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見B注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 在完成估價(jià)之前應(yīng)征求 估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見C估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同D估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響【答案】B【解析】本題考查的是估價(jià)結(jié)果，不能在未3估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要 原因是（）A估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)B各種估價(jià)方法都有一定的局限性C各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性D難以通過分析排除不適用的估價(jià)方法【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方

3、進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法都有局限，參見教材P10。4下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中 不屬于該商加A估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35公里C該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升位置狀況描述的是（）B該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平下降【解析】本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值的是（）B該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商 務(wù)區(qū)D該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D【解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變 所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲， 是真正的房地產(chǎn)自然 增值。參見教材P65o5下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于B

4、估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道c估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南D估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位與、相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、 樓層，參見教材P78。6下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會(huì)引起房地產(chǎn)需求量增加的是（）。A消費(fèi)者的收入水平增加D消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格上漲【答案】C7購買一套建筑面積為120m2,單價(jià)為8000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價(jià)格和實(shí)際 價(jià)格相符的是（）。A于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)B于成交日期一次性付清，結(jié)予5%的優(yōu)懸c于成交日期支付50萬元.余款在第一年

5、年 末支付D首付50%余款以期限10年利率7%按月 等額本息還款的抵押貸款支付【答案】D格，選項(xiàng)D的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格是相等的，都是216萬元。P113.8距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡(jiǎn) 單的指標(biāo)，其中相對(duì)科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。A空間直縫距離B交通線路距離C交通時(shí)間距離D經(jīng)濟(jì)距離【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離是更科字但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距 離，參見敬材P132.9下列影響一套住房?jī)r(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）A朝向B保溫C隔音D戶型【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。朝 向是區(qū)位因素。P125。10關(guān)

6、于房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說 法，正確的是（）A只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象B估價(jià)對(duì)象狀況必須是實(shí)際狀況C以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng) 估對(duì)象D估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況 下的價(jià)值或價(jià)格【答案】D【解忻】本題考查的是合法原則，合法原則 要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下 的價(jià)值或價(jià)格。參見教材P155。11評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價(jià)值時(shí)價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象的狀況匹配正確的是（）。A價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀 況B價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀 況C價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)復(fù)狀況為現(xiàn)在狀 況D價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀 況【答案】B【解忻

7、】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，在評(píng) 估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)按房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩 占：八、(1)價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)廈的價(jià) 值時(shí)點(diǎn)一致。(2)估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收 部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用 于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。P162。0訃枯甲1G哇Z他GcggWlii.bdQftGMOWIEUftIC*pr_115僅BiOOwieiST祁mmt奩isA甲B乙C丙D丁【答案】B【解析】本題考查的是。可比實(shí)例是類似房 地產(chǎn)中真實(shí)成交符合一定條件的，具體是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的，成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)

8、格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)投益。P173。18關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是()。A經(jīng)濟(jì)壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定 性決定B正常情況下經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命c(diǎn)經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)D建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變【答案】C【解析】本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場(chǎng)決定，同類建筑 物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同.一般是在筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工使 用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房 地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的P235。19房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于().A無租約現(xiàn)值價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值B

9、出租人權(quán)益價(jià)值加承租人權(quán)益價(jià)值C無租約現(xiàn)值價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值D出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值【答案】A【解析】本題考查的是出租人權(quán)益價(jià)值。出 租人投益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值，無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人收益價(jià)值，所以 有租約限制價(jià)值=無租約限制價(jià)值-承租人權(quán)益 價(jià)值。參見教材P106。20運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率可能與估 價(jià)價(jià)對(duì)象未來收益風(fēng)險(xiǎn)不完全一致，其根本原因是()。A能夠獲得的交易實(shí)例數(shù)量較多B所取得的報(bào)酬率是利用過去的數(shù)量求取的c利用試錯(cuò)法和內(nèi)插法求取報(bào)酬率時(shí)存在計(jì)算誤差D可比實(shí)例采用了典型買者和賣者的期望報(bào) 酬率并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整【答案】B【解析】本題考查的是報(bào)酬率的求取

10、方法。市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦巾 過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象 未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。參見欺材P250。21某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物 價(jià)值,200萬元，建筑物資本化率為12%土地使 用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%.，該房地產(chǎn)的 價(jià)值為()萬元。A 489.99B 495. 53C 695. 53D 800. 00【答案】C【解析】本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物年 收益額=建筑物現(xiàn)值x建筑物的資本化率=200X12%= 24,那么土地的年收益額=60-24 =36.土地 的價(jià)值=36X(P/A,6%,30)=38X1/6%X1-1/( 1+6%) 3

11、0 =495.53。合計(jì)，房地產(chǎn)價(jià)值=200+495.53= 695 53萬元，參見教材P257。24通過房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除()。A空置損失B房產(chǎn)稅C房屋折日費(fèi)D房屋保險(xiǎn)費(fèi)【管塞】C【解忻】本題考查的是凈收益的測(cè)算。運(yùn)營(yíng) 費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支 出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。參見教材P238。26下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中屬于功能 折舊的是（）。A寫字樓層高偏低B廠房受酸雨腐蝕C住宅庫存量過大D在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降【答案】A【解析】本題考查的是建筑物折日的含義和 原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物 功能不足或過剩造

12、成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學(xué)技術(shù)進(jìn) 步，人們的消費(fèi)觀念改變，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低， 建筑設(shè)計(jì)上的缺陷等。P296.29關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān)系的說法，錯(cuò)誤的是（）。A開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期B建設(shè)期的起點(diǎn)與開始經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同c經(jīng)營(yíng)期可具體分為銷售期和運(yùn)營(yíng)期0建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期不會(huì)重疊【答案】D【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在銷售（含預(yù)售）的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期有重疊。P330。30當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各 期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價(jià)方法是（）A平均增減量法B平均發(fā)展速度法c移動(dòng)平均法D指數(shù)修勻法【答

13、案】A【解析】本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用 平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種 方法。P349。33在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中， 對(duì)已出租 的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響這一估價(jià)假設(shè) 屬于（）A未定事項(xiàng)假設(shè)B背離事實(shí)假設(shè)C不相一致假設(shè)D依據(jù)不足假設(shè)【答案】B【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成，背離事實(shí)假設(shè)，是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易 條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià) 對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例 如，在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，評(píng)估被征收 房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、

14、查封 等因素的影響。P413.34關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或?qū)鞡價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的C價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一 致D價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致【答案】C【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的 時(shí)點(diǎn)一致。參見教材P162表5-1。35關(guān)于估價(jià)師聲明的說法，正確的是（）A估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn) 估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明B估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)勤勉盡責(zé)估價(jià)做出承諾和保證C未參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以在估價(jià)師聲明上簽名D估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果成立的條件作 出提示和說明【答案】B【解析】本題考

15、查的是估價(jià)報(bào)告的組成。估 價(jià)師聲明應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估 價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德，專業(yè)勝任能力和勤勉盡 責(zé)估價(jià)等的承諾保證。參見教材P412.多選題1關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)要素的說法， 正確的有（）。A估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需B估價(jià)對(duì)象由估價(jià)委托人和估價(jià)目的雙重決 疋C選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估 價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型選取D估價(jià)原則應(yīng)根據(jù)價(jià)值類型和估價(jià)目的進(jìn)行 選擇E估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各 項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序不得交叉或反復(fù)【答案】ABDE【辨析】本題考查的是估價(jià)目的。在估價(jià)中 選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取，參見教材P33.判斷題2房

16、屋被征用為臨時(shí)安置用房，半年后返還時(shí)發(fā)現(xiàn)局部毀損，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房屋價(jià)值的補(bǔ)償.（）【答案】X【解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使 用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià) 值之差的補(bǔ)償：房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金 額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn) 價(jià)值的補(bǔ)償，參見教材P1 &3某宗建設(shè)用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實(shí)物因素。（）【答案】X【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和 區(qū)位的含義。如累是該房地產(chǎn)內(nèi)部（用地紅線內(nèi)）的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實(shí)物因素。P544房地產(chǎn)投?；馂?zāi)風(fēng)

17、險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常 不應(yīng)包含不可能損毀的土地價(jià)值.（）【答案】、“【解析】本題考查的是買賣價(jià)格、 租賃價(jià)格、 抵押價(jià)值、保陸價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。投 ?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損 毀的建筑物的價(jià)值及其可能連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）.P102.5在賣方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅 收，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般 地說增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地 產(chǎn)開發(fā)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲， 相反, 會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。P139.6房

18、地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)同時(shí)遵循獨(dú)立、客 觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代 原則，最高最佳利用原則。（）【答案】、“【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義，市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳 利用原則，P153.7房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)【答案】x【解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。市場(chǎng)狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整。P192。8比較法估價(jià)中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把 可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。（）【答案】“【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的臺(tái)義。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例

19、在其自 身下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，P95.10有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價(jià)。（）【解析】本題考查的是。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只 針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地 產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通 常也是采用成本法估價(jià)。11運(yùn)用分解法求取建筑物折舊時(shí)，只存在不可修復(fù)的功能落后折舊，不存在可修復(fù)的功能落 后折舊（）【答案】x【解析】本題考查的是分解法。將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深?。P305.【答案】x整，還包括一些其他因素調(diào)整。（【答案】、“12在假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。（）【解析】本題考查的是平均發(fā)展速度法。由基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合【答案】X【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。但在動(dòng) 態(tài)分析法中，對(duì)于