龍崗項目全程策劃

1、 第一部分 區(qū)域市場分析一、周邊區(qū)域概況1、龍崗區(qū)綜述龍崗區(qū)位于深圳市東北部，屬二線關外, 整個區(qū)分為十個鎮(zhèn)分別是：平湖、布吉、橫崗、龍崗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鵬、南澳，總占地面積844.07平方公里，總?cè)丝?6萬人，其中戶箱人口僅有19萬，另有77萬的外來暫住人口。人口密度遠比羅湖、福田小，其中布吉鎮(zhèn)由于緊靠羅湖。經(jīng)濟發(fā)展及人口數(shù)都較好，另外葵涌鎮(zhèn)、大鵬鎮(zhèn)、南澳鎮(zhèn)由于緊靠鹽田區(qū)和龍崗中心城的聯(lián)系也不大。龍崗區(qū)的基建設施完成較好，道路網(wǎng)四通八達，距離東莞及惠州均較近，區(qū)內(nèi)主要以工業(yè)為主，配合正在逐步建設的高科技產(chǎn)業(yè)“三來一補”企業(yè)較多，屬于產(chǎn)業(yè)較為單一，經(jīng)濟類型較為簡單的區(qū)域，區(qū)內(nèi)的教育

2、、文化、科學、商業(yè)等設施和深圳市區(qū)內(nèi)相比仍有一定差距，但居民的消費能力仍屬較強。2、龍崗鎮(zhèn)、中心城綜述龍崗鎮(zhèn)是龍崗區(qū)委、區(qū)政府所在地，是龍崗區(qū)的行政中心，全鎮(zhèn)125萬平方公里，是整個龍崗區(qū)面積最大的鎮(zhèn)，總?cè)丝诩s為21萬人，其中戶籍人口約5萬人，外來暫住人口約16萬人。下轄龍崗，龍東、龍西、五聯(lián)、愛聯(lián)、南聯(lián)、五約、回龍埔、新生、盛平、同樂等11個行政村，其中鵬達花園三期項目屬于嚇崗村范圍，屬于龍崗老城區(qū)與中心城之間的地帶，緊靠鎮(zhèn)政府。龍崗鎮(zhèn)在近幾年中心城的快速發(fā)展帶動下，城市綜合功能日趨完善但整體狀況仍然略差于布吉。龍崗鎮(zhèn)目前市政建設較為先進、到位。道路網(wǎng)便捷、暢通。配套設置在龍崗區(qū)也屬較好的狀

3、況，整體工業(yè)規(guī)劃雖然較好，但全面實施仍需一段時間，目前的工業(yè)區(qū)較為散亂，沒有形成象坂田等地一樣的規(guī)模，另外絕對距離及相對時間較長，限制的收費站較多，也在一定程度上制約了經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)市場方面，目前中心區(qū)附近在售項目眾多，市場競爭異常激烈，使得客戶在挑選時有很多選擇余地，平均售價低于布吉片區(qū)。3、平湖鎮(zhèn)綜述位于深圳市北部，毗鄰東莞市，位于深圳至東莞、龍崗至寶安區(qū)的交匯點，全鎮(zhèn)面積40.77平方公里，總?cè)丝诩s20萬人，其中戶籍人口僅1.5萬，其余為暫住人口，由于獨特的地理位置，使得平湖有了得天獨厚的優(yōu)勢，形成了整個龍崗區(qū)最具規(guī)模的物流基地，另外平湖自身也利用其地理交通方面的優(yōu)勢，吸引了一批“三

4、來一補”企業(yè)。平湖鎮(zhèn)下轄9個行政村和一個街道居民委員會，由于經(jīng)濟水平較高，平湖鎮(zhèn)居民的生活水平也普遍較高，有著較強的消費購買能力。特別值得一提的是，許多居民都選擇自行安裝衛(wèi)星天線，接收電視信號鎮(zhèn)有線電視雖有一定的覆蓋面，但整體比例不如龍崗鎮(zhèn)及坪地等鎮(zhèn)。房地產(chǎn)開發(fā)方面，平湖鎮(zhèn)屬于整體開發(fā)水平較落后的村鎮(zhèn),基本上沒有可以和布吉及龍崗競爭的樓盤，因此居民至其它區(qū)、鎮(zhèn)購買商品房較為普遍。4、橫崗鎮(zhèn)橫崗鎮(zhèn)位于龍崗鎮(zhèn)和布吉鎮(zhèn)之間，總面積81平方公里總?cè)丝诩s16萬人，其中戶籍人口1.8萬人，由于地處深惠公路要通，因此也屬于經(jīng)濟水平發(fā)展較好的鎮(zhèn)，下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃閣坑等九個

5、行政村和二個居委會，值得一提的是，橫崗鎮(zhèn)的排外意識較濃，哪怕是龍崗、布吉也不例外，這也在一定程度上制約了橫崗鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展。主要產(chǎn)業(yè)仍以工業(yè)為主，“三來一補”企業(yè)較多，工業(yè)區(qū)發(fā)展水平介于龍崗之上，平湖之下。房地產(chǎn)開發(fā)方面，橫崗鎮(zhèn)鮮有較有水平的開發(fā)項目，平均售價也在2000元/以下，但隨著振業(yè)巨資投得60多萬平米的六約地塊，相信會對區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)有所影響。5、坪地、坪山、坑梓鎮(zhèn)這三個鎮(zhèn)均屬于和龍崗鎮(zhèn)距離較近的鎮(zhèn)，有以下幾個共同特點： 人口不多雖然三鎮(zhèn)面積大小不同（坪地53平方公里、坪山127平方公里、坑梓40平方公里）但人口普遍不多，坑梓僅4萬余人，最大的坪山也僅7萬余人，且戶籍人口較少。 經(jīng)濟

6、發(fā)展水平一般三鎮(zhèn)約距離深惠公路不遠，但普遍經(jīng)濟發(fā)展狀況一般，居民消費能力不高。 有線電視覆蓋較好三個鎮(zhèn)的有線電視網(wǎng)絡，均有較大的覆蓋面，利于使用電視媒體進行宣傳推廣。 房地產(chǎn)發(fā)展水平低下縱觀三鎮(zhèn)除坪山“東方威尼斯”（將于明年6月間公開發(fā)售）外，尚無一個稍有規(guī)模且上檔次的房地產(chǎn)項目。6、東莞市鳳崗鎮(zhèn)、塘廈鎮(zhèn)雖然東莞市鳳崗鎮(zhèn)，塘廈鎮(zhèn)行政上均屬于東莞市，但地理位置距龍崗中心城較近，特別是鳳崗鎮(zhèn)，僅十分鐘車程。因此有必要對該兩鎮(zhèn)作一定的了解。該兩鎮(zhèn)的共同特點如下： 面積不大、人口眾多由于工業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，該兩鎮(zhèn)雖然面積不大，但人口眾多，數(shù)量較少的鳳崗鎮(zhèn)也有35萬人口，差不多相當于兩個橫崗鎮(zhèn)的水平。 經(jīng)濟較

7、發(fā)達由于大量的港商、臺商投資，兩鎮(zhèn)的工業(yè)生產(chǎn)水平遠比深圳龍崗為高，有大量的大型工廠、工業(yè)區(qū)、涉及高科技、電子、五金等?？萍己枯^高，較好的工業(yè)發(fā)展狀況也使得普遍的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，居民消費能力較強。 居民深圳購房較普遍雖然東莞市本身也有相當多的房地產(chǎn)項目在開發(fā)，但由于深圳特區(qū)的獨特情況（如購房入戶政策等）深圳特別是龍崗的地產(chǎn)項目對于該兩鎮(zhèn)居民還是有相當吸引力。二、龍崗中心城的規(guī)劃與前景深圳特區(qū)內(nèi)呈東西向長條型地塊，由于經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，深圳特區(qū)的地緣已無法滿足日益膨脹的人口。城市核心向外沿擴張已成為深圳國際化大都市建設的必然選擇，由市政府統(tǒng)一規(guī)劃的七個衛(wèi)星城鎮(zhèn)也就擔負起了這一重任，其中龍崗區(qū)首當其

8、沖，得天獨厚。龍崗中心城作為規(guī)劃建設的衛(wèi)星城之一，已成為了深圳東部大門，由區(qū)中心城龍崗鎮(zhèn)和坪地鎮(zhèn)組成，是龍崗區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心將形成以科技、教育、文化、衛(wèi)生等高層次的第三產(chǎn)業(yè)為主體，高新技術產(chǎn)業(yè)為導向的綜合性現(xiàn)代化新城區(qū)。中心城規(guī)劃面積為32平方公里，規(guī)劃人口33萬人，配套設施規(guī)劃起點高、分布均勻、思路清晰。龍崗中心城除原有的交通大動脈深惠公路貫穿其中外，第二通道：水官高速公路龍翔大道已投入使用，使得中心城與特區(qū)的距離縮短，另外，規(guī)劃中的深圳地鐵二、三期工程及輕鐵項目，其3號線將從羅湖到布吉并延伸到龍崗中心城。布吉的發(fā)展瓶頸證明了交通建設的重要性，上述工程的實施不僅能滿足到日后龍崗中心城

9、的經(jīng)濟發(fā)展，更重要的是，由于龍崗中心城地緣上靠近東莞，而深惠公路又連通惠州及潮汕地區(qū)等經(jīng)濟較發(fā)達從而使龍崗中心城的影響力輻射面更廣。三、龍崗中心城房地產(chǎn)概況1、住宅部分經(jīng)由國務院批準的深圳市城市總體發(fā)展規(guī)劃（19962010），龍崗作為衛(wèi)星城地位的確立，極大地促進了龍崗房地產(chǎn)的進一步發(fā)展。2000年，龍崗房地產(chǎn)出現(xiàn)了購銷兩旺的局面，全年共銷售商品房15375套，123萬平方米，其中中心城約占19.2%左右，為236160平方米。正是由于2000年房地產(chǎn)的進一步發(fā)展以及政府為加緊區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展而進行的低價賣地政策，使得龍崗中心城的房地產(chǎn)市場在2001年時進入了戰(zhàn)國時代。最具代表意義的事件是深圳超

10、級大盤，總建面過百萬的“新亞洲花園”的入市，宣告了龍崗中心城成為深圳郊區(qū)大盤化的又一個主戰(zhàn)場。在2001年10月位于老城區(qū)的總建面為17.3萬的“九洲家園”加入戰(zhàn)團，入住大社區(qū)成為時尚。進入2002年，“雅豪祥苑”入市，龍城房地產(chǎn)競爭進一步加劇。包括“新亞洲”、“九洲”在內(nèi)的項目均有降價跡像。據(jù)統(tǒng)計，在未來一年里，在龍城范圍內(nèi)，商品房供應量在400萬平方米左右，為突圍而出，發(fā)展商不僅必須合理控制利潤，而且對項目建筑規(guī)劃、園林設計、戶型定位、營銷手段以及售后服務均提出了更高的要求。2、商業(yè)部分中心城區(qū)域內(nèi)的商服市場以新城區(qū)和老城區(qū)來劃分，老城區(qū)主要指老街，現(xiàn)正發(fā)售的物業(yè)代表為人人樂購物廣場，人人

11、樂購物廣場屬典型的先租后賣的商鋪銷售模式。現(xiàn)由德思勤與交易中心聯(lián)合銷售，均價在7000元左右，尚剩1個億的尾盤。新城區(qū)商服市場的主要代表為世貿(mào)廣場（一層28000元/、二層18000元/、三層9000元/）銷售已近尾聲。在新城區(qū)與老城區(qū)之間，商服市場的主要表現(xiàn)形式分為三種： 純商業(yè)項目，引進大商家后銷售剩余部分，如世貿(mào)廣場（引進萬佳）、九洲商業(yè)部分（引進新一佳）、雅豪祥苑二期商業(yè)中心（引進沃爾瑪或歲寶百貨）等； 專業(yè)市場，如陽光廣場（家居建材）、集銀市場（皮革）、龍興商業(yè)項目（建面7萬，家裝）等； 街鋪，在許多住宅項目中均規(guī)劃了街鋪，如雅豪祥苑、和興花園三期、鵬達花園、九洲家園、歐景、紫薇花園

12、、佳馨園、順景花園、雅庭名苑等等，為數(shù)眾多，雖然在這些項目中商業(yè)面積所占比例受到控制，但街鋪的總供應量驚人，不但彼此分流了客戶，而且由于所采用業(yè)態(tài)多為本社區(qū)服務性質(zhì)，所以租金水平普遍不高，且大部分經(jīng)營慘淡。另外，在未來兩年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)將有超過70萬的商業(yè)項目展開動作，如龍鑫商業(yè)廣場（20萬）、志聯(lián)佳商業(yè)項目（4萬）、雅豪二期（7萬）、新亞州商業(yè)項目（5.8萬）、九洲附近商業(yè)項目（6萬）太陽廣場（5萬）、新龍崗商業(yè)中心（4萬）以及若干建材、家私市場等龐大的商業(yè)供應無疑加大了商業(yè)泡沫的成分，但對住宅的銷售有較大的好處。四、區(qū)域功能特征及分布東組團：行政辦公區(qū)域。建設路德政路龍翔大道板塊，06號地塊；

13、南組團：主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)以居住、商業(yè)為主。龍城南路龍翔大道如意路深惠路沿線兩側(cè)，03、04、33、34、36、35、61、62、59、60、57、58、55、54號地塊組成；西北組團：現(xiàn)代工業(yè)區(qū)。清林中路吉祥中路龍平兩路，11、12、14、15、16、53、23、22、21、20、26號地塊組成；中央組團：城市花園。清林中路黃閣中路如意路龍翔大道，29、30、31號地塊組成。目前以東組團建設最為規(guī)模，地塊建設以03、04、33、29、07、08、10、11、12、14、16為光鋒已形成良好的生活氛圍，住宅的開發(fā)建設均集中于此。也即龍平西路以南，吉祥中路兩側(cè)為龍翔大道車段為主分布路線。五、區(qū)域總

14、體特征及關注點1、物業(yè)供給形態(tài)根據(jù)我們對龍崗中心城的實地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)龍崗中心物業(yè)供給以多層為主，以小高層為輔，兼有少量的高層。我們認為在未來二年內(nèi)，現(xiàn)有的物業(yè)供給形態(tài)將繼續(xù)維持，主要是基于以下考慮： 中心城片區(qū)可利用的土地資源較多。 區(qū)域內(nèi)激烈的競爭導致房價無法走高，而多層為主，小高層為輔的供給形態(tài)可使發(fā)展商降低成 本。 消費習慣：中心城片區(qū)的消費群體看重如實用率、管理費等細節(jié)，消費習慣上更接受多層住宅。2、總體價格水平由于各競爭樓盤位置集中，且目標客戶相同，所以各盤價格差異不大，區(qū)域內(nèi)市場總體均價在2580元/2730元/。 高層住宅代表：碧湖豪園（碧湖花園三期）均價在4500元/4600元/

15、，是片區(qū)內(nèi)售價水平最高的項目之一，但曲高和寡，且受到新亞洲花園的較大沖擊，銷售勢頭已明顯減弱。 小高層住宅代表：新亞洲花園（整體均價3400元/）、歐景城（整體均價3200元/）等。從目前情況看，由于新亞洲代表了區(qū)域內(nèi)小高層項目開發(fā)的最高水平，所以新亞洲項目的均價最高，一區(qū)均價3200元/，二區(qū)均價3500元/。另外，紫薇苑、吉祥來花園的開發(fā)水平也不容低估。 多層住宅代表：九洲家園（以多層為主，部分小高層均價2680元/）、雅豪祥苑（均價2380元/）等。九洲家園的住宅由于受到雅豪祥苑的沖擊，再加上本身戶型定位出現(xiàn)失誤，現(xiàn)時不僅售價開始下調(diào)（2380元/）,而且銷售率剛剛超過五成?？傮w上看，由

16、于競爭加劇，在近期內(nèi)區(qū)域價格走向有下跌的趨勢，發(fā)展商開發(fā)水平不高、營銷觀念不強，再加上區(qū)域內(nèi)超過400萬平米的供應量，出于供大于求的嚴重態(tài)式，似乎價格戰(zhàn)是唯一取勝之道，但從實際銷售情況看，區(qū)域內(nèi)置業(yè)者并未領情。這說明，中心城片區(qū)房地產(chǎn)市場的競爭層面已不僅僅局限于價格了，發(fā)展商利潤減少是必然的，但對項目開發(fā)理念、開發(fā)水平、建筑質(zhì)量、營銷手段要求卻是越來越高。3、物業(yè)戶型供應結(jié)構(gòu)龍崗中心城住宅物業(yè)戶型結(jié)構(gòu)供應從現(xiàn)在看以中等戶型為主，從未來發(fā)展趨勢看小房、小三房的需求量將進一步加大，這種趨勢與特區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢相吻合?，F(xiàn)在在售物業(yè)基本以二房、三房為主，而如果二房的面積越過80、三房越為110時，銷售

17、會出現(xiàn)阻礙，但要視個盤情況而言，如開發(fā)水平高，物業(yè)檔次高的新亞洲、碧湖花園、紫薇花園等不僅面積較大的二房、三房能快速消化，區(qū)域內(nèi)供應較少的四房也能如履平地，九洲家園二房（82、100）、三房（115、117）、四房（133）則銷售勢頭并不理想，是較為典型的案例。由于目前競爭樓盤反復爭奪的目標客戶全部集中在區(qū)域內(nèi)，所以大戶型存在較大市場風險。4、區(qū)域內(nèi)目標客戶特征 目前龍崗中心城房地產(chǎn)市場的客戶來源局限于區(qū)域內(nèi)。 從年齡層次劃分，28歲45歲是主力消費群體。 從職業(yè)層次劃分：本地農(nóng)民、公務員、工廠白領、中小私營企業(yè)主、個體商戶等。 從籍貫劃分，以潮汕籍、客家籍客戶為主。 以價格承受力劃分：二房在

18、14萬22萬之間，三房在18萬25萬之間。 在付款方式的選擇上，根據(jù)市場調(diào)研資料顯示二成首期36.8%、三成首期為47.2%、一次性付款為10.2%，剩余5.8%左右客戶的選擇了一成首期的付款方式。 目標客戶對樓花銷售的項目敏感度不高，喜歡追捧現(xiàn)樓發(fā)售的項目。 目標客戶認購樓盤的關注點為（以重要程度依次遞減）：價格、位置、教育、戶型、配套、交通、景觀等。 區(qū)域內(nèi)目標客戶對日常消費的開支有增加的趨勢：世貿(mào)廣場的萬佳一天的營業(yè)額超過70萬，而位于老城區(qū)食街的新全盛海鮮酒樓一個月的營業(yè)額更是過百萬。5、關注點 從市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析，橫崗鎮(zhèn)是中心城房地產(chǎn)項目的一個重要客戶來源，在龍崗區(qū)內(nèi)是僅次于平湖的經(jīng)

19、濟重鎮(zhèn)。由于橫崗吸引了眾多發(fā)展商的關注：中信集團、振業(yè)集團、卓越集團、愛地集團已進駐橫崗，再加上橫崗本地的發(fā)展商，橫崗樓市的激戰(zhàn)已在所難免。愛地集團的水晶城項目、卓越集團的中心花園項目即將開公開發(fā)售，錦冠華城又強勢登場，這勢必會嚴重分流有限的客戶資源。 廣州碧桂園集團洽談收購新亞洲花園的事宜，作為一個成熟并有豐富的大盤開發(fā)經(jīng)驗的發(fā)展商，如收購成功進入中心城的話，市場格局將進一步傾斜，未來市場的開發(fā)理念、供應結(jié)構(gòu)、價格水平、有效需求等都將發(fā)生根本變化。六、區(qū)域內(nèi)樓盤供應分析表 項 目九洲花園新亞洲花園發(fā) 展 商深圳市九洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳新亞洲實業(yè)發(fā)展有限公司設計單位機械工業(yè)部深圳設計研究院

20、貝爾高林（香港）有限公司深圳市建筑設計研究總院（建筑）貝爾高林（香港）有限公司（怡景）物業(yè)管理戴德梁行中海物業(yè)管理（深圳）有限公司代 理 商世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司深圳中原物業(yè)顧問有限公司地 點深圳市龍崗區(qū)內(nèi)環(huán)路龍翔大道與吉祥中路匯處性 質(zhì)多層、小高層小高層起價(元/m2)22302750最高價(元/m2)35004800樓層差(元/m2)80-150150朝向差(元/m2)不明顯不詳總體均價(元/m2)28003500折后均價(元/m2)26803400戶型狀況二房二廳（78.66-100.48）三房二廳(105-115.01)四房二廳(113.45)*二房二廳(80.7)*三房二廳(9

21、6.3、110)*四房二廳(127.98-148.07)*復式五房二廳(180.81)*復式六房二廳(255.67)備注占地面積:10.8萬建筑面積:17.3萬4棟小高層,12棟多層,戶數(shù):956戶.清水房,以二房、三房為主，四房相輔。*占地面積:70萬(三-五期開發(fā))*建筑面積:103萬*清水房*一期分二區(qū)銷售,共1330套。分析物業(yè)：臨近舊城區(qū)，整個小區(qū)規(guī)劃大，有小學、幼兒園、園林設計。銷售：已售完。*物業(yè)：以七國園林風景為賣點,近鄰龍城廣場,超大規(guī)模的生活社區(qū),完善的配套。購房者入讀華南師大深圳實驗學校。物業(yè)管理以中海物業(yè)管理(深圳)有限公司以名牌樓盤招引客戶。*銷售：現(xiàn)正銷售一、二期剩

22、余復式單位。從入市至今，市場承接力已明顯減弱，再加上營銷手段不多，其后期的推廣不容樂觀。項 目尚景華園香林玫瑰花園發(fā) 展 商深圳市尚模發(fā)展有限公司中國華西企業(yè)有限公司深圳市惠明盛房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司設計單位深圳市龍崗規(guī)劃設計院不詳物業(yè)管理自管深圳市北方物業(yè)管理有限公司代 理 商自銷深圳市星聯(lián)地產(chǎn)有限公司地 點龍福路，龍平大道與長興南路交匯處龍崗中心城性 質(zhì)小高層多層、小高層起價（元/m2）24802388最高價（元/m2）38803800樓層差（元/m2）200100朝向差（元/m2）不明顯不明顯總體均價（元/m2）32802900折后均價（元/m2）3200不詳戶型狀況*二房二廳(73.7

23、8)*三房二廳(92.72-106.3)*四房二廳(123.33-125.41)*二房二廳(*三房二廳*四房二廳*復式備注* 總占地面積:22430.6;建筑面積:51394* 尚景華園為尚景花園第三期，有六棟六層和一棟聯(lián)體小高層.* 清水房* 各戶型具體數(shù)量不詳,比例約為1:4:3,價格偏差在1%內(nèi)。*7棟多層和小高層組成*占地面積:約33946 建筑面積: 65343 *毛坯房分析*物業(yè):整體規(guī)劃落后,這種“練兵排列”式,使整個小區(qū)不能有效的相融,從居家的親情性及怡景的規(guī)劃都欠妥,地處該地段,結(jié)合周邊物業(yè)競爭壓力,平層結(jié)構(gòu)、面積定位未突出有效的差異優(yōu)勢。*銷售:成績一般,主要表現(xiàn)為產(chǎn)品的綜

24、合質(zhì)素及銷售策略的落后。*物業(yè):大規(guī)模歐陸社區(qū)，但膚淺的片面模仿并未能使物業(yè)質(zhì)素得到升華。*銷售:銷售的階段推廣策略把握不夠，目前銷售狀況不是太理想。項 目竹雅名居長江花園發(fā) 展 商深圳楚豐實業(yè)有限公司深圳新新長江實業(yè)投資有限公司深圳市橫崗橫定基建筑工程有限公司設計單位東南大學建筑設計研究院深圳市松崗建筑設計室物業(yè)管理自管不詳代 理 商深圳市偉業(yè)房地產(chǎn)交易評估公司自銷地 點龍城大道東側(cè)，龍平大道北側(cè)龍平大道北側(cè)，吉祥路西側(cè)性 質(zhì)小高層多層起價（元/m2）24881650最高價（元/m2）28082250樓層差（元/m2）40-60200朝向差（元/m2）不明顯0總體均價（元/m2）264819

25、50折后均價（元/m2）24891872戶型狀況*二房二廳(77.9-79.34)*三房二廳(105-109.7)*復式四房二廳(112.97)*二、三房為主，復式少量*二房二廳(58.46-74.6)*三房二廳(86.6-94.3)*四房二廳(104.1)*復式四房二廳(106.42-149.2)*二房為主,三、四房比例差不多備注*總建筑面積:約14萬（二期開發(fā)）*共八棟小高層*毛坯房*各戶型具體數(shù)量不祥，價格偏差在2%左右。*二期尾盤。*一期占地面積:13126.6 建筑面積:26224.2*總占地面積：52851，總建筑面積：117329，（分四期開發(fā)）*清水房*各戶型具體數(shù)量不詳，價格

26、偏差在1%內(nèi)。分析*物業(yè):總體三大組團，小區(qū)怡景處理與建筑能結(jié)合相溶。平層結(jié)構(gòu)及面積，二房及三房方正，面積適當；立面在窗戶及窗玻色、凸窗、陽臺以及垂直線條的處理稍佳。*物業(yè):綜合質(zhì)素一般般。平層規(guī)劃復式單位欠妥。*銷售：招行僅提供十年按揭，對銷售造成很大壓力，目前市場反映冷清。項 目和盛苑紫薇花園發(fā) 展 商深圳市銀臺實業(yè)有限公司深圳市大貿(mào)股份有限公司設計單位合肥工業(yè)大學建設計研究院深圳分院（建筑）；新加坡文彰筑景設計師事務所（怡景）同濟大學建筑設計院深圳分院物業(yè)管理自管龍房物業(yè)管理公司代 理 商深圳市濤益地產(chǎn)顧問有限公司自銷地 點清林路北側(cè)吉祥路東側(cè)性 質(zhì)多層、小高層小高層起價（元/m2）25

27、802850最高價（元/m2）29005000樓層差（元/m2）60-80100朝向差（元/m2）不明顯不明顯總體均價（元/m2）27403850折后均價（元/m2）26303750戶型狀況共254套*二房二廳(70.8)24套*三房二廳(91.2-109)186套*四房二廳(124.8)36套*復式四、五房(197.5-210.8)8套紫薇苑一期112套*三房(86.67-109.41)64套*四房(117.96-125.81)30套*復式(109.02-136.13)18套紫薇苑二期94套*三房(122.34)8套; * 四房(156.49)2套*五房(144.52-231.45)56套;

28、 *六房(173.7-179.43)28套紫薇花園(西6.7幢)共28套*三房（135.20）備 注*占地面積:18431總(二期工程)建筑面積:：33302*和興花園分三期,本資料為第二期和盛苑由5棟7層和2棟12層的小高層組成.*初裝修與精裝修供選擇.*價格偏差在1%內(nèi)。*總占地面積:約20萬 ，總建筑面積:30萬,包括多層住宅80余棟，高層住宅3棟，高層寫字樓2棟。*本資料采集于部分多層住宅，價格偏差在2%內(nèi)*普通裝修分 析*物業(yè):圍合規(guī)劃,并由新加坡怡景主理,江南風情與外部景觀相結(jié)合,質(zhì)素不錯,但建筑規(guī)劃無新穎之處。*銷售：一期工程在當時競爭不激烈的市場情勢下,取得成功,但二期工程面臨

29、歐景、新亞洲的壓力,在沒有獨特的銷售主張揚長避短的有效策略統(tǒng)籌下,不容樂觀。*物業(yè):以現(xiàn)階段物業(yè)作評，在平層、立面、屋頂及架空層都作了產(chǎn)品改良，大規(guī)劃的成憝社區(qū)已形成，居家文化濃厚。*銷售：一直以來銷售表現(xiàn)不錯，三房及四房的銷售態(tài)勢較佳。項 目城龍花園（三期）佳馨園發(fā)展商深圳市城龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(城建集團)深圳龍崗龍城城建開發(fā)實業(yè)有限公司設計單位深圳大學建筑設計研究院不詳物業(yè)管理深圳市城龍物業(yè)管理公司自管代理商深圳市東瑞行置業(yè)發(fā)展有限公司自銷地 點龍福路、龍城大道交匯處龍城大道東側(cè)性 質(zhì)小高層小高層起價（元/m2）25002180最高價（元/m2）38003600樓層差（元/m2）80-1

30、00200朝向差（元/m2）不明顯不明顯總體均價（元/m2）31002890折后均價（元/m2）31002600戶型狀況三期2棟16層:132套*三房二廳*四房二廳一期五棟152套*一房一廳(56.06)48套*二房二廳(75.63-76.67)48套*三房二廳(89.86-134.41)56套備注*占地面積:5萬(四期開發(fā))*總建筑面積:11萬* 毛坯交樓*占地面積:20176(二期開發(fā))*總建筑面積:55600* 清水房分析*物業(yè):總休規(guī)劃建設偏落后,平層規(guī)劃還算合理;*銷售:規(guī)劃偏小,銷售態(tài)勢不錯*物業(yè):規(guī)模太小,質(zhì)素不高;*銷售:商鋪售完,住宅尾盤;項 目歐景城新龍崗花園發(fā)展商宇宏投資

31、·銘興實業(yè)·中圳地產(chǎn)三家聯(lián)合深圳市千崗地產(chǎn)開發(fā)有限公司設計單位不詳不詳物業(yè)管理自管自管代理商自銷深圳市卓越全程地產(chǎn)服務有限公司地 點吉祥路西側(cè)龍城大道東側(cè),龍平大道與內(nèi)環(huán)路之間性 質(zhì)小高層小高層起價（元/m2）24802200最高價（元/m2）40202840樓層差（元/m2）80-10048-112朝向差（元/m2）不明顯南向上浮5%總體均價（元/m2）33802710折后均價（元/m2）3250(復式4100)2600戶型狀況12棟862套*二房二廳(85.42-90.43) *三房二廳(95-110) *四房二廳(117-180) *復式(底層二房、三房110-120

32、左右,二層附送隨意設計)二期十六棟576套*二房二廳(80.11) 144套*三房二廳(102.39) 144套*四房二廳(109.49-112.63) 288套備注*占地面積:51310. 70*總建筑面積:117623* 清水房*占地面積:16.6萬(三期開發(fā))*總建筑面積:32.8萬* 多層帶電梯* 清水房*價格數(shù)據(jù)指標偏差±1%分析*物業(yè):整體規(guī)劃比較不錯,在中心城地產(chǎn)項目中,都屬前列.平層規(guī)劃三種主力戶型比例比較均衡.二房面積偏大,相對用家而言,七十多平方可以很舒適實用,那么該項目的面積定位就偏大.復式單位分為上下兩層的此種處理方式有其好的一面.*銷售:銷售率已超過80%,

33、但目前已出現(xiàn)停頓。*物業(yè):龍崗中心城片區(qū)首個多層帶電梯物業(yè),一梯四戶的平層規(guī)劃,由于電梯、樓梯分攤,實用率會降低同時物業(yè)管理費方面也存在問題.總體規(guī)劃思想有偏差,對后期營銷的全方位沒作研究.*銷售:產(chǎn)品的定位欠妥,銷售自然受阻,另在推廣中樓盤的市場形象沒有效的提升,符合產(chǎn)品的定位,使銷售進入進退兩難的“尷尬”狀態(tài).第二部分 項目優(yōu)、劣勢及定位分析一、項目SWOT分析1、項目概況項目位于龍崗植物園（龍園）內(nèi)。項目用地面積13293.2，按設計要點中建筑容積率2.1計，總建筑面積27450。在紅線面積內(nèi)建筑覆蓋率20%，綠化率40%。從文號06-2001-0003號設計要點審批表中看出，本項目商業(yè)

34、面積比例較?。▋H占總建筑面積的6%），這就為打造純住宅（住宅面積占總建筑面積的92%多）小區(qū)提供了條件。2、項目劣勢及市場威脅分析 項目劣勢A交通不太方便；B. 周邊生活配套不足，生活氛圍很淡；C項目周邊外環(huán)境不規(guī)整，安全狀況不理想；D項目旁邊有高壓網(wǎng)架；E. 植物園現(xiàn)時的物業(yè)管理欠佳；F項目距中心區(qū)較遠；G項目周邊有很多農(nóng)民房；H進植物園路況較差；I到項目路段形象較差；J植物園內(nèi)導示系統(tǒng)不完善。 市場威脅A龍崗片區(qū)的所在項目目標客戶群體較為集中，置業(yè)者都集中在龍崗片區(qū)周邊，跨區(qū)置業(yè)難以啟動；B根據(jù)眾廈地產(chǎn)掌握的情況，未來一至二年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)商品房供應量超過400萬，市場競爭極其慘烈；C片區(qū)內(nèi)支

35、撐房地產(chǎn)發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對比其它區(qū)域及片區(qū)內(nèi)開發(fā)量明顯滯后；D中心城區(qū)域的商品房供應是本項目最直接的地緣威脅；E目前中信高爾夫經(jīng)營缺乏競爭力，對潛在目標客戶的挖掘?qū)⒋嬖谝欢ǖ淖枇?；F其他周邊城市（珠江三角洲）的經(jīng)濟發(fā)展，將使本地三來一補企業(yè)及合資企業(yè)發(fā)展相對減弱； G市政網(wǎng)絡規(guī)劃配套建設較緩慢； H龍崗城市化進程較慢，關外再分二個區(qū)將可能導致深圳資金投放的進一步分散。3、項目優(yōu)勢及市場機會分析 項目優(yōu)勢A項目所處范圍周邊開發(fā)項目較少；B位處龍崗龍園內(nèi)，有一定的位置優(yōu)勢；C遠離深惠公路主干道，較清靜；D發(fā)展商有一定知名度及客戶資源；E位處高爾夫球場，環(huán)境幽雅；F享受球場內(nèi)各項配套；G產(chǎn)品設計超

36、前，適合休閑度假。 市場機會A 從入市時機講，較易吸取以往的成功經(jīng)驗，且能對現(xiàn)時龍崗片區(qū)房地產(chǎn)走勢，有清醒認識；B 如上所述，未來龍崗片區(qū)商業(yè)項目供應驚人，對整個片區(qū)的經(jīng)濟繁榮及市政配套建設有積極影響。C 龍崗片區(qū)固有的人氣不足情況表現(xiàn)為中高端客戶群體相對穩(wěn)定，數(shù)量較少，但隨著城鎮(zhèn)建設及經(jīng)濟發(fā)展，新移民，年輕創(chuàng)業(yè)者的數(shù)量會逐年增加。D 區(qū)域GDP增長，將刺激片區(qū)整體消費水平的進一步提升。E 區(qū)域內(nèi)企業(yè)產(chǎn)值的逐年增長，一方面可促進經(jīng)濟的進一步發(fā)展，另一方面也將帶動更多的外資企業(yè)來此投資辦廠。F 龍崗衛(wèi)星城的規(guī)劃，將帶來新的商機，同時對城市化進程的加速有很大的促進作用。G 作為深、汕、廣、惠的交匯

37、處，各方面信息的獲取也將領先一步，商業(yè)機會時刻擁有。H 水官高速的全線貫通，關內(nèi)人士對龍崗中心城也將會有新的觀念，置業(yè)關外也將成為可能。4、總結(jié)綜上所述，項目優(yōu)劣勢都較突出，且市場總體環(huán)境惡劣，眾廈認為只有差異化經(jīng)營、突出項目自身獨有的特點才能使項目從根本上規(guī)避風險，從而去贏市場，差異化經(jīng)營的具體表現(xiàn)為： 系統(tǒng)、清晰的理念開發(fā)思路； 區(qū)域內(nèi)罕有的、獨特的產(chǎn)品設計； 統(tǒng)計內(nèi)、外的市場形象； 充分挖掘項目目標客戶群體； 通過針對性的活動營銷和實效性營銷法相結(jié)合； 在保證一定利潤的前提下，通過系統(tǒng)，嚴格的成本控制去降低售價。以上差異化經(jīng)營思路為基礎，在此基礎上，遵循市場原則、環(huán)境原則、成本原則，引導

38、出本項目的項目定位。二、項目定位策略1、目標客戶定位分析鎖定目標客戶，解決本項目的主力購買問題，就可以為項目日后銷售創(chuàng)造決勝的前提。 目標客戶界定渡假型置業(yè)者為主，少量二次置業(yè)者為輔。 目標客戶區(qū)域A.龍崗鎮(zhèn)（含中心城）為主；B.橫崗鎮(zhèn)；C.坪山鎮(zhèn)；D.平湖鎮(zhèn)；E.坑梓鎮(zhèn)；F.其它區(qū)域，如坪地、鳳崗、大鵬、葵涌等地。 目標客戶職業(yè)A.工企高級管理層；B.高級公務員；C.私營企業(yè)主；D.個體商戶；E.周邊原居民；F外企管理層；G市內(nèi)企業(yè)高級自由職業(yè)者；H大企業(yè)團購（渡假及員工獎勵）I異地購房團 目標客戶特征A.30歲至50歲為主力購買群體；B.工作有壓力但個人支配時間較多；C.有一定的知識基礎，

39、接受新生事物較快；D.有較強的經(jīng)濟基礎；E.有對良好居住環(huán)境、品質(zhì)物業(yè)的強烈向往；F.對價格及付款方式無特殊要求；H.一旦認同并認購物業(yè)，會介紹周邊親友認購。通過對目標客戶特征的描述，我們應該努力把握好他們的感情脈絡，因為情感塑造可以直接觸及他們內(nèi)心深處的東西，“精神的寄托，心靈的歸所”為他們塑造出這樣的產(chǎn)品，就一定能得到他們的認同。目標客戶定位將引導項目的產(chǎn)品及形象定位。三、產(chǎn)品及形象定位1、產(chǎn)品定位優(yōu)質(zhì)渡假型精品物業(yè)。2、產(chǎn)品形態(tài)小高層開放式布局。3、 形象定位“純正高爾夫私家領地”4、項目命名建議綜合考慮各方情況,并力圖增加項目的情感訴求及內(nèi)涵,我們建議項目推廣名定名為:龍園·

40、名豪居疊翠湖畔俊嶺豪庭龍湖翠景綠島陽光龍園御景“龍園”旨在直接點名項目位置，而“名豪居”則表現(xiàn)項目的高檔次定位，“龍園·名豪居”的命名不僅能在形象上樹立一個尊貴品質(zhì)的居住環(huán)境，而且其地理位置的原有知名度又利于后期的宣傳推廣，并且這一命名能在一定程度上改善本片區(qū)在置業(yè)者心中的印象。四、 項目價格定位房地產(chǎn)策劃中的價格定位有成本收益法和市場比較法兩種，由于我們對市場有較深了解，且站在市場的角度去安排成本收益更有科學依據(jù)，所以，我們選用市場比較法。項目名稱權(quán)重因素本項目九州家園儷景鴻都紫薇花園碧湖花園新亞洲花園按揭均價PxPa=3200Pb=3480Pc=3850Pd=3800Pe=350

41、0位置交通狀況1581014121312周邊環(huán)境10778998商服配套設施1510121011129規(guī)模106878910景觀151389101210戶型結(jié)構(gòu)1513121210128園林/會所10866567物業(yè)管理10665546合計100716971707770備注：以上參考項目均價以小高層為準；另外與本項目物業(yè)相比，好于則加分、相同則同分、差于則減分；修正后各相關樓盤價格PiPi=（Qx/ Qi）×Pi 注：Pi為按揭均價Pa=（Qx/Qa）×Pa =（71/69）×3200=3293Pb=（Qx/Qb）×Pb =（71/71）×34

42、80=3480Pc=（Qx/Qc）×Pc =（71/70）×3850=3905Pd=（Qx/Qe）×Pd =（71/77）×3800=3504Pe=（Qx/Qf）×Pe =（71/70）×3500=3550各相關樓盤參考價值權(quán)重取值為WiWa=25% Wb=25% Wc=20% Wd=20% We=10%Px=PiWi= PaWa + Pb Wb + PcWc +Pd Wd + PeWe =3293×25%+3480×25%+3905×20%+3504×20%+3550×10%=317

43、5參考對比片區(qū)住宅物業(yè)價格，本項目平均價格約為3175元/ 但結(jié)合本項目位處高爾夫球場的唯一性等優(yōu)勢，加上后期項目的附加值支撐；因此，均價水平在此基礎還可有一定的提升。綜合考慮影響價格定位的諸多原因，如：地段、配套、市場環(huán)境、客戶資源、總體銷售率、銷售進度等，眾廈建議本項目的整體均價為34003600元左右。（價格的提升有賴于后期的各項權(quán)重因素以及其它附加值的加強）第三部分 營銷推廣策略一、營銷推廣計劃充分務實的了解，分析現(xiàn)實的消費市場和消費者特征，制定適時、可行的營銷推廣策略，即節(jié)約營運成本，擴大項目知名度，又使得銷售有效順利進行達到預期的目標。根據(jù)目前片區(qū)市場發(fā)展狀況，以及對周邊樓盤的跟蹤

44、分析，市場競爭激烈，不定因素太多、且消費者置業(yè)心理日趨成熟、理性。眾廈認為：本項目在銷售前期應將重點放在本地消費市場。通過一些營銷推廣活動的組織、軟性廣告、新聞繕稿對項目設計理念與項目概念進行炒作，來培育本項目目標客戶，再通過與其深入的了解溝通，并加以有效引導，從而制定“低成本、實效性、多途徑、針對性”的營銷推廣策略。隨著本地宣傳的增強，項目知名度越來越高。加之項目工程進度的加快，客戶層面越來越廣且購買信心增強，此時，本項目真正全面的進入市場。在項目宣傳推廣上：不空洞地推出概念，而是以項目優(yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點，利用本項目自身的品質(zhì)定位等來體現(xiàn)“純正高爾夫私家領地”的項目形象高度等。同時根據(jù)銷售

45、的不同階段加強工地的現(xiàn)場包裝和營銷中心環(huán)境，針對不同的目標客戶層面，做有效引導。1、推廣主題本項目推廣主題的確定，應結(jié)合本項目的規(guī)劃定位、前面所提煉的項目概念以及項目文化定位等因素，同時也應充分體現(xiàn)項目“高定位、高要求、高層次的尊貴氣度以及具和諧、互愛” 的優(yōu)質(zhì)服務型社區(qū)的特點。因此，在這一項目定位的基礎上，以及各方面概念因素的綜合考慮，提出本項目的推廣主題為：私家純綠領地，水岸高爾夫生活享受，1000000m2的私家高爾夫生活愜意生活，從綠色高爾夫開始推廣主題釋義：對準項目的目標客戶群，他們都是有一定的文化層次，對生活品質(zhì)有一定的追求，懂得優(yōu)質(zhì)生活之道，并永不停步，希望締造美好的將來，提升生

46、活檔次。在這里生活，帶給一種優(yōu)越自豪的感覺；另外，由于中信對綠色高爾夫的規(guī)劃，在未來45年時間內(nèi)在內(nèi)投資20億將項目建設成一座以高爾夫運動為基本概念，集生態(tài)旅游、娛樂休閑、商業(yè)物流、房地產(chǎn)開發(fā)等多種概念為一體的城中之城；屆時，各類型配套將一應俱全，更以表現(xiàn)本項目的高檔次定位之目的。2、市場營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略主題市場營銷在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中始終扮演著不可或缺的角色。以往的地產(chǎn)營銷，把側(cè)重點更多地花在大量報紙、電視、電臺廣告等的傳統(tǒng)資訊營銷手段上。這種傳統(tǒng)營銷手法雖在一定程度上刺激了市場購買欲望，但沒有發(fā)揮出營銷手段潛在的作用力，導致了營銷跟不上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的局面。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟化

47、，我市的地產(chǎn)營銷手法正逐步向適應時代需求的模式轉(zhuǎn)型，從親水住宅、運動地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等理念營銷，到網(wǎng)絡營銷、漫畫營銷、健康住宅等營銷方式。這種概念性營銷手法的變化主要體現(xiàn)在：購房者不再是觀眾或者旁觀者，而是其中的參與者，甚至是主角。這種變化也開始體現(xiàn)出“市場營銷”的核心以人為本的營銷理念，但始終還是未能將營銷的真正潛力發(fā)揮出來。 結(jié)合本項目的目前進度狀況，以及前面已經(jīng)提到本項目的基本情況和項目的“”的綜合性分析、項目定位等因素；因此，眾廈建議本項目的市場營銷戰(zhàn)略總體應采取情感營銷、“一對一”的貼身營銷、激勵營銷以及活動營銷等的實效性營銷戰(zhàn)略，即在銷售過程中將分階段舉辦各種類型高爾夫球運動及交流會

48、等形式來調(diào)動客戶的情感訴求；此營銷方式除比概念營銷更具實效性外，營銷成本也將大大降低。在具體的市場營銷手法制定過程中，我們將著重把握以下幾個方面： 營銷戰(zhàn)略的制定，應以“全局為主導、以市場為準繩”； 把握項目的概念定位及推廣定位，營銷手法圍繞“人性化”為中心； 營銷推廣戰(zhàn)略應充分考慮其社會效應，做到“寧精勿濫”，塑造項目的優(yōu)秀市場形象； 軟硬結(jié)合控制成本，造勢借勢出奇制勝； 堅持“個性化”營銷，在體現(xiàn)項目自身特點的同時避免與周邊項目的同質(zhì)化； 服務概念應貫徹于項目營銷戰(zhàn)略的全過程，為品牌建立奠定基礎。SP營銷活動安排新穎有效的營銷活動是帶動和維持銷售勢頭不斷高漲的重要推廣方式。在整個銷售期間，

49、尤其是持續(xù)階段，營銷活動的實際效果較一般廣告為佳。目前暫時簡單列舉以下幾項活動，具體在確認后，再由眾廈公司提交詳細的活動實施方案。活動類型：、商會講座活動內(nèi)容：以深圳商業(yè)發(fā)展等為契機，邀請業(yè)內(nèi)相關高級專家或知名人士進行相關主題的講座，展望深圳的未來發(fā)展前景及商業(yè)機會。目的：通過這種經(jīng)濟領域高層次的對話探討，在有效的目標客戶層面迅速拓展項目知名度；同時促進項目高品質(zhì)定位以及項目品牌、企業(yè)品牌的建立，為項目的成功開發(fā)奠定基礎。、高爾夫運動邀請賽/中信綠色高爾夫交流會內(nèi)容：以高爾夫運動為主題，邀請國外或國內(nèi)高爾夫球名將來中信高爾夫進行表演（友誼）賽，并為進一步探討中信綠色高爾夫的規(guī)劃發(fā)展獻技獻策。目

50、的：通過類似的各項以高爾夫為主題的運動，有效吸引本項目目標客戶群體，一方面展示本項目所獨有的優(yōu)越高爾夫運動場所，另一方面以此來打動他們的物業(yè)購買沖動。二、推廣費用預算及銷售進度根據(jù)目前項目的實際狀況以及眾廈對本項目的價格定位等因素，本項目預計總銷售額（包括商業(yè)部分）約為1.2億；在保證項目銷售期的媒體推廣實施到位，以及項目的品牌形象建立等基礎上，結(jié)合眾廈所提出的低成本活動營銷為主的推廣策略；推廣費將控制在目前總樓款的2左右。即240萬左右。1、推廣費用初步安排表媒體類型/推廣項目費用預計/元目 的主流媒體（包括：報紙、電視、電臺等）60萬拓展項目知名度、促進項目的市場認同度活動及戶外展銷點60

51、萬直接有效地提升項目客戶量賣場及導示系統(tǒng)調(diào)整40萬制造項目的銷售氣氛戶外廣告、DM、單頁、雜志等60萬針對各目標區(qū)域（高檔消費群區(qū)）反復強調(diào)各階段銷售信息其它20萬保證各種獎勵機制等的費用，調(diào)動客戶介紹的積極性等合 計240萬注：以上推廣費用安排將再根據(jù)各實際銷售階段做詳細安排。2、銷售進度控制在充分挖掘本項目的客戶定位，營銷推廣定位等，并保證各項推廣措施有效執(zhí)行的前提下，結(jié)合本項目的實際情況，可確保50套/月左右的銷售任務，即：預計本項目可在5個月的時間內(nèi)（不包括內(nèi)部認籌階段）基本消化完成，實現(xiàn)資金回籠的目的。第四部分 項目發(fā)展建議一、產(chǎn)品規(guī)劃1、建筑風格融合北歐建筑風格與中國庭院寫意文化，

52、達到建筑與大自然和諧，以此來融入外部環(huán)境。根據(jù)項目其特有的客觀條件，形成一個融匯自然景觀理念，把這個理念由內(nèi)到外，貫穿于建筑的每一個局部，使每一個局部都互相關聯(lián)，成為整體不可分割的組成部分。2、關于地下車庫考慮到日后的經(jīng)濟發(fā)展，以及人防要求，本項目的地下車庫規(guī)劃勢在必行，但規(guī)劃地下車庫應充分考慮成本因素及與園林有機融合的因素。3、關于園林園林規(guī)劃設計風格為歐陸風情，多做綠色植被，小區(qū)整個園林規(guī)劃以休閑廣場為中心，并搭配精致的小品雕塑，達到與會所及周邊環(huán)境互連互補。通過園林規(guī)劃設計，應可努力營造出休閑、舒適的居住空間，從而打動項目目標客戶，完成購買。二、產(chǎn)品附加值房地產(chǎn)競爭除產(chǎn)品、地段、價格的競

53、爭外，附加值的競爭也愈演愈烈，在競爭慘烈的龍崗市場區(qū)域內(nèi)，尤其如此。綜合考慮本項目市場定位，眾廈就項目附加值提供如下建議：1、智能化系統(tǒng)建議踏入二十一世紀以來，現(xiàn)代社會的家庭成員正在追求家庭智能化帶來的多元化信息的安全、舒適與便利的生活環(huán)境作為一個理想的目標。智能化小區(qū)的家庭所提供的是，人們足不出戶就可以進行電子購物、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館和圖書館、點播VCD家庭影院，甚至于在數(shù)千米之外遙控家里的空調(diào)設備進行溫度調(diào)節(jié)和家庭電器的控制，照明的亮度調(diào)整，當家庭中發(fā)生安全報警（包括盜警、火警、煤氣泄漏以及疾病緊急呼救等），在外的家庭成員可以在接到報警信息以后，通過網(wǎng)絡線路查詢和確認家庭中的安全狀況。業(yè)主高度享受高科技帶來的舒適和擁有更多的服務和資源優(yōu)勢，通過物業(yè)公司提供全方位的增值服務，使地產(chǎn)得到全面升值。合理建立小區(qū)的智能化系統(tǒng)是非常必要的，針對本項目的實際狀況，確定了以下本小區(qū)智能化系統(tǒng)建立的原則、方法和內(nèi)容，以供參考:、設計原則與指導思想A、設計原則：a 以可擴展性為設計基礎b 以安防為設計核心c 以易用性為主導思想d 以先進性為設計標準e 以經(jīng)濟性為目標f 以可靠性為設計要求。B、指導思想：一切體現(xiàn)以人為本的精神。、規(guī)劃設計A、智能化系