產(chǎn)業(yè)園發(fā)展規(guī)劃

1、產(chǎn)業(yè)園發(fā)展規(guī)劃討論稿一、 做好產(chǎn)業(yè)定位，招引戰(zhàn)略投資。招商首先要根據(jù)一個區(qū)域的科技、文化、產(chǎn)業(yè)等地方特色做好產(chǎn)業(yè)定位和戰(zhàn)略規(guī)劃，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位招 引一批戰(zhàn)略投資者來打造產(chǎn)業(yè)群引領招商引資。雄厚資本的擁有者，技術創(chuàng)新的領先者，科學管理的運用 者，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的主導者。贏得了戰(zhàn)略投資者就能在搶先發(fā)展中贏得了主動權，就能在日益激烈的競爭中變 劣勢為優(yōu)勢，變?nèi)鮿轂閺妱?。二、?chuàng)新招商方式，拓寬招商渠道。尋找一家像中國招商網(wǎng)這樣的有營銷策劃、項目包裝、推廣渠道、企業(yè)資源，有組織各種項目推介會、 組織投資實地考察，精心做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商策劃和項目包裝，利用網(wǎng)絡進行對歐洲和國內(nèi)范圍的營銷推 廣，提高知名度和品牌度。

2、在企業(yè)資源庫里篩選符合產(chǎn)業(yè)定位的戰(zhàn)略投資客戶，由專業(yè)的團隊進行聯(lián)系與 跟蹤，邀請戰(zhàn)略投資客戶進行參加討論，做到面對面的溝通交流，適時組織戰(zhàn)略投資者到實地考察。三、裝配式建筑政策和產(chǎn)業(yè)鏈裝配式建筑推進政策東風漸勁，預制PC、鋼結構和木結構，哪種裝配式建筑市場更大， 近期我做了市場調(diào)研，通過解讀上海及國家政策，剖析產(chǎn)業(yè)鏈結構與機會。裝配式建筑市場空間巨大， 國務院辦公廳發(fā)文指岀力爭用10年左右的時間，使裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到30%，住建部十三五規(guī)劃指岀，到 2020年裝配式建筑占新建建筑面積達到15%以上，2015年該比例不足3%，根據(jù)我們測算，十三五期間裝配式建筑市場空間近2萬億。雄

3、安新區(qū)引領全國新型城市建設，定位綠色城市，裝配式建筑后續(xù)有望獲得快速推廣，市場空間巨大。鋼結構建筑增量高，模式優(yōu)化市場拓展：隨著裝配式建筑推廣，鋼結構企業(yè)從市場容量和商業(yè)模式方 面雙重收益。市場容量擴增：裝配式建筑在住宅領域的推廣，使得鋼結構企業(yè)商業(yè)邊界拓寬，從原有以公 建為主要應用市場向住宅延伸，市場容量有效擴容；商業(yè)模式優(yōu)化：鋼結構企業(yè)從傳統(tǒng)的加工分包向施工 總包及EPC轉(zhuǎn)型，從產(chǎn)業(yè)下游向上游延伸，產(chǎn)業(yè)鏈延長盈利能力大幅提升。設計端彈性較高，龍頭企業(yè)涉足較少：裝配式建筑設計具有一定技術壁壘、同時對深化設計要求較高，設計費用溢價空間高達 30%-40%，業(yè)績彈性較大；目前裝配式建筑設計市場龍

4、頭涉足較少，已被部分企業(yè)占據(jù)市場。上海市場中混凝土裝配式 建筑的設計大約有90%以上由中森設計和天華設計承接，全國市場主要是華陽國際占領。施工利潤轉(zhuǎn)移預制生產(chǎn)，鋼結構有望填補構件缺口：裝配式建筑核心是建筑預制化，傳統(tǒng)建筑施工部分轉(zhuǎn)移到工廠進行預制生產(chǎn)，預制構件市場屬純增量 市場，空間巨大。以40%的預制水平測算，上海本地預制構件企業(yè)產(chǎn)能83萬噸，大概能滿足 550萬平方米的裝配式建筑需求，經(jīng)上海住建委統(tǒng)計，2017年裝配式建筑面積將達到 1000萬平方米以上，存在近50% 的缺口。目前上海市混凝土裝配式建筑占比90%左右，缺口部分可能有部分市場由鋼結構來填補。一線市場推進鋼結構較謹慎，三四線城

5、市鋼結構發(fā)展較快：以上海為代表的一線城市，大型設計院集中、大型建筑企業(yè)及房地產(chǎn)商龍頭集中，市場轉(zhuǎn)向鋼結構較 困難，在裝配式建筑推進過程中混凝土占比較高，鋼結構裝配式建筑推進較為謹慎；三四線城市推廣鋼結 構建筑較容易：1 ) PC預制件生產(chǎn)投入較大，三四線財力不足；2)鋼結構投入產(chǎn)岀較快，見效快，政府推廣意愿較強。上海作為全國重點城市，裝配式建筑政策推進呈現(xiàn)起步早、規(guī)格高、混凝土為主的特點。（1） 政策推動起步早。 上海從1996年開始探索裝配式建筑，形成初步產(chǎn)業(yè)化工作框架，2011年開始進入試點推進期，通過行政結合市場激勵等手段，技術突破，住宅產(chǎn)業(yè)化水平穩(wěn)步提高，2014年起進入面上推廣期，由

6、住宅普及至公共建筑領域；（2） 政策推廣規(guī)格高。 裝配化程度高，2016年實現(xiàn)外環(huán)內(nèi)新建建筑 100%采用裝配式建筑。行業(yè) 標準制規(guī)范，2016年12月確定裝配率和預制率的核算方法，行業(yè)評價標準統(tǒng)一；政府補貼力度較強，包括3%容積率補貼、規(guī)劃獎勵、專項資金補貼、提前預售等；（3） 裝配式建筑以混凝土裝配式為主，占比約為90%左右，上海建筑公司主要是萬科、上海建工等，大 都采用混凝土裝配式建筑，起步早，布局快，占領主要市場，岀于政府本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展考慮，上海力推混凝土裝配式建筑。截止2017年3月，按上海住建委口徑數(shù)據(jù)，上海在建裝配式建筑 503.26萬平方米，其中裝配式住宅432.8 萬平方米，占

7、比86%，公共建筑70.46萬平方米，占比14%。2016年全年上海新建裝配式建筑面積 270.7 萬平方米，2017年1-3月新建裝配式建筑面積 100萬平方米。裝配式建筑產(chǎn)業(yè)鏈分析：裝配式建筑產(chǎn)業(yè)鏈包括項目管理、設計、構件生產(chǎn)、施工和驗收，其中構件生產(chǎn)涉及原材料、配件、生產(chǎn) 設備、模具，施工流程需要專用設備、驗收流程涉及工程檢測。項目管理：處于產(chǎn)業(yè)鏈最上游，具有設計采購施工總承包（EPC ）能力，有望隨著裝配式建筑推進，EPC總包能力提升。設計：特點：（1）裝配式設計難點多，技術門檻高，行業(yè)面臨顛覆性洗牌，先發(fā)企業(yè)迅速取的優(yōu)勢。（2 ）裝配式設計在傳統(tǒng)設計基礎上，進行深入設計，裝配式建筑深

8、化設計費用上浮30%-40%，行業(yè)存在增量。（3）設計企業(yè)話語權上升，承接EPC項目，產(chǎn)業(yè)鏈延伸，參與項目管理。（4 ）上海市場中混凝土裝配式建筑的設計大約有90%以上由中森設計和天華設計承接，項目總承包商難以享受設計產(chǎn)業(yè)的高利潤。 鋼結構裝配式建筑的設計部分由鋼結構企業(yè)負責，因此能夠享受設計端高利潤。設計費用空間測算：2017年上海實現(xiàn)新建項目100%采用裝配式建筑。全國 2020年裝配式建筑占新建建 筑比例達到15%以上。（1 ）上海市場（住建委口徑）：2017年上海預計將新增1000萬平方米以上的裝配式建筑，傳統(tǒng)設計100元/平方米，裝配式深化設計上浮 35%測算，2017上海設計市場空

9、間將達到 13.5億元，空間增量3.5億元。（2） 上海市場（統(tǒng)計局口徑）：上海 2016年新建房屋面積2841萬平方米，以過去 5年3%的平均增速 測算，預計2017年將達到2928萬平方米，預計2017年上海設計市場空間達到 39.53億元，空間增量10.25 億元。（3） 全國市場（統(tǒng)計局口徑）：2016年全國新建建筑面積16.69億平方米，以過去 5年平均增速6.71%測算，2020年全國新建建筑面積 21.64億平方米，以裝配式建筑占新建建筑面積15%測算，裝配式建筑面積3.25億平方米，預計裝配式設計市場空間438.26億元，深化設計增量 113.62億元。預制構件特點：（1）上海

10、裝配式建筑啟動較早，龍頭布局已經(jīng)完成。（2 ）構件供應短期供不應求。目前上海市場本地企業(yè)有27家，實際產(chǎn)能共83萬平方米，外地企業(yè)有14家，接受調(diào)研的12家企業(yè)實際產(chǎn)能15萬平方米，合計實際產(chǎn)能 98萬平方米。（3） 產(chǎn)品輻射半徑不足。從行業(yè)經(jīng)驗角度分析，一家構件廠商的產(chǎn)品輻射半徑為200公里左右，超過200 公里，運輸成本較高，難以保本。（4） 產(chǎn)品中長期毛利率承壓。構件產(chǎn)品單價2500 4000元/立方米，實際產(chǎn)品毛利率接近20%。構件空間測算：按照40%的預制率計算，1萬平方米建筑面積=0.145萬立方米預制構件。（1 ）上海市場（住建委口徑）：2017年上海預計將新增1000萬平方米以

11、上的裝配式建筑，上海本地企業(yè)現(xiàn) 有產(chǎn)能83萬立方米，約可滿足預制率 40%的裝配式建筑550萬平方米，剩余450萬平方米難以滿足，外 企企業(yè)能提供15萬立方米，僅能再滿足 100萬平方米需求，剩余缺口350萬平方米。（2）上海市場（統(tǒng)計局口徑）：上海 2016年新建房屋面積2841萬平方米，以過去 5年3%的平均增速 測算，預計2017年將達到2928萬平方米，上海本地企業(yè)能滿足 550平方米構件需求，存在 2378.27萬 平方米缺口，外地企業(yè)滿足 100萬平方米需求，剩余缺口 2278.27萬平方米構件。（3） 全國市場（統(tǒng)計局口徑）：2016年全國新建建筑面積16.69億平方米，以過去

12、5年平均增速6.71%測算，2020年全國新建建筑面積 21.64億平方米，以裝配式建筑占新建建筑面積15%測算，裝配式建筑面積3.25億平方米，產(chǎn)生預制構件 4707萬立方米需求。從住建委口徑測算，上海有預制構件市場存在近50%的缺口，從統(tǒng)計局口徑測算，缺口極大，外受產(chǎn)品輻射半徑不足影響，上海市預制構件缺口較大。原材料：（1 ）套筒灌漿料：市場單價 6000-8000元/噸，每1萬平方米建筑面積使用 10t灌漿料，上海住建委統(tǒng)計口徑分析，上海2017年將新增裝配式建筑面積 1000萬平方米以上，需要套筒灌漿料1萬噸，市場空間7500萬元；從統(tǒng)計局口徑測算，上海2017年新增裝配式建筑面積 2

13、928.27萬平方米，需要套筒灌漿料2.93 萬噸，市場空間2.2億元；從全國來看，經(jīng)測算，2020年全國裝配式建筑面積約為 3.25億平方米，需要套筒灌漿料32.46萬噸，市場空間24.35億元。套筒灌漿料市場屬于純增量市場，市場空間巨大。（2） 套筒：每個25元，每個套筒約灌漿1.2kg。上海住建委統(tǒng)計口徑分析，上海2017年套筒灌漿料1萬噸，需要套筒833萬個，市場空間3.75億元；從統(tǒng)計局口徑測算，上海2017年套筒灌漿料2.93萬噸， 需要套筒2440萬個，市場空間10.98億元；從全國來看，經(jīng)測算，全國2020年套筒灌漿料32.46萬噸，需要套筒2.71億個，市場空間121.74億元，套筒市場屬于純增量市場，市場空間巨大。（3）