北京2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)部門規(guī)章考試題

1、北京2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策:房地產(chǎn)部門規(guī)章考試本卷共分為2大題so小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分1OO分，Q0分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共2S題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有丄個(gè)事最符合題意1、某宗地面積為sooo現(xiàn)狀容積率為o. 8, 土地市場價(jià)值為4 000元/nf,擬進(jìn)行改造.批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為s. o,樓面地價(jià)為d SOO元/nV,則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)。A： 1 250萬元8： 1750萬元匕2 050萬元P： 2 ISO萬元£：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格2、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定，出讓合同約定的動工開發(fā)期限一年未動工開發(fā)的， 可征收相當(dāng)于20%以下的土

2、地閑置費(fèi)。A：地價(jià)款B：房價(jià)款0 土地使用權(quán)出讓金P： 土地使用權(quán)出讓稅巳 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用_發(fā)包。A. 專業(yè)工程B. 建筑工程全過程C. 分部工程P.分階段4、從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計(jì)為 "OO 萬元，資產(chǎn)合計(jì)為SOOO萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為5OO萬元和Z2SO萬元，存貨為 1500萬元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的速動比率為_。A. 167%13. 20%C. 2.00%P. GO%5、估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的_。A. 出租計(jì)劃6. 銷售計(jì)劃

3、0使用計(jì)劃P.租售計(jì)劃6、行政裁決應(yīng)堅(jiān)持的原則。A. 公平8.公正C.及時(shí)P.以上均正確7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的保修期從之日起計(jì)算。A.房屋竣工8. 房屋質(zhì)量驗(yàn)收合格G房屋交付用戶使用P.業(yè)主委員會成立8、在他人土地上通行的權(quán)利為典型的。A地役權(quán)0：典權(quán)G空間利用權(quán)P：使用權(quán)H：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格、某企業(yè)開發(fā)某土地,土地重新取得成本為ZOOO元/ nf,正常開發(fā)成本為Z5OO元/曲， 管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的S%,投資利息占直接成本的S%,銷售費(fèi)用為元/m直接成本利潤 率為Q%,則開發(fā)后的地價(jià)為.年考題】A：元/就6： 2840 元/就G7U / m*P： 3000 7C / mlH：工

4、業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格20、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元,運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，此后每年 的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%,運(yùn)營費(fèi)用年增長2%,收益年限可視為無限年，該宗 房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。A. (650B 687G S8SP. 630丄丄、公民參與合伙關(guān)系，出資。A.可以用勞務(wù) 6.必須用資金C.必須用實(shí)物必須用資金或?qū)嵨?2、目前，按照國家最新政策，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在左右。A：(608: 70G 80p： qoH：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、為評估某住宅2694年ZO月1日的正常市場價(jià)格，在其附近收集的某可比實(shí)例的相

5、關(guān)資料如下：成交價(jià)格為&0O元/心，成交日期為2004年S月1日，成交價(jià)格比正常價(jià) 格低2%,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為ZQ87,已知從2QO4年S月Z日到月1日該類住宅價(jià) 格平均每月比上月上漲1%,則對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于()o A. 3790 70/B438元/心C. 46S8 元P. 46&3 yc/2-14、建筑排水系統(tǒng)按其排放的性質(zhì)可以分為三類，其中不包括_。A. 生活污水B. 生產(chǎn)廢水C. 工業(yè)污水P.雨水込、城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為之日。（2008年試題）A：房屋拆遷公告發(fā)布B：房屋拆遷許可證頒發(fā)G簽訂房屋拆遷協(xié)議P：房屋拆遷實(shí)施E：房地

6、產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章ZQ、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有_。A. 利息率6. 折現(xiàn)率C.內(nèi)部收益率P.資本化率17、與其他融資活動一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資同樣包括_。A. 資金使用B. 資金籌措C. 資金運(yùn)營P.資金需求18、一套建筑面積為zoo m單價(jià)為2000元/nf的住宅，首期付款s萬元，余款在未 來久0年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為S. 31%,則該套住宅的.【2004年考 題】A：實(shí)際單價(jià)為2000元/m1,實(shí)際總價(jià)為30.萬元B：實(shí)際單價(jià)為工4SO元就，實(shí)際總價(jià)為2。萬元0實(shí)際單價(jià)為2000元/m實(shí)際總價(jià)為2。萬元P：實(shí)際單價(jià)為2000元/實(shí)際總價(jià)為30. ZQ萬元£

7、：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格19、下列不屬于建筑安裝工程費(fèi)用的是_。A.各類建筑工程和列入建筑工程預(yù)算的供水、供暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、煤氣等設(shè)備費(fèi)用及其裝設(shè)、 油飾工程的費(fèi)用，列入建筑工程預(yù)算的各種管道、電力、電信和電纜導(dǎo)線敷設(shè)工程的費(fèi)用13.設(shè)備基礎(chǔ)、支柱、工作臺、煙囪、水塔、水池等建筑工程以及各種爐窯的砌筑工程和金屬 結(jié)構(gòu)工程的費(fèi)用C.為施工進(jìn)行的場地平整而發(fā)生的費(fèi)用0土地使用費(fèi)、與工程建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用、與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費(fèi)用20、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為年。A. 2。石OB. ZQ30C. 辺DS102丄、某大廈總建筑面積xoooo ml,房地總價(jià)值a>ooo萬元，其中，

8、土地總價(jià)值2SOO萬 元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為Z8O萬元，建筑面積為24。Itf。如果按 照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為。A： 2.4%0: 3.0%a 3.8%P: 7.2%£：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格22、建筑密度通常以控制。A上限B：下限C：中限P：上、下限H：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、房地產(chǎn)估價(jià)師續(xù)期注冊的有效期為年。A. 一B. 二C. 三P.四24、已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/ nf時(shí)，需求量為looxio m當(dāng)價(jià)格為1 ooo元/ 皿時(shí)，需求量為oxio m則需求價(jià)格彈性為。A： 1O8： qa 6 qp： o. ih：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評

9、估價(jià)格25、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自jqq7年至2002年分別為 "OO元/心、£20。元/血、 3440元/也、3020元/2P800元/也、3480元/皿，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003 年住宅價(jià)格為()元/皿。A. 412。I3 414C. 4184D42化二、多項(xiàng)選擇題（共2S題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意， 至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得OS分）1、某企業(yè)2009年12月末，負(fù)債總額為180萬元，資產(chǎn)總額為360萬元。則該企業(yè)的 資產(chǎn)負(fù)債率是。A： 40%6： SO%G 200%P： 250%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、銀

10、行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的 手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。具體體現(xiàn)在。A：資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險(xiǎn)0：自然原因或社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力G由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還P：抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)£：資金來源與資金流動性無關(guān)3、保險(xiǎn)活動所特有的內(nèi)在功能是_。A.組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償0.分散風(fēng)險(xiǎn)P.防災(zāi)防損4、保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值，以 風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。4.利潤為零時(shí)B. 利潤最大時(shí)a允許的

11、最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)p.允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)s、成本租金是按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，構(gòu)成內(nèi)容有。A：折舊費(fèi)、房產(chǎn)稅8：管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)G維修費(fèi)、貸款利息P：地租、維修費(fèi)H：管理費(fèi)、利潤Q、一般來說，與長期投資相比，短期投資。A：風(fēng)險(xiǎn)較大0：收益率較高0流動性較好P：投資回收期較長巳借款合同7、組織形式為合伙制的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的出資額應(yīng)當(dāng)不少于萬元。Az 300： 50a xoop： isoh：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房政策，表述正確的是。A：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)以協(xié)議出讓方式供應(yīng)0：經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在2左右G經(jīng)濟(jì)適用住房面向城市中、低收入住房困難家

12、庭供應(yīng)P：經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)H：個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前可以用于出租經(jīng)營q、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對象房地產(chǎn)的除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A.售價(jià)B租金G潛在毛收入凈收益10、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為。A：隨機(jī)型競爭者B：兇猛型競爭者G選擇型競爭者P：從容不迫型競爭者H：軟弱型競爭者丄丄、根據(jù)投資的對象，房地產(chǎn)投資可以分為。A：房地產(chǎn)開發(fā)投資和購買投資B: 土地投資和房屋投資0建筑材料投資和土地投資P：生產(chǎn)投資和經(jīng)營投資B：借款合同12、市場調(diào)査可分為不可控制因素調(diào)査和可控因素調(diào)査兩種，其中，可控因素調(diào)査包括。A：技術(shù)發(fā)展調(diào)査B

13、：產(chǎn)品調(diào)査G消費(fèi)者調(diào)査P：價(jià)格調(diào)査H：國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)査23、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和最高行為準(zhǔn)則為A.最高最佳使用原則13. 合法原則G估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則P.獨(dú)立客觀公正原則14、通過損益表可以了解。A：企業(yè)正常經(jīng)營情況下的收支狀況及獲利能力0：企業(yè)獲得的利潤總額和分配情況G供企業(yè)負(fù)責(zé)人作出經(jīng)營決策，投資者作出投資決策的參考P：企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力£：企業(yè)的償債能力ph2S、經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格_。A.由市（縣）人民政府制定B實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)G由房地產(chǎn)開發(fā)商定價(jià)。由政府限定銷售價(jià)格16. 通風(fēng)施工圖紙可分為。A：立面圖8：平面圖C：剖面圖P：系統(tǒng)圖H：詳圖17、損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利

14、潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情 況，用以計(jì)算等評價(jià)指標(biāo)。A：投資利潤率B：資本金利潤率a資本金凈利潤率p：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值H：借款償還期18、強(qiáng)制拆遷時(shí)，除了被拆遷人單位代表，也應(yīng)到現(xiàn)場作證明。A.居委會0.房管局C. 房地產(chǎn)開發(fā)商0土地管理部門19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前 利潤不足彌補(bǔ)的，可以在年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A： 28： 3G 4-P： S£：借款合同20、下列房屋屬于不得出租的情形的有。A：依法取得房屋所有權(quán)證的8：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定限制房地產(chǎn)權(quán)利的O.共有房屋，取得共有人同意的P：不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的H：屬于違章建筑的2丄、一般將產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本分為。A：生產(chǎn)成本8：銷僖費(fèi)用0經(jīng)營費(fèi)用P：機(jī)會成本£：全壽命費(fèi)用22、橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的。（