社會公平、福利變化與經(jīng)濟適用房建設(shè)匯總

1、社會公平、福利變化與經(jīng)濟適用房建設(shè) 一個關(guān)于經(jīng)濟適用房的理論模型中國人民銀行營業(yè)管理部李宏瑾一、引言1991 年，國務(wù)院在關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中，提出了要“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”， 與經(jīng)濟適用房相似的提法第一次出現(xiàn)在政府的文件之中（王慶誠，2003）。之后，1993 年建設(shè)部、國土局等四部委共同頒發(fā)一個文件，提出“要以多種形式加快經(jīng)濟適用房建設(shè)”， 初步確立了通過市場遠征，以政府優(yōu)惠和企業(yè)微利來解決普通居民住房問題的思路。1998 年我國全面推進住房分配貨幣化改革，停止計劃經(jīng)濟時代的福利實物分房制度。在宣布這一改革的綱領(lǐng)性文件

2、國務(wù)院 1998 年第 23 號文中， 提出了在全國范圍內(nèi)建立包括由高收入者購買和租住商品房、 向中低收入者供應(yīng)經(jīng)濟適用房和向最低收入者提供廉租住房三個不同層次的新的住宅供應(yīng)體系（中經(jīng)網(wǎng)，2003）。由此，經(jīng)濟適用房成為我國住房供應(yīng)體系中的重要組成部分。建設(shè)經(jīng)濟適用房的目的，根據(jù)當時住房體制改革設(shè)計者的初衷，是為了解決城市中那些無法以市場價格購買住房的中低收入者的住房問題，并進而促進社會公平，增加社會福利。當時根據(jù)一些城市實施“安居工程”的經(jīng)驗，提出各地政府每年制定經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃，對經(jīng)濟適用房建設(shè)以計劃劃撥方式供應(yīng)一定的土地，暫時免交土地出讓金，減免部分行政事業(yè)性收費，從而降低開發(fā)企業(yè)的成

3、本，并使經(jīng)濟適用房的價格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)。也就是通過政府讓利一點（減免各種稅收、財政補貼、市政配套等等）和企業(yè)讓利一點（如規(guī)定開發(fā)經(jīng)濟適用房企業(yè)的利潤要控制在3%以下）的辦法，降低房價以實現(xiàn)居者有其屋的目標。但是，在具體執(zhí)行過程中，經(jīng)濟適用房的建設(shè)出現(xiàn)了很多問題，如由于信息不對稱，不同市場主體沒有得到有效分割，而且部分經(jīng)濟適用房標準過高，使很多中低收入家庭實際上并沒有享受到真正的補貼。也就是說，按照激勵理論的觀點，我國現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房政策 并沒有實現(xiàn)真正有效的分離均衡，因此是損害了社會的整體福利。我們進一步的問題是， 即使上述機制設(shè)計問題解決后，出于社會公平的目標而對不同收入群體

4、實行不同的住房政策， 能夠確保整體社會福利得到提高或不受損失嗎？我們將從微觀經(jīng)濟學(xué)中最基本的效用理論出發(fā)，建立一個嚴格區(qū)分高收入和低收入兩 類人假定下的經(jīng)濟適用房模型。在第二部分，我們將分析沒有政府干預(yù)的完全市場條件下， 消費者的決策和社會總福利問題，并以此結(jié)果作為比較有政府干預(yù)情況的基點；在第三部分和第四部分，我們將分析通過轉(zhuǎn)移支付和類似現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房政策這兩種實現(xiàn)社會公平不 同手段，消費者決策和社會總福利問題。我們發(fā)現(xiàn)，通過轉(zhuǎn)移支付方式，社會的總福利并沒有發(fā)生變化，但這個結(jié)果并不符合 pareto效率改進原則，而經(jīng)濟適用房的方式對社會總福利 是否增加則并不確定；最后是全文的總結(jié)。二、完全

5、市場條件下的消費者決策和社會總福利假設(shè)社會上存在 n個消費者，且每個消費者對房地產(chǎn)商品x和其它商品y進行消費。設(shè)在這n個消費者中，并且分為高收入者 （H）和低收入者（L）兩類人，設(shè)共有Pn（0<P<1）為 低收入者，其預(yù)算約束為 wL,而高收入者則共有（1-P ）n,其預(yù)算約束為 wH，下標H和L分 別代表高收入者（High）和低收入者（Low）。每個消費者對房地產(chǎn)商品 x和其它商品y進行消 費。設(shè)消費者的效用函數(shù)為 Cobb-Douglas型效用函數(shù)，即u（x, y） =xy1 （0<a <1）。這樣， 消費者的問題就是在既定價格和預(yù)算約束條件下，如何選擇兩種商品以使

6、自己的效用最大化，這是微觀經(jīng)濟學(xué)當中最基本的問題。我們分別來看高收入者和低收入者的情況。高收入的消費者的問題是：Max Uh =xjyHTs.t. pM Xh Py yH 三 Wh上標M表示沒有政府干預(yù)的完全市場條件下的房價。這樣，通過構(gòu)建拉格朗日函數(shù)得到:L =xyH4，；Wh -pMx-PyyF.OC.= ；：L 汨=.Xh * - PM =0-L.tyH = 1 - ：, XH yH- - ' py =0L ：- =w -PMXH -Py yH =0解得Vh類似地，低收入者的問題是:Max uL =x%L也 s.t pM Xl +PyVL <Wl同樣，解這個規(guī)劃問題，得xM

7、* =竿y* =(1” 即PM 'Py于是，我們可以得到社會對住宅和其它商品的總消費量分別為:XM = 1nxM* FxM* 二及 1, Wh ：Wl Px -Y; = 1nyM* ：nyM* =n 1WhWlPy -我們假設(shè)政府是以社會公平作為其制定經(jīng)濟適用房政策的出發(fā)點。那么，為了實現(xiàn)社會公平的目標，在現(xiàn)實中可以有很多的辦法，具體說來主要可以采取兩種手段：一是通過對高收入者進行征稅， 并通過以轉(zhuǎn)移支付的方式補貼低收入者，以此實現(xiàn)社會公平， 這也是財政學(xué)中實現(xiàn)社會公平或地區(qū)公平的傳統(tǒng)政策手段；二是對高收入者進行征稅并補貼給開發(fā)商，以使其能夠向低收入者提供低于市場價格的住宅商品，這也是

8、現(xiàn)行經(jīng)濟適用房供給的主要方式。我們將分別考察這兩種方式，并比較其與沒有政府干預(yù)的完全市場條件下消費者的 福利和社會總福利的變化。三、轉(zhuǎn)移支付方式下的消費者決策和社會總福利1、轉(zhuǎn)移支付的稅收條件在這種情況下，假設(shè)政府對(1_pn高收入者征收一定量的所得稅，設(shè)稅額為 t,并完全 將這部分t轉(zhuǎn)移并平均分配給 Pn的低收入者。只要政府征收的稅金t>0,那么社會上這兩類人的收入差距就會縮小， 從而也就實現(xiàn)了社會公平的目標。此時，高收入者的預(yù)算約束就變?yōu)閠 - hW ,而低收入者的預(yù)算約束則為WL +(二口小。:n必須指出，雖然對我們討論問題的結(jié)果沒有關(guān)系，但政府在向高收入者征稅時必須滿足如下條件：

9、w, +(1" ¥ <Wh -1。也即高收入者被征稅后的財富狀況不能低于低收入者得LH到補貼后的財富狀況，否則這樣稅收政策實際上是“獎懶罰勤”的，對高收入者實際上是不公平的。還要注意的是，此時政府并沒有對價格進行干預(yù)，而只是對不同收入人群的預(yù)算進行了轉(zhuǎn)移支付，以此實現(xiàn)其社會公平的目標。我們來看這種情況下，消費者的決策問題。2、消費者決策在得到消費者預(yù)算約束后，我們分別考察兩類人對房產(chǎn)和其它商品的最優(yōu)消費量。對 于(Wj收入者面臨問題是:Max Uh =xjyHT st pMXH +py yH <Wh -t上標T表不轉(zhuǎn)移支付(Transfer)時的情形。低收入者的

10、問題是:Max Ul =x?yLa st pM xl PyyL -WlitP解得:T* xl*+1- t +pM3、福利比較我們可以看到，在轉(zhuǎn)移支付的情形下，政府通過對高收入者進行征稅，并將其全部轉(zhuǎn)移給低收入者，從而增加低收入者的購買能力，并實現(xiàn)社會公平的目標。通過與沒有政府干預(yù)的完全市場條件下高收入者與低收入者的決策比較可以發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)移支付后，由于收入的變化，(xH*,yH* )<(xM*, yM* ),而(xT*, yT* )>(xM* ,yM* ),也就是說，高收入者在住房和其 它商品的消費都減少了，而低收入者的消費則都增加了。無疑，對于高收入者而言，這是福利凈損失，而對低收入

11、者而言則是福利增加。那么，社會的總體福利有什么變化呢？通過計算，我們會得到，此時社會對房產(chǎn)的總消費為XT= 1nxH*-nxT*= p：1- -Wh-Wl=Xm，而社會對其它商品的總消費為Y* =(1 -PjnyH* +Pny*=Un (1嚴H +gwL j=Y；，也就是說，社會對房地產(chǎn)和其它Py-商品的消費總量并沒有變化。按照Slutsky補償?shù)脑瓌t，可以說社會總的福利并沒有變化。但是，必須看到，這實際上是將一部份人(高收入者)本能夠享用的效用通過稅收的方式等價轉(zhuǎn)移給另一部分人(低收入者)來實現(xiàn)，高收入者的福利實際上是受到損失的，因此我們說轉(zhuǎn) 移支付這樣的使低收入者福利提高的社會公平手段，雖

12、然沒有損害社會總體福利，但是它并不符合pareto效率改進的原則。四、補貼開發(fā)商的經(jīng)濟適用房條件下消費者決策和社會總福利1、經(jīng)濟適用房價格的決定條件在這種情形下，(1_P ,高收入者征收一定量的所得稅，但征得的稅收(1-P沖并不是直接補貼給低收入者，而是將其補貼給用于提供低于市場價格的經(jīng)濟適用房的企業(yè)。此時， 低收入消費者的預(yù)算約束并沒有發(fā)生變化，并且只能由Pn的低收入者購買低價房屋，而高收入者只能接受市場價格的房屋，也就是說市場可以根據(jù)收入有效分割。雖然在實踐中有文件規(guī)定經(jīng)濟適用房開發(fā)的企業(yè)利潤不得超過3%，但是由于信息不對稱的原因，政府很難掌握房地產(chǎn)開發(fā)商的真實盈利水平。同時，對于開發(fā)商來

13、說， 他與消費者此時是一個完全且完美信息的動態(tài)博弈過程，而消費者只能是價格的被動接受者。這樣，由于開發(fā)商知道政府能夠?qū)ζ溥M行多少稅收補貼，且對消費者的效用函數(shù)和預(yù)算約束完全了解。這樣，將低收入消費者對低價的經(jīng)濟適用房的最優(yōu)消費量代入開發(fā)企業(yè)的目標當中。在沒有交易成本的條件下，政府將征取的全部稅金完全轉(zhuǎn)移給用于提供低于市場價格pM房屋的開發(fā)商。我們假設(shè)開發(fā)商的成本為零(這一假設(shè)雖然與現(xiàn)實不符，但方便了我們的計算且 并不影響最后的結(jié)論)，則若要開發(fā)商提供的低于市場價格的經(jīng)濟適用房就必須滿足如下條件：PnpXxL*+(1 _P )nt =PnpM xL*。上標I表示政府補貼開發(fā)商的干預(yù)情形(Inte

14、rference)。也就是說，開發(fā)商量以低價提供經(jīng)濟適用房及政府的稅收補貼，其獲益應(yīng)與以市場價格提供同樣數(shù)量的房產(chǎn)相等。這里，需要注意的一點是，開發(fā)商是將消費者的最優(yōu)決策作為其經(jīng)濟適用房價格決定的變量，具有市場先行者的優(yōu)勢，而作為低收入的消費者在進行決策時，只能被動地接受開發(fā)商為其制定的價格，因此開發(fā)商的價格條件并沒有進入到消費者的最優(yōu)決策過程之中。這里，開發(fā)商的角色類似于寡頭競爭中的Stackelberg(1952)模型中的領(lǐng)導(dǎo)者。下面，我們來看兩類消費者的決策問題。2、消費者決策高收入消費者的問題與轉(zhuǎn)移支付的情形一樣:Max Uh =xyHTs.t PM Xh +pyyH Wwh T解得

15、J WH 4 - M* ： tI*1 - wH -t _vM* 1T tXH - M=XH M,yH 一=yH -PxPxpypy類似地，低收入消費者的問題為：Max uL =xLVL*s.t pXxl + pyyL Ewl解得 xi* _2Wlvi* - 1":，wlxLI , yLPxpy此時，再引入開發(fā)商的供給條件PnpXxL +(1 -n )nt = PnpMxL ，得至1J：11IVl1 ,.lWLM*=VlpyxL*=?WL+1-Mt=xM*+1-Mt px- px-px3、福利比較 I*T*1力 * I *T*1力 *通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)，xH= xH<xH ,y

16、H =yHc yH ,而由于0<a<1,可得I * T* M * T* I* M *xL >xT > xM , yT > yL = yM。也就是說，對于高收入者，與支付轉(zhuǎn)移時的情形一樣，對房產(chǎn)和其它商品的消費都較完全市場條件下少，而對于低收入者，對房產(chǎn)的消費要比轉(zhuǎn)移支付時的情形還要多，自然也比完全市場條件下多，而他對其它商品的消費則與完全市場條件時一樣。此時，比較社會總福利的變化就比較復(fù)雜。我們可以發(fā)現(xiàn)，當采取對開發(fā)商進行補貼時，社會對房產(chǎn)的總消費量為X* =(1 _p nxH* +BnxL* =于.1 _p料+Bwl +(1- R ”>xM ,對其它商品的

17、總消費量為 YI* =q -P jnyH* +PnyL* =C-上* |j1 -P )忡 +PwL -(1 -P ,1<丫；。Py -這樣，從Slutsky原則來看，無法得到社會總福利是否增加的明確結(jié)論。而如果利用間接效用函數(shù)，分別計算兩類消費者在不同情況下的效用并進行教增量變化的比較，這樣的計算又十分繁瑣且無法給我們以明確的結(jié)論。我們下面考慮用微分近似計算的辦法來得到福利變化的條件。在微分計算中，若在點一一 _ _ ' - _ x = x0函數(shù)y= f (x)的導(dǎo)數(shù)f (x0)¥0,則當Axt0時函數(shù)的微分dy是函數(shù)增量Ay的 、 ,一一 . _ . . _ _ &#

18、39; . .王部，或者更為詳細些的表述是，Ay = f (x0 +Axf (x0產(chǎn)f (x0 )Ax ,這樣也就是說Ay dy o 一般來說，在計算增量時比較復(fù)雜而求微分相對簡單時，我們就可以用函數(shù)的微分來近似計算函數(shù)增量的變化。我們這里的計算正好可以采用這樣的做法。我們可以看到，通過對廠商補貼引入經(jīng)濟適用房后，高收入者對房產(chǎn)和其它商品的消; t11 - -)t費較完全市場條件下的變化分別為% =- M ,AyH =-。對于高收入者的間接效PxPy用函數(shù) v(pM , Py,WH )=max(u(x,y ) st pMxxM +pyyM E Wh ,直接將(xM*,yM* )代入 即可得其間

19、接效用函數(shù)。根據(jù)微分法則，du(x, y) =d (xay1 )=x°d (y1)+ y1d (xa),所一 , M* M* 一以，在(xh , Yh )且 Axh1.t的條件下，每個高收入者的間接效用函Py數(shù)的變化近似為：uHot(xMbTyM*)類似地，對于低收入者對房產(chǎn)和其它商品消費的變化分別為 1一(xM*尸(yM*)-1- tPyJJ,Yl = 0，在(xM*, yM* )條件下，其間接享用函數(shù)的變化近似為：叫5(xM*產(chǎn)卬，*產(chǎn)1- t由此，得到社會總的福利變化為：AU =(1-P )nAuH + PnAuL ,整理得:U = 1 - - ntWxM*嚴(yM*)一3*尸

20、5*尸 1-：- 2(xM*)(yM*)MPxPy-1J這個結(jié)果就不是那么太直觀了。不過，我們至少可以從這個條件中看到，經(jīng)濟適用房政策對福利的影響是不確定的，它要取決于多個變量(如房產(chǎn)消費占總預(yù)算的比重 a、市場條件下兩類收入者的最消費量及兩種商品的價格等等)。但是，我們也看到，福利是否增加，與低收入者的比例 P及對高收入者征的所得稅額 t是無關(guān)的。上式也給出了經(jīng)濟適用房福利 是否增加的條件，這樣我們可以運用試數(shù)的方法，進行大致的判斷。例如，根據(jù)經(jīng)驗，房產(chǎn)消費一般占消費者總支出的三分之一至一半左右，也即a在1,/3至1/2之間。如果a =12,那么可以看出，只要單個低收入者的總消費量不及高收入

21、者的一半，那么&U 一定是小于零的，即社會的總福利是減少的。當然，這里我們必須指出的是，雖然通過經(jīng)濟適用房政策，社會總福利有可能增加，但是這同樣是以減少高收入者的福利為代價的，這仍然不符合pareto效率改進的原則。五、總結(jié)建設(shè)經(jīng)濟適用房的政策出發(fā)點是為了縮小社會收入差距并提高社會福利。我們在微觀經(jīng)濟學(xué)最基本的效用理論的框架下，討論了通過支付轉(zhuǎn)移和補貼開發(fā)企業(yè)并向低收入者提供經(jīng)濟適用房這兩種實現(xiàn)社會公平的方式。我們的分析表明，無論哪一種方式，實際上都是通 過向高收入者征稅并補貼低收入者來實現(xiàn)公平的目標，盡管這可能并不損害社會的總體福利， 但這樣的做法并不符合pareto 效率改進的原則

22、。支付轉(zhuǎn)移方式的社會總福利沒有發(fā)生變化， 而補貼開發(fā)商的經(jīng)濟適用房政策對社會總福利的效果卻并不確定，它還取決于房產(chǎn)占居民支出的比重、不同收入者的消費量的差距及價格因素的影響，因此通過價格扭曲來實現(xiàn)社會公平目標的經(jīng)濟適用房政策對社會總福利的作用并不確定。同時， 我們還發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟適用房政策下，低收入者的比例和政府征稅額對社會總福利的增減并沒有實質(zhì)性的影響，這是與我們模型的假定有關(guān)的。由于我們是在無交易成本的條件下在消費者完全競爭的條件下建立的標準效用函數(shù)，一些假設(shè)條件過于嚴格，如兩類消費者在市場上是嚴格分離的、消費者在完全競爭的市場環(huán)境中只能是價格的接受者、沒有交易成本等等。因此， 我們這里模型

23、所得出的結(jié)論很大程度上是一個高度抽象的理論結(jié)論。但即使是放松這些假定，也不會動搖我們的結(jié)論。大致說來，后續(xù)研究還可以在以下幾個問題上進一步深入：1、 在支付轉(zhuǎn)移的情況下，稅收補貼完全轉(zhuǎn)移給低收入者，而Cobb-Douglas 效用函數(shù)最優(yōu)決策消費者預(yù)算約束的變化只會產(chǎn)生收入效應(yīng)，而沒有替代效應(yīng)，這樣實際上只是將一部人的消費完全轉(zhuǎn)移給了另一部分人的消費，因此社會的總福利是不變的，這與福利經(jīng)濟學(xué)中除競爭性價格方式外，在一定條件下可以通過中央計劃的方式實現(xiàn)pareto 最優(yōu)的道理是一致的。 而通過對開發(fā)企業(yè)補貼并提供低價的經(jīng)濟適用房的方式，對價格實質(zhì)上是進行了人為的扭曲，因而其對社會總福利的影響是不

24、確定的。因此，不同效用函數(shù)形式的選擇（如采用Leontief 型效用函數(shù)），將可能會得到不同的結(jié)論。2、從一開始我們就嚴格假定不同收入類型的消費者在市場上是嚴格分離的，這顯然與現(xiàn)實不同。事實上， 無法有效分割市場實現(xiàn)分離均衡，已經(jīng)是我國經(jīng)濟適用房政策的最大弊端， 而如果考慮這個情況后，價格扭曲對福利的負面影響只能是加大了，因為如果高收入者面臨低房價，那只能造成其過度消費住房并使低收入者的福利損失，但對于高收入者的邊際效用理論上來講是嚴格低于低收入者的，因而社會的總福利是減少的，更何況在這種情況下社會公平的目標也沒有有效實現(xiàn)。當然，這些問題涉及到經(jīng)濟適用房供給中如何利用價格、質(zhì)量等信號有效區(qū)分不同收入主體的機制設(shè)計問題。目前對此現(xiàn)象的討論已經(jīng)很多，但仍很少有從理論上對此進行分析，是一個十分有趣的方向。3、無論哪種方式，我們都假定是沒有交