丹東房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1、丹東房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析一、丹東城市概況丹東是一個(gè)以工業(yè)、商貿(mào)、物流、旅游為主體的沿江沿海沿邊城市，總面積 1.52萬(wàn)平方公里，建城區(qū)55平方公里。下轄三縣（市）【鳳城市、東港市、寬甸 滿(mǎn)族自治縣】、三區(qū)【振興區(qū)、元寶區(qū)、振安區(qū)】和一個(gè)國(guó)家級(jí)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū), 總戶(hù)籍人口 244萬(wàn)，其中主城區(qū)人口 80萬(wàn)人左右。是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的沿海開(kāi)放城 市，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，東北東部最便捷的岀?？诤蛥^(qū)域經(jīng) 濟(jì)發(fā)展先導(dǎo)區(qū)。距平壤220公里，距首爾420公里，距沈陽(yáng)220公里，距大連252公里， 正在建設(shè)的東北東部鐵路及丹通高速公路打通了東北東部新的出海通道，將使東 北東部十三個(gè)城市豐饒的資源直接面

2、向海洋。港口吞吐量2008年達(dá)到3470萬(wàn)噸, 力爭(zhēng)到2015年進(jìn)入億噸大港行列。丹東民航機(jī)場(chǎng)正在爭(zhēng)取成為口岸機(jī)場(chǎng)。風(fēng)光迷人環(huán)境優(yōu)美。丹東依山、臨江、面海，風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，夏無(wú)酷 暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，年平均氣溫9°co森林覆蓋率達(dá)66%,淡水資源豐富，人均占有水 量是全國(guó)人均水平的15倍。二、丹東市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析1. 環(huán)境分析：沿江區(qū)域是丹東市最好的地段，也是丹東房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。 保利地產(chǎn)之所以?xún)r(jià)格高，區(qū)劃速度也不錯(cuò)，是因?yàn)橐皇瞧放苾?yōu)勢(shì)的炒作; 二是靠山；三是項(xiàng)目規(guī)模大。城東區(qū)域的樓盤(pán)主要是元寶區(qū)和振安區(qū)的 樓盤(pán)，從數(shù)量上來(lái)看是最多的。新城區(qū)現(xiàn)在的政府辦公區(qū)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)、 儀器儀表

3、等都在建設(shè)當(dāng)中，商業(yè)也逐漸配套成熟。2. 產(chǎn)品分析：沿江區(qū)域的樓盤(pán)全部為高層，玫瑰庭院是底商和高層。城中 的樓盤(pán)大多以多層為主，也有部分高層。城東區(qū)域的建筑以多層為主， 有部分小高層。新城區(qū)住宅大多都是高層產(chǎn)品。3. 價(jià)格分析：沿江的樓盤(pán)以振興取得沿江樓盤(pán)價(jià)格最高，其次是元寶區(qū) 和振安區(qū)，也就是從西往東價(jià)格從高走低。城中區(qū)域的放假大約在3500-5000 之間，價(jià)格上升是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)的入駐，整個(gè)拉動(dòng)了周?chē)鷺潜P(pán)的房?jī)r(jià)。城東 區(qū)域的房?jī)r(jià)在3200-4500之間，此區(qū)域大多是當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商。新城區(qū)的房?jī)r(jià) 大約在2800-4000左右。緊鄰鴨綠江項(xiàng)目均為高檔社區(qū)，20-30層高層，戶(hù) 型150-200平

4、方米為主力戶(hù)型，項(xiàng)目起價(jià)5500-5800元，均價(jià)6000元以上。4. 客戶(hù)分析：沿江區(qū)域的客戶(hù)是丹東的高端客戶(hù)，述有一部分東北三省 投資客戶(hù)，以及在丹東的朝鮮人和韓國(guó)人。城中區(qū)域客戶(hù)大多是丹東本地的 較多，暴力樓盤(pán)有部分投資客戶(hù)，而且全款到位的很多，這也證明了丹東人 購(gòu)買(mǎi)力非常的強(qiáng)。城東區(qū)域的客戶(hù)大多是丹東本地的卡戶(hù)，以及部分投資客 戶(hù)。新城區(qū)的入住客戶(hù)大多為丹東的高端人士和朝鮮、韓國(guó)以及東三省的偷 投資客戶(hù)。5. 去化分析：沿江區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售都非?；鸨灰彩谴嬖谖脖P(pán)，尾 盤(pán)有兩種，一種是水岸豪庭的高房?jī)r(jià)樓盤(pán)，樓層較高的，另外是玫瑰和綠江 剩余的樓層不好的，一班1-4層全未銷(xiāo)售。城中由于

5、離市區(qū)較近，整體上銷(xiāo) 售都非?；鸨?。城東區(qū)域有部分樓盤(pán)去化速度一般，例如御景園從07年開(kāi) 始賣(mài)，到現(xiàn)在一起總共35棟去化率才達(dá)到80%多。6. 戶(hù)型分析：沿江區(qū)域戶(hù)型大都是200左右的大戶(hù)型，而且以3居為主。三、丹東市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景1. 老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后（1）老城區(qū)房地產(chǎn)投資客戶(hù)口益漸少，目前僅有20%的投資客戶(hù)。（2）沿江的土地已經(jīng)基本成熟沒(méi)有土地，其他區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)大，競(jìng)爭(zhēng)大。（3）入駐老城區(qū)風(fēng)險(xiǎn)較大，另外新城區(qū)的土地比老城區(qū)有潛力。2. 新城區(qū)市場(chǎng)前景廣闊新城區(qū)的樓盤(pán)主要為新加坡城、東興園、綠江大湖城、牛頓方式，這些樓 盤(pán)的開(kāi)發(fā)商有北京、江浙、溫州的外地開(kāi)發(fā)商校多，這些開(kāi)發(fā)商的驗(yàn)光

6、都是很好 的，丹東新城區(qū)的發(fā)展非常有前潛力。3. 前陽(yáng)地段有待開(kāi)發(fā)丹東沿江地塊，老區(qū)以及新區(qū)都已成熟，沒(méi)有土地，唯有前陽(yáng)的沿江區(qū) 域有土地可以開(kāi)發(fā)，但ii前還未掛牌，有待廣大開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)。四、總結(jié)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思路1. 以廣告宣傳為主，顯著賣(mài)方市場(chǎng)，產(chǎn)品不愁銷(xiāo)路；2. 以文化、時(shí)尚、教育的方式等比較虛的理念炒作為主，有一定競(jìng)爭(zhēng)3. 競(jìng)爭(zhēng)集中在產(chǎn)品戶(hù)型、智能化、水景規(guī)劃或者結(jié)構(gòu)上的突破等，競(jìng)爭(zhēng)較 激烈4. 當(dāng)消費(fèi)者對(duì)地段、規(guī)劃、綠化、戶(hù)型等都進(jìn)行比較后，繼而在比較開(kāi)發(fā) 公司的信譽(yù)，品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化（二）在口益激烈的市場(chǎng)競(jìng)屮如何走的更穩(wěn)1. 忘記過(guò)去那一個(gè)個(gè)激動(dòng)人心的銷(xiāo)售

7、高峰，忘記過(guò)去是那樣輕而易舉的獲 勝，現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)不是原來(lái)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，粗仿式經(jīng)營(yíng)的時(shí)代。2. 把主要的精力放在前期的設(shè)計(jì)、規(guī)劃上，要花更多的資金和精力投入在 前期，聘請(qǐng)水平更高的專(zhuān)業(yè)人士，現(xiàn)在已經(jīng)不是決戰(zhàn)后期的銷(xiāo)售時(shí)代。3. 不要期望概念一鳴驚人，而是踏實(shí)實(shí)的做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，這樣才能經(jīng)受 買(mǎi)千錘百煉的比較。4. 比較時(shí)代，市場(chǎng)更多的是觀望、盤(pán)整，在投入上準(zhǔn)備的更多更充分一些, 回報(bào)上期望要小一些，不要好高鷲遠(yuǎn)。5. 產(chǎn)品要么是差異性很大的，要么是均好性很強(qiáng)的東西，否則是會(huì)走進(jìn)不 死的灰色地帶，銷(xiāo)售好的樓盤(pán)都是靠差異性或均好性贏得市場(chǎng)的。（三）丹東市房地產(chǎn)發(fā)展前景在丹東市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的背景下，隨著遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上升為國(guó)家戰(zhàn) 略，丹東市迎來(lái)了大開(kāi)發(fā)、大開(kāi)放、大發(fā)展的新機(jī)遇。從城市建設(shè)方面看，隨 著基礎(chǔ)建設(shè)投資規(guī)模的不斷加大，城市建設(shè)的步伐不斷加快，為未來(lái)的發(fā)展提 供了更加廣闊的空間。從丹東市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃看，一系列區(qū)域規(guī)劃的制定 與實(shí)施，將有效地協(xié)調(diào)城市中心區(qū)域與周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡發(fā)展，轉(zhuǎn)移屮 心區(qū)域高度集中的住房需求，特別是在丹東新城區(qū)新建中朝公路大橋，必將為 城市發(fā)展帶來(lái)新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮。從丹東市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資看，受市場(chǎng) 銷(xiāo)售量增長(zhǎng)和價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中趨升態(tài)勢(shì)的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企