最新惠州大亞灣房地產(chǎn)市場分析

1、惠州大亞灣房地產(chǎn)市場分析一、市場分析區(qū)域界定1 .本項目位于國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大亞灣西區(qū)， 目前大亞灣開發(fā)區(qū) 正在進(jìn)入跨越式發(fā)展期，大亞灣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境以及房地產(chǎn)市 場現(xiàn)狀對本項目影響巨大，因此對大亞灣地區(qū)的市場分析理所當(dāng)然。州市新境項目所在地2 .從地理位置上看，其中本項目所在地位于大亞灣西區(qū)， 大亞灣開發(fā)區(qū)位于惠陽區(qū)的南部，項目用地距離惠陽市區(qū)約 15 分鐘車乘，項目的開發(fā)與發(fā)展無疑會受到惠陽市區(qū)的輻射與影響， 因此有必要對惠陽的經(jīng)濟(jì)政治及房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。二、惠陽房地產(chǎn)市場分析（一）惠陽區(qū)概況行政區(qū)劃： 2003年 3月 6 日，撤銷縣級惠陽市，設(shè)惠州市惠陽區(qū)，惠陽區(qū)轄原縣級惠

2、陽市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳頭、 秋長、 新圩、 鎮(zhèn)隆等 10 個鎮(zhèn)等， 面積 1184 平方公里， 人口 50.77萬。 區(qū)人民政府駐淡水鎮(zhèn)金惠大道。 由此惠陽由縣級市改為惠州市中心城區(qū)的一部分，惠州由一個沿江城市變?yōu)檠睾３鞘?。區(qū)位：惠陽地處惠州南部，珠江三角洲的東南部，南抱大亞灣，與香港隔海相望；西連深圳；中部與惠州市區(qū)環(huán)接。市中心至深圳 58 公里，至廣州 190 公里，到香港47 海里。優(yōu)越的區(qū)域位置以及良好的經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境， 正吸引著越來越多的周邊發(fā)達(dá)城市資金的涌入， 作為周邊發(fā)達(dá)城市的衛(wèi)星城- 惠陽正在以前所未有的速度向前發(fā)展。交通：經(jīng)過20 幾年的發(fā)展，惠陽已經(jīng)形成

3、發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，京九鐵路在這里經(jīng)過，惠深、深汕、廣汕高速公路在這里交匯，大型客機(jī)在這里升降，遠(yuǎn)洋貨輪在這里啟航，兩小時內(nèi)，能到達(dá)周邊主要發(fā)達(dá)城市。（二）城市規(guī)劃及定位1. 總體規(guī)劃惠陽城市規(guī)劃建設(shè)將按照中海殼牌南海石化項目后勤基地的定位，堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)地完成惠陽總體規(guī)劃，進(jìn)一步完善包括淡水、 秋長、沙田、三和開發(fā)區(qū)在內(nèi)的 48平方公里的城市建設(shè)用地、交通 系統(tǒng)規(guī)劃，以及城區(qū)、中心組團(tuán)、站前組團(tuán)和“兩河四岸”景觀控制 性詳細(xì)規(guī)劃?；蓐枌⑴浜匣葜輰嵤┭睾３鞘邪l(fā)展戰(zhàn)略，把惠陽建成 惠州濱海城市組團(tuán)中一顆璀璨的明珠2.近期重點規(guī)劃目前重點是做好 幺心三軸”規(guī)劃工作，優(yōu)化惠陽中心城區(qū)。“一 心三

4、軸”就是“打造一個中心，培育三大發(fā)展軸”。一個中心是建設(shè)以淡水為核心的區(qū)域性商貿(mào)流通服務(wù)中心。從 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢上看，隨著工業(yè)化、城市化水平的提高，近幾年來淡水 的人流量、物流量正在節(jié)節(jié)攀升，具備了大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的條件。 如今淡水已形成了商貿(mào)流通中心的雛形。 為建設(shè)商貿(mào)流通中心，政府 把有限的土地資源留用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)， 城區(qū)8.8平方公里中心區(qū)原 則上不再上工業(yè)項目，并積極爭取將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。三大發(fā)展軸是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路發(fā)展軸，通過 公路等交通干線，吸引產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)的落戶，發(fā)揮集聚效應(yīng)，成為 產(chǎn)業(yè)和人口的聚集帶?；莸蟮朗且匀烷_發(fā)區(qū)為重點，連接淡水鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)，

5、大力發(fā) 展數(shù)碼電子和文化休閑產(chǎn)業(yè)，逐步成為城區(qū)中心區(qū)的延伸腹地?；莅拇蟮绖t是以沿線的工業(yè)園區(qū)為重點， 承接中海殼牌南海石化 項目和惠州數(shù)碼工業(yè)園的輻射，引入石化中下游產(chǎn)業(yè)。新秋公路發(fā)展軸以新坪鎮(zhèn)為重點，承接深圳、東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展外向型工業(yè)，形成傳統(tǒng)工業(yè)走廊。（三）惠陽市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1 .國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，投資環(huán)境良好惠陽GD嚕長圖分析：由圖標(biāo)數(shù)據(jù)看出，惠陽近年來國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，增速較快, 宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然有力地支撐當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展。2 .居民消費水平不斷提高，消費結(jié)構(gòu)逐步改變惠陽人均GDPt向分析：由上圖可看出惠陽人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已接近2000美元大關(guān)，據(jù)行業(yè)研究表明，當(dāng)人均

6、GDPE于1000-2000美元時，人均可支配 收入將會快速增長，恩格爾系數(shù)也將大幅下降，居民消費觀念和生活 方式將會向更高層次轉(zhuǎn)變，教育、文化、旅游和投資消費所占比列將 會越來越大；特別是住房、汽車等大宗消費開始群體出現(xiàn)。由此表明, 惠陽的房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段。3 .國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)漸趨合理惠陽國民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成（）近年來第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位；趨勢發(fā)展：第三產(chǎn)業(yè)比重增加，反映出當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭更加迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。（四）惠陽市房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境1.房地產(chǎn)投資快速增長自2003年以來，惠陽房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長趨勢，平均 年增長率超過30%,快速增長的投資預(yù)示著市場供應(yīng)

7、的急劇增加。 2施工竣工面積大幅增長與房地產(chǎn)開發(fā)投資相對應(yīng)，施工面積與竣工面積都有大幅度增 長;3.商品房銷售面積創(chuàng)新高，但增長率有所回落近幾年惠陽房地產(chǎn)銷售面積(萬平方米)2002年前，惠陽區(qū)的商品房基本上是以消化歷史遺留的空置物業(yè)為主，2002年在中海殼牌項目啟動等眾多利好的帶動下，市民對新樓盤需求開始趨旺，當(dāng)年不但消化了余下的商品房，更有 8279平方米的銷售量；到2004年，銷售量更創(chuàng)歷史紀(jì)錄達(dá) 14.2萬平方米。2005年，惠陽預(yù)售商品房面積為 51.3萬平方米，同比增長260%,商品房成交面積達(dá)20.23萬平方米，增長35.3%。雖然總體銷售面積與收入再創(chuàng)新高，但惠陽商品房銷售面積

8、和銷售金額卻均出現(xiàn)負(fù)增長，市場需求明顯萎縮。主要原因是：(1)惠陽人口有限，而且主要的消費者都集中在淡水，淡水鎮(zhèn)只有18萬人，單靠本地市場很難消化如此巨大的供應(yīng)量。(2)從收入上看，惠陽購買力有限。(3)自建房過多，阻礙了商品房的發(fā)展。(4)南海石化效應(yīng)對惠陽房地產(chǎn)市場的刺激未充分顯現(xiàn)。4.房價上漲迅猛，上漲空間依然巨大2005均價據(jù)市場研究，2002年，惠陽重新盤活爛尾樓時售價800元/nf左右，目前中心區(qū)普通住宅最高價格已超過3000元/nf。以中銘豪園為例，2003年6月推出一期房價起價1980元/nf, 2004年2月上升 到2480元/nf； 2005年11月，中銘豪園二期推出的房價

9、起點為每平方米2480元/nf,均價2600元/nf。由于與周邊城市較大的價差，長 遠(yuǎn)趨勢來看，惠陽的房價將繼續(xù)向上挺進(jìn)。（五）惠陽市房地產(chǎn)市場微觀環(huán)境1.典型樓盤調(diào)查分析目前，惠陽區(qū)的樓盤開發(fā)主要集中在淡水市政廣場中心點至澳頭方向新城地段，在售的主要有中銘豪園、東方國際、本因坊寶家園、中區(qū)華府、錦江國際、尚城世家、半島一號、棕植島等項目。根據(jù)我們對惠陽市場上典型樓盤的深入調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)惠陽商品房住宅市場呈現(xiàn)出明顯的三極現(xiàn)象， 這與目前惠陽經(jīng)濟(jì)的高速發(fā) 展所帶來的人口結(jié)構(gòu)與市場特征有關(guān)，根據(jù)樓盤地理位置、檔次、產(chǎn) 品、客戶特點等因素可以明顯劃分為三大類：資源性高品位產(chǎn)品、中心區(qū)物業(yè)、投資型

10、項目，下面我們分別對這三類產(chǎn)品做深入分析（1）資源性高品位產(chǎn)品這類物業(yè)的最大特點是具有不可復(fù)制的稀缺資源優(yōu)勢與區(qū)位條件，針對高端客戶群開發(fā)出高檔次、高品位、產(chǎn)品多樣化的具有巨大 影響力的大盤。就惠陽目前市場狀況來看，該類物業(yè)主要有半島一號, 棕楣島，東方新城，建祥花園等，下面我們分別從項目規(guī)模、戶型、 客戶、銷售狀況、營銷、園林等方面來分析該類項目的特點。項目基本情況項目名稱占地面積（Itf）建筑面積（itf）定位現(xiàn)狀半島一號淡水鎮(zhèn)中心社 區(qū)內(nèi)淡水河的 泗水地段200萬共六期，首期14萬產(chǎn)品多樣化的超級高檔樓盤部分已經(jīng)面市棕楣島位于淡水鎮(zhèn)，緊鄰半島一號項目150萬65萬滿足家庭 式度假需求的高

11、爾 夫別墅部分已經(jīng)面市東力新城秋長政府南面，緊鄰棕楣島高爾夫球場34萬24萬高檔別墅將于近期開盤m可達(dá)惠陽區(qū)北部，東100萬38萬華南首席在建國際新靠惠淡大道，南山水名校城鄰北環(huán)路陽光新淡水鎮(zhèn)東華大60萬80萬在建都亨村水庫地段新陽城惠陽中心區(qū)淡43萬28萬高檔商住在建水河兩岸區(qū)從上表可以看出，目前已經(jīng)上市的與在建的幾個大盤規(guī)模巨大， 建筑面積都在20萬平方米以上，走的是高端路線，它們的共同特點 是占據(jù)重要的地理位置，如半島一號、棕相島、新陽城都靠近惠陽中 心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，更重要的是大多數(shù)大盤都擁有獨一無二的資 源優(yōu)勢，有依靠湖景的、有依靠山景的，還有山湖結(jié)合為一體的， 正是借助于不可復(fù)制

12、的資源優(yōu)勢，這類樓盤起點高，影響力大，在 一定程度上將成為惠陽樓市的領(lǐng)跑者。由于該類產(chǎn)品定位為高檔社區(qū)，對社區(qū)配套、環(huán)境要求非常高， 加上項目規(guī)模大，投資周期長，通常都是分期開發(fā)，同時會把房地產(chǎn) 業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來開發(fā)，比如以旅游業(yè)、體育業(yè)、休閑業(yè)等產(chǎn)業(yè) 來帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以房地產(chǎn)業(yè)來實現(xiàn)項目的終值價值。產(chǎn)品分析項目名稱產(chǎn)品類型容積率戶型(m2)園林配套半島T(一期)獨立別墅 雙拼別墅疊拼別墅 洋房0.88別墅：210左右洋房：70的兩房120-130 的三房西班牙風(fēng)格，風(fēng)情商業(yè)街、會所、泳池等棕楣島疊加別墅高檔公寓0.7別墅：200左右公寓：108-180東南亞風(fēng)情，會所、27洞國際高

13、爾夫球場、鄉(xiāng)村俱等東方新城獨立別墅、合 院別墅、雙拼 別墅、小高 層、多層洋 房、豪華公寓0.75獨立別墅：320-470雙拼別墅210-300洋房：132的三房170的五房85.3-91.28 的兩美式風(fēng)格，引入 生態(tài)水系，社區(qū) 規(guī)劃為兩島、 一洲、一灣”的 獨特布局，綠化 率超過40%。房分析：產(chǎn)品以別墅為主，輔以公寓洋房從上表數(shù)據(jù)可以看出，該類項目主推產(chǎn)品是適合于高端客戶的別 墅型產(chǎn)品，包括獨立別墅、雙拼別墅，疊拼別墅，搭配部分高檔洋房、 公寓，產(chǎn)品密度低，綠化率高，舒適度強(qiáng)，功能復(fù)合，適合居家與度 假等多方面需求。大戶型面積是主流，中小戶型是補(bǔ)充從戶型上看，別墅在200 m2-400

14、nf之間，高檔公寓與洋房在70-180 之間，其中大戶型占絕大多數(shù)，部分兩房在 70 m2-100 itf之間。園林精致，配套完善從園林配套上看，由于該類產(chǎn)品規(guī)模巨大，除有以居住為主的精 致園林設(shè)計以外，還兼顧度假、旅游、商業(yè)等配套功能，如半島一號 的主題體育公園，棕根島的高爾夫，這種復(fù)合型的開發(fā)對實現(xiàn)土地的 終值價值有著非常重要的作用。異域風(fēng)情盛行，多樣化趨勢明顯從風(fēng)格上看，大多數(shù)產(chǎn)品都引入異域風(fēng)情，半島一號的西班牙風(fēng) 情、棕楣島的東南亞風(fēng)情，東方新城的美式風(fēng)格，這在一定程度上說 明概念與形象定位成為差異化選擇的重要途徑。銷售狀況與客戶分析項目名稱客戶銷售狀況半島一號本地客戶40%左右， 外

15、地客戶60%左右， 外地客戶主要來于深 圳、東莞、廣州，以 深圳居多，購買物業(yè) 以投資為主兼顧度假 需求。目前一期的別墅已經(jīng)銷售完畢，只剩少量洋房，8月將會 再推出一期的另外部分產(chǎn)品。棕楣島深圳客戶占了 5成， 其它地方有外籍人士 與香港客戶，還有一 些本地企業(yè)主。一期賣完了，二期反應(yīng)也不 錯，已經(jīng)銷售了三分之一以 上。東力新城就目前市場放應(yīng)來看以深圳的投資客為主。7月16號正式對外開放，時 間較短，銷售量不多。分析客戶來源廣泛，外地客戶（尤其是深圳客戶）較多從客戶來源不難看出，該類項目的客戶以外地居多，包括深圳、 廣州、東莞、以及在大亞灣工作的外地客戶，而本地客戶相對較少， 這與惠陽目前的經(jīng)

16、濟(jì)水平與發(fā)展趨勢有關(guān)。一方面惠陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展在珠三角相對滯后，屬于典型的經(jīng)濟(jì)洼地， 本地居民人口有限，收入水平不高，對于如此高檔的項目僅靠當(dāng)?shù)鼐?民還難以消化。另一方面惠陽近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 人口不斷增長，未來前景看 好，而以深圳為主的大城市發(fā)展空間有限， 于是把目光逐漸轉(zhuǎn)向近在 尺尺的惠陽，盡管該類項目在當(dāng)?shù)貙儆陧敿壓勒?但相對于深圳投資 客來說還算比較便宜，加上越高檔的項目越有保值的特點， 于是吸引 了一大批的深圳客戶前來投資。市場銷售速度較快從銷售狀況上來看，這類項目市場反應(yīng)良好，銷售速度較快，這 與該類客戶群體的消費心理有關(guān)，同時因為這類項目區(qū)位好，資源不 可復(fù)制的特點，價格相對周邊城

17、市來說非常便宜，市場推進(jìn)比較順利。價格分析與市場營銷分析項價格（元/市場推廣賣占J、推廣方式目m2)語名稱半別墅：讓我們住交通、區(qū)位、資主要通過網(wǎng)絡(luò)、專島4000-5000的更好源、主題體育公業(yè)雜志、及部分報一公寓：約園紙做推廣。號3000棕島疊加別墅：15000高檔公寓：9000-12000交通、區(qū)位、資 源、復(fù)合性的度 假產(chǎn)品主要是通過網(wǎng)絡(luò)及 專業(yè)雜志推廣，較 少用報紙，在香港 本港臺做過宣傳東獨立別墅：純水岸別墅、戶網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告。方9000戶臨水新雙拼別墅：無敵高爾夫全景城6000洋房洋房：3300產(chǎn)品類型多樣化分析此類物業(yè)是惠陽地產(chǎn)價格上漲的引擎該類產(chǎn)品走的是惠陽豪宅路線，價格一次次

18、被刷新，其中棕楣島 最高賣到每平方米16000元的價格，新推出的東方新城也毫不示弱， 別墅也達(dá)到9000元，相對惠陽2300元的均價，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地居 民消費能力，但相對深圳房價水平來說，依然具有很大的吸引力。推廣渠道針對性極強(qiáng)，避免遍地撒網(wǎng)從幾大樓盤的推廣渠道來看，只有少量以報紙作為傳播通道，大 部分是通過專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)等有針對性的方式對外宣傳，如棕楣島有 專門針對香港客人的電視廣告，事實上這種營銷手段既能節(jié)約成本， 又能篩選出預(yù)期客戶，效果較好。(2)中心區(qū)物業(yè)中心區(qū)物業(yè)是圍繞淡水鎮(zhèn)為中心的以自住為主的中高檔樓盤，這類樓盤有其共同的特點，產(chǎn)品走居家型路線，以大戶型為主，少量小 戶型做補(bǔ)充

19、，但部分樓盤投資客不少，如錦江國際、尚城世家，屬于 典型的居家與投資綜合體項目，但大戶型銷售速度相對較慢，目前市 場上典型的居家型樓盤有中區(qū)華府、本因坊寶家園，教師村、金碧雅苑、中銘豪園等，下面對該類物業(yè)進(jìn)行深入分析項目基本情況項目名稱占地面積（Itf）建筑面積（綠華率容積率尚城世家金惠大道大劇院旁一期占地 3800048 萬，一期5.6萬50%1.47錦江國際金惠大道與東華大道交匯處206251100005.3中區(qū)華府政府市政廣場北側(cè)3300086864.61超過85%2.2本因坊寶家園淡水土湖白云路與承修四路交匯處230001050004.56金碧雅苑淡水開城大道與熊貓大道交匯處30165

20、9853341%3.26中銘豪園淡水白云路與人民五路交匯處5500015000043%2.7分析分布集中在中心區(qū)以區(qū)政府為中心的中心區(qū)，交通方便、商業(yè)繁榮，是惠陽的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，近兩年來經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，許多開發(fā)商借機(jī)紛紛圈地, 大量資金引入，使得新開中高檔樓盤迅速增加。建筑指標(biāo)傾向居家要求該類樓盤容積率平均在3.2左右，綠化綠平均在50%fc右，規(guī)模 適中，是典型的居家型物業(yè)產(chǎn)品特征與銷售狀況項目名稱產(chǎn)品類型戶型（m2）銷售狀況尚城世家一梯兩戶兩房：94.87 m2 （十兩房的小戶型的帶電梯幾套）已經(jīng)銷售完畢，小高層板三房：126.79 三房四房銷售式大型社137.71 m2速度相對較慢

21、區(qū)四房：159.46 m2主力戶型為三房與四房錦江國際6棟21層塔兩房：78.39 m2 （十總體銷售率良樓幾套）好，達(dá)到90%,三房：94.6其中中小戶型152.8 m2銷售速度較快。五房：159.46 m2主力戶型為三房，占91.6%中區(qū)華府14棟小高兩房：84 m2銷售率接近層、高層三房：116-146 m2四房：129162 itf主力戶型為三房，占55%95%,其中深圳客戶占了 4成。本因坊9棟17層，兩房：90.01 m2兩房共34套，寶家園2棟20層的三房：110128銷售完畢，其余高層建筑itf銷售率在60%四房：138 m2左右主力戶型為三房，占91.4%金碧雅苑1期8棟小三

22、房：137-140 itf銷售率一般，局層、局層四房：155 m2約 40%-50%。建筑圍合而五房：160 m2成主力戶型為三房、四房，占60%以上（少量復(fù)式）中銘豪園高層、小高三房：120-130 itf二期正在認(rèn)酬（二期）層建筑四房：140-150 m2分析戶型單一，三房、四房是主流該類產(chǎn)品戶型有越建越大的趨勢，90%Z上的為三房與四房，面積在100-150 itf之間，兩房極少，這說明惠陽本地居民的消費觀念與深圳消費觀念存在很大的差別中小戶型搶手，大戶型銷售速度相對較慢。該類樓盤總體銷售速度還比較理想，但不同戶型的銷售速度差別 很大，中小戶型銷售速度最快，大戶型推進(jìn)較緩，主要是因為該類

23、樓 盤是針對本地居家客戶為主，而本地居民人口有限，收入水平不高， 因此推進(jìn)速度較慢，相對中小戶型而言，一方面受到投資客的青睞， 另一方面本地居民的收入水平比較容易接受，因此銷售速度較快。價格與營銷項目名稱價格（元/m2）園林配套推廣方式客戶世家均價2900意風(fēng)，相觀、 英格蘭私家庭園 和北歐皇家田園 風(fēng)光，會所、兒童 泳池、露天泳池、 米了樂園、兒里樂 園等樓體包裝、分展場本地客戶以 公務(wù)員、企 業(yè)白領(lǐng)為 主，深圳客 戶較多。錦江國際均價290010000 ttf空中花園 （泛會所），游泳池、30000 itf商業(yè)、 酒店式入住大堂樓體包裝、人 民路道旗、市 中心大牌、網(wǎng) 站、報紙深圳客戶占6

24、0%其余為惠陽客戶中區(qū)均價3100酒店式物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)、市區(qū)廣本地客戶為華府體系，泛會所配套，地中海特色園林告牌、人民路及開城大道路旗、報紙主，深圳客戶占了 4成。本因均價24005000平方米的中市區(qū)廣告牌以本地教坊寶心廣場、會所、第師、公務(wù)員家園11 Q到一層為為主，少量商業(yè)深圳客戶金碧均價3000泛會所，600 ttf兒樓體包裝、廣多為當(dāng)?shù)厝搜旁吠螛诽斓兀短旄媾瀑徺I，政府泳池、健身房、咖人員較多啡廳等中銘均價3000網(wǎng)絡(luò)、樓體包以本地居家豪園裝、廣告牌客戶為主價格比較健康，并在穩(wěn)步上漲總體來看該類物業(yè)價格在3000左右，相對深圳及周邊城市來說， 價格還很低，但該類物業(yè)主要是以本地居民為

25、主力客戶， 而且戶型面 積越建越大，加上未來市場還有大量新盤推出， 在短期內(nèi)惠陽本地市 場很難消化該價格水平下的大戶型產(chǎn)品。注重園林主題風(fēng)格的塑造，但精致化程度有待挖掘在園林規(guī)劃方面，越來越注重園林風(fēng)情的塑造，強(qiáng)調(diào)概念與形象 的打造，配套越來越完善，盡可能的通過園林配套的打造來提高產(chǎn)品的競爭力，但與深圳相比還有很大的挖掘空間。營銷水平落差較大，市場整體營銷水平仍有很大的提高空間。主要依靠樓體條幅、戶外廣告牌、深圳報紙等作為推廣渠道。營銷手法與銷售水平層次落差較大， 部分樓盤通過系統(tǒng)的營銷策劃， 在項目形象方面有所提升，在市場上處于價格的高端位置，但整體 市場營銷水平仍有很大的提高空間?？蛻粢援?dāng)

26、地居民為主，部分品質(zhì)較高產(chǎn)品吸引了較多深圳投資 客戶這類產(chǎn)品是介于高端豪宅與投資性產(chǎn)品中間，客戶以當(dāng)?shù)鼐用?居家為主，主要包括當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、教師、企業(yè)白領(lǐng)階層等，但少量樓 盤品質(zhì)較高，如錦江國際、尚城世家，吸引了部分外地客戶。(3)投資型物業(yè)投資型物業(yè)的產(chǎn)生有其特殊的經(jīng)濟(jì)背景，因為投資關(guān)注的是回報 率或者升值潛力，而惠陽的區(qū)位條件與近幾年來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶動了經(jīng) 濟(jì)的迅速發(fā)展，在珠三角惠陽還屬于典型的經(jīng)濟(jì)洼地， 產(chǎn)業(yè)東進(jìn)帶動 了房地產(chǎn)的升溫，深圳投資客的資金逐漸涌入惠陽， 這極大的刺激了 投資性極強(qiáng)物業(yè)的產(chǎn)生。從市場反應(yīng)情況來看，投資型物業(yè)有品質(zhì)較 好的中高擋樓盤(前面分析的錦江國際、尚城世家)，投

27、資性傾向很 強(qiáng)，特別是中小戶型很受歡迎；另外一種是典型的中小戶型物業(yè)，如 東方國際、都市廣場、精業(yè)公寓等，目前該類物業(yè)市場上數(shù)量不多， 但發(fā)展?jié)摿Υ?。典型中小戶型樓盤項目建筑面銷售狀況客戶戶型名稱積（itf）東方淡水10000一房戶型較深圳客戶一房兩廳：36國際人民（商業(yè)差，銷售情況60%大亞灣58 m2六路2900)不好，二房銷客戶約20%兩房兩廳：56售稍好，目前62 m2銷售約70%三房兩廳：96m2主力戶型為一房兩廳都市人民76868正在認(rèn)酬，還以深圳及本一房：40-50廣場四路（商業(yè)未正式銷售地投資客為m2（在與金28000)主二房：70-80建）惠大m2追父匯處分析:作為以大戶型為

28、消費主流的惠陽，中小戶型還非常稀缺，但近 兩年來，中小戶型（包括大盤里的中小戶型）的市場反應(yīng)非常好，加 上深圳投資客對中小戶型的偏好，一些開發(fā)商開始關(guān)注這部分市場。 但總的來說，該類物業(yè)依然稀少。市場上在建與在售的物業(yè)規(guī)模普遍較小， 檔次不高，產(chǎn)品設(shè)計不合理，盡管在戶型面積上具有很大的吸引力，但由于產(chǎn)品綜合質(zhì)量不高，導(dǎo)致需求得不到滿足。該類物業(yè)的客戶面廣，有本地自住的，有深圳投資客，還有本地投資客，隨著惠陽經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，該類物業(yè)客戶會越來越多。投資傾向性極強(qiáng)的物業(yè)前面分析了錦江國際、 中區(qū)華府的產(chǎn)品與客戶現(xiàn)狀， 不難看出，該類物業(yè)都是新上市不久的新樓盤，起點較高，產(chǎn)品品質(zhì)相對較好，本來是以居

29、家為主流客戶， 但其良好的區(qū)位優(yōu)勢與發(fā)展前景吸引了許多深圳客戶的購買，導(dǎo)致該類物業(yè)成為了投資性傾向很強(qiáng)的樓盤。2 . 市場總結(jié)（ 1）物業(yè)類型呈現(xiàn)出“三類并行，兩端走好”趨勢。資源性高品位產(chǎn)品、 中心區(qū)物業(yè)、 投資型項目成為目前惠陽住宅市場的三條主線。（ 2）資源性高品位產(chǎn)品主要分布在淡水河周邊，自然資源豐富，區(qū)位良好，產(chǎn)品檔次高，保值性好，升值潛力大；投資性項目價格適中，未來收益明顯，兩者的共同特點是預(yù)支未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，根據(jù)惠陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢可以預(yù)測這兩類產(chǎn)品將是未來發(fā)展的主流。（ 3） 處于資源性高品位產(chǎn)品與投資性項目中間的中心區(qū)居家物業(yè)，戶型偏大， 價格相對本地居民收入較高， 加上未來放

30、量過大， 本地消費者消化能力有限， 本地客戶短期內(nèi)難以支撐如此龐大的市場供應(yīng)，因此不是發(fā)展的主流。（ 4 ）中小戶型供應(yīng)相對較少，面對中小戶型客戶對產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境配套、附加服務(wù)等要求的不斷提高，如何提高產(chǎn)品質(zhì)量、為客戶創(chuàng)造物超所值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將是中小戶型成敗的關(guān)鍵。(5)據(jù)不完全統(tǒng)計，未來幾年市場總供應(yīng)總量約在 200萬平方米以 上，數(shù)量非常巨大，供應(yīng)主流是大社區(qū)、大戶型項目，但部分大盤 將調(diào)整目前開發(fā)思路，向度假、投資復(fù)合功能方向扭轉(zhuǎn)，規(guī)避巨大 供應(yīng)量帶來的泡沫風(fēng)險。3 .對本項目的啟示(1)在產(chǎn)品路線的選擇上，走投資型與高檔次、高品質(zhì)相結(jié)合，中 間產(chǎn)品自然過渡的路線。短期內(nèi)利用經(jīng)濟(jì)前景看好趨

31、勢開發(fā)高檔次 與投資性強(qiáng)的產(chǎn)品，比如洋房、高檔別墅，國際公寓，滿足投資客 與部分度假居住者的需求。中長期開發(fā)高層與小高層產(chǎn)品，滿足經(jīng) 濟(jì)發(fā)展帶來的人口增加對住房的需求。(2)在產(chǎn)品品質(zhì)的打造上，力求創(chuàng)新，避免同質(zhì)化與粗放型傾向， 以符合市場潮流又適當(dāng)超出市場潮流的精致產(chǎn)品來贏得市場的認(rèn) 可。(3)除了走產(chǎn)品多樣化道路以外，還可以把住宅跟其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合 起來開發(fā)，走復(fù)合型開發(fā)道路，比如跟商業(yè)、休閑、運動等產(chǎn)業(yè)結(jié)合 起來開發(fā)，提升項目的附加值，增加產(chǎn)品的競爭力。4 .三級市場分析(1.)主要樓盤租金： 租金較高，回報率豐厚。出租物業(yè)地段戶型面積物業(yè)情況租賃價格(元/月)租賃群體中銘豪園新中心區(qū)三房1

32、30m2當(dāng)?shù)睾勒?005年入住20003000駐惠陽辦事處、企業(yè)白領(lǐng)昊康花園新中心區(qū)三房130m2當(dāng)?shù)睾勒?004入住30004500駐惠辦事處、白領(lǐng)農(nóng)民房老城區(qū)單房200300都市廣場人民四路單房40m2銷售現(xiàn)場調(diào)查1000帶家私家電金葉公寓開城大道單身公寓酒店公寓，2004年入住650空房，簡單裝修(2).市場特征：三級市場不發(fā)達(dá)，租賃投資回報率高目前淡水三級市場地鋪約在 10-15家左右，主要為當(dāng)?shù)刈缘?中介，國內(nèi)大型三級中介公司尚未進(jìn)入惠陽；地鋪的交易包括土地、 農(nóng)民房和商品房的轉(zhuǎn)讓租賃，二手房成交量非常小。三級市場不發(fā) 達(dá)導(dǎo)致租金信息不透明，租金差別非常大；從目前租金與房價比較

33、 來看，投資回報非常豐厚。租賃客戶主要為外地企業(yè)在惠陽辦事處 及其員工、當(dāng)?shù)卮蚬ず徒?jīng)商人員，公司客戶對價格的高承受能力是 租金高位運行的重要原因之一。(3) .租賃市場客戶：短期不容樂觀，中長期有望突破。目前在惠陽的租客主要包括外地公司在當(dāng)?shù)剞k事處人員、企業(yè) 白領(lǐng)、服務(wù)行業(yè)人員、大亞灣工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員等，這類客戶的 市場空間究竟有多大？能否支撐越來越多的深圳及其其它城市投資 客的投資需求，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前惠陽周邊大型企業(yè)對惠陽區(qū)的 租房需求并不大，租賃市場需求空間取決于惠陽石化等工業(yè)區(qū)能否 形成規(guī)模，是否有較多的下游產(chǎn)品落戶，如果石化區(qū)規(guī)模形成，需求會有較大增加。三、大亞灣房地產(chǎn)市場分析（

34、一）大亞灣概況1 .區(qū)位惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于1993年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立， 享有相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)特區(qū)的一系列優(yōu)惠政策；開發(fā)區(qū)位于惠州市南部，東鄰汕尾，西接深圳，陸路距香港60公里，海路47海里，屬于廣東省 經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍。開發(fā)區(qū)由惠陽區(qū)的2.5個鎮(zhèn)組成，人口約10萬人，總轄陸域面 積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線長52公里。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的自然條件得天獨厚， 區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 既擁有國內(nèi)難得的天然深水避風(fēng)良港，又有大片地勢平坦的工業(yè)腹 地，淡水資源充足，旅游資源豐富，是中國南部沿海一處極佳的海陸 結(jié)合點，是發(fā)展臨海型大工業(yè)和現(xiàn)代旅游業(yè)的

35、理想之地，是中部貨物與信息中轉(zhuǎn)中心（將成為物流與信息中心）。2 .交通開發(fā)區(qū)交通條件十分便利。距惠州機(jī)場36公里，深圳機(jī)場70公 里，目前已經(jīng)形成立體網(wǎng)絡(luò)式的交通體系。公路：深汕高速公路從大亞灣西北面擦邊而過沿海高速公路動工根據(jù)沿海高速的投資規(guī)劃，沿海高速將于2007 年底全線通車。此線溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，是 兩港的東西向疏港高速公路。廣汕高速、廣惠高速、惠河高速、惠鹽高速惠（州）澳（頭）疏港大道快速公交 1 號線，即惠城惠陽大亞灣之間次區(qū)域快速公交線。 快速公交 2 號線， 即惠城陳江惠陽大亞灣之間快速公交線地鐵（輕軌）三號到惠陽（未證實） 。地鐵（輕軌）三號線將于 2008

36、年到達(dá)龍崗中心城，惠陽政府在2005 年前就已多次與深圳規(guī)劃部門溝通，希望將深圳市的地鐵（輕軌）三號線延伸到惠陽，其中的具體方案是：三號在深圳行政版圖內(nèi)的投資由深圳市投入，進(jìn)入惠陽后的線路投資由惠陽區(qū)投入。鐵路：京九鐵路支線- 惠（州）澳（頭）鐵路已建成通車。國家戰(zhàn)略項目深圳 - 廈門沿海高速鐵路已經(jīng)規(guī)劃，惠陽站設(shè)在西區(qū)。建設(shè)中的深圳- 廈門高速公路貫通后，大亞灣至深圳市區(qū)的距離僅為36 公里，僅需車程二十分鐘。航空：大亞灣北距惠州平潭機(jī)場 36公里，西至深圳寶安機(jī)場 70公里，均在一個小時車程內(nèi)； 至廣州白云機(jī)場 130 公里， 至香港赤蠟角新機(jī)場 120 公里，均在2 個小時車程內(nèi)。海運：

37、惠州港已經(jīng)開通了至香港的客運航班和集裝箱貨運航班。（二）大亞灣城市規(guī)劃1 .總體發(fā)展目標(biāo)根據(jù)政府規(guī)劃，大亞灣的發(fā)展定位是：惠州中心城市的發(fā)展重 心，以發(fā)展臨海型大工業(yè)為主、逐步發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè) 的外向型、現(xiàn)代化城區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略：大亞灣總體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略為：建設(shè)以石油化工為主 導(dǎo)，電子信息、汽車、港口、儲運為基礎(chǔ)，并以此帶動房地產(chǎn)、旅游、 商業(yè)、金融等全面發(fā)展的新型工業(yè)開發(fā)區(qū)。總體規(guī)劃布局為“一港四區(qū)”，分別為惠州港、石化工業(yè)區(qū)、 西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政商務(wù)區(qū)和旅游休閑區(qū)項目所在地區(qū)工業(yè)區(qū)大亞灣城市規(guī)劃布局石化工業(yè)區(qū):大亞灣石油化學(xué)工業(yè)區(qū)遵循“油化”結(jié)合、上中下游一體化發(fā)展 的道路，以煉油

38、和乙烯項目為龍頭，充分依托惠州大亞灣優(yōu)越的地理 位置、海運條件以及市場優(yōu)勢、政策優(yōu)勢等，面向國內(nèi)外市場，重點 發(fā)展高附加值、高技術(shù)含量的石化深加工產(chǎn)品、高新技術(shù)材料、專用 化學(xué)品和精細(xì)化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地，最終成為經(jīng)濟(jì)總量和綜合實力均處 領(lǐng)先地位的世界級石油化學(xué)工業(yè)區(qū)，成為大亞灣經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展新的增 長點，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大的驅(qū)動力。西區(qū)工業(yè)園區(qū)：西區(qū)工業(yè)園區(qū)目標(biāo)是建設(shè)成為新技術(shù)、電子信息和汽車工業(yè)基 地。西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)主要響水河工業(yè)園、東風(fēng)車城工業(yè)園、熊貓高科 技園和西區(qū)科技園。行政商務(wù)區(qū)：主要包括澳頭城區(qū)、中心北區(qū)及猴仔灣三部分。目標(biāo)是建設(shè)成為 高水準(zhǔn)、高品位，具有沿海特色的國際化行政、商務(wù)

39、中心。旅游休閑區(qū)：近期的建設(shè)重點是抓好小徑灣、辣甲島、三門島“三大景區(qū)”的 建設(shè)，目標(biāo)是大力打造一批品位高、特色鮮明的旅游精品，立足于建 設(shè)成為休閑度假勝地、濱海旅游樂園?；葜莞郏鹤鳛榇髞啚抽_發(fā)建設(shè)重要門戶的惠州港， 開發(fā)建設(shè)將做到“三個 突出”：突出區(qū)位優(yōu)勢、突出專業(yè)優(yōu)勢、突出產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，并通過分工 協(xié)作，優(yōu)勢互補(bǔ)，逐步與香港港、深圳港一起組成華南地區(qū)大型主樞 紐港群。2. 土地規(guī)劃大亞灣開發(fā)區(qū)用地規(guī)劃表（至 2020年）城市片區(qū)居住用地面積（公頃）常住人口（萬 人）常住人口密度 （人/公頃）新中心片區(qū)248.27.69103.5澳頭舊城片區(qū)343.110.62154.6霞涌片區(qū)178.95.

40、57124.5西區(qū)片區(qū)35911.1249.8合計1130.135（三）大亞灣經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀石化產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)凸顯近年來，隨著大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境的不斷改善， 加上由于 深圳開發(fā)空間有限帶來的產(chǎn)業(yè)東移的機(jī)會，越來越多的資金正在流向 大亞灣，特別是世界級的石化企業(yè)落戶大亞灣極大的拉動了區(qū)域經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展。,大亞灣gdp：展?fàn)顩r2000 20012002 2003 2004 2005億元60504030201002000年大亞灣生產(chǎn)總值為122402萬元，2001年151204萬元，2002年185424萬元，呈現(xiàn)一個平緩穩(wěn)步增長的趨勢。2003年生產(chǎn)總值高達(dá)342507萬元，

41、上升趨勢非常明顯，增長速度高達(dá)81.8%,主要得益于南海石化項目的開工建設(shè)。2004年、2005年增長平穩(wěn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化明顯，第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展從下表可看出，2003年以前第二產(chǎn)業(yè)一直徘徊不前，第三產(chǎn)業(yè) 占了很重的比例，2003年開始，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè) 急劇上升，成為國民生產(chǎn)總值的最大貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)， 這得益于南海石化開 工建設(shè)，第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展帶動了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)出上升趨勢，其中房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要貢獻(xiàn)行業(yè)。三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)口第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 口第三產(chǎn)業(yè)70605040302010 0城鎮(zhèn)人口增長迅速，城市化進(jìn)程加快由于近年來大型的外資企業(yè)進(jìn)駐， 創(chuàng)造

42、了大量的就業(yè)機(jī)會，2003 年在外資企業(yè)從業(yè)人員15015人，占全區(qū)單位從業(yè)人員的64.2%,比 2002年凈增5199人，增長53.%。外資企業(yè)從業(yè)人員的增長，加快了 農(nóng)業(yè)人口向第二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移速度，同時促進(jìn)了大亞灣城市化的進(jìn) 程。目前大亞灣的人口在15萬左右。隨著產(chǎn)業(yè)的聚集加快，預(yù)計到 2010年達(dá)到18萬人，2020年，大亞灣人口將至少達(dá)到 35萬人。人 口的增長又將帶動房地產(chǎn)發(fā)展。以石油化工為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈正在加速形成中海殼牌石油投資43億美元；1200萬煉油項目投資169億；LNG 發(fā)電廠投資85億；華德油庫投資30 億；法國阿托菲納公司聚苯乙烯項目投資1.2 億美元；臺灣臺達(dá)化工股

43、份公司 ABS 項目投資 3.25億美元；三洋電機(jī)、三洋光部品、住友、三菱等世界500 強(qiáng)日資企業(yè)落戶該區(qū)；廣東第二座大型高水頭大容量純抽水蓄能電站投資81 億；2. 其它利好經(jīng)濟(jì)事件和黃收購惠州港。 2006 年 3 月 30 日成功收購惠州港， 另消息稱，在收購收購惠州港后的第 5 天，和黃在地處惠州港（澳頭港灣處）拿下一塊近20 萬平方米的商住用地。深圳地產(chǎn)巨頭搶灘大亞灣。中國地產(chǎn)的龍頭老大“萬科地產(chǎn)”出手就拿下辣甲島，該島占地面積37 萬多平方米，深圳的南山地產(chǎn)、蛇口中建的合作項目（占地100 萬平方米）的半島 1 號。另有振業(yè)集團(tuán)、東部集團(tuán)、金地地產(chǎn)、城投集團(tuán)、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華

44、僑城地產(chǎn)等眾多地產(chǎn)巨頭的市場開拓人員紛紛探索惠陽。深圳市政府早在2000年就提出“工業(yè)入園”的大思路，龍大工業(yè)區(qū)就是“工業(yè)入園”的產(chǎn)物。 174 平方公里的深圳（龍崗）大工業(yè)區(qū)距離惠陽 16 公里。大型工業(yè)企業(yè)的建設(shè)與投產(chǎn)將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極大的驅(qū)動力。3區(qū)域經(jīng)濟(jì)展望大亞灣將承接因深圳發(fā)展空間有限所帶來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 深圳目前發(fā)展過程中遇到土地資源瓶頸，而這就是東部地區(qū)較大的優(yōu)勢，隨著兩地交通網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系的進(jìn)一步加強(qiáng)，可以預(yù)見大亞灣將大大受益于深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的發(fā)展機(jī)會。石化工業(yè)的建設(shè)投產(chǎn)將催熟大亞灣。中海殼牌南海石化項目正在按時間表如期推進(jìn)、 LNG 電廠項目正在建設(shè)中、華德石化陸域儲油項目第一

45、期工程已進(jìn)入罐主體安裝階段、 1200萬噸的煉油項目正在報批。這四個項目的總投資額達(dá)到 641 億元人民幣。與此同時，大約36 個中下游項目在洽談中，建成后將成為當(dāng)代最新技術(shù)水平的世界級石化工業(yè)基地。合理的產(chǎn)業(yè)布局將使GD求倍增長。今后三年，是大亞灣跨越式發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，開發(fā)區(qū)投入2000 多億元的建設(shè)資金，東西工業(yè)區(qū)和惠州港三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量將成倍增長，實現(xiàn)1000 億元的工業(yè)產(chǎn)值和500億元的GDP由此將會極大的拉動第三產(chǎn)業(yè)包括 旅游業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展。（四）大亞灣房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境1 .大亞灣房地產(chǎn)受九十年代的泡沫經(jīng)濟(jì)影響，目前屬于房地產(chǎn)起步及消化原有地產(chǎn)的階段。1993

46、2002 年，是大亞灣房地產(chǎn)業(yè)起步期。這一階段市場發(fā)展極不穩(wěn)定，投資額波動很大（詳見下圖） 。萬死fiii麗而大亞W區(qū)歷年 度池田守發(fā)根據(jù)上圖可以看出大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡，1993年地產(chǎn)“泡 沫”被擠破之后，大亞灣的房地產(chǎn)市場一直低迷不振，幾乎停滯了近 十年。這一時期市場投資主體抗風(fēng)險能力弱，19952001年房地產(chǎn) 投資進(jìn)入低谷，大量資金撤離，產(chǎn)生許多爛尾樓；投資商開發(fā)能力不 強(qiáng)，投資主體駕奴市場的能力弱；市場十分清淡。這種狀況直到2002 年才逐漸好轉(zhuǎn)。2002年11月中海殼牌項目正式動工，因為這個項目 掀起一陣房地產(chǎn)熱潮的惠陽，如今又迎來了新的發(fā)展潮。2003年，大亞灣房地產(chǎn)投資額同

47、比 2002年增長了 44%商品房 銷售建筑面積同比增長了 329%商品房銷售額了相對于2002年增長 了 302%增長勢頭迅猛。2005年，大亞灣商品房在建面積18.25萬平米，增長225.8%,銷售面積6.3萬平米，雖然基數(shù)不大，但相對于過去一直低迷的房地 產(chǎn)市場而言，增長速度已經(jīng)很快了。2 .新建商品數(shù)量較少，主要以二手樓交易為主。目前市場主要的新建 樓盤主要有熊貓碧富新城、南山國際、康匯外商公寓、華南（國際） 建材家電批發(fā)市場、凱旋居、海岸國際公寓。數(shù)量較少，但片區(qū)未來 地產(chǎn)有蓄勢待發(fā)的趨勢。3 .新盤銷售價格在2500-3800元/平方米，二手房在 800-1000元/平 方米左右。

48、4 .實際可供開發(fā)的土地面積有限。大亞灣管委會在重點抓好“一港四區(qū)”的建設(shè)外， 也在規(guī)劃中充 分考慮了自身的綜合配套，預(yù)留了部分的商住用地。但在大亞灣區(qū)域 內(nèi)，規(guī)劃的石化工業(yè)區(qū)約28.7平方公里，響水河工業(yè)區(qū)約20平方公 里，惠州港約10平方公里，實際可利用土地總面積僅20平方公里左 右，大亞灣已經(jīng)沒有更多的土地用于開發(fā)建設(shè)。（五）大亞灣房地產(chǎn)市場微觀環(huán)境一、各個片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢大亞灣房地產(chǎn)市場還處于一個消化與待繼續(xù)開發(fā)的階段，目前市場新建樓盤數(shù)量較少，片區(qū)房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展前景， 本節(jié)將 結(jié)合大亞灣一港四區(qū)的規(guī)劃，分別對各個規(guī)劃片房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā) 展方向進(jìn)行深入分析，為項目的

49、市場定位與產(chǎn)品定位提供可靠的依 據(jù)。1 .行政商務(wù)區(qū)（CBD）：日益活躍的商務(wù)活動將使得寫字樓市場成為 該片區(qū)主流一港四區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃，使行政中心區(qū)的地位得到空前的強(qiáng)化， 核 心地位的價值毋庸置疑，東接石化城，西靠西區(qū)工業(yè)區(qū)，南鄰惠州港， 隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)騰飛， 行政中心區(qū)將建設(shè)成為具 有世界級水平，融商住、金融等功能的 CBD片區(qū)行政商務(wù)活動頻繁將帶動房地產(chǎn)的升溫， 其發(fā)展方向同樣影 響房地產(chǎn)的未來走向，作為未來大亞灣的 CBD隨著越來越多的大型石化產(chǎn)業(yè)及其其它產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，未來商務(wù)活動將會異常活躍，這將刺激該片區(qū)將會以商務(wù)活動為主的寫字樓市場的發(fā)展。正因為CBD地位的確定決定了

50、新建的幾個樓盤明顯傾向于商務(wù)功 能的塑造。南山國際樓盤名南山國際田惠州市大亞灣體育場體育場東南角物業(yè)類型商務(wù)公寓建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格功能宜商宜住占地面積5427 m2建筑面積43672 m公寓面積7648 m,，寫字樓面積26662 m2、商業(yè)面積5680 m2容積率8.05總戶數(shù)其中公寓99套主力戶型公寓部分面積區(qū)間為50-80 m,，寫字樓面積區(qū)間為70 300 m2配套快速商務(wù)電梯、辦公視頻設(shè)施、開敞的辦公區(qū)、第一太平戴維斯管理營銷主題全功能商務(wù)平臺銷售價格3800-4000元/平方米銷售狀況康匯外商公寓樓盤名康匯外商公寓田大亞灣中心區(qū)體育場東側(cè)物業(yè)類型7棟小高層功能外商公寓、白領(lǐng)公寓、寫字

51、樓、會所等建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格占地面積23,000 m2建筑面積58,000 m2容積率2.52總戶數(shù)308套主力戶型三房(120-130 nf)及復(fù)式四房配套星級酒店式管理客戶有200多名外商入住營銷主題健康住宅小區(qū)價格銷售2800-3200兀/ itf ,租金：標(biāo)準(zhǔn)套房：258兀/天； 豪華套房：288元/天；復(fù)式套房：388元/天，豪華 帶全家電的套房月租金約為5000元左右。銷售狀況目前主要從事對外出租業(yè)務(wù)，入住率比較理想2 .西區(qū)工業(yè)園區(qū)：高規(guī)格的工業(yè)基地將會促使以本項目為中心的部分 區(qū)域成為城市CLD2.1 大量高科技、高效益產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐將帶來數(shù)百萬人潮涌入。西區(qū)地處大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的

52、瓶口地帶， 與惠陽市接壤， 西區(qū)距深圳市中心60 公里，西鄰深圳坑梓鎮(zhèn)，南距惠州港深水碼頭 10公里，陸路距香港75 公里，海路距香港47 海里，深汕高速公路從西區(qū)經(jīng)過，水陸交通相當(dāng)便利。根據(jù)規(guī)劃西區(qū)工業(yè)區(qū)將被打造成高規(guī)模、 高科技、 高效益的電子、汽車和鋼鐵工業(yè)基地，目前主要有響水河工業(yè)園、東風(fēng)車城工業(yè)園、熊貓高科技園和西區(qū)科技園。響水河工業(yè)園總占地為4.98 平方公里， 已有三洋、 住友等 20 家企業(yè)入園，將建設(shè)成為深圳、大亞灣信息產(chǎn)業(yè)帶。東風(fēng)汽車城園區(qū)面積為4 平方公里，已有東風(fēng)車城股份有限公司、 東風(fēng)本田汽車零部件有限公司、 東風(fēng)易進(jìn)工業(yè)有限公司等企業(yè)建成投產(chǎn)。熊貓科技工業(yè)園的開發(fā)主體熊貓置業(yè)發(fā)展 （中國） 有限公司正在著