房地產(chǎn)業(yè)信息化對(duì)企業(yè)成本控制的作用

1、房產(chǎn)信息化對(duì)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制作用一、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，大致可分為以下幾個(gè)大部分：土地費(fèi)用；前期費(fèi)用；建安成本；配套費(fèi)用；籌資成本；管理費(fèi)用；銷售費(fèi)用  從上述成本費(fèi)用組成分析，成本的發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。二、成本分解的過程  項(xiàng)目開發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個(gè)過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管

2、理活動(dòng)的體現(xiàn)。與項(xiàng)目的時(shí)間計(jì)劃一樣，成本計(jì)劃及控制也有一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。在項(xiàng)目初期，首先是確定一個(gè)項(xiàng)目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)的過程。  1、投資估算在項(xiàng)目正式立項(xiàng)前一般都要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估分析，包括成本估算、進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃、資金計(jì)劃、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以確定該項(xiàng)目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項(xiàng)目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗(yàn)估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設(shè)置計(jì)算依據(jù)等方式，均可以實(shí)現(xiàn)上述估算計(jì)算。在PM2中的具體實(shí)現(xiàn)如下：1）、核算項(xiàng)目設(shè)置，相當(dāng)于設(shè)置不同的項(xiàng)目執(zhí)行

3、方案，例如：不同的容積率、服務(wù)性設(shè)施所有權(quán)等，對(duì)不同方案的成本、盈利能力等進(jìn)行分析對(duì)比。2）、收支項(xiàng)目（成本項(xiàng)目）設(shè)置相當(dāng)于是工程估算人員對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用項(xiàng)目的層層分解，這個(gè)成本項(xiàng)目的分解也是一個(gè)過程，隨著項(xiàng)目計(jì)劃的進(jìn)展，成本項(xiàng)目的劃分也越來越細(xì)。例如：在項(xiàng)目計(jì)劃初期只劃分了土地費(fèi)、建安費(fèi)、配套費(fèi)等，隨著時(shí)間的進(jìn)展，就需要將土地費(fèi)逐漸分解為土地出讓金、土地評(píng)估、交易、登記、契約費(fèi)等。3）、收支估算（成本估算）隨著收支項(xiàng)目（成本項(xiàng)目）的設(shè)定，根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)周期資金需求量，就需要計(jì)劃不同時(shí)期內(nèi)的資金收支計(jì)劃。在PM2系統(tǒng)中，就是按預(yù)先設(shè)定的費(fèi)用項(xiàng)目指標(biāo)錄入/計(jì)算/調(diào)整估算數(shù)據(jù)。包括成本估算、資金來源

4、、現(xiàn)金流量等各種財(cái)務(wù)分析報(bào)表。  由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設(shè)定各種項(xiàng)目建筑指標(biāo)及相關(guān)的計(jì)算關(guān)系，例如：根據(jù)單方成本、建筑面積計(jì)算總成本，設(shè)置各個(gè)成本項(xiàng)目占總成本的比例而計(jì)算各個(gè)成本項(xiàng)目的成本估算等。  2、成本目標(biāo)在項(xiàng)目規(guī)劃階段，在投資估算的基礎(chǔ)上制訂目標(biāo)成本和資金計(jì)劃，作為后續(xù)項(xiàng)目成本控制的基線。PM2系統(tǒng)按照二維表的格式顯示核算項(xiàng)目的成本計(jì)劃，二維表的橫向顯示計(jì)劃的周期，例如：年度、季度、月份，二維表的縱向顯示當(dāng)前核算項(xiàng)目下所有的成本項(xiàng)目，這樣二維表就能夠詳細(xì)的顯示成本項(xiàng)目在計(jì)劃年度下計(jì)劃月份的計(jì)劃金額。成本目標(biāo)的確定，對(duì)項(xiàng)目成本計(jì)劃和控制，有著重要的

5、指導(dǎo)意義。隨著工程項(xiàng)目的施工進(jìn)展,當(dāng)計(jì)劃/實(shí)際成本超出目標(biāo)成本時(shí)，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，成本動(dòng)態(tài)發(fā)生變動(dòng)，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時(shí)，須分析產(chǎn)生差異的原因，并修訂目標(biāo)成本。   3、成本計(jì)劃在制定項(xiàng)目成本目標(biāo)時(shí)，與項(xiàng)目整體的進(jìn)度計(jì)劃關(guān)聯(lián)，可以從項(xiàng)目/任務(wù)計(jì)劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關(guān)費(fèi)用的計(jì)劃數(shù)字，并自動(dòng)按日期和成本項(xiàng)目匯總，從而構(gòu)成整個(gè)項(xiàng)目的成本計(jì)劃。三、成本控制的過程動(dòng)態(tài)成本分析對(duì)比是整個(gè)系統(tǒng)的核心功能，它能自動(dòng)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的核算，生成全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本一覽表，對(duì)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的差異進(jìn)行比較查詢，提供各種對(duì)比分析報(bào)表和圖形。對(duì)于各種繳費(fèi)類的非合同

6、成本業(yè)務(wù)，在PM2中，通過支出單或虛擬合同業(yè)務(wù)模式解決。系統(tǒng)通過合同結(jié)算與撥款對(duì)比及撥款計(jì)劃分析待發(fā)生成本預(yù)測(cè)、項(xiàng)目成本明細(xì)表動(dòng)態(tài)分析對(duì)比項(xiàng)目成本計(jì)劃與實(shí)際的差異；通過成本分?jǐn)倶I(yè)務(wù)功能對(duì)相關(guān)公共費(fèi)用進(jìn)行成本分?jǐn)?。具體的控制操作流程如下：  1、建立合同與成本項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)關(guān)系  在建立了核算項(xiàng)目及收支項(xiàng)目后，在合同維護(hù)中通過參數(shù)設(shè)置建立合同與成本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)關(guān)系，合同可以與核算項(xiàng)目及成本項(xiàng)目建立一對(duì)多的對(duì)應(yīng)關(guān)聯(lián)關(guān)系。合同錄入后，需進(jìn)行合同拆分，將合同金額及結(jié)算金額分配到成本項(xiàng)目上。系統(tǒng)合同支持對(duì)項(xiàng)目、任務(wù)的任意關(guān)聯(lián)以及合同對(duì)不同核算項(xiàng)目之間的拆分。2、合同金額、結(jié)算金額匯總項(xiàng)目成

7、本PM2自動(dòng)根據(jù)項(xiàng)目估算數(shù)據(jù)及合同金額及結(jié)算數(shù)據(jù)，匯總產(chǎn)生項(xiàng)目成本表。系統(tǒng)支持對(duì)多層次核算項(xiàng)目、多層次支持項(xiàng)目的逐級(jí)匯總。例如整個(gè)項(xiàng)目劃分為三期工程，每期工程中又有多個(gè)具體的樓盤單體，按照這樣的劃分層次，系統(tǒng)支持從每個(gè)單體到每期工程、再到整個(gè)項(xiàng)目的逐層分解及匯總。  3、合同簽署、合同變更、合同付款的報(bào)警功能在合同執(zhí)行過程中，經(jīng)常出現(xiàn)由于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等原因需對(duì)原合同進(jìn)行調(diào)整，而且同一個(gè)合同可能需多次調(diào)整。這些業(yè)務(wù)在PM2中均可以通過合同變更實(shí)現(xiàn)，并且系統(tǒng)自動(dòng)根據(jù)合同結(jié)算金額的變化情況，與成本目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，達(dá)到或超過用戶設(shè)定的成本目標(biāo)變動(dòng)范圍后，系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警。  4

8、、其他控制手段項(xiàng)目成本產(chǎn)生于項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)業(yè)務(wù)過程中，特別是材料采購等業(yè)務(wù)中。與其對(duì)應(yīng)的成本控制手段包括材料限價(jià)、設(shè)計(jì)變更與洽商管理等對(duì)成本高低和成本控制效果起到直接的作用，這些控制措施在PM2系統(tǒng)通過合同限價(jià)單、詢價(jià)單等功能都有良好地支持。限額設(shè)計(jì)、選用滿足市場(chǎng)需要的性價(jià)比好的材料與設(shè)備、集成化專業(yè)化的招標(biāo)組織與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤芾硎浅杀静粩嘟档偷脑慈?#160; 5、非合同成本  對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的非合同成本，既可以通過建立虛擬合同的方式實(shí)現(xiàn)，也可以通過支出單的方式直接體現(xiàn)。四、實(shí)施PM2系統(tǒng)對(duì)成本控制的作用  1、通過對(duì)估算、目標(biāo)、計(jì)劃、合同、合同執(zhí)行的管理，計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并

9、比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達(dá)到成本控制的目的；同時(shí)實(shí)施項(xiàng)目管理中的控制管理體系，實(shí)現(xiàn)合同管理、付款計(jì)劃及動(dòng)態(tài)查詢。   2、以成本與資金控制為核心，將成本控制與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、甲供設(shè)備材料密切關(guān)聯(lián)；將銷售與資金流入關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全過程、全方位協(xié)調(diào)管理。  3、通過規(guī)范業(yè)務(wù)流程，提高管理水平；通過網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)共享，加快了信息傳遞速度；通過合理的資金/成本計(jì)劃，提高資金使用率，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，大大提高了企業(yè)決策者對(duì)項(xiàng)目單位成本的控制力度。 PM2軟件在以合同為中心的項(xiàng)目管理工作中的應(yīng)用在工程實(shí)踐中，業(yè)主與承包商之間存在著復(fù)雜的合同關(guān)系。無論是主動(dòng)還是

10、被動(dòng)，業(yè)主與眾多的承包商、設(shè)備供應(yīng)商之間都會(huì)簽訂許多合同，形成許多合同關(guān)系。這種合同關(guān)系，用圖形的形式表示出來，我們把它稱為合同樹。建立合同樹對(duì)于我們進(jìn)行項(xiàng)目管理工作有著如下顯而易見的作用：ü 將一個(gè)龐大的工程建設(shè)項(xiàng)目劃分成為相對(duì)獨(dú)立的、便于控制的較小的單位。無論是從成本控制的角度、還是進(jìn)度控制的角度，都是必須要做的工作。ü 將合同相關(guān)的單位與參加項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)，以合同的形式明確每個(gè)相關(guān)單位的責(zé)任權(quán)利和義務(wù)。ü 對(duì)每一個(gè)合同單位做出詳細(xì)的時(shí)間計(jì)劃與費(fèi)用估計(jì)，形成進(jìn)度目標(biāo)和成本目標(biāo)。ü 確定項(xiàng)目需要完成的工作內(nèi)容

11、、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)工作的順序，建立項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃。ü 建立項(xiàng)目成本控制體系。ü 建立項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃。在合同架構(gòu)的基礎(chǔ)上，我們還必須將項(xiàng)目計(jì)劃細(xì)分為項(xiàng)目進(jìn)度總控計(jì)劃、項(xiàng)目成本總控制計(jì)劃、項(xiàng)目質(zhì)量工作總控制計(jì)劃、項(xiàng)目安全控制計(jì)劃。PM2項(xiàng)目管理系統(tǒng)的在工程建設(shè)中的作用也是主要體現(xiàn)在上述幾個(gè)方面。1 目進(jìn)度總控計(jì)劃在實(shí)際工作中，對(duì)于一些大型的電力、水利、房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)用PM2項(xiàng)目管理系統(tǒng)制訂項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃一般分為三級(jí)：1）、 一級(jí)計(jì)劃：由業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及施工總承包四方共同確認(rèn)的項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃；內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程所有影響進(jìn)度的工作。在PM2

12、項(xiàng)目管理系統(tǒng)中，一般由開發(fā)商根據(jù)總包合同制訂一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃，主要包括各專業(yè)總體計(jì)劃和各個(gè)里程碑的控制點(diǎn)。2）、二級(jí)計(jì)劃：由各專業(yè)分包編制，并由總承包匯總。在PM2項(xiàng)目管理系統(tǒng)中，一般由總包方建立單獨(dú)的項(xiàng)目，將各個(gè)專業(yè)分包商的計(jì)劃匯總輸入，并確定各個(gè)專業(yè)之間的協(xié)作關(guān)系。3）、三級(jí)滾動(dòng)計(jì)劃：總承包匯總各分包人編制的涵蓋各專業(yè)施工內(nèi)容的短周期施工計(jì)劃，將近期（季度）的主要施工工作輸入PM2項(xiàng)目管理系統(tǒng)中。2成本控制系統(tǒng)積極的預(yù)前控制方法進(jìn)行成本控制，首先是確定一個(gè)項(xiàng)目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)，以次作為項(xiàng)目成本控制的基線。PM2系統(tǒng)的各種成本分析報(bào)表通過對(duì)估算、目標(biāo)、計(jì)劃、合同

13、、合同執(zhí)行的管理，計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達(dá)到成本控制的目的3安全生產(chǎn)控制計(jì)劃項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)與施工安全也是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容。要求各施工單位建立安全生產(chǎn)責(zé)任制和環(huán)境管理責(zé)任制，建立與保持工作程序，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)管理。在PM2項(xiàng)目管理系統(tǒng)中，一方面提供了安全文檔、安全制度保存相關(guān)的安全生產(chǎn)制度。并且可以針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃中的各項(xiàng)工作，制訂相關(guān)的安全生產(chǎn)控制措施和計(jì)劃，并對(duì)安全生產(chǎn)隱患和整改措施提供各種分析跟蹤。4質(zhì)量總控計(jì)劃通過PM2項(xiàng)目管理系統(tǒng)的質(zhì)量管理模塊，可以使質(zhì)量計(jì)劃達(dá)到如下控制原則：1）、以合同管理為基礎(chǔ)，制訂整個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量目標(biāo)，并以此控制設(shè)計(jì)、單位、總包、

14、分包、材料供應(yīng)商等相關(guān)單位。2）、建議嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量保證體系的方法與程序。PM2質(zhì)量管理的法規(guī)文件、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)審、質(zhì)量甘特圖等功能，貫徹到工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)行全要素的管理，確保工作質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的關(guān)鍵控制點(diǎn)      張保成目前大多數(shù)開發(fā)商依靠財(cái)務(wù)軟件和OFFICE軟件對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行手工化的歸集、分析、處理、管理工作，還無法進(jìn)行更詳細(xì)更有參考價(jià)值的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)查詢分析，從而影響了企業(yè)項(xiàng)目成本管理的效率。至于對(duì)以后期間的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)分析，則基本處于無能為力的狀態(tài)，其依靠人為簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)可靠性和準(zhǔn)確性無法得到保證。在當(dāng)前央行進(jìn)一步加

15、強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著更大的成本管理壓力，同時(shí)更加迫切的需要能夠合理有效控制項(xiàng)目成本的新型管理工具。而新的管理工具應(yīng)該能提供進(jìn)行事前、事中管理的工具，而且通過預(yù)先設(shè)置等手段提供對(duì)以后期間發(fā)生數(shù)據(jù)的較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)核算方法，方便使用者實(shí)時(shí)查詢讀取，可為決策者編制各項(xiàng)計(jì)劃決策，進(jìn)行項(xiàng)目管理提供有力的支持。    下面就成本費(fèi)用管理、預(yù)計(jì)未發(fā)生成本、承包商付款管理、貸款資金管理這幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)來說明新型項(xiàng)目成本管理的必要性和科學(xué)性。關(guān)鍵環(huán)節(jié)一：發(fā)生成本費(fèi)用歸集查詢問題    一. 現(xiàn)狀分析  &

16、#160; 現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作方式是對(duì)已發(fā)生成本費(fèi)用按會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)核算的，而會(huì)計(jì)各級(jí)明細(xì)科目的使用因?yàn)橐蠒?huì)計(jì)工作規(guī)范而在設(shè)置時(shí)有很多局限性，具體表現(xiàn)為很多成本費(fèi)用合并核算，不夠細(xì)化。例如在科目設(shè)置時(shí)設(shè)置“開發(fā)成本土建安裝安裝工程”三級(jí)會(huì)計(jì)科目，發(fā)生各類安裝工程的成本全部計(jì)入該科目?jī)?nèi)，通過財(cái)務(wù)軟件的查詢功能也能實(shí)時(shí)查詢出到目前為止已發(fā)生的安裝工程的匯總成本，但無法區(qū)分各類安裝工程（暖通、電梯、監(jiān)控還是消防等等）發(fā)生的明細(xì)成本，也就是說這種核算方法只能滿足財(cái)務(wù)基本核算的需求，無法對(duì)更高要求的工程成本費(fèi)用核算提供太多的幫助。    二. 存在問題 

17、   1. 這類成本費(fèi)用明細(xì)表一般都是定期按月編制，也就是在一個(gè)月份終結(jié)后再根據(jù)上月財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)編制，存在滯后性。    2. 財(cái)務(wù)軟件由于受制于財(cái)務(wù)工作規(guī)范只能提供按明細(xì)會(huì)計(jì)科目核算的月匯總發(fā)生數(shù)，無法按照自己的需求進(jìn)行更為詳細(xì)的分類明細(xì)匯總。    三. PM2軟件解決思路    1. 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理系統(tǒng)中預(yù)先設(shè)置活動(dòng)代碼與成本代碼，將項(xiàng)目開發(fā)的活動(dòng)和成本按實(shí)際需要進(jìn)行細(xì)分。    2. 預(yù)先設(shè)置工作計(jì)劃并選取與其相關(guān)的活動(dòng)代碼。 

18、0;  3. 在新增承包合同時(shí)設(shè)置該工程合同的工作計(jì)劃，選取活動(dòng)代碼及與其相關(guān)的成本代碼并輸入各成本代碼的承諾成本金額。    4. 工程報(bào)賬時(shí)對(duì)提交金額在合同工作計(jì)劃中的各活動(dòng)成本代碼按實(shí)際發(fā)生情況分配，并提交審批。    5. 在工程項(xiàng)目分析查詢中，可按照活動(dòng)明細(xì)和成本明細(xì)進(jìn)行查詢已發(fā)生成本。    四. 改進(jìn)價(jià)值    1. 能按照自己的需要設(shè)定活動(dòng)和成本代碼，可以隨意按照活動(dòng)或成本實(shí)時(shí)查詢已發(fā)生的明細(xì)成本，無需再另行編制成本明細(xì)表，保證數(shù)據(jù)讀取的時(shí)效性，簡(jiǎn)化

19、成本核算的工作程序。    2. 可以根據(jù)活動(dòng)代碼進(jìn)一步查詢已發(fā)生的相關(guān)明細(xì)成本，或者根據(jù)成本代碼查詢與之相關(guān)的活動(dòng)代碼，保證對(duì)明細(xì)成本構(gòu)成進(jìn)行詳細(xì)分析的需求。關(guān)鍵環(huán)節(jié)二：預(yù)計(jì)未發(fā)生成本的準(zhǔn)確性問題    一. 現(xiàn)狀分析    開發(fā)商對(duì)未發(fā)生成本的預(yù)測(cè)左右企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的資金安排，是項(xiàng)目順利進(jìn)行的關(guān)鍵，現(xiàn)時(shí)一般根據(jù)已發(fā)生的成本結(jié)合預(yù)算或者合同金額進(jìn)行預(yù)測(cè)。    二. 存在問題    1. 根據(jù)預(yù)算數(shù)與已發(fā)生數(shù)預(yù)測(cè)的未發(fā)生成本往往只能是一個(gè)預(yù)估的總數(shù)

20、，對(duì)于其中的成本構(gòu)成和每期發(fā)生數(shù)雖然用工程進(jìn)度結(jié)合人工計(jì)算的方法也可以取得，但由于缺乏進(jìn)行計(jì)算的科學(xué)工具而難已取得較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)結(jié)果。    2. 如果取得的發(fā)生數(shù)準(zhǔn)確度不高，則勢(shì)必影響到對(duì)未來期間工程資金安排的參考價(jià)值，可能會(huì)對(duì)企業(yè)工程項(xiàng)目的操作產(chǎn)生相當(dāng)不利的負(fù)面影響。    三. 新型管理工具的解決思路    1. 預(yù)先設(shè)置活動(dòng)代碼與成本代碼，在項(xiàng)目建造成本定義中按樓號(hào)設(shè)置項(xiàng)目建造計(jì)劃。    2. 在建筑計(jì)劃中設(shè)置工程所需的活動(dòng)代碼，并預(yù)測(cè)每項(xiàng)工程活動(dòng)在整個(gè)工程活動(dòng)中所

21、占用的成本資金比例。    3. 對(duì)每項(xiàng)活動(dòng)按其所構(gòu)成的成本明細(xì)進(jìn)一步細(xì)分，并預(yù)測(cè)每一項(xiàng)成本明細(xì)占該項(xiàng)活動(dòng)總成本的比例，預(yù)測(cè)該項(xiàng)活動(dòng)在其整個(gè)工作期間的每期付款比例。    4. 在工程項(xiàng)目分析查詢中按工程活動(dòng)或工程成本明細(xì)查詢尚未使用的預(yù)算余額。    5. 設(shè)計(jì)資金流模擬分析工具，在資金流what-if分析中查詢以后各期間預(yù)測(cè)的成本發(fā)生付款數(shù)。    四. 改進(jìn)價(jià)值    1. 可以隨時(shí)查詢預(yù)算執(zhí)行情況，且查詢方式更為靈活，了解每項(xiàng)活動(dòng)或每項(xiàng)成

22、本的預(yù)算剩余數(shù)。    2. 可以預(yù)測(cè)以后每一期間的成本付款發(fā)生數(shù)，結(jié)合銷售資金回籠計(jì)劃數(shù)，預(yù)測(cè)到以后每期現(xiàn)金凈流量，成為制定資金計(jì)劃的可靠數(shù)據(jù)。關(guān)鍵環(huán)節(jié)三：承包商付款管理問題    一. 現(xiàn)狀分析    在合同簽訂后，一般由專人負(fù)責(zé)合同的管理工作，其主要的職責(zé)是記錄合同信息、按工程項(xiàng)目經(jīng)理的意見進(jìn)行工程合同報(bào)賬、定期編制合同付款情況表等。    二 存在問題    1. 一般企業(yè)使用excel編制各種合同情況管理報(bào)表，了解合同執(zhí)行情況只能是在期

23、末以后，而如果采用人工隨時(shí)更新可能因?yàn)槿藶檩斎脲e(cuò)誤而造成數(shù)據(jù)失真。    2. 報(bào)賬人員根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理授意填寫工程付款報(bào)賬申請(qǐng)時(shí)，需要人工查詢歷次報(bào)賬情況及付款情況，以確定本次報(bào)賬的金額，如果報(bào)賬付款情況復(fù)雜，則可能發(fā)生重復(fù)申請(qǐng)或遺漏申請(qǐng)的情況。    3. 報(bào)賬審批人在審核批準(zhǔn)合同時(shí)無法立即了解合同執(zhí)行情況信息，需由財(cái)務(wù)部臨時(shí)提供付款數(shù)據(jù)、工程部臨時(shí)提供工程施工情況信息。    三. 新型管理工具解決思路    1. 在企業(yè)管理系統(tǒng)中獨(dú)立設(shè)計(jì)承包商管理模塊，在承包合同管理中將

24、新增合同基本信息輸入后，設(shè)置合同工作計(jì)劃和保留金扣除比例。    2. 在企業(yè)管理系統(tǒng)中設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目報(bào)賬管理，將報(bào)賬管理與承包商管理連接起來，這樣在工程項(xiàng)目報(bào)賬管理中提出新的報(bào)賬，對(duì)于非第一次報(bào)賬的合同可以查詢到累計(jì)提交的報(bào)賬金額和批準(zhǔn)金額，同時(shí)可以在合同管理中查詢到合同變更后增加或減少的金額、累計(jì)申請(qǐng)報(bào)賬金額、累計(jì)付款金額、扣留和釋放的保證金金額這些具體信息，并及時(shí)更新與該合同相關(guān)的工程項(xiàng)目進(jìn)度信息。    3. 提交報(bào)賬批準(zhǔn)后自動(dòng)生成賬單由財(cái)務(wù)部安排付款。    四. 改進(jìn)價(jià)值  

25、  1. 合同基本信息、付款及其他執(zhí)行情況查詢一目了然，保證工程報(bào)賬申請(qǐng)的正確性和向批準(zhǔn)者提供審批依據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性。    2. 報(bào)賬批準(zhǔn)后自動(dòng)生成賬單傳遞至財(cái)務(wù)部安排執(zhí)行，避免各個(gè)部門工作傳遞中因職責(zé)不清而對(duì)工作效率產(chǎn)生的不利影響。關(guān)鍵環(huán)節(jié)四：貸款資金管理問題    一現(xiàn)狀分析    對(duì)銷售資金的管理是企業(yè)管理的重中之重，而按揭貸款資金在整個(gè)銷售資金中占有最大的比重，因此，開發(fā)商對(duì)貸款資金的管理有較為迫切的需求，具體表現(xiàn)在對(duì)貸款合同的狀態(tài)流程及具體信息及時(shí)掌握，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)銀行放款資金的金額和

26、具體時(shí)間，從而制定銷售資金回籠計(jì)劃?，F(xiàn)時(shí)企業(yè)一般使用較為簡(jiǎn)單備忘錄形式的表格管理銷售合同與客戶貸款情況。對(duì)每一客戶的貸款情況只在excel表格內(nèi)以備注形式記錄貸款金額等資料。    二. 存在問題    對(duì)客戶的貸款情況無法進(jìn)行動(dòng)態(tài)的跟蹤與管理，對(duì)其貸款資金的回收情況只能依靠人為的估計(jì)，銷售資金回籠計(jì)劃的準(zhǔn)確性無法得到保證。    三新型管理工具的解決思路    1. 在企業(yè)管理系統(tǒng)中的貸款管理部分中按貸款的流程設(shè)置“新申請(qǐng)”、“待公證”、“待辦抵押”、“待放款”、“已放款”

27、、“已取消”6個(gè)TAB標(biāo)簽，已分別顯示處于各種工作流程狀態(tài)下的合同。    2. 在“新申請(qǐng)”中新增貸款合同，并按實(shí)際工作流程將該貸款合同在各工作狀態(tài)下進(jìn)行處理。    3. 在將抵押權(quán)證交予銀行后，進(jìn)入待放款狀態(tài)，取得銀行放款憑證后，即可作收款處理，同時(shí)將按揭款與貸款保證金分別輸入各自的賬戶。    四改進(jìn)價(jià)值    央行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸管理將愈來愈規(guī)范，資金短缺嚴(yán)重影響到開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作的順利進(jìn)行。每一個(gè)開發(fā)商對(duì)于資金流入的準(zhǔn)確預(yù)估有較高的要求，對(duì)占銷售資金較大比重的按揭

28、貸款資金回籠金額預(yù)測(cè)就有非常大的價(jià)值。依據(jù)對(duì)各種狀態(tài)下合同金額的匯總，以及該貸款銀行的放款周期，可以得到在近期內(nèi)可以發(fā)放的貸款金額。    只有恰當(dāng)?shù)倪\(yùn)用新的管理工具，提高項(xiàng)目成本管理的效率，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才能使企業(yè)在當(dāng)前日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，先人一步，勝人一籌。管理制勝-論房地產(chǎn)企業(yè)管理信息化隨著中國房地產(chǎn)業(yè)本身和市場(chǎng)的發(fā)展，特別是從2004年下半年土地政策的市場(chǎng)化，中國的房地產(chǎn)行業(yè)邁向純市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大幕徐徐拉開了。面對(duì)日益高企的土地獲取成本和更加嚴(yán)格、規(guī)范的國家金融政策，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。以往單純依靠政府關(guān)系拿到好地就能賺大錢的日子已經(jīng)一去不復(fù)

29、返了。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)的層面也將不斷提高，傳統(tǒng)的、標(biāo)新立異的營銷這樣的一招鮮手段已經(jīng)不可能為企業(yè)帶來持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更不可能讓企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理水平，提高資金效率、降低開發(fā)成本，是未來開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)獲勝的基礎(chǔ)，而在當(dāng)今的信息社會(huì)，管理信息化已經(jīng)是被各行各業(yè)證明為提高管理水平的有力手段。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的管理水平，離開信息技術(shù)手段也是不現(xiàn)實(shí)的。房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作是以房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目管理工作，可以說房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)的管理信息化肯定是圍繞著項(xiàng)目管理的信息化展開的。一、房地產(chǎn)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)與管理

30、框架從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)分析，一般包括開發(fā)部（前期部）、工程部、合同預(yù)算部、銷售部、經(jīng)營部等相關(guān)部門或崗位，再協(xié)調(diào)配合設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、銷售代理、經(jīng)紀(jì)公司等相關(guān)單位，完成以下主要業(yè)務(wù)管理工作。1）、項(xiàng)目總體情況及投資分析  項(xiàng)目來源、 項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)方式、項(xiàng)目類別、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介、項(xiàng)目前期投入費(fèi)用流量、項(xiàng)目計(jì)劃現(xiàn)金流量、2）、項(xiàng)目報(bào)批：  包括取得規(guī)劃意見書、審定方案通知書、用地許可證、規(guī)劃許可證、 土地使用證、地下資源使用證等，與發(fā)改委、環(huán)保、消防、交通、教育、文物、園林、市政、智能化等相關(guān)政府部門和職能單位關(guān)聯(lián)。3）、項(xiàng)目成本控制，這也是房地

31、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理制勝的核心。包括制訂 核算項(xiàng)目與成本樹 成本估算、成本目標(biāo)、成本計(jì)劃、成本實(shí)際與預(yù)測(cè) 動(dòng)態(tài)成本分析與預(yù)警4）、項(xiàng)目施工與工程計(jì)劃進(jìn)度施工單位的招標(biāo)及實(shí)施，一般包括：土建施工、室外工程施工、強(qiáng)弱電施工、通風(fēng)空調(diào)施工、智能化施工、防施工電梯施工、裝修施工、綠化園林施工。5）、材料設(shè)備管理，主要是甲供材的管理，包括： 甲供材料設(shè)備使用計(jì)劃 甲供材料的采購、檢驗(yàn)、入庫等管理。6）、合同管理，是開發(fā)企業(yè)管理的核心工作，包括如下相關(guān)合同管理工作。    合同擬訂、合同維護(hù)、合同變更、合同付款、合同索賠、合同分析。

32、7）、樓盤銷售： 銷售的基本情況 銷售計(jì)劃 回款情況 銷售人員業(yè)績(jī)分析考核8）、資金管理 計(jì)劃資金鏈（含墊付資金）、實(shí)際資金鏈 資金計(jì)劃上報(bào)、資金計(jì)劃批復(fù)、財(cái)務(wù)分析 資金流入、流出記錄、分析。二、房地產(chǎn)企業(yè)管理信息化現(xiàn)狀分析從國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司的狀況分析，信息化工作比較好的企業(yè)主要是進(jìn)行了以下幾個(gè)方面的工作： 各部門配置電腦，使用Word、Excel等辦公軟件，進(jìn)行各種文件、表格的處理。 登陸Internat，收發(fā)電子郵件。 財(cái)務(wù)軟件，進(jìn)行帳務(wù)、報(bào)表處理。 預(yù)算造價(jià)軟件、制作公司網(wǎng)站

33、等 分析：目前的Word、Excel等辦公軟件以及預(yù)算、財(cái)務(wù)軟件只能表達(dá)房地產(chǎn)公司日常小部分的靜態(tài)信息，但房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理作為企業(yè)的核心業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及到前期、施工、銷售等過程，包括合同、成本、計(jì)劃進(jìn)度、資金、材料設(shè)備等各個(gè)側(cè)面，特別是站在企業(yè)整體的高度能將上述關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)統(tǒng)一表現(xiàn)，其信息化狀況是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的關(guān)鍵。三、邦永PM2房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理產(chǎn)品分析北京邦永科技有限公司是從事項(xiàng)目管理研究與開發(fā)，集項(xiàng)目管理咨詢、軟件開發(fā)、項(xiàng)目管理教育培訓(xùn)為一體的專業(yè)外資企業(yè)。其PM2系列項(xiàng)目管理軟件產(chǎn)品涉及房地產(chǎn)、冶金、石油化工、電力等數(shù)十個(gè)行業(yè)的項(xiàng)目管理信息化，是國內(nèi)最大的項(xiàng)目管理軟件專業(yè)提供商。PM2房地產(chǎn)版是邦永公司專門為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)量身訂做的項(xiàng)目管理軟件產(chǎn)