XXXX0521濟源大道、宣化東街項目服務(wù)報價

1、濟源市黃河大道/文昌路項目、河南街宣化東街項目 服務(wù)建議書2012-05-21濟源建業(yè)目 錄一、公司簡介二、項目剖析三、公司觀點四、項目過程及成果內(nèi)容五、公司相似成果案例六、關(guān)于服務(wù)費用的說明 公司簡介 項目剖析上一、城市介紹濟源市位于河南省西北部，黃河北岸，鄰接山西省，面積：1931平方千米，人口68.25萬人，礦產(chǎn)資源豐富，已形成能源、化工、冶金等工業(yè)生產(chǎn)體系。手工藝品天壇硯為我國四大名硯之一。濟源 城市發(fā)展定位： 中原經(jīng)濟區(qū)充滿活力的新興中心城市 國家可持續(xù)發(fā)展試驗區(qū) 城鄉(xiāng)一體化先行區(qū) 新型有色、裝備制造、能源基地 沿邊開放合作示范區(qū) 南太行、沿黃生態(tài)屏障區(qū) 改革創(chuàng)新實驗區(qū) 濟源籃球城大

2、型群眾性體育公益設(shè)施二、項目位置 市中心市中心基地基地 一位置一位置基地一交通分析項目地塊一：北臨濟源大道，南近黃河大道，東靠文昌路，總用地面積約為34萬平米,容積率預(yù)估為：2.5-3.01.項目地段一般，位于城中心邊緣地段； 2.項目為城中村改造項目；3.項目南鄰濟源市景觀大道，未來發(fā)展較好；4.項目緊鄰濟源市籃球城，可以有相關(guān)主題設(shè)計；5.北地塊（玉川路一杯）輻射居住區(qū)較多；6.開發(fā)體量較大?；囟恢没囟恢没囟煌ǚ治鲰椖康貕K二：北靠蟒河街，南臨宣化東路，總用地面積約為12萬平米。容積率預(yù)估為：3.01.項目地處濟源市中心城區(qū)主干道；2.可以有較好的商業(yè)面；3.商業(yè)開發(fā)潛力較好。公

3、司觀點 作為顧問型的設(shè)計公司， 上海桑葉始終以站在市場及開發(fā)商的角度進行設(shè)計為宗旨。 當(dāng)前，在以投資為核心的地產(chǎn)思維模式下，城市綜合體專案的運作對開發(fā)商提出了更高的要求，需要開發(fā)者整合投資、規(guī)劃、策劃、設(shè)計、工程、經(jīng)營銷售這六大相互關(guān)聯(lián)、相互制約的核心內(nèi)容,從而達成市場、環(huán)境與財務(wù)的三方平衡。桑葉認為商用地產(chǎn)的操作理念應(yīng)該是“動態(tài)三宜，整合互動”。即“因地制宜“、“因時制宜“和“因人制宜“，它是一個開放性的動態(tài)過程，是各個專業(yè)化團隊與開發(fā)商互動共進的過程。因此，上海桑葉亦始終強調(diào)設(shè)計過程（一套合理的流程）的重要性，強調(diào)在互動中推動設(shè)計進程。根據(jù)我公司多次配合各開發(fā)商拿地的經(jīng)驗，我們總結(jié)了在進行

4、拿地方案設(shè)計過程中需明晰的重點，如下：拿地方案重點一、政府要考慮什么？u 城市形象；u 非一次性賣地收入；u 財政長期穩(wěn)定稅收；u 領(lǐng)導(dǎo)政績；u 引入城市新的動能如：高檔酒店、購物中心、A級寫字樓、會展中心二、開發(fā)商要考慮什么？n 企業(yè)盈利；n 拿地成本相對低；n 市場可消化率，即城市對于開發(fā)類型的胃納量；n 合理的產(chǎn)品配比n 短期可銷售物業(yè)，達成平衡現(xiàn)金流；n 租售比平衡以達成財務(wù)及現(xiàn)金流的整體平衡；n 長期經(jīng)營管理及長期獲利的關(guān)系；n 企業(yè)通過項目的開發(fā)達成新的形象、新的動能。三、拿地方案的設(shè)計謹慎作業(yè)的理由：市市 場場財財 務(wù)務(wù)Finance環(huán)環(huán) 境境Environment項項 目目Pr

5、ojectMarketl租售比l短期銷售l長期持有經(jīng)營l 城市胃納量l 銷售量化l 長期經(jīng)營的市場競爭l 城市形象l企業(yè)形象l土地價值最大化1、開發(fā)過程中的三個平衡：2、開發(fā)過程中將出現(xiàn)的問題，例如：p 長期持有物業(yè)回收期時間較長，如：高端酒店回收約15年以上；p MALL若部分分割銷售，常常造成未來經(jīng)營的難題需要解決；若返 租，則返租期滿后同樣將面臨經(jīng)營的困難，管理的無奈；p 若住宅過多，則對城市形象的樹立無幫助，政府也會權(quán)衡考量；p 若自持物業(yè)過多，開發(fā)商將面臨財務(wù)的平衡問題p .項目過程及服務(wù)內(nèi)容服務(wù)過程：鑒于拿地方案設(shè)計過程中的需考量的綜合因素，我司將有以下作業(yè)流程：成果提報成果內(nèi)容：

6、概念規(guī)劃階段 A、設(shè)計理念 B、概念總平面圖 C、概念規(guī)劃鳥瞰圖（2張） D、局部透視圖（4-5張） E、景觀節(jié)點意向 F、交通組織計劃 G、土地使用功能規(guī)劃圖 H、景觀分析圖 I、指標(biāo)計算（面積、容積、密度、高度、綠化率等）咨詢公司部分案例公司部分案例詳細請參見附件根據(jù)項目的規(guī)模及特點，提取我司類似規(guī)模的項目供貴司參考甘肅 蘭州 金城國際商貿(mào)用地面積：666000 總建筑面積：1860000 遼寧 沈陽新天地用地面積：154780 總建筑面積：621455 河北 保定 白溝友誼路城市綜合體（概念規(guī)劃）用地面積：621000 總建筑面積：300000 河南 開封 建業(yè)大宏商業(yè)綜合體規(guī)劃用地面積

7、： 96951 總建筑面積： 290853 南京某SHOPPING MALL概念規(guī)劃用地面積：58282 總建筑面積：286180 河南 鄭州 建業(yè)五棟大樓商業(yè)項目用地面積：81311 總建筑面積：201482 河南 鄭州 商都世貿(mào)中心用地面積：39494 總建筑面積：189000 山東 青島 某SHOPING MALL項目規(guī)劃用地面積： 216343 總建筑面積： 970000 山東聊城某SHOPPING MALL用地面積： 284823 建筑面積：1218398 河南 信陽 某SHOPPING MALL規(guī)劃用地面積： 284823 建筑面積：1218398 河南 鄭州 五里堡城中村改造項目規(guī)劃用地面積： 135387 總建筑面積：736833 河南建業(yè) 商丘 行署地塊概念方案用地面積： 135387 總建筑面積：736833 山東 濟寧 太平洋廣場用地面積： 135387 總建筑面積：736833 河南 濟源 建業(yè)新天地 用地面積： 20300 總建筑面積：27400 江蘇 海安 恒天新世界用地面積： 86428 總建筑面積：128778 安徽 銅陵臺灣風(fēng)情文化商貿(mào)城用地面積： 440810 總建筑面積：1208244 湖北 潛江大雄