網(wǎng)格化管理(物業(yè)管理方面)難點(diǎn)問題的政策建議

1、網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問題的 政策建議在華陽地區(qū)網(wǎng)格化管理試點(diǎn)中才，我局華陽房地辦事處參與了網(wǎng) 格化物業(yè)管理方面的工作，通過實(shí)踐，最突出的問題是擅自“居改 非”、違法搭建、違法裝飾翻修房屋。對(duì)此市民意見大，而問題解決 長(zhǎng)期不致有效解決，久久困擾著物業(yè)管理企業(yè)和行政管理部門，阻礙 了本市房屋租賃水平發(fā)展水平的進(jìn)一步提高。為促進(jìn)有效這些問題的 有效消除，在此提出以下政策明確要求，供立法部門參考。一、主要問題簡(jiǎn)述1、違章搭建的處理小區(qū)業(yè)主私自在天井和其他公用部位違章搭建一時(shí)難以處理，根 據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的處罰程序太規(guī)章短，強(qiáng)制執(zhí)行手續(xù)繁雜，效果不佳。物 業(yè)管理單位往往不能第一時(shí)間內(nèi)不能掌握第一手資

2、料。2、高層住宅居改非問題一些部門負(fù)責(zé)人控股公司未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，在高層住宅內(nèi)開辦 營(yíng)業(yè)的居改非行為，給廣大業(yè)主利益帶來侵害。例如進(jìn)行“居改非” 的業(yè)主和其他業(yè)主一樣的標(biāo)準(zhǔn)支付維修基金和電梯公募基金費(fèi)、水泵 費(fèi)，引起了業(yè)主彼此間的矛盾；公司客戶過于頻繁進(jìn)出住宅樓給其他 業(yè)主會(huì)帶來安全隱患不安全隱患等。同時(shí)由于工商部門已對(duì)部分住宅 的公司頒發(fā)了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理單位只能勸阻而無權(quán)采取強(qiáng)制 措施，給園林綠化單位管理工作帶來了難度。二、關(guān)于改變住宅用途立法建議這幾年，本市“居改非”的問題比較嚴(yán)重。許多市民對(duì)“居改非” 辦企業(yè)（餐飲、倉庫）、辦公司（貿(mào)易、中介）等引起的人員進(jìn)出增 多、貨物上下搬運(yùn)

3、、電梯等公共設(shè)施使用頻繁和人聲嘈雜、環(huán)境惡化 等情形有境況很大意見，要求政府主管部門采取有效措施予以解決。 但也有很多市民包括一些路人政府部門對(duì)“居改非”從事新型的經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)（例如軟件、翻譯）和家庭婦女小作坊類型持容許持不態(tài)度，認(rèn) 為此類“居改非”并不影響或者消極影響很少影響相鄰業(yè)主、使用人， 而且這是擴(kuò)大就業(yè)的一條途徑。針對(duì)現(xiàn)狀，我們認(rèn)為解決“居改非”問題，不宜一刀切，而是既 要嚴(yán)格禁止，又要正確引導(dǎo)。在現(xiàn)階段，既要運(yùn)用政府部門的行政手 段，也要發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的自主管理作用。并逐漸淡化政府對(duì)“居改非” 的管理職能，逐步增強(qiáng)并發(fā)揮民事主體逐步解決調(diào)節(jié)作用物業(yè)使用糾 紛的作用。為此，可以提出以下管

4、理措施：（一）嚴(yán)格限定不得改變住宅用途的范圍：一是封閉地段內(nèi)的住宅；二是法律、法規(guī)、法規(guī)規(guī)定的其他不得改變使用性質(zhì)的住宅。（二）規(guī)定允許改變住宅用途的條件：符合城市規(guī)劃、文物和優(yōu) 秀歷史建筑為保護(hù)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、等規(guī)定以及正確處理 相鄰關(guān)系。（三）規(guī)劃確定改變住宅之用用途的區(qū)域：允許改變普通住宅用 途的用途區(qū)域由區(qū)（縣）規(guī)劃運(yùn)營(yíng)管理部門提出，經(jīng)組織聽證后報(bào)區(qū) （縣）人民政府審查，經(jīng)市規(guī)劃管理相關(guān)部門批準(zhǔn)后，將允許發(fā)生改 變住宅用途的區(qū)域范圍、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安 管理等要求向社會(huì)公布。（四）在允許改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，具體村屋單元的業(yè)主 需要“居改非”的，持“居

5、改非”申請(qǐng)書、房主委員會(huì)開具的證明， 向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)人備案，區(qū)（縣）部門房地產(chǎn)管理部 門出具備案證明，當(dāng)事人憑備案證明向工商管理部門申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。（五）依法“居改非”從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的業(yè)主、使用人按照該物業(yè) 的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)另有約定的，從其 約定。該項(xiàng)費(fèi)用扣除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，主要用于補(bǔ)充房屋的專項(xiàng)維修 資金。（六）在禁止改變商住用途嚴(yán)禁的區(qū)域范圍內(nèi)，工商管理部門不 得將住宅亦不得視為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。（七）物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)企業(yè)履行職責(zé)物業(yè)管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常 巡查區(qū)域內(nèi)的房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)擅自“居改非”的，加以應(yīng)當(dāng)采取 相應(yīng)具體措施予以勸阻、制止；勸阻、

6、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限 內(nèi)（例如兩天）報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)。物 業(yè)管理企業(yè)不報(bào)告或者報(bào)告不及時(shí)的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政管理部門 依據(jù)規(guī)定予以行政處罰。（八）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)住宅區(qū)的，由區(qū)（縣）商 業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上五千元一千元 以下的罰款;拒不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)人民法院。（九）擅自改變住宅用途經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、 使用人會(huì)可以依法提起民事訴訟。（十）本規(guī)定實(shí)施前的擅自“居改非”，應(yīng)本著事實(shí)求是、 適當(dāng)從寬的原則處理。一是經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論允許“居改非”的，當(dāng)事 人應(yīng)當(dāng)培訓(xùn)費(fèi)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十

7、倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 業(yè)主大會(huì)另有約定的，從其約定。二是經(jīng)不夠黨員大會(huì)討論不允許 “居改非”的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理部門按照上海市居住物業(yè) 管理?xiàng)l例的規(guī)定處理。在“居改非”行為人未修定之前，應(yīng)當(dāng)按照 該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的也須百倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)另有 約定的，從其約定。三是“居改非”從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響相鄰關(guān)系的， 相關(guān)業(yè)主、使用人會(huì)可以依法提起民事訴訟。二、關(guān)于違法搭建、違法裝飾翻修房屋的立法建議經(jīng)本市多年來對(duì)住宅違法搭建的整治，違法搭建情況有了較大的 改觀。但是，部分高檔別墅區(qū)的違法搭建出現(xiàn)蔓延且遏止的現(xiàn)象；隨 著住宅商品化、產(chǎn)權(quán)多元化進(jìn)程的加快，違法裝飾翻修房屋的現(xiàn)象比 較嚴(yán)重。為

8、了加強(qiáng)對(duì)違法搭建、違法裝飾翻修房屋的懲罰力度與查處 執(zhí)法力度，可以采取如下措施。（一）物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)企業(yè)履行職責(zé)物業(yè)管理職責(zé)。除了在業(yè) 主、使用人裝飾裝修房舍前，事先告知房屋裝飾紋飾裝修中的禁止行 為和注意事項(xiàng)外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修活動(dòng)。發(fā)現(xiàn) 違法裝飾精裝修、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，及時(shí)采取相應(yīng)措施予 以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在明定的時(shí)限內(nèi)（例如兩天） 報(bào)告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)不報(bào) 告或者報(bào)告不及時(shí)的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政管理部門依據(jù)規(guī)定予 以行政處罰。（二）區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)人加強(qiáng)對(duì)違法搭建、違法裝 飾翻修房屋的懲罰力度與

9、查處執(zhí)法力度。違法行為發(fā)現(xiàn)或者接到舉報(bào) 違章行為的，可以采取如下措施：一是對(duì)正在實(shí)施違法搭建、違法裝 飾裝修的，應(yīng)當(dāng)擅自立即停止施工，拒不改正的，可以組織機(jī)構(gòu)強(qiáng)制 拆除。二是違法搭建、違章裝飾裝修已存在的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正， 可并處一萬元以上十萬元如下以下的罰款；其中對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu) 的，強(qiáng)令限期恢復(fù)原狀，罰金并處十萬元以上十萬元以下的罰款；拒 不改正的，可以組織機(jī)構(gòu)強(qiáng)制拆除。三是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的 房屋，房地產(chǎn)注冊(cè)機(jī)構(gòu)登記不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。（三）違法搭建、違法裝飾翻修房屋影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、 使用人會(huì)可以依法提起民事訴訟。其中損壞物業(yè)承重結(jié)構(gòu)的，該幢房 屋的所有業(yè)主民房可以訴請(qǐng)賠償。三、關(guān)于執(zhí)法隊(duì)伍的配置本市房地產(chǎn)管理部門在物業(yè)管理中，對(duì)擅自“居改非”、違法搭 建、違法裝飾翻修房屋的查處執(zhí)法任務(wù)十分繁重，但是，由于市和區(qū) （縣）房地產(chǎn)處室管理部門缺乏相應(yīng)的執(zhí)法隊(duì)伍，難以制定上述各項(xiàng) 管理措施。因此，可以重審市人民政府委托市城市管理綜合執(zhí)法大隊(duì) 實(shí)施對(duì)擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾翻修房屋的查處