物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)計劃

1、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)計劃文稿歸稿存檔編號：KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)計劃一、安全管理安全管理是王府花園物業(yè)管理的核心內(nèi)容之一，本公司之安全管理體系和安全管理員隊伍將成為王府花園安全系統(tǒng)的一支有力的協(xié)作支援體系，在王府花園授權(quán)的安全管理范 圍內(nèi)行使安全維護和保障之職責(zé)。1 .安全管理職責(zé)職業(yè)保安一一防止罪案發(fā)生。消防安全一一消除火災(zāi)隱患。公共秩序一一保障公共秩序和安全環(huán)境。2 .安全崗的分類和分時設(shè)置安全崗設(shè)置類別 固定崗：各主要出入口。作用：交通、通道管制，對安全重要部位進行定崗防范。 巡邏崗：不定點安全崗，分四個區(qū)劃

2、片設(shè)置。作用：防止、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查園區(qū)安全狀態(tài)，保證無安全盲點。 機動崗：特殊設(shè)置之安全崗。作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位之狀況。屬于非常設(shè)安全崗。（通常由安全班長以上人員擔任。）安全崗的日間和麗浚亶 安全崗位設(shè)置根據(jù)口間和夜間不同的安全管理要點而確定。 日間人流、車流較多，要加強出入口固定崗的設(shè)置，輔以巡邏崗配合。 夜間多數(shù)出入口封閉，則增加巡邏密度，輔以固定崗配合。 日間設(shè)固定崗3個，巡邏崗3個，監(jiān)控崗1個。 夜間每班設(shè)固定崗2個，巡邏崗4個，監(jiān)控崗1個。以上安全崗的設(shè)置，均明確責(zé)任區(qū)域,可保證無論在口間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點，人員數(shù)量也不龐雜。（

3、見表一）表一.口間和夜間安全崗設(shè)置表時段 安蒯、日間夜間 （二班）備注固 定 岡1.南大門（2 人）2.北小門（1 個）L南大門（1 個）3.北小門（1 個）夜間主樓及附 樓I各出入口 封閉，考慮不 設(shè)固定崗。巡邏崗1.外圍及樓 內(nèi)各區(qū)域（便衣）1.二名夜間的二個巡 邏崗的巡邏區(qū) 間要有交叉， 以便相互側(cè)應(yīng)3.安全管理工作要點 建立健全物業(yè)安全管理組織機構(gòu)，對安全管理員實施軍事化管理，加強安全管理 員綜合業(yè)務(wù)技能和職業(yè)道德的訓(xùn)導(dǎo)。 加強交通和通道管制以及對人、車流的控制。 嚴密巡查，根據(jù)小區(qū)特點制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時間實行24小時巡更 守衛(wèi)制度。 各安全崗職責(zé)和責(zé)任區(qū)域明確，確保口間

4、和夜間安全管理。 重點區(qū)域，重點管理，按要求做好口常安全管理工作記錄。定期檢查分析安全管理工作情況，不斷完善、不斷提高安全管理質(zhì)量。 完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理，合理利用小區(qū)安保系統(tǒng)，并不斷總結(jié)，提出小區(qū)安防 系統(tǒng)改進方案，配合人防確保安全。對要害部門在王府花園的授權(quán)范圍內(nèi)加強防范。 針對各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應(yīng)的應(yīng)急措施和程序，建立快速反應(yīng)、快 速支援的安全體系。定期組織各類防災(zāi)害事故演習(xí)，以達到防患于未然之效果。4.緊急事件處理程序制定緊急事件如電力故障、水管爆破、火警、煤氣泄露、臺風(fēng)雷暴、盜竊搶劫、恐嚇 電話、可疑物體、偷車、意外傷害等的緊急處理程序。 各安全崗遇緊急突發(fā)事件，將作出

5、快速反應(yīng)，并與客服中心取得聯(lián)系，以求同伴 之快速支援，并通知相關(guān)固定崗加強戒備，同時客服中心密切注意事態(tài)發(fā)展。事 件處理后，相關(guān)的安全崗也應(yīng)及時將處理結(jié)果反饋客服中心并做好質(zhì)量記錄。 經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得以控制，客服中心將立即作整體調(diào)度。 如中心調(diào)動增援人員仍不能控制或解決，則將向社會機構(gòu)求助，并迅速匯報王府 花園有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 事件處理后，所有人員必須做好詳細的質(zhì)量記錄備查。 固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，將根據(jù)情況報告客服中心或巡邏崗處理，在未經(jīng)許可 下不得擅離崗位。參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時保持與客服中心聯(lián)系。以便客服中心人員及時作出各項

6、安排和決策。安全緊急事件處理程序流程圖圖中NO表示無法控制或無法處理，YES表示已經(jīng)控制或己經(jīng)處理5.消防安全管理消防管理是物業(yè)管理的重點和難點，是保證小區(qū)及人員安全的重要管理環(huán)節(jié)。強化消防意識：堅決貫徹“預(yù)防為主、消防結(jié)合”的消防管理方針，確?；馂?zāi)的零發(fā) 生率。建立消防隊伍：根據(jù)消防管理”預(yù)防為主，消防結(jié)合”方針，設(shè)置義務(wù)消防隊伍，成 立消防緊急應(yīng)急分隊，任命義務(wù)消防隊員（原則上為管理處全體人員）。建立消防制度：建立周密完善的消防疏散圖、防火責(zé)任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護 措施、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度及消防員職責(zé)，并定期邀請消防專業(yè)人 員進行專題培訓(xùn)和定期進行消防模擬演習(xí)，每

7、年至少進行一次小區(qū)實戰(zhàn)消防模擬演習(xí)，以 做到防患于未然。消防安全管理要點： 加強管理處員工的消防觀念和防火意識，任何管理服務(wù)人員都有消除火災(zāi)隱患之 責(zé)任。 各個環(huán)節(jié)嚴格遵照國家有關(guān)規(guī)定和公司質(zhì)量保證體系文件之要求。 保證消防通道的暢通，各消防設(shè)施定期檢測，保證完好無損，隨時可以啟用。 對小區(qū)實行24小時消防安全監(jiān)控，對消防要害部門和火災(zāi)易發(fā)生區(qū)加強防范和 巡查，重點防范。 定期組織員工進行防火、災(zāi)演習(xí)，熟練掌握各種消防設(shè)施的使用方法，提高對火 警的應(yīng)付能力。 落實各級和各項消防管理責(zé)任人和滅火指揮人員。 安全管理員及保潔員日常工作注意巡視，保持警惕，對于不應(yīng)放在某處的物體， 不能解釋來歷的物體

8、和不適宜放在某處的物體要及時處理。 完善各類防火標識，和各類消防設(shè)施的使用說明標識。 各類簡易滅火器材固定位置放置，便于有需要時有關(guān)人員取用方便。制定合理可行的滅火程序和疏散計劃。二、交通管理及公共秩序管理交通管理1、停車場區(qū)域為保證物業(yè)形象與美觀，區(qū)域內(nèi)停車僅限于車場停放。特殊情況需于停放時，必須在指定區(qū)域停放。2 .停車管理 為保證王府花園的物業(yè)形象，嚴格管理地面車輛停放。 公司將根據(jù)王府花園內(nèi)部車輛情況，向業(yè)委會提出車輛停放的合理化建議。 地面停車嚴格劃定停車區(qū)域，并標明車輛類別。 完善各類交通標識，保證行車的有序及效率、杜絕擁塞。 制定完善的外來車輛管理制度，嚴格控制區(qū)域內(nèi)的秩序。3

9、.車輛通行管理要點 出入口置明確的行車方向標識，所有車輛出入根據(jù)指示行車。 出入口安全崗對進出車輛進行控制并詳細記錄。 未經(jīng)許可情況，外來車輛謝絕入內(nèi)。特許進入車輛須在指定外來車輛停放區(qū)停車放。 小區(qū)內(nèi)各行車通道均置行車方向指示，引導(dǎo)各類車輛在小區(qū)內(nèi)的行車秩序。 保證消防通道暢通，防止車輛占道停放。公共場所管理 公共場所出入口及場內(nèi)通道設(shè)置明確標識，提醒或警示各類 人員可通行或禁行的區(qū)域。巡邏崗保證公共場所井然有序和絕對安全，保證各類突發(fā)事件能夠及時得到控制和處理。 公共場所保潔及綠化人員保證公共場所美觀潔凈，花艷草綠。 垃圾箱等公用設(shè)施將經(jīng)過美化處理后置于恰當位置。 加強公共場所區(qū)域內(nèi)各公用

10、設(shè)施（包括溝、渠、管道、綠化帶、池井、路燈、道路、停車場等）的巡查和維護。 殘疾人士或有需要人士將得到安全員或保潔員的及時幫助。 安全巡邏崗嚴密監(jiān)視公共場所內(nèi)的可疑人員和不明動向。公共秩序管理 負責(zé)控制人員進出的安全員要熟知各類業(yè)主的工作制服（包括便裝），不得對業(yè)主的出入進行盤問。 各安全固定崗要熟悉王府花園各部門的業(yè)務(wù)性質(zhì)及區(qū)域分俏，以保證對外來人員流向的控制和引導(dǎo)。 外來公務(wù)人員將受到門衛(wèi)的禮貌接待，門衛(wèi)將電話告知被訪者，經(jīng)被訪者首肯后，經(jīng)過登記驗證后方可被放行。 大堂安全由客服中心與安全巡邏崗配合管理，中心密切注視大堂情況，發(fā)現(xiàn)異常立即通知就近崗位安全員及時處理。 辦公區(qū)域主要通道由門禁

11、系統(tǒng)控制，客服中心安全員嚴密監(jiān)視各通道情況，發(fā)現(xiàn)長時間逗留人員，應(yīng)立即通知巡邏人員禮貌地進行詢查。 附樓I設(shè)有綜合業(yè)務(wù)區(qū)域，進出人員較多，類型復(fù)雜，該區(qū)域安全員及巡邏崗需加強控制該區(qū)域的安全狀態(tài)。 物品搬出，安全員要查驗物品放行條，保證財產(chǎn)安全。三、保潔與綠化管理保潔與綠化管理范圍I 保潔與綠化管理工作將在王府花園授權(quán)之區(qū)域內(nèi)作業(yè)。 管理內(nèi)容主要為：園區(qū)公共區(qū)域保潔、公共設(shè)施保潔、垃圾收集清運、綠化養(yǎng)護與“四害”消殺等。管理模式與作業(yè)凝 管理模式：根據(jù)保潔區(qū)域劃分責(zé)任范圍（保潔崗），落實責(zé)任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)不同和王府花園的物業(yè)特點，將定時或定期集中作業(yè)方式與口常巡視 保潔的作業(yè)方式相結(jié)合，制

12、定小區(qū)保潔方案，實行全天候保潔。 作業(yè)要求：嚴格按照公司質(zhì)量保證體系文件有關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書的要求，規(guī)范化作業(yè)。保潔之目的及概念保潔的目的保潔作業(yè)的根本是清除建筑、建材表面附著的污垢，最終達到提高建筑美 觀、保護建村壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。（保護建材壽命廠 注重環(huán)境衛(wèi) :保潔的概念I(lǐng) kk）物業(yè)的保潔因其建材、場所、使用者、用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不 同，清潔也是千變?nèi)f化，正是這樣的變化對作業(yè)人員也提出專業(yè)化、廣泛的建材 和冼劑知識的要求。針對不同的建材采用不同清潔方法（如石材、金屬、塑膠等）針對不同的場所采用不同的清潔方法（洗手間、辦公區(qū)、走廊、停車場等）針對清潔分類采用不同的清

13、潔方法（D常清潔、定期清潔、特種清潔等）針對用途不同采用不同的清潔方法公司之保潔原則要求物業(yè)內(nèi)部任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角關(guān)切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺垃圾及時清理，免除空氣的污染最大程度減少對辦公秩序和環(huán)境的影響，為業(yè)戶提供最大便利。保持建材常用常新使用適當?shù)南磩?，保持建材外觀干凈、常新，不受損壞使用無污染洗劑，保持環(huán)境的清新采用保護措施，避免建材使用中的最小磨損作業(yè)情況督查現(xiàn)場管理者每ri巡查作業(yè)完成情況，提供報告書各區(qū)域負責(zé)人每月進行互檢各區(qū)域負責(zé)人每月進行作業(yè)指導(dǎo)、監(jiān)督檢查樹立良好的社會形象，創(chuàng)造一流的生活環(huán)境使用高效作業(yè)設(shè)備，確保環(huán)境干凈、整潔選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人

14、員形象教育嚴格要求著裝整齊，服務(wù)語言標準化清潔作業(yè)的實施寫為法晴潔的實施I正如前所述每幢小區(qū)的情況不同，故對其作業(yè)的實施也相對不同:1、進行詳細的調(diào)查2、制定完善的作業(yè)計劃3、劃分作業(yè)不同的區(qū)域進行掌握作業(yè)方法一一采用什么樣的作業(yè)方法順序，使其清潔得到高效、美觀的環(huán)境和妥善保養(yǎng)建材的效果盡量采用保護膜一一其意義是對建材進行妥善的保護，防止建材的二次污染，減少對其它建材的損害。綠化管理綠化維護與管理是高檔次物業(yè)管理必不可少的內(nèi)容，起到點綴美化的作用。根據(jù)小區(qū)人員、地理、整體環(huán)境等因素進行科學(xué)養(yǎng)護。合理規(guī)劃小區(qū)綠化布置，根據(jù)季節(jié)的不同選擇葉和花卉相匹配的盆景。并配 備專業(yè)技術(shù)高的園藝師。各綠化區(qū)域

15、將設(shè)溫馨提示，室外綠化植物配掛精致之品種名稱卡。日常養(yǎng)護：對公共區(qū)域綠地定時采取澆水、施肥、修枝、除雜草、松土、剪 葉、補角、除蟲害日常保養(yǎng)工作。重點養(yǎng)護：對區(qū)域內(nèi)的名貴盆栽進行重點養(yǎng)護，悉心打理?？茖W(xué)澆灌：根據(jù)植物特點，設(shè)計科學(xué)的澆水、排水管理方法。病蟲害防治：加強病蟲害防治，預(yù)防為主，定期施以防治措施。低溫預(yù)防：特別注意植物的冬季保暖，制定周詳?shù)姆赖蜏毓芾碛媱?。冬季?切注意天氣預(yù)報，及早采取防凍措施。加強巡視：對名貴品種加強巡查頻度，做到萬無一失。保潔、綠化管理特別事項對口常辦公環(huán)境和工作秩序可能造成影響的非日常保潔工作，將定期安排于 非工作日進行。日常大面積保潔工作安排于上班前、下班后

16、進行。日常辦公時間以保潔員巡查保潔為主，減少對正常工作的影響。外來人員較多的業(yè)務(wù)區(qū)域注意保持整潔。保潔工作嚴格遵守王府花園的規(guī)定和要求，對未經(jīng)予授權(quán)的部門或區(qū)域不擅 入作業(yè).。綠化消殺作業(yè)于非工作日進行，避免藥物對人的影響。如果藥性較長，則置 警示牌醒示。各保潔崗負責(zé)各自區(qū)域的垃圾收集，放于指定地點，定時清運。四、設(shè)備設(shè)施管理機電設(shè)備及其配套公用設(shè)施是小區(qū)使用功能的生命線，在口常管理中尤為重 要。本公司將針對小區(qū)內(nèi)各項機電設(shè)備的特點，制定嚴格的作業(yè)規(guī)程及操作程序。設(shè)備管理范圍 供配電系統(tǒng) 給排水系統(tǒng) 供熱系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 電梯、空調(diào)系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 通訊系統(tǒng) 維修工具及設(shè)備 其它公用設(shè)施：包括

17、溝、渠、池井、各類管線、標牌.、標識牌、公共通道、公共信箱、避雷系統(tǒng)等。設(shè)備三級人員管理 管理處經(jīng)理：設(shè)備安全之第一責(zé)任人，負責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督。 設(shè)備主管：負責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實施，建立設(shè)備臺帳，解決技術(shù)難題。 設(shè)備責(zé)任人：負責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備保養(yǎng)維修的日常工作。設(shè)備六級保養(yǎng)檢核 日檢：屬日常巡視檢查維護，檢查設(shè)備運行狀態(tài)是否正常。 月檢：屬測試性檢查，對設(shè)備進行性能測試、調(diào)整。 季檢：屬維護性修理，對設(shè)備進行清掃、加油、調(diào)試。 年檢：屬恢復(fù)性修理，對設(shè)備局部解體，著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機械和精度，檢修或更換零部件及附屬裝置。 大修：屬徹底性修理，對設(shè)備全部解體，全

18、面檢查、試驗、探傷、調(diào) 試，更換全部不合格零部件或附屬裝置。 分承包方保養(yǎng)維修：依據(jù)分包合同之約定進行定期保養(yǎng)及故障處理。設(shè)備管理要點 各類設(shè)備的保養(yǎng)維修以及各項作業(yè)規(guī)程，必須嚴格按照本公司質(zhì)量保證體系文件有關(guān)的程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書之要求進行。 建立設(shè)備的管理檔案和各類重要設(shè)備的技術(shù)檔案。 設(shè)備管理必須落實設(shè)備責(zé)任人，做到責(zé)任到人. 設(shè)備管理首要任務(wù)是保證小區(qū)的工作秩序和正常運轉(zhuǎn)。 作業(yè)時不能對王府花園任何部門的工作造成影響，涉及某科室的作業(yè)要提前書面通知使用人。 定時或定期保養(yǎng)檢修安排于非上班時間或非工作日進行。 高、低壓配電等設(shè)備季度停電檢修測試安排于非工作日進行，備用發(fā)電 機保證可隨時于

19、停電時即時恢復(fù)供電。 消防系統(tǒng)各設(shè)施、器材定期檢修、檢測，保證無損壞或失效。 空調(diào)系統(tǒng)的中、大修安排于非使用季節(jié)進行，平時定期檢查、清潔和保養(yǎng)。 電梯定期保養(yǎng)檢修，錯開保養(yǎng)梯次和上班時間。 各類機房、設(shè)備房屬安全和消防重點，嚴禁無關(guān)人員進入。 完整詳細的設(shè)備管理工作記錄是設(shè)備管理質(zhì)量的必要保證.五、房屋使用維護和修繕對物業(yè)進行合理有效的維護及修繕管理，目的在于延長物業(yè)的使用壽命，保證物業(yè)的使用功能和安全性能，保持物業(yè)形象和物業(yè)正常的完好率。I管理范圍I 建筑房屋結(jié)構(gòu)（地基基礎(chǔ)、承受構(gòu)件、非承重墻、屋面等） 建筑物外墻 紅線內(nèi)道路 停車場管理內(nèi)容房屋的安全檢查：定期和不定期對房屋房屋進行檢查，掌

20、握房屋健康狀況。房屋維修施工管理：編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資、市核修繕方 案、監(jiān)督施工。房屋維修檔案資料管理：對房屋建筑、房屋的各項技術(shù)資料、維修記錄等檔案 資料，嚴格按照物業(yè)檔案管理規(guī)定進行管理。管理要點 建立完善房屋房屋使用、維修和養(yǎng)護的各項責(zé)任制度，落實責(zé)任人。 管理處有權(quán)對房屋使用進行正確地督導(dǎo)和建議。 所有維修項目必須嚴格按照有關(guān)法規(guī)及公司后勤保證體系文件的要求進行。 根據(jù)王府花園物業(yè)之特點，制定嚴格的零修、中修、大修、翻修綜合維修的管理及施工制度，保證維修質(zhì)量。 科學(xué)地、規(guī)范地制定各項修繕方案，有效地控制成本。 維修工程完成后，要對業(yè)主進行維修后回訪，聽取業(yè)主對維修的各種意見，了解業(yè)主滿意度。 各安全巡邏崗及保潔崗在工作中加強對房屋、停車場、道路等狀況的巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告補修，做到“零修不過