深圳萬科6120項目獲取

1、公司萬科企業(yè)股份有限公司（深圳萬科）流程投資子流程項目獲取子流程參考號#SZ-IN-B修正日期制作人復核人19/09/07莊劍文1.流程總述本流程適用于除公司并購外的所有新項目。本流程描述了新項目發(fā)展（公開土地獲取、 交易鑒證）方案在審批與執(zhí)行、職責劃分等環(huán)節(jié)的控制，實施這些控制的目的是為了保證 集團投資策略在區(qū)域和深圳公司的貫徹落實，以獲取更多新項目，提高新項目決策和運營 效率，有效控制相應(yīng)的投資風險。1.1業(yè)務(wù)及相關(guān)系統(tǒng)介紹新項目發(fā)展決策工作必須上報集團新項目決策平臺進行管理。1.2組織結(jié)構(gòu)本流程主要涉及組織機構(gòu)：深圳公司項目發(fā)展部及其他各專業(yè)部門，負責搜集項目信息編制立項報告、可行性研

2、究報告、參加招拍掛等獲取行動；區(qū)域新項目決策小組、集團運營線各部門對項目進行立項以及決策評審；集團資金管理中心：項目地價款支付的審批、辦理付款。2.流程描述2.1新項目初始信息及立項管理2.2項目可行性研究及決策管理2.3項目獲取管理2.4付款及入賬2.5項目跟進評估2.6管理費收入2.1新項目初始信息及立項管理深圳公司的項目發(fā)展部獲得項目土地供應(yīng)信息后，組織各專業(yè)部門及深圳公司主管項 目發(fā)展的負責人現(xiàn)場踏勘，進行土地屬性調(diào)查；針對項目地塊進行基礎(chǔ)信息收集及研究，重點收集項目配套設(shè)施、交通條件、環(huán)境景觀條件、城市角色的信息，并將信息內(nèi)容在城 市地圖的工作內(nèi)容中體現(xiàn)；深圳公司總經(jīng)理利用項目發(fā)展部

3、所收集的基本信息分析該項 目對于公司的戰(zhàn)略意義，即在利潤貢獻型項目、現(xiàn)金流貢獻型項目、區(qū)域市場進入型項目 或合作型項目各類中的定位，完成對項目的初步篩選。初步篩選通過后，深圳公司項目發(fā)展部填寫項目意向信息通報表 IN-b - ，并上傳至集團新項目決策平臺，供區(qū)域本 部、集團公司運營線（含企劃部、資金管理中心、財務(wù)管理部）對項目信息進行了解一線公司負責人分析項目的戰(zhàn)略意義完成項目初選，一線公司項目發(fā)展部門填寫項目意向信 息通報表并上傳至新項目決策平臺（控制活動編號： IN-B-1 ）;初步篩選未通過的 項目，深圳公司項目發(fā)展部將相關(guān)的土地信息歸檔至土地信息庫，以做備查。深圳公司項目發(fā)展部負責牽頭

4、，組織本公司營銷管理部、萬創(chuàng)公司、成本管理部、財 務(wù)管理部等部門進行土地屬性、市場、產(chǎn)品、經(jīng)濟效益進行初步分析。具體工作內(nèi)容為： 項目發(fā)展部進行土地屬性初步評估，包括考慮城市角色、配套設(shè)施（體現(xiàn)城市地圖效果）、交通條件、環(huán)境景觀條件等土地屬性因子；營銷管理部根據(jù)土地屬性完成市場分析；萬創(chuàng) 公司進行設(shè)計用地分析；財務(wù)管理部在項目立項前提出初步的現(xiàn)金流量測算及項目資金解 決方案，并與集團資金管理中心及時溝通。深圳公司項目發(fā)展部根據(jù)前述各部門的工作成果，并根據(jù)立項報告編制指引編制項目立項報告 IN-b - ，項目立項報告提交新項目決策平臺并經(jīng)深圳公司總經(jīng)理 審核同意。一線公司項目發(fā)展部門匯總各專業(yè)部

5、門工作編制項目立項報告，提交至新項目決策平臺，并經(jīng)一線公司負責人審核同意（控制活動編號： IN-B-2 ）。深圳區(qū)域 綜合管理部根據(jù)立項報告編制指引審核深圳公司上報的立項報告是否符合要求，如果項目立項報告不符合要求深圳區(qū)域 綜合管理部通知深圳公司項目發(fā)展部進行修改，調(diào) 整合格后再安排項目立項評審。 項目立項評審獲得通過后，深圳區(qū)域綜合管理部出具 域新項目投資評審結(jié)果/意見 IN-b -3 深圳區(qū)域、北京區(qū)域和上海區(qū)域項目由區(qū)域本 部進行立項評審，出具區(qū)域新項目評審結(jié)果 /意見（控制活動編號： IN-B-3 ）； 成都、武漢等單列城市項目由集團總部進行立項評審，形成立項會會議紀要，集團運營線主管

6、副總綜合各專業(yè)部門評審意見， 確定項目立項（控制活動編號： IN-B-4 ） 0 （N/A 深圳公司屬于深圳區(qū)域，非單列城市，不適用本項）對于深圳公司需要簽署合作意向書的項目，只有通過集團新項目決策平臺，經(jīng)集團財務(wù)管理部、集團資金中心和集團企劃部審查通過后，才可簽署合作意向書 IN-b - 對外投資業(yè)務(wù)需要簽訂合作意向書的，需要經(jīng)集團運營線聯(lián)合審查通過后才能簽署（控制活動編號： IN-B-5 ）。意向書是雙方通過接洽達成合作的初步意愿，為進一步洽談具體合作條件并確定合作 關(guān)系而簽署的文件，意向書的基本內(nèi)容是：表達雙方均有合作意愿但不涉及具體合作條件； 約定雙方在一定的期限內(nèi)進行排他性合作洽談，

7、期限內(nèi)達成一致，則簽署合作協(xié)議，期限 內(nèi)未達成一致，則合作洽談終止。2.2項目可行性研究及決策管理對于通過立項的項目，深圳公司項目發(fā)展部組織協(xié)調(diào)深圳公司各專業(yè)部門（包含營銷 管理部、萬創(chuàng)公司、工程管理部/項目管理部、成本管理部、財務(wù)管理部等）對項目進行研 究分析。其中：項目發(fā)展部開展項目背景、風險及競爭對手等的調(diào)查研究；營銷管理部確 認產(chǎn)品配比方案與產(chǎn)品定位、產(chǎn)品解決方案清單，形成產(chǎn)品建議或是產(chǎn)品定位，為萬創(chuàng)公 司進行用地強排提供支持；萬創(chuàng)公司根據(jù)用地分析（規(guī)劃條件、市政條件、功能排布等） 進行用地強排，形成概念設(shè)計，然后委托設(shè)計，第一輪概念設(shè)計與單體方案經(jīng)集團或區(qū)域 確定完善后初步確定概念設(shè)

8、計與單體方案，為成本管理部、財務(wù)管理部編制可行性經(jīng)濟測 算、項目運營計劃提供支持；工程/項目管理部根據(jù)設(shè)計部門的設(shè)計方案和營銷管理部的產(chǎn) 品建議編制開發(fā)計劃；成本管理部根據(jù)開發(fā)計劃編制成本測算；財務(wù)管理部綜合各專業(yè)部 門的成果進行項目經(jīng)濟測算，完成項目經(jīng)濟測算表以及資金解決方案；深圳公司法律人員對于項目法律風險進行分析與防范。經(jīng)各專業(yè)負責人審核后的工作成果交由深圳公 司總經(jīng)理審批，各專業(yè)部門的工作成果在新項目決策平臺匯集體現(xiàn)為項目可行性研究報 告 IN-b吒，可行性研究報告必須包括市場分析及其它、 客戶定位及產(chǎn)品解決方案、 項目交易分析、項目運營計劃及經(jīng)濟測算和項目資金解決方案等內(nèi)容一線公司各

9、專業(yè)部門對項目進行可行性研究，一線公司項目發(fā)展部門匯總各專業(yè)部門工作成果形成可行性 研究報告，包括市場分析及其它、客戶定位及產(chǎn)品解決方案、項目交易分析、項目運營 計劃及經(jīng)濟測算和項目資金解決方案等內(nèi)容（控制活動編號： IN-B-6）?？尚行匝芯繄蟾?根據(jù)各個項目所屬區(qū)域不同分別提交給區(qū)域本部或是集團總部進 行決策。根據(jù)萬科集團新項目發(fā)展制度深圳區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域的新項目實行區(qū)域 本部決策集團總部審批制，成都、武漢等單列城市的項目由總部決策，區(qū)域本部或集團總 部決策結(jié)果經(jīng)集團總經(jīng)理批準生效?？尚行匝芯繄蟾嬷械捻椖窟\營計劃及經(jīng)濟測算在 區(qū)域本部把控基礎(chǔ)上由集團財務(wù)部負責審核管理， 項目決策會

10、前須經(jīng)集團財務(wù)部書面確認； 可行性研究報告中的項目資金解決方案由深圳區(qū)域本部在與集團資金中心溝通后提供 初步方案，由集團資金管理中心負責審核管理，項目決策會前須經(jīng)集團資金管理中心書面 確認。深圳區(qū)域設(shè)立區(qū)域新項目決策小組，由區(qū)域本部總經(jīng)理、主管項目發(fā)展副總經(jīng)理及其 他專業(yè)部門負責人或被授權(quán)人組成。 深圳區(qū)域綜合管理部在收到深圳公司的可行性研究報 告后2-5日內(nèi)組織召開決策會進行表決，表決通過后提交集團運營線對決策內(nèi)容進行審 核，集團企劃部綜合集團運營線的意見，向集團運營線主管副總經(jīng)理匯報審批，通過后報 集團總經(jīng)理審批；如與區(qū)域決策意見相沖突的，以集團意見為準并下發(fā)審核通知。深圳區(qū)域、北京區(qū)域和

11、上海區(qū)域項目由區(qū)域決策小組召開決策會進行決策，表決通過后需提交 集團運營線審核，并報集團總經(jīng)理審批，區(qū)域意見與集團意見如若發(fā)生沖突，以集團意見 為準（控制活動編號：< IN-B-7> ）。成都、武漢等單列城市項目由集團總部召開決策會進行決策，形成書面的決策意見。決 策評審時，集團運營線各部門分別對可行性研究報告中的內(nèi)容進行審核，在新項目決策平 臺留下審核痕跡（控制活動編號：< IN-B-8> ）。（N/A深圳公司屬于深圳區(qū)域，非單列城 市，不適用本項）決策實行投票表決制?？偛繘Q策項目，由集團運營線（資金中心、財務(wù)部、企劃部） 第一負責人、運營線主管副總、產(chǎn)品線主管副總進

12、行投票表決，五票中四票以上（含本數(shù)） 同意即為通過，報集團總經(jīng)理審批。根據(jù)萬科企業(yè)股份有限公司第十四屆董事會第四會議文件之十五關(guān)于進一步明確董 事會對項目發(fā)展相關(guān)事項的決策范圍及相關(guān)授權(quán)的議案的規(guī)定，新項目決策審批實行分 級授權(quán)，如項目地價以及與項目發(fā)展相關(guān)的設(shè)立公司注冊資本、或增加項目公司注冊資本 超過董事會授權(quán)額度的，則該項目可行性研究報告還須報董事會審議通過新項目評審實行分級授權(quán)，超過董事會授權(quán)額度的項目，可行性研究報告需報董事會審議（控制活動編號：< IN-B-9> ）。集團所有新項目的最終決策結(jié)果，由集團企劃部通過新項目決策平臺以書面形式通知 深圳區(qū)域本部和深圳公司。對于

13、公開出讓項目，深圳公司項目發(fā)展及法律人員對 土地出讓合同及補充協(xié)議 < IN-b £>等在2個工作日內(nèi)進行審查，并經(jīng)深圳總經(jīng)理審批同意后簽署。一線公司項目發(fā)展及法律人員對相關(guān)合同和協(xié)議進行審查，并報一線公司負責人審批，鑒證交易項目需要報送集團運營線個部門聯(lián)合審批后才能簽署 （控制活動編號： IN-B-10）。若合作 條件發(fā)生重大變化，深圳公司須說明變化情況，按照決策階段工作要求重新申請決策。2.3項目獲取管理深圳公司項目發(fā)展部根據(jù)集團運營線評審結(jié)果，在授權(quán)投標額度內(nèi)參加項目的招拍掛等獲取行動，由區(qū)域第一負責人決定項目參與競買的價格上限，同時在參與競買前一個工 作日，須以郵

14、件形式，將價格競買上限報告集團運營線主管副總和集團總經(jīng)理。競買價格 上限，不得擅自突破一線公司項目發(fā)展部門在授權(quán)投標額度內(nèi)參加項目招拍掛等獲取行 動，競買價格上限不能擅自突破（控制活動編號： IN-B-11）。中標后根據(jù)政府部門提 供的中標通知，辦理成交確認書 IN-b刁,然后與政府簽訂土地出讓合同 IN-b -， 領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證 IN-b £。項目發(fā)展部應(yīng)及時在集團新項目決策平臺上提交項 目獲取通報。工程/項目管理部與政府部門按照出讓文件或?qū)嶋H情況辦理場地移交。對于需要成立新項目公司進行項目運作的，新項目公司的設(shè)立參照公司法人設(shè)立流程 執(zhí)行。2.4付款及入賬深圳公司項目發(fā)展部根據(jù)土地出讓合同編制的付款申請單 IN-b -0經(jīng)深圳公司財務(wù)部經(jīng)理、總經(jīng)理審批后，才能分別報送區(qū)域資金管理負責人、區(qū)域總經(jīng)理、集團資金 管理中心與集團企劃部進行逐級審批。如果申請支付的地價款超過授權(quán)額度，還需履行集 團運營線主管副總或集團總經(jīng)理的審批程序，集團資金管理中心在審批手續(xù)完成后負責辦理付款，并開具付款通知書給深圳公司財務(wù)管理部需要支付地價款時，一線公司項目發(fā)展部需要填寫付款申請單，報送一線公司、區(qū)域以及集團資金管理部門相關(guān)負責 人逐級審批，超過授權(quán)額度還要報送集團運營線主管副總審批（控制活動編號：IN-B-12 ）。深圳