天安地產(chǎn)風險控制辦法

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-140編號：_天安地產(chǎn)風險控制辦法審核：_時間：_單位：_天安地產(chǎn)風險控制辦法用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。更多內(nèi)容源自 綠化安永地產(chǎn)風險控制辦法1.風險管理步驟1：風險類型匯總項目管理階段常見風險領導團隊中重要成員大變動；猶豫不決；沒有客戶參與；沒有高層管理者的支持；小組沒有對項目 計劃達成一致意見；項目經(jīng)理權力有限；沒有項目眼光

2、；沒有合作精神；溝通不夠；參與者缺 少主觀能動性。定義技術太復雜；目標不同；項目范圍不清；不斷變化的需要；不完全的需要或需要明確限定；工 作表述不全面；不現(xiàn)實的目標。房地產(chǎn)投資的風險類型開發(fā)者或經(jīng)營者由于財務狀況的好壞而引起的企業(yè)負債總額對回收投資者投資和報酬的可能性 。主要來源：房地產(chǎn)投資項目建成后的預期盈利水平、資金流動性的大小及企業(yè)項目的還貸能 力和貸款期限的長短?；I資、融資風險由于銀行緊縮銀根造成貸款困難以及籌資成本增加引發(fā)的各種風險。一些發(fā)展商為了完成項目 甚至不惜高息拆借，從而導致一系列如負擔加重、建造成本增加、售價提高及銷售困難等各種 風險。變現(xiàn)風險即房地產(chǎn)投資中在一段時間內(nèi)要把

3、投資變成現(xiàn)金，為此而付出的代價和承受的損失。金融風險利率風險銀行通過影響利率和貸款的投向調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，而利率的高低直接影響到房地產(chǎn)投資項目的回 報率。匯率風險對外銷售的商品房或其他類型的樓宇在流通過程中容易因?qū)韰R率走勢的預計不足而遭受損 失。通貨膨脹風險通貨膨脹從多方面影響企業(yè)投資的風險。外匯匯率變動風險由于外匯的較大幅度的波動而從不同側面對開發(fā)商造成風險。購買力風險價格風險通漲因素造成建材人工費上漲；部分房地產(chǎn)商對土地大肆炒作，使地價陡增；在開發(fā)過程中各 個方面將市政設施配套費強行向發(fā)展商硬性攤派，造成商品房售價上升引起銷售不暢或收益減 少等。市場（經(jīng)營）風險供求形勢變化，出現(xiàn)供過于求的

4、局面而對房屋銷售和售價方面造成的壓力，引起銷售困難和損 失。開發(fā)風險房地產(chǎn)投資中的初始階段涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項目和時機的選擇、布點、銷售對象和方向以及如 何與經(jīng)營環(huán)節(jié)銜接等諸方面。經(jīng)營風險如：房屋質(zhì)量低下、成本過高等造成銷售困難周期性風險受國民經(jīng)濟的發(fā)展周期影響。技術風險房地產(chǎn)投資過程有很強技術性，規(guī)劃設計不周，可行性研究中的紕漏，工藝材料使用不當以及 價格、租金制度的合理與否均會提高房地產(chǎn)投資的風險。工程建設風險不可抗力造成的風險。建設前期工程項目的設計方案存在的問題。層層轉(zhuǎn)包工程，截留工程款，最后的承包人只好偷工減料以保利潤，還有施工隊伍選擇不當以 及施工項目組織不利，造成的工程返工及進度拖

5、延等。建材及設計供應中出現(xiàn)的不測。如品質(zhì)、數(shù)量、型號、時間等方面不能滿足施工要求，造成停 工、返工及進度被拖，造價升高等。政治及政策風險國家政治形勢通過影響整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生沖擊，而國家政策則可以通過產(chǎn)業(yè)結構和 經(jīng)濟結構的調(diào)整來影響和改變房地產(chǎn)業(yè)風險結構。步驟2：風險識別項目管理階段常見風險計劃成本預算；時間預算不精確；項目計劃不全面；工作分類不全面；沒有正式的預測工具；項目 沒有先后順序；資源沒有很好地分配；不現(xiàn)實的計劃。組織缺少資源；缺少學科專家；沒有指定過程/步驟文件；任務分配得不好；取得資源太復雜；項目 管理軟件選擇錯誤?？刂祈椖抗芾聿襟E少或沒有；沒有對變化做影響分析；項目計劃

6、不靈活；不斷變化的市場條件；項 目結果沒有估算好；不令人滿意的評論會；管理缺乏變化；沒能力及時采取正確的行動。結束不能取得成果；活動沒完成。步驟3：風險原因分析?第一，信息不全，項目前期調(diào)查不周，決策草率。第二，對宏觀經(jīng)濟形 勢缺乏預測引發(fā)多種風險。一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程 造價跟著上漲；二是銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風險；三是房地產(chǎn)供求關系 的變化，房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史，出現(xiàn)了嚴重的供過于求的狀況，房價自然就要 下降，銷售難度增加，促銷成本加大；四是銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I ”，這對剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目

7、意味著不利。第三，發(fā)展商對市場供求，房地產(chǎn)政 策，金融政策的理解把握上偏差。步驟4：風險的防范風險防范對策實行方案財務風險客戶信用調(diào)查；完善程序購買力風險充分利用政府職能部門協(xié)調(diào)市場風險創(chuàng)造銷售的組合優(yōu)勢 工程建設風險公開招標、市場調(diào)度融資風險前瞻性意識匯率風險在人民幣不貶值的情況下進行調(diào)整定位變現(xiàn)風險多種方案以備資金不足2.房地產(chǎn)階段性風險控制模式處理危機的基本思路：要點1：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程進行風險分析房地產(chǎn)開發(fā)的全過程是指從房地產(chǎn)投資商對項目進行投資建設到房地產(chǎn)出售資金回收或報廢為 止的整個過程。大致可分為可行性研究、投資實施和房地產(chǎn)經(jīng)營三大階段，不同階段具有不同 的風險?？尚行匝芯侩A段

8、的風險分析，在決定房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行前，要在國家各種政策、法規(guī)及 條例的約束下，考慮房地產(chǎn)市場的供求狀況及發(fā)展趨勢，并以此確定開發(fā)項目的用途、規(guī)模、 類型，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預測。這些預測面臨著大量的不確定因素。 且房地產(chǎn)投資一旦展開進行，所面臨著的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大風險性 。實施階段的風險分析，房地產(chǎn)開發(fā)的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程，包括從獲 取土地、籌措資金到設計與施工等過程。獲取土地：來自前期拆遷、土地的地理位置、環(huán)境條件、配套設施、規(guī)劃部門的約束等方面的 風險?；I措資金：貸款期限，開發(fā)商的資信程度，貸款利率的變化，都是投資者要

9、面臨的風險因素。 通過預售樓花的融資手段進行滾動開發(fā)，將面臨著由于房地產(chǎn)市場供求的變化，國家政策的調(diào) 整，形象進度的快慢對預售的影響等所帶來的風險。設計施工過程：由于通貨膨脹、物價上漲、工期延長而導致的建設成本增加的風險。經(jīng)營階段的風險分析，無論是房地產(chǎn)銷售還是出租都包含著許多不確定性因素，所以面臨著房 地產(chǎn)市場諸多風險，如房地產(chǎn)市場需求類型與數(shù)量的變化，其他房地產(chǎn)商的競爭以及社會政策 經(jīng)濟形勢的變化等。物業(yè)管理的好壞也面臨著物業(yè)管理能否貶值的風險。要點2：房地產(chǎn)風險的防范要樹立風險意識，進行房地產(chǎn)風險的分析評價，通過分析評價來判斷風險狀況，樹立居安思危 的意識，自覺約束自己的決策行為和經(jīng)營行

10、為，改進各項決策。要自覺認識外部環(huán)境，注意各種不確定性因素的變化，吸取其他發(fā)展商失利、虧損的教訓。提高對風險的適應能力和駕馭能力。采取靈活多變的政策，趨利避害。如鎖定受險范圍和損失額度，對不可避免的風險或設法加以 轉(zhuǎn)移或提前采取措施以減輕風險損失。要點3：房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避在具體實施投資前的可行性分析階段，根據(jù)特定項目的常規(guī)風險原因以及特殊風險原則，預計 可能發(fā)生的風險種類，以便采取相應的應付措施。對購買力風險的防范，核心是與項目所在地的政府及其職能部門協(xié)商，嚴格控制各項基礎設施 費用的分攤。減少項目風險的六種方法：使用有效的預警系統(tǒng)；采用系統(tǒng)的項目管理方法；做應急計劃；要 素再利用；改進程

11、序；培訓。籌資階段，首先應提高抵押貸款的成分。其次，合理調(diào)整信貸結構。再次，大力發(fā)展向社會籌 集資金的方式，通過發(fā)行房地產(chǎn)債券和實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，擴大籌資渠道，使企業(yè)能及時、穩(wěn) 定地獲得資金來源。最后，在利用外資籌資時，尤其要注意防止匯率風險，具體可采用選擇多 種幣種和套匯保值的方法來降低其受險可能。開發(fā)階段，開發(fā)階段是將可行性研究結果和內(nèi)容付諸實施。經(jīng)營階段，一方面要提高經(jīng)營管理者的水平，增強其風險意識和對市場的預測能力。另一方面 要合理安排籌資結構，調(diào)查市場利率，采用靈活的銷售戰(zhàn)略，化解來自金融市場、宏觀經(jīng)濟周 期波動和市場需求變動的風險。在配合經(jīng)營的同時，將優(yōu)質(zhì)到位的物業(yè)管理也納入經(jīng)營環(huán)節(jié)， 亦會吸引更多的需求者，實現(xiàn)預期收益，整個房地產(chǎn)投資獲得了安全保障。預租預售，房地產(chǎn)開發(fā)項目在經(jīng)營期間因政策風險、貨幣購買