房產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理輔導之房地產(chǎn)市場與市場運行二十

1、同程教育（）專注于個性化人力資源開發(fā)與管理今同程，為明天！2010 年房產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理輔導之房地產(chǎn)市場與市場運行二十例 6-2某投資者以 10000元 /的價格購買了一棟建筑面積為27000的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當于購買價格4%的契稅、 05%的手續(xù)費、 0 5%的律師費用和 03%的其他費用。 其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金（股本金）支付，相當于樓價70%的購買投資來自期限為15年、固定利率為75%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元 /，前三年的出租率分別為 65

2、% 、75%和 85%，從第 4年開始出租率達到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為分別為10%和 14%。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。解（ 1）寫字樓購買總價： 27000×10000元/ 27000方元（ 2）寫字樓購買過程中的稅費：27000萬元 ×（4% 0 5% 0 5% 0 3%） 1431萬元（ 3）投資者投入

3、的資本金； 27000萬元 ×30% 1431萬元 953l 萬元（ 4）抵押貸款金額： 27000萬元 ×70% 18900萬元（ 5）抵押貸款年還本付息額：A P×i/ 1（ 1 i ） n 18900萬元 ×7 5%/ 1（ 1 7 5%） 15 2141 13萬元（ 6）項目投資現(xiàn)金流量表：年份0l23415（每年）1648（每年）可出租面積（）2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元 /）160160160160160年毛租金收入（萬33696388804406 44924 84924

4、 8元）年運營成本（萬元）-9435-1088-l233 8-1378 9-1378 96年凈經(jīng)營收入（萬24261279943172 63545 93545 9元）全部投資（萬元）284310資本金投入（萬元）95310抵押貸款還本付息 2141 1（萬元）21411214112141 1全部投資凈現(xiàn)金流2843124261279943172 63545 93545 9量（萬元）0資本金凈現(xiàn)金流量285 0658 21031 5l404 73545 9（萬元）95310同程社區(qū)（）教育培訓互動交流平臺同人網(wǎng)（ ）教育培訓網(wǎng)絡營銷平臺同程教育（）專注于個性化人力資源開發(fā)與管理今同程，為明天！還

5、本收益（萬元）723 6 777 9 836 27236×（1 75%）0 0t 1（ 7）全部投資財務內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值1）求 FNPV 。因為 ic 10，故（ 8）討論：在計算資本金盈利能力指標時，由于沒有計算抵押貸款還本付息中歸還貸款本金所帶來的投資者權益增加（還本收益） ，因此資本金內(nèi)部收益率指標與全投資情況下差異不大，說明此處計算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金回報而不是全部回報。如果考慮還本收益，則資本金的財務凈現(xiàn)值將增加到7307 7萬元，財務內(nèi)部收益率增加到2194% 。同程社區(qū)（）教育培訓互動交流平臺同人網(wǎng)（ ）教育培訓網(wǎng)絡營銷平臺同程教育（）專注于個性化人力資源開發(fā)與管理

6、今同程，為明天！史家解讀：銀行借貸資金只要求利息回報，作為每期（每年）應償還銀行的本金，可視為投資商的資本金，它也有收益的，將其折現(xiàn)，就會增加投資商資本金財務凈現(xiàn)值，也會增加資本金的財務內(nèi)部收益率。易混淆點辨析 2問：例題 6-2中什么叫還本收益？和投資者權益增加值是一個概念嗎？答：還本收益每期還本付息額當期利息，與投資者權益增加值是一個概念。第六章經(jīng)濟評價指標與方法第三節(jié)動態(tài)盈利能力指標及其計算三、動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期（ Pb），是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公