房地產(chǎn)基本制度與政策

1、云南省房地產(chǎn)協(xié)理證考試重點(diǎn)房地產(chǎn)基本制度與政策（2011-02-27 11:50:34）標(biāo)簽：房產(chǎn)房地產(chǎn)基本制度與政策第一章 法律基礎(chǔ)知識(shí)1、法是由國(guó)家制定和認(rèn)可，以權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容，體現(xiàn)國(guó)家意志并以國(guó)家強(qiáng)制力 為后盾的人們行為規(guī)范的總稱。2、中國(guó)現(xiàn)行法包括：憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章、特別行 政區(qū)法和國(guó)際條約。 憲法是國(guó)家的根本大法，是由國(guó)家最高權(quán)力機(jī)關(guān)按照特別程序制定和修改的， 綜合性地規(guī)定國(guó)家。 社會(huì)和公民生活根本問(wèn)題，具有最高法律效率的法。 法律：這里指狹義的法律，是由全國(guó)人名代表大會(huì)及其“常務(wù)委員會(huì)”制定的, 規(guī)定和調(diào)整國(guó)家， 社會(huì)和公民生活某一方面根本性地社會(huì)關(guān)系或基

2、本問(wèn)題的一種 法，其他位和效力低于憲法而高于其他法。 行政法規(guī)是有國(guó)務(wù)院依法制定的， 有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件 的總稱。起效率低于憲法、法律，高于地方性法規(guī)、規(guī)章。 地方性法規(guī)、自制條例、單行條例地方性法規(guī)是有省、 自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)根據(jù)本行政 區(qū)的具體情況和實(shí)際需要， 在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下制定的， 效力不超過(guò)行政區(qū)域范圍的規(guī)范性文件的總稱。報(bào)省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)批準(zhǔn)后生效。 行政規(guī)章是有關(guān)行政機(jī)關(guān)依法制定的事關(guān)行政管理的規(guī)范性文件的總稱， 分為 部門規(guī)章和政府規(guī)章兩種。3、法的分類：（ 1）按規(guī)定內(nèi)容分為 實(shí)體法

3、和程序法 ；（2）按效率范圍分為 特 殊法與一般法 ， 特殊法優(yōu)于一般法 。4、民法的概念：民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間以及他們之間的財(cái) 產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 財(cái)產(chǎn)關(guān)系包括財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系和財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān) 系，人身關(guān)系包括人格關(guān)系和身份關(guān)系。5、民法的基本原則：（1）平等原則：平等是民事法律關(guān)系的基本特點(diǎn)，是民事法律關(guān)系區(qū)別于行政 法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系的重點(diǎn)標(biāo)志；（2）誠(chéng)實(shí)信用原則：誠(chéng)實(shí)信用是一切正當(dāng)社會(huì)行為所應(yīng)遵守的道德準(zhǔn)則，是道 德規(guī)范在法律上的表現(xiàn)；（ 3）公序良俗原則；（4）自愿原則；（5）禁止濫用權(quán)利原則。6、民事法律的三要素是：主體、客體、內(nèi)容。民事法律關(guān)系的客體

4、包括：物、 行為、智力成果， 客體稱為標(biāo)的 。7、民事權(quán)利的分類：（ 1）根據(jù)有無(wú)財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，可分為 財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán) ；（ 2） 根據(jù)權(quán)利的作用可分為： 支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)、抗辯權(quán) 。人身權(quán)是指以人身 利益為內(nèi)容的、與權(quán)利人的人身不可分離的民事權(quán)利，如生命健康權(quán)、姓名權(quán)、 肖像權(quán)等。8、自然人也稱公民，包括本國(guó)公民、外國(guó)人和無(wú)國(guó)籍人。自然人的民事行為能 力：在中國(guó) 18 周歲以上的公民為成年人，具有完全民事能力； 16周歲以上 18 周歲以下的公民， 以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源地， 視為完全民事行為能力 人。限制民事行為能力人是指具有一定行為能力，但行為能力受到限制的自然 人。在中國(guó)，

5、10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限 制民事行為能力人。監(jiān)護(hù)：監(jiān)護(hù)不是一種權(quán)力，而是一種職責(zé)。未成年人的監(jiān)護(hù)人是父母。9、宣告失蹤指：下落不名滿 2 年的公民。宣告死亡指：（ 1）下落不明滿 4 年； （2）因意外事故下落不明，從事故發(fā)生之日起滿 2 年的。10、法人是和自然人相對(duì)稱的另一類民事主體。 法人是具有民事權(quán)利能力和民事 行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利并承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人的 4 個(gè)條件：（ 1）依法成立；（ 2）有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；（ 3）有自己的 名稱，組織機(jī)構(gòu)或場(chǎng)所；（ 4）能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。11、合伙的法律主要特征： （1）合伙具有獨(dú)立性；（ 2）

6、合伙人對(duì)合伙承擔(dān)無(wú)限 連帶責(zé)任。12、民事法律行為：是指民事主體設(shè)立、變更、終止民事權(quán)力和民事義務(wù)的合法 行為。民事法律行為的形式主要有 ：口頭形式、書面形式、視聽資料形式、推定形 式和默示形式等。 成立的條件： 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； 意思表示 真實(shí)；不違反法律或者社會(huì)公益。下列民事行為無(wú)效：無(wú)民事行為能力的人實(shí)施的；限制民事行為能力的 人依法不能獨(dú)立實(shí)施的； 一方以欺詐、 脅迫的手段或乘人之危， 使對(duì)方在違背 真實(shí)意愿的情況下所為的；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的； 違反法律或者社會(huì)公益的； 經(jīng)濟(jì)合同違法國(guó)家指令性計(jì)劃的； 以合法形式掩 蓋非法目的的。 無(wú)效的民事行為，

7、從行為開始就沒(méi)有法律約束力。13、代理的概念指： 行為人根據(jù)一定方式的取得， 以他人的名義以第三人的名義 為一定法律行為， 所產(chǎn)生的法律后果直接歸于該他人的行為。代理的關(guān)系由以下 3 方面構(gòu)成： 代理人與被代理人的關(guān)系； 代理人與第 三人的關(guān)系；第三人與代理人的關(guān)系。代理權(quán)可通過(guò)以下方式取得： 因授權(quán)而取得代理權(quán)； 因指定而發(fā)生； 因法律規(guī)定而發(fā)生。14、代理的分類： （1）委托代理、法定代理和指定代理； （2）本代理和復(fù)代理： 本代理指基于被代理人選任代理人而發(fā)生的代理； 復(fù)代理指代理人為行使代 理權(quán)以自己的名義為本人選任代理人而發(fā)生的代理。15、行使代理權(quán)應(yīng)遵循的兩個(gè)原則：（ 1）代理權(quán)應(yīng)

8、為維護(hù)被代理人的最大利益 而行使；（ 2）代理權(quán)不得濫用。16、訴訟時(shí)效期間指： 權(quán)利人請(qǐng)求人民法院和仲裁機(jī)關(guān)保護(hù)其民事權(quán)利的法定期 間，可分為普通訴訟時(shí)效期間、特別訴訟時(shí)效期間、長(zhǎng)期訴訟時(shí)效期間。民法通則規(guī)定下列的訴訟時(shí)效為1年：身體受到傷害要求賠償?shù)模?延?；蚓芨蹲饨鸬模?寄存財(cái)物被丟失或損毀的。 訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng) 知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。17、民事責(zé)任：是指民事主體違反民事義務(wù)而依法應(yīng)承擔(dān)的民事法律后果。承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有下列10種：停止侵害；排除妨礙；消除危險(xiǎn)；返還財(cái)產(chǎn)；恢復(fù)原狀；修理、重做、更換；賠償損失；支付 違約金；消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉。17、廣義的行政包

9、括公行政和私行政， 行政主體包括行政機(jī)關(guān)和法律、 行政法規(guī)、 地方性法規(guī)授權(quán)的組織。 私行政是指企業(yè)、 社會(huì)組織、 社會(huì)團(tuán)體針對(duì)其內(nèi)部事務(wù) 的執(zhí)行和管理活動(dòng)。18、行政行為包括行政立法、 依申請(qǐng)的行政處理、 依職權(quán)的行政處理、 行政指導(dǎo)、 行政合同、行政復(fù)議。19、行政行為的分類：（ 1）具體行政行為 和抽象行政行為 ；（2）作為行政行為 和不作為行政行為 。20、行政許可的概念指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、 法人和其他組織的申請(qǐng)， 經(jīng)依法審查， 準(zhǔn)予從事特定活動(dòng)的行為。其特點(diǎn)是： （ 1 ）是依申請(qǐng)的行政行為； （2）是一種 依法審查的行為； （3）是一種受益性行為；（ 4）是要式行政行為。臨時(shí)性的行

10、 政許可實(shí)施滿一年需呀繼續(xù)實(shí)施的， 應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)本級(jí)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì) 制定地方性法規(guī)。21、行政處罰的種類： （1）人身罰； （2）行為罰； （3）財(cái)產(chǎn)罰； （4）聲譽(yù)罰。22、行政訴訟的概念是行政相對(duì)人認(rèn)為行政主體的具體行政行為侵犯其合法權(quán) 益，依法向法院起訴， 法院在當(dāng)事人以及其他訴訟參與人的參與下對(duì)具體行政行 為的合法性，進(jìn)行審查并做出裁決的活動(dòng)： 行政訴訟決定規(guī)定國(guó)家行為、抽 象行政行為、內(nèi)部行政行為和終局裁定行為為不可訴訟行為。第二章 房地產(chǎn)法律法規(guī)概述1、房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。

11、屬于第三產(chǎn)業(yè)。房 地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)了強(qiáng)，可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集型和勞 動(dòng)密集型行業(yè)。2、房地產(chǎn)法的概念：房地產(chǎn)法的調(diào)解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，廣義 的房地產(chǎn)法包括調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用、交易、服務(wù)、管理及其他 與房地產(chǎn)有關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系的法律、法規(guī)、規(guī)章。狹義的房地產(chǎn)法指房地產(chǎn) 管理法。3、房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象 包括開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系 及物業(yè)管理關(guān)系。4、房地產(chǎn)法律體系是指各種不同的房地產(chǎn)法規(guī)按照一定的內(nèi)在聯(lián)系而組成的一 個(gè)共同的有機(jī)整體。5、全國(guó)人民代表大

12、會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)頒布的法律包括： （ 1）專門法律： 城市 房地產(chǎn)管理法和土地管理法；（ 2）相關(guān)法律：民法通則、城市規(guī) 劃法、合同法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法。6、國(guó)務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)管理方面的行政法規(guī)包括城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l 例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 、物業(yè)管理?xiàng)l例 、土地管理法實(shí)施條例 、 外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法、住房公積金管理?xiàng)l例。7、物的種類：（ 1）動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)；（ 2）流通物和限制流通物；（ 3）主物和從 物；（ 4）原物和孳息。8、物權(quán)主要有：所有權(quán)用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán) 。9、物的效力有 排他效力、優(yōu)先效力、追及效力 。10、物權(quán)的特征包括：物權(quán)法定原則、物權(quán)公示原則

13、、物權(quán)優(yōu)先原則。11、用益物權(quán) 包括承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、 建設(shè)用地使用權(quán)、 宅基地使用權(quán)、 地役權(quán)、典權(quán)。 擔(dān)保物權(quán) 包括：抵押權(quán)、留置權(quán)。12、房地產(chǎn)交易包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃。房地產(chǎn)中介服務(wù) 機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件： 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； 有固定服務(wù)場(chǎng)所； 有必 要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；法律、行政法規(guī)的其他條件。13、合同又稱契約，是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設(shè)立、變更、終 止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的意思表示一致的協(xié)議。14、合同的分類：（1）典型合同與非典型合同； （ 2）雙務(wù)合同和單務(wù)合同； （3） 有償合同和無(wú)償合同； （4）諾成合同與實(shí)踐合同； （5）要

14、式合同和不要式合同； （ 6）主合同和從合同。15、合同的訂立程序是：（ 1）要約；（ 2）承諾。16、違約的形式有 預(yù)期違約和實(shí)際違約 。違約責(zé)任的承擔(dān)方式： （1）繼續(xù)履行； （ 2）償還損失；（ 3）給付違約金；（ 4）定金法則。17、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法：經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)： 依法定或約定履行義務(wù)； 聽取意見(jiàn)和接受監(jiān)督的義務(wù)； 保 障人身和財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)； 不做虛假宣傳的義務(wù)； 出具相應(yīng)的票據(jù)和單據(jù)的 義務(wù)；提供符合要求的商品或服務(wù)的義務(wù)； 不得從事不公平、不合理的交易； 不得侵害消費(fèi)者的人身權(quán)利。消費(fèi)者權(quán)利：保障安全權(quán)；知悉真情權(quán)；自主選擇權(quán)；公平交易權(quán)； 依法請(qǐng)求賠償權(quán)； 求教獲知權(quán)； 依法

15、結(jié)識(shí)權(quán)； 維護(hù)尊嚴(yán)權(quán)； 監(jiān)督批評(píng)權(quán)。第三章 建設(shè)用地制度與政策1、中國(guó)現(xiàn)行的土地所有制有：（ 1）全部土地都為社會(huì)主義公有制；（ 2）土地 的社會(huì)主義公有制分為 全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制 ；（ 3）土地的全民所 有制具體采取的是國(guó)家所有制的形式；（ 4）土地的勞動(dòng)群眾集體所有制具體采 取的是農(nóng)民集體所有制的形式； （ 5）城市市區(qū)的土地屬于集體所有； （6）農(nóng)村 和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬國(guó)家所有的以外屬農(nóng)民集體所有。2、國(guó)家土地現(xiàn)實(shí)行的制度有： （1）國(guó)家實(shí)行土地登記制度，屬于國(guó)有土地的發(fā) 國(guó)有土地使用證，屬集體土地的發(fā)集體土地所有證，使用集體土地的發(fā) 集體土地使用證； （2）國(guó)家實(shí)

16、行 土地有償有限期使用制度 ；（ 3）國(guó)家實(shí)行 土地用途管制制度 ；（ 4）國(guó)家實(shí)行 保護(hù)耕地的制度 。3、取得國(guó)有土地使用權(quán)的途徑主要有：通過(guò)行政劃撥方式；通過(guò)國(guó)家出讓 方式；通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式；通過(guò)土地和房地產(chǎn)租賃方式。4、征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定： （1）征收土地實(shí)行 兩級(jí)審批制度 即國(guó)務(wù)院審批和 省級(jí)人民政府審批 ； （ 2）征收農(nóng)地的應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地 審批手續(xù)； （3）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò) 35 公頃的，其他土地超過(guò) 70 公頃的 由國(guó)務(wù)院審批；（ 4）其他用的和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目由省級(jí) 人民政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。征收集體土地的原則：珍惜耕地，合

17、理利用土地（基本國(guó)策）；保證國(guó)家建 設(shè)用地的原則；妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；有償使用土地的原則； 依法征地的原則。5、設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)， 可采取出讓或者劃撥等方式。 國(guó)有建設(shè)用地包括： （ 1） 現(xiàn)有的屬于國(guó)家所有的建設(shè)用地包括城市市區(qū)內(nèi)土地、城市規(guī)劃區(qū)外現(xiàn)有鐵路、 公路、機(jī)場(chǎng)、軍事設(shè)施、工礦企業(yè)使用的國(guó)有土地：國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)內(nèi)的建設(shè)用地等；（ 2）依法征收的原屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地和辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收的 農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地； （ 3）依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的國(guó)有農(nóng)用地。6、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有：（ 1）招標(biāo)方式；（ 2）拍賣方式；（ 3）協(xié)議 方式；（ 4）掛牌方式。7、國(guó)有土

18、地使用權(quán)的出讓年限：（ 1）居住用地 70 年；（ 2）工業(yè)用地 50 年；（ 3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年；（ 4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年；（ 5）綜合和其他用地 50 年。8、國(guó)家收回土地使用權(quán)的原因有：（ 1）土地使用權(quán)屆滿的收回；（ 2）國(guó)家有 權(quán)提前收回土地使用權(quán)；（ 3）因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回 土地使用權(quán)；（ 4）司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。9、國(guó)有土地租賃方式有招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的必須采取招 標(biāo)拍賣方式。10、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥的概念： 是指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)在用地者繳納補(bǔ)償、 安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用， 或者

19、將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用 的行為。11、劃撥土地使用權(quán)的范圍： （1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（ 2）城市基礎(chǔ)設(shè) 施和公益事業(yè)用地；（ 3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（ 4） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。12、劃撥土地使用權(quán)的管理規(guī)定有： （1）劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓；（ 2）劃撥 土地使用權(quán)可以出租； （ 3）劃撥土地使用權(quán)可以抵押； （4）國(guó)有企業(yè)改革中的 劃撥土地。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策1、城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務(wù)、促進(jìn)土地科學(xué) 使用為基礎(chǔ)、 促進(jìn)人居環(huán)境根本改善為目的， 涵蓋城鄉(xiāng)居民點(diǎn)的布局規(guī)劃， 起具 有重要公

20、共政策的屬性， 以圖紙和文本為表現(xiàn)形式， 城鄉(xiāng)規(guī)劃經(jīng)過(guò)法定程序?qū)徟?確立后，就具有法規(guī)效力。城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng) 規(guī)劃和村莊規(guī)劃。2、城市總體規(guī)劃的期限一般為 20年，近期建設(shè)規(guī)劃期限一般為 5 年。建制鎮(zhèn)總 體規(guī)劃的期限可以為 10 年至 20 年，近期建設(shè)規(guī)劃可以為 3 年至 5 年。城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性和修建性詳細(xì)規(guī)劃。3、編制城市規(guī)劃一般為編制總體規(guī)劃和編制詳細(xì)規(guī)劃。4、建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容：（ 1）建筑管理；（ 2）道路管理；（ 3）管線 管理；（ 4）審定設(shè)計(jì)方案；（ 5）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（ 6）放線、驗(yàn)線 制度；（ 7）建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收

21、；（ 8）竣工資料的報(bào)送。5、物權(quán)法第四十二條第一款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定 的權(quán)限可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其不動(dòng)產(chǎn)?！?城市房屋拆遷的概念： 是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人， 拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 國(guó)有土地的房屋及其附屬物，并對(duì)拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。6、申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證提交的資料：（ 1）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（ 2）建設(shè) 用地規(guī)劃許可證；（ 3）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（ 4）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明7、房屋拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證。房屋拆遷補(bǔ)償方式有2種即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。集體

22、土地上的拆遷行為，按照土地管理法等有關(guān)法 律、法規(guī)執(zhí)行，不需要對(duì)拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行 為，不屬于拆遷條例調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。8、建設(shè)工程施工和施工企業(yè)的管理制度的內(nèi)容有：（1）項(xiàng)目報(bào)建制度；（2） 施工許可制度；（3）質(zhì)量管理：（4）建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法；（5）建設(shè)工程 的竣工驗(yàn)收管理制度；（6）建設(shè)施工企業(yè)的資質(zhì)管理和項(xiàng)目經(jīng)理、建造師管理 制度；9、 持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè) 章程；（3）、驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）企業(yè)技術(shù)人 員的資格證書和聘用合同；（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需

23、要的其他文件；10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按企業(yè)條件分為1、2、3、4個(gè)等級(jí);11、 1998年7月3日以國(guó)發(fā)199823號(hào)文件發(fā)布的，國(guó)務(wù)院關(guān)于近一步深 化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)因符合土地利 用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則；12、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第 21條規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人 和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起 30天內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā) 轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。13、 當(dāng)出租人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，為保障承租人的利益不受 損害，拆遷條例規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)

24、換 房屋重新簽訂租賃合同，不實(shí)施貨幣補(bǔ)償。未超過(guò)比準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑是合法建筑，要給予補(bǔ)償。拆遷評(píng)估過(guò)程中，實(shí)地勘察記錄由實(shí)地勘察的評(píng)估人員、 拆遷人、被拆遷人簽字 認(rèn)可。14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件資注冊(cè)資本從事房地產(chǎn)開發(fā)近三年房屋建筑面連續(xù)今上一年房專業(yè)管理人員（人質(zhì)（萬(wàn)元）經(jīng)營(yíng)時(shí)間（年）積累計(jì)（萬(wàn)用）年質(zhì)量屋建筑施數(shù)）等 級(jí)合格率 達(dá)100%工面積（萬(wàn)m房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類 房屋權(quán)屬登記的種類（1）總登記；（2）初始登記；（3）轉(zhuǎn)移登記（轉(zhuǎn)移登 記應(yīng)在90日內(nèi)申請(qǐng)）；（4）變更登記（變更登記應(yīng)在30天內(nèi)申請(qǐng)）；（5）他 項(xiàng)權(quán)利登記（在30日內(nèi)申請(qǐng)）；（6）

25、注銷登記 土地權(quán)屬登記的種類：土地登記分為初始和變更土地登記。初始登記又稱總 登記；變更土地登記是指初始登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和 土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記；有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在 轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后 15）其中中級(jí) 以上 職稱持有 資格 證的 會(huì)計(jì)級(jí)500053051540 20 4級(jí)200031531020 10 3級(jí)80025210 5 2四 級(jí)1001已竣工的建筑工程 5 115、確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市 規(guī)劃、房地產(chǎn)開放年度計(jì)劃的要求。第五章房地產(chǎn)交易管

26、理制度1、 房地產(chǎn)交易中的制度有（1）房地產(chǎn)成交價(jià)格伸報(bào)制度；（2房地產(chǎn)評(píng)估價(jià) 格制度；（3）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)之房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與、或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人非的行為?！狈康?產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。以下情形必須進(jìn)行權(quán)屬登記：買賣； 互換；贈(zèng)與；繼承、受遺贈(zèng)；房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移的； 以房屋出資入股；法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。3、合同法規(guī)定租賃期限不得超過(guò) 20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。4、房屋租賃是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的

27、使用而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì) 補(bǔ)償。第六章房地產(chǎn)登記制度與政策1、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有登記發(fā)證制度、 日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、 土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書等申請(qǐng)變更登 記。5、當(dāng)使人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記的時(shí)限（ 1）總登記：申請(qǐng)人應(yīng)在當(dāng)?shù)厝嗣裾?的期限申請(qǐng)；（ 2）初始登記：新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后 3 個(gè)月向 登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)， 集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)家土地申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)自這 一事實(shí)發(fā)生之日起 30 日內(nèi)申請(qǐng)。轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起 90日內(nèi)提出申 請(qǐng)，變更、注銷登記和他項(xiàng)權(quán)利登記，都應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起 30 日內(nèi)提出申 請(qǐng)。6、

28、登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記發(fā)證的時(shí)限；登記機(jī)關(guān)受理登記申請(qǐng)后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn) 權(quán)來(lái)源資料齊全的， 應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記， 并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書； 初 始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記時(shí)限： 30 日；注銷登記時(shí)限： 15 日。7、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定：“有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán) 注銷房屋權(quán)屬證書：（ 1）申報(bào)不實(shí)的；（ 2）涂改房屋權(quán)屬證書的；（ 3）房屋 權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；（ 4）因登記機(jī) 關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。第七章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策1、房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售

29、、 交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中， 為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 實(shí)際房地產(chǎn)咨詢、 房地 產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱； 房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人 提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)估價(jià)是指專 業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的， 遵循公認(rèn)的估價(jià)原則， 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià) 程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法， 在對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上， 對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)； 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金 為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易餓從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2、房地產(chǎn)中介服務(wù)的三個(gè)主要特征：人員特定；委托服務(wù)；服務(wù)有償2004年 7月

30、1日行政許可法實(shí)施后，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場(chǎng) 準(zhǔn)人抓起， 采取資格認(rèn)證、 資質(zhì)分級(jí)與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理措施； 而對(duì)房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢則主要通過(guò)行業(yè)組織自律的方式進(jìn)行自我管理。 1 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件：（1）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；（ 2）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；（ 3）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；（ 4）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員占總?cè)藬?shù)的50%；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。3、房地產(chǎn)中介服務(wù)內(nèi)容包括：房地產(chǎn)咨訊、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分為房地產(chǎn)居間、代理、行紀(jì)5

31、、房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)分為：口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)；6、國(guó)家指導(dǎo)性參考價(jià)格為普通咨詢報(bào)告，每份收取3001000 元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多咨詢報(bào)告，一般不超過(guò)咨詢標(biāo)的的0.5%；7、房屋租賃代理收費(fèi)， 按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)一次性收?。?、房屋買賣大量收費(fèi)， 按成交價(jià)格的總額的 0.5%2.5%計(jì)收，最多不能超過(guò) 3%；9、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)主要包括承辦業(yè)務(wù)管理、中介服務(wù)行為的管理及 財(cái)務(wù)管理10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從 業(yè)資格考試。11、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、 統(tǒng)一命題、 統(tǒng)一組織的考試 制度。12、房地

32、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市 命題并組織考試的制度。13、資格考試報(bào)名條件凡中華人民共和國(guó)公民， 遵守國(guó)家法律、 法規(guī)，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資 格并具備以下條件之一者，可申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試：1）取得大專學(xué)歷，工作滿 6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿 3 年；2）取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿 4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿 2 年；3）取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿 3 年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 務(wù)工作滿 1 年；4）取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿 1 年；14、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人學(xué)會(huì)按照規(guī)定， 實(shí)施全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注 冊(cè)工作，將準(zhǔn)予注冊(cè)和注銷注冊(cè)的人員名單報(bào)建設(shè)部備案。15、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注銷注冊(cè)1）不具有完全民事行為能力；2）受刑事處罰；3）脫離房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作崗位連續(xù) 2年（含 2年）以上；4）同時(shí)有兩個(gè)及以上