2003年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)理論與方法考試真題及答案

1、2003 年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)理論與方法考試真題及答案 一、單項(xiàng)選擇題 （共 35 題，每題 1 分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤} 卡上涂黑其相應(yīng)的編號。）1估價(jià)報(bào)告書中說明的（）限定了其用途。A .估價(jià)原則B .估價(jià)方法C .估價(jià)目的D .估價(jià)對象狀況2“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。A .給水、排水、電力、通信B .給水、排水、燃?xì)?、熱力C.排水、電力、通信、燃?xì)釪 .排水、電力、通信、熱力3. 某宗土地的面積為 1000m 2，其上建筑物的建筑面積為5000m 2，建筑物的基底面積為 700m 2，建筑物層數(shù)為 8 層。則該宗土地

2、的容積率為（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）A. 8.0 B. 5.6 C. 5.0 D. 0.74. 當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則（）。A .均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加B .均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少C.均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加D .均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少5. 房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A 有用性、稀缺性、有效需求B. 供給、需求、利用狀況C. 權(quán)利、租金、利率D .價(jià)值、使用價(jià)值、供求6基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。A 最低價(jià)格 B.最高價(jià)格 C 平均價(jià)格 D 成交價(jià)格7.已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m 2時(shí)，需求量為100萬m2,當(dāng)價(jià)格為100

3、0元/ m2時(shí)，需求量為 90 萬 m 2，則需求價(jià)格彈性為（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)整理）A. 10 B. 9 C. 0.9 D. 0.18估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（）起計(jì)。A .估價(jià)時(shí)點(diǎn)B. 估價(jià)作業(yè)期C. 出具估價(jià)報(bào)告之目D 簽訂估價(jià)委托合同之日9如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額,則應(yīng)以（ ）進(jìn)行估價(jià)。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）A 保持現(xiàn)狀前提 B 裝修改造前提 C 轉(zhuǎn)換用途前提 D 重新利用前提10 運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),要求利用與估價(jià)對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對象預(yù)期收益,這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的（）。A

4、. 合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D .公平原則11 在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由（ ）的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。（建設(shè)工程教育網(wǎng)整理）A 本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有B. 所有參加該估價(jià)項(xiàng)目C. 由引交估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任D 任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人12 某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50 萬元，余款 80 萬元在第 8 個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為 1 。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（ ）萬元。A 87 B124 C130 D 13413 某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29 萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5 和 3，則該宗房地產(chǎn)交易

5、的正常成交價(jià)格為（ ）萬元。A 27.6 B 28.2 C29.0 D 29.914 房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。A. 可比實(shí)例房地產(chǎn) B.估價(jià)對象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) D .類似房地產(chǎn)15 某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對象優(yōu)9，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為（ ）。A. 0.91B. 0.92C. 1.09 D . 1.1016 .某估價(jià)機(jī)構(gòu)于 2003 年6 月10 日至 20 日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2003 年 6 月 15 日。 因估價(jià)結(jié)果有爭議， 2003 年 8 月 15 曰進(jìn)行復(fù)估， 則復(fù)估的估價(jià)時(shí) 點(diǎn)為 （ ）。（建 設(shè) 工程教育

6、網(wǎng)原創(chuàng)）A. 2003 年 6 月 15 日B. 2003 年 8 月 15 日C.簽訂估價(jià)委托臺(tái)同之日D 估價(jià)人員與委托人商定的某日17 .下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（ ）。A 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B. 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C. 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等D 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)18 某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得 40 年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期 3 年，建筑物經(jīng) 濟(jì)壽命 60 年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折

7、舊年限是（ ）年。A 37B40C 60D6319 因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（ ）。A. 自然折舊B.物質(zhì)折舊 C.功能折舊D .經(jīng)濟(jì)折舊20 通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（ ）。（建設(shè) 工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）A 土地取得成本+開發(fā)成本B. 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C. 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D .開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值21 .某建筑物已建成 10 年，預(yù)計(jì)尚可使用 40 年，殘值率為 4，該建筑物的成新率 為（ ）。A. 75B. 79 C. 81 D. 8422 .建筑物凈收益=（）X建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無

8、限年期）。（建設(shè)工 程教育網(wǎng)原創(chuàng)）A. 建筑物重置價(jià) B.建筑物現(xiàn)值 C. 土地價(jià)格 D .房地產(chǎn)價(jià)格23 .收益法中所指的收益是（ ）。A 估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益B. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益C. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益D .估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益24 有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為 100 萬元，綜合資本化率為 7，土地資本化率為 6，建 筑物資本化率為 8，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（）萬元（收益可視為無限年）。A 30 B40 C50 D 6025 采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（ ）。A .資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠B. 資本化率=安全利率+

9、投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠C. 資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu) 惠D .資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的 優(yōu)惠26 某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時(shí)估價(jià)對象狀況應(yīng)為（ ）。A 被燒損前的狀況B. 被燒損后的狀況C 被燒損前與被燒損后的差異狀況D 未來修復(fù)或重建后的狀況27 有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為 20 萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加 2 萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10 ，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬元。（建設(shè)工程 教育網(wǎng)原創(chuàng)）A 400 13

10、450 C 500 D 54028 某房地產(chǎn)在正常情況下， 每年可獲得有效毛收入 30 萬元， 運(yùn)營費(fèi)用需要 10 萬元，資本化率為 10 ，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為 40 年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬元。A 180B196C200D30029 若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（）。A 通貨膨脹影響 B 投資利息因素 C 資金時(shí)間價(jià)值 D 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償30對于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用（）和長期趨勢法相結(jié)合進(jìn)行估算。A. 比較法

11、 B.收益法 C.,成本法 D .路線價(jià)法31.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自19972002年分別為3100元/ m2、3260元/ m2、3440元/ m2、3620元/ m2、3800元/ m 2、3980元/m 2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價(jià)格為（ ）元/ m 2。A. 4120B. 4149C. 4184D. 421632 .基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是（ ）。（建 設(shè)工程 教育網(wǎng)原創(chuàng)）A. 收益原理 B.替代原理 C .地租理論 D .區(qū)位理論33 .某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為 8000 萬元，其中建筑物價(jià)值占 40 。某人擁有其中的一套住宅， 房地價(jià)值為 150 萬元， 該

12、部分的建筑物價(jià)值為 50 萬元， 則此人占有的土地份額為（ ）。A. 19 B. 21 C. 23 D. 2534.若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為 10m ，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為 15m 的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為（ ）。A. 78 B. 85 C. 117 D. 15035 在估價(jià)報(bào)告中陳述（ ），既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和 估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。A 估價(jià)師聲B.估價(jià)的假設(shè)和限制條件C. 估價(jià)方法D .估價(jià)對象二、多項(xiàng)選擇題 （共 15 題，每題 2 分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題 意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選

13、對的，得 2 分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少 選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分。）1. 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容包括（）。（建 設(shè)工程教育 網(wǎng)原創(chuàng)）A .評估制度B .估價(jià)原則名C.估價(jià)程序D .估價(jià)報(bào)告E.職業(yè)道德2. 收益性房地產(chǎn)包括（）。A .未出租的餐館B.旅店C.加油D .農(nóng)地E.未開發(fā)的土地3. 在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則（ ）。A .估價(jià)的依據(jù)有可能不同B.估價(jià)的方法有可能不同C.估價(jià)對象的范圍有可能不同D .不影響估價(jià)結(jié)果的公正性E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途4在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（）賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。A 高于B 等于C.低于

14、 D 不高于E.不等于5估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括（）。A .實(shí)地查勘記錄B. 委托人名片C. 估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況D .估價(jià)中的不同意見E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見6. 下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有（）。（建設(shè)工程教 育網(wǎng) 原創(chuàng)）A .可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B .可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C.交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D .交易實(shí)例不定是可比實(shí)例E.可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例7. 下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告的說法中，不正確的有（）。A .估價(jià)報(bào)告是關(guān)于估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告B. 估價(jià)報(bào)告可視為估價(jià)人負(fù)提供給委托人的產(chǎn)品C. 估價(jià)報(bào)告應(yīng)重在內(nèi)在質(zhì)量

15、，外在質(zhì)量不是很重要D .估價(jià)報(bào)告應(yīng)對難以確定的事項(xiàng)予以說明，但不得描述其對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響E.估價(jià)報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件8. 收益乘數(shù)有（ ）。A .毛租金乘數(shù)B.利潤乘數(shù)C.凈收益乘數(shù)D 銷售收入乘數(shù)E.潛在毛收入乘數(shù)9. 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（ ）。A 取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金B(yǎng). 基礎(chǔ)設(shè)旌建設(shè)費(fèi)C. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D .勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)E.管理費(fèi)網(wǎng)原10 .下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有（ ）。（建設(shè)工程教育 創(chuàng)）A 估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B. 建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面

16、價(jià)值的差額C. 建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D .建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格與市場價(jià)值之間的差額E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊11 .收益法中確定資本化率的基本方法有（ ）。A .市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D .投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法12 .假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有（）。A .待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B. 開發(fā)成本和管理費(fèi)用C. 銷售稅費(fèi)D 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E.開發(fā)利潤13 .預(yù)期原理是（）等估價(jià)方法的理論依據(jù)。（建設(shè)工程教育網(wǎng)原 創(chuàng)）A .市場比較法B.收益法C.成本法D .假設(shè)開發(fā)法E.

17、路線價(jià)法14 應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行（ ）等修正。A .臨街深度B. 土地形狀C.交易曰期D .交易情況E.臨街寬度15 .下列關(guān)于實(shí)地查勘的說法中，正確的有（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）A .對于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘B. 實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成實(shí)地查勘記錄C. 實(shí)地查勘人員和委托人中的陪同人員都應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名D .在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E.實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的資料進(jìn)行核實(shí)三、判斷題 （共 15 題，每題 1 分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“V”表示正確，用“X”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤

18、扣1分，本題總分最多扣至零分。）1因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。（ ）2房地產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。 （ ）3開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)較小。（ ）（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）4在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場價(jià)值因投資者的不同而不同。（ ）5在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)， 對房地產(chǎn)市場情況的分析始終應(yīng)針對估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。（ ）6交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。（）7對于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例， 只要是估價(jià)對象的婁似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。（）8可修復(fù)的損耗是經(jīng)過

19、修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。（）9成本法是根據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來估算估價(jià)對象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。 （ ）10 應(yīng)用收益法評估出租型房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。 （ ）11 為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值評 估時(shí)，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。 （ ）（建 設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）12 長期趨勢法適用對象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)較長時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而

20、且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。 （ ）13 高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?（ ）14 .在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（）（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)）15 .房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的、對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。（）四、計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答。）1某房地產(chǎn)占地 4000m 2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24

21、層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成。預(yù)計(jì)再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60 %，其余部分的75 %可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90 %，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；23層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70 %，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元：第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70 %，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付 8萬元的運(yùn)營費(fèi)用；510層為用于出租的辦公用房，每層共 20間，當(dāng) 地

22、同類同檔次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80 %，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10 %的運(yùn)營費(fèi)用：1124層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積 3800元的 優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時(shí)的市場價(jià)值（設(shè)資本化率分別為商場10 %，酒樓8 %，辦公樓7 %）。實(shí)例ABCDE成交價(jià)格兀/ （兀/m 2）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情況+2%+

23、21%00-3%區(qū)位狀況0-3%+3%+1%0房地產(chǎn) 狀況權(quán)益狀況-2%0+2%-1%-1%交易實(shí)物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1曰該類住宅樓市場價(jià)格每月遞增1.5 %，其后至2002年11月1曰則每月遞減0.5 %，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價(jià)格基本不變，以后每月遞增3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算1 %。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值

24、，請采用簡單算術(shù)平均）。（建15#設(shè)工程教育網(wǎng)提供）參考答案:、單項(xiàng)選擇題8. C 9. A 10 . C11 .12 .13 .14 . C15 .16 . A17. D 18 . A 19 .20 . B21 .22 .23 .24 . C25 .26 . C27 . A 28 . B 29 .30 . A31 .32 .33 .34 . A35 .#二、多項(xiàng)選擇題1 . BCDE 2 . ABCD3 . ABCD 4 . AB 5 . ACDE 6 . AD 7 . BCD 8 . ACE9 . BCD#10 . ACDE 11 . ABD 12 . ABD 13 . BD 14 . A

25、BE 15 . BCDE三、判斷題1 . V 2 . X 3. V 4. X 5. V 6. V 7. X 8.x 9. X 10 . X 11 .X12 . X 13 . X 14 . V 15 . V四、計(jì)算題1 、解：( 1 )運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：V=A/Y1-1/(1+y) n(2) 各層建筑面積=4000 X 6/24=1000m2/層(3) 計(jì)算 1 層商鋪收益價(jià)格：年凈收益 =1000 X (1-60 )X 75 X 90X 60X 12=19.44 萬元V1=19.44/10 X 1-1/(1+10 )50-3 =192.20 萬元(4) 計(jì)算23層商

26、場收益價(jià)格：年凈收益： 1000 X 2X 70X 600=84 萬元V23=84/10 X 1-1/(1+10)50-3=830.48 萬元(5) 計(jì)算 4 層酒樓收益價(jià)格：年凈收益： 1000 X 70X 50X 12-80000=34 萬元V4=34/8 X 1-1/(1+8 )50-3 =413.59 萬元(6) 計(jì)算 510 層辦公樓收益價(jià)格：年凈收益：6 X 20 X 1800 X 12 X 80 %X (1-10 % )=186.62 萬元V5 10=186.62/7 %X 1-1/(1+7% )50-3 =2555.13 萬元計(jì)算1124層住宅價(jià)格：V11 24 =1000 X 14 X 4000=5600 萬