房地產涉和的稅種

1、房地產涉及的稅種：房地產開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、 地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。1、營業(yè)稅：稅率 5%。2、城市維護建設稅(郊區(qū))、計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7% (城區(qū))、5%1% (農村)。計算公式：應納稅額=營業(yè)稅X稅率。3、教育費附加計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納，附加稅率為3%。計算公式：應交教育費附加額=營業(yè)稅X3%。4、印花稅：(1) 財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；稅率為萬(2) 加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書

2、據(jù), 分之五；(3 )購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；(4 )借款合同，稅率為萬分之零點五；(5)對記錄資金的帳薄，按 實收資本和 資金公積”總額的萬分之五貼 花；(6 )營業(yè)帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個人所得稅：工資、薪金不含稅收入適用稅率表級數(shù)應納稅所得額(不含稅)稅率()速算扣除數(shù)(元)1不超過500元的部分 5 02超過500元至2000元的部分 10 253超過2000元至5000元的部分 15 1254超過5000元至20000元的部分 20 3755超過20000元至40000元的部分 25 13756超過40000元至60000元的部

3、分 30 33757超過60000元至80000元的部分 35 63758超過80000元至100000元的部分 40 103759超過100000元的部分 45 15375計算公式：應納個人所得稅稅額=應納稅所得額為適用稅率-速算扣除數(shù)應納稅額=工資薪金收入-2000-三險一金”6、所得稅(1 )所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。(2) 如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。計算公式：應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率(3) 如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。計算公式：應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率(4) 所得稅稅率：一般企業(yè)所得稅的稅率為 25%,符

4、合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)，減按15 %的稅率征收企業(yè)所得稅。7、房產稅依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2 %;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12 %。& 土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：(1)大城市1.5元至30元；(2 )中等城市1.2元至24元；(3) 小城市 0.9元至18元；(4) 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6元至12元。9、土地增值稅土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除 條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產轉讓收計算增值額的

5、扣除項目金入包括貨幣收入、實物收入和其他和轉讓房地產有關的經濟收益, 額包括：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2 ）開發(fā)土地的成本、費用；（3） 新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；（4）和轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額 50 %的部分，稅率30 %。增值額超過扣除項目金額 50 %，未超過扣 除項目金額100 %的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額 100 %，未超過扣除項目 金額200 %的部分，稅率50 %。增值額超過扣除項目金額200 %的部分，稅率為 60%。主要

6、的成本的核算不同，設置科目不同。房屋開發(fā)成本的核算一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目房屋的開發(fā)，是房地產開發(fā)企業(yè)的主要經濟業(yè)務。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設置開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應按開發(fā)

7、房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周 轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和 成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發(fā)地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：1一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的 單項開發(fā)工程為成本核算對象。2同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的， 可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。3.對于個別規(guī)模較

8、大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發(fā) 項目的部位劃分成本核算對象。開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應設置如下幾個成本項目:（1 ）土地征用及拆遷補償費或批租地價;（2）前期工程費；基礎設施費； 建筑安裝工程費； 配套設施費； 開發(fā)間接費。（3）（4）（5）（6）其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，期發(fā)生的規(guī)劃設計、 項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出。基礎設施費是指房屋開 發(fā)中各項基礎設施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、 環(huán)衛(wèi)設施等支出。建筑安

9、裝工程費是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項 費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規(guī)定應計入房屋開發(fā)成本不能有償轉讓公共 配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、或批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費是指應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。二、房屋開發(fā)成本的核算（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的土地征用及拆遷補償費房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和 銀行存款等賬戶的貸方。能分清成本核算對象的， ”成本項目，并記入開發(fā)成本應直接房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用

10、及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的， 應先將其支出先通過 開發(fā)成本一一自用土地開發(fā) 成本”賬戶進行匯集，待 按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入 賬戶的借方和 開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。土地開發(fā)完成投入使用時，再開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”房屋開發(fā)占用的土地， 如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，及拆遷補償費，先在 開發(fā)成本 商品性土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投 入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入開發(fā)成本一-房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和 開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商則應將其發(fā)生的土地征用品性

11、土地已經轉入 開發(fā)產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷 補償費記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和開發(fā)產品”賬戶的貸方。（二）前期工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究 以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的前期工程費”成本項目，并記入 開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和 銀行存款”等賬戶的貸 方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的 前期工程費”成本項目，并記入 開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成

12、本”賬戶 的借方和銀行存款”等賬戶的貸方。（三）基礎設施費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等 基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的基礎設施費”成本項目，并記入 開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和 銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完 成商品性土地已轉入 開發(fā)產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費 （按 歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入 開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和 開發(fā)產品”賬戶的貸方。（四）建筑安裝工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支

13、出，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的建筑安裝工程費”成本項目，并記入 開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和 應付賬款一一應付工程款”等賬戶 的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080 000元，這兩幢商品房的預算造價為；101商品房630 000元102商品

14、房504 000兀合計1134 000元則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：某項工程實際建筑安裝工程費=工程標價X該項工程預算造價 咯項工程預算造價合計設例中：101 商品房 1080000 元 X630000 元 T134000 元=600000 元102 商品房 1080000 元 X504000 元 T134000 元=480000 元采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的建筑安裝工程費”成本項目，并記入開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和 庫存材料”、應付工資”、銀行存

15、款”等賬戶的貸方。如果 開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設置工程施工”、施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的建筑安裝工程費”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時， 記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的建筑安裝工程費”成本項目，并記入 開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和 庫存設備”賬戶的貸方。（五）配套設施費房屋開發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據(jù)配套設施的建設情況，

16、采用不同的費用歸集和核算方法。1 配套設施和房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本 核算對象的，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的配套設施費項目，并記入 開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和 應付賬款一一應付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套 設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)成本 賬戶先行匯集， 待配套設施完工時， 再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本）， 分配記入有關房 屋開發(fā)成本核算對象的 配套設施費”成本項目，并記入 開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的 借方和開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)成本”賬戶的貸方。2 配套設施和房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或 出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發(fā)成本時，對應負擔的配套設施費， 可采取預提的辦法。 即根據(jù)配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完 工房屋應負擔的