成本法土地案例

1、（ 三 ） 房屋建筑物評估說明1、評估范圍此次評估范圍為“某某工廠”全部建筑物類資產(chǎn)。共申報房屋建筑物 18 項， 合計建筑面積為 5757.8 平方米。依據(jù)武漢市興達(dá)新型墻體材料廠提供的清查評估 明細(xì)表，該部分資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日之賬面值如下：房屋建筑物 18 項：賬面原值 2106155.00 元，賬面凈值 398471.85 元。2、資產(chǎn)概況（1）基本情況“某某工廠”位于武漢市漢陽區(qū)琴斷口街黃金村，東距漢江江堤 300 米，南面 為漢陽區(qū)江北河道堤防管理所，西臨武漢市中環(huán)線，北鄰武漢第一輕工業(yè)學(xué)校。申 報評估的 18 項房屋建（構(gòu)）筑物位于馬武漢市興達(dá)新型墻體材料廠廠區(qū)內(nèi)，主要 是宿舍、辦公

2、樓、及生活服務(wù)用房，房屋建筑物的主要構(gòu)造形式有磚混結(jié)構(gòu)、磚木 結(jié)構(gòu)。“某某工廠”房屋建筑物類資產(chǎn)特點如下： “某某工廠”大部分房屋物建筑物在上世紀(jì)五、六十年代建成投入使用，房 屋建筑物使用年限長，維護成本高； “某某工廠” 主要房屋建筑物為磚木結(jié)構(gòu)， 對建筑材料和施工工藝要求不高， 建筑工程造價相對較低。（2）主要建（構(gòu)）筑物概況 新辦公樓新辦公樓為四層磚混結(jié)構(gòu)， 房屋形狀呈規(guī)則矩形， 檐高13.2米，建筑面積1747.9 川，建筑類別為四類?；A(chǔ)工程：磚帶形基礎(chǔ)。主體工程： 1 磚承重墻，圈梁、構(gòu)造柱，混凝土牛腿 1.5 米寬外走廊。門窗：鑲板帶亮單扇木門，無紗鋼窗。樓地面：地面素土夯實，

3、C15 混凝土抹平壓光；樓面預(yù)制混凝土板樓板，水泥 砂漿墊層。屋面工程：預(yù)制混凝土屋面板，水泥砂漿找平，找坡保溫層，卷材防水，架設(shè) 隔熱板，有組織排水。裝飾工程：外墻水泥砂漿面層，內(nèi)墻刷大白灰；一樓152X152缸磚，二、三層樓地面樓152X 152缸磚；天花刷大白灰；門窗刷調(diào)和漆；有組織鑄鐵管排水。 衛(wèi)生所衛(wèi)生所為磚木結(jié)構(gòu)，單層，建筑面積 212卅，平均山墻高4.2米，建筑類別為 四類?；A(chǔ)工程：自然地基，磚帶形基礎(chǔ)。主體工程： 1 磚承重墻。門窗：單扇木鑲板門，無紗木格柵窗。地面：地面素土夯實，碎石墊層，混凝土抹平壓光； 屋面工程：杉木檁條，順?biāo)畻l、掛瓦條，油氈上掛紅機瓦，無組織排水裝飾工

4、程：外墻清水磚墻，約 1 米高水泥砂漿外墻裙， 30 高水泥砂漿勒腳；內(nèi) 墻刷大白灰，1.2米高油漆衛(wèi)生墻；地面152X 152缸磚；杉木條下混合砂漿吊頂面 層；室外 0.5 米寬散水，明溝排水。3、評估依據(jù)(1) 國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā) 199623 號資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行) ；(2) “某某工廠”申報的房屋建筑物類資產(chǎn)清查評估明細(xì)表；(3) “某某工廠”提供的房屋產(chǎn)權(quán)證明；(4) 全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額湖北省估價表 ( 2003)；(5) 湖北省建筑安裝工程費用定額 ；(6) 建設(shè)部房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) ；(7) ) 湖北省、武漢市建設(shè)項目應(yīng)收取各種規(guī)費標(biāo)準(zhǔn)的文件；(8) 中國人民

5、銀行金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率表 (2006年6月29日開始執(zhí)行)；(12) 建筑工程預(yù)算估價實用手冊 (中國建材工業(yè)出版社 98年 8月)；(13) 資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊 (第四版)；(14) 武漢市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)；(15) 評估人員現(xiàn)場勘察記錄工作底稿。4、評估過程對“某某工廠”房屋類資產(chǎn)評估過程，大致分為以下幾個階段： 首先，是收集材料及準(zhǔn)備階段。評估人員進入現(xiàn)場后根據(jù)“馬鞍山北光”提供 的資產(chǎn)評估申報表和財務(wù)報表， 收集企業(yè)有關(guān)建筑物、 構(gòu)筑物有關(guān)資料和產(chǎn)權(quán)證明。其次，是實地勘察階段，根據(jù)申報的清查評估明細(xì)表進行現(xiàn)場實物勘察。對每 一評估對象，評估人員進行了詳細(xì)的現(xiàn)場考察，對房屋建（

6、構(gòu)）筑物配套設(shè)施、用 途、外型、結(jié)構(gòu)型式、層次、高度、建筑用材、內(nèi)外裝修、使用維修、施工質(zhì)量、 水暖電安裝使用的情況及完好程度進行了較詳細(xì)的記錄，并走訪了有關(guān)房屋建筑 物、構(gòu)筑物的管理維護人員及使用人員。再次，是評估作價階段。對各項房屋建筑物和構(gòu)筑物，根據(jù)武漢市現(xiàn)行建安工 程定額及取費標(biāo)準(zhǔn)、武漢市房屋建設(shè)前期費用標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)部門公布的基本建設(shè) 貸款利息率等依據(jù)，分別計算出各項建筑物、構(gòu)筑物的重置全價，乘以依據(jù)各項建 筑物成新狀況和使用年限計算的成新率，最終得到以 2006 年 12 月 31 日為基準(zhǔn)日 的評估結(jié)果。5、評估方法根據(jù)本次評估目的及假設(shè)采用重置成本法評估。重置成本法是基于房屋建

7、筑物的再建造費用或投資的角度來考慮，通過估算出 建筑物在全新狀態(tài)下的重置全價或成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最 后得出建筑物評估值的一種評估方法?；竟饺缦拢悍课萁ㄖ镌u估值=重置全價X成新率評估人員以典型建（構(gòu)）筑物為例，求取該建（構(gòu)）筑物的重置單價；其他結(jié) 構(gòu)形式及做法相類似的房屋建筑物類資產(chǎn)根據(jù)典型建（構(gòu)）筑物重置單位價格，進 行級別、層高、跨度、面積、裝飾、材料等多因素調(diào)整，得到評估對象的重置單價， 乘以建筑面積（長度、體積等） ，即為評估對象重置全價。 基本公式如下：評估對象重置全價=典型建（構(gòu)）筑物重置單價X（ 1+調(diào)整系數(shù)）（1）重置全價的確定 重置全價是指購置或建造

8、全新同類資產(chǎn)所必須付出的成本，基本公式如下： 重置全價二建安工程造價+前期費用+其他費用+資金成本 建安工程造價計算一個建筑項目工程造價的方法有預(yù)（結(jié)）算編制法、竣工結(jié)算調(diào)整法、類 似工程預(yù)算法、指數(shù)調(diào)整法、概算指標(biāo)編制法等。從理論上講，一項建筑物的購建 包括兩部分，一項房屋建筑物的購建應(yīng)包括兩部分，一部分是直接成本，另部分是 間接成本。直接成本通常是由人工、材料、機械費和相關(guān)稅費組成，間接成本則通常由與房屋建筑物購建有關(guān)的費用如建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、可行性研究費、工程監(jiān)理費、貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等相關(guān)稅費組成。由于“某某工廠”建成已有幾十年，其工程圖紙與技術(shù)經(jīng)濟資料不齊全。

9、為了 較為準(zhǔn)確地確定其重置價值，我們采用指數(shù)調(diào)整法，通過結(jié)構(gòu)形式及做法相類似的 典型建筑物重置單位價格，進行級別、層高、跨度、面積、裝飾、材料等多因素調(diào) 整，得到評估對象的重置單價，乘以建筑面積，即為評估對象重置全價。 房屋建筑物前期費用及其它費用根據(jù)湖北省武漢市的有關(guān)建設(shè)工程取費規(guī)定，武漢市房屋建筑物前期費及其它 費用采用的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)如下表：武漢市前期費用及其它費用標(biāo)準(zhǔn)序號名稱計算依據(jù)取費文件標(biāo)準(zhǔn)%元/m21工程勘察設(shè)計費工程造價4.50%國家計委、建設(shè)部（計價格200210 號）2招投標(biāo)費工程造價0.06%鄂價費字1992232號3工程質(zhì)量監(jiān)督費工程造價0.14%鄂價費字2001329號4工

10、程監(jiān)理費工程造價1.50%國家物價局、建設(shè)部（價費字1992479 號）5建筑工程造價咨詢費工程造價0.45%湖北省建設(shè)廳、物價局（鄂價房地 字200051 號）6建設(shè)單位管理費工程造價2.00%國家計委、建設(shè)部（計價格20022503 號）7城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費建筑面積80武政199720號8新型建材基金建筑面積3鄂政發(fā)199297號文9公共消防設(shè)施配套費建筑面積1.5鄂價費字（1998）220號小計8.65%84.5資金成本資金成本為該工程正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金（包括前期費用、綜合造價、其他 費用）的籌資成本，即利息。假定資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按評估基準(zhǔn)日國內(nèi)基 本建設(shè)貸款利率計算。（2）

11、成新率的確定本次評估采用綜合成新率。具體求取過程為：首先，根據(jù)房屋建筑物而耐用年限和已使用年限按年限法計算出理論成新率； 然后，評估人員在現(xiàn)場對建筑物結(jié)構(gòu)、裝修和配套設(shè)施等各組成部分的完好程度及 使用保養(yǎng)狀況，根據(jù)完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)進行鑒定評分， 打出現(xiàn)場勘察成新率；最后, 對按年限法計算的成新率和現(xiàn)場鑒定成新率進行算術(shù)加權(quán)平均，即得出該建筑物的綜合成新率房屋建筑物成新率公式為：綜合成新率=理論成新率x 40%現(xiàn)場鑒定成新率X 60%理論成新率=尚使用年限十（已使用年限+尚可使用年限x 100% 勘察成新率由評估人員現(xiàn)場勘察打分評定。（3）確定評估值評估值=重置全價x成新率6、評估結(jié)果在實施了上

12、述資產(chǎn)程序和方法后，納入評估范圍的房屋建（構(gòu)）筑物在2006年12月31日的評估結(jié)果反映如下（單位：人民幣元）：科目名稱賬面價值調(diào)整后賬面值評估價值增值額增值率%房屋建筑物類賬面原值房屋建筑物2106155.002106155.003107657.002709185.00679.89構(gòu)筑物及其他管道溝槽房屋建筑物類賬面凈值房屋建筑物398471.85398471.853107657.002709185.00679.89構(gòu)筑物及其他管道溝槽評估結(jié)果詳見房屋建筑物評估明細(xì)表。7、案例分析案例1 :新辦公樓 （固定資產(chǎn)一房屋建筑物清查評估明細(xì)表序號14）（1）基本情況：新辦公樓為四層磚混結(jié)構(gòu)，房屋形

13、狀呈規(guī)則矩形，檐高13.2米，建筑面積1749.7 卅，建筑類別為四類。磚帶形基礎(chǔ)；1磚承重墻，有少量不均勻沉降，圈梁、構(gòu)造 柱，混凝土牛腿1.5米寬外走廊；鑲板帶亮單扇木門，無紗鋼窗；地面素土夯實， C15混凝土抹平壓光；樓面預(yù)制混凝土板樓板，水泥砂漿墊層；預(yù)制混凝土屋面板， 水泥砂漿找平，找坡保溫層，卷材防水，局部滲漏，架設(shè)隔熱板，有組織排水；夕卜 墻水泥砂漿面層，部分已脫落，內(nèi)墻刷大白灰；一樓152X 152缸磚，二、三層樓地面樓152X 152缸磚；天花刷大白灰；門窗刷調(diào)和漆；有組織鑄鐵管排水。（2）重置全價的確定公式：重置全價=建安工程造價+前期費用及其它費用+資金成本 工程造價57

14、0根據(jù)武漢市政府發(fā)布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)，磚混結(jié)構(gòu)三等重置價格標(biāo)準(zhǔn)為 元/平方米。新辦公樓與重置標(biāo)準(zhǔn)中的房屋相比，結(jié)構(gòu)相同，層高、所用建筑材料及建筑施 工做法相近。則委估建筑物單方造價為 570元/平方米。委估建筑物工程造價=570 X 1749.7 = 997329元經(jīng)核算照明及水電安裝工程占土建工程造價的4%照明及水電安裝工程造價=997329X 4%=39893.16元則工程總造價=997329+39893.16= 1037222.16 元 前期費用及其他費用依據(jù)前述武漢市有關(guān)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算的前期費用及其他費用=1037222.16 X 8.65%+ 1749.7 X 84.5=2375

15、69.37 （元） 資金成本因全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額（2000年版）磚混結(jié)構(gòu)辦公樓建設(shè)工期， 據(jù)現(xiàn)場了解，該建筑物建設(shè)工期為 6個月，評估人員認(rèn)為其基本合理，故取正常建 設(shè)工期為6個月；建設(shè)投資貸款利息率按一年期固定資產(chǎn)投資貸款利息率6.12%計算。資金成本=（1037222.16+237569.37 ）X 6.12%X 6/12 X 1/2=19504.31 （元） 重置全價重置全價=1037222.16+237569.37+19504.31=1294295.84（取整 1294296 元）（3）成新率確定成新率的確定采用以下兩種方法綜合評定計算 理論成新率：尚可使用年限十（尚可使用年

16、限+已使用年限）X 100% 鑒定成新率由技術(shù)人員現(xiàn)場勘察考評打分確定 綜合成新率=理論成新率X 40%鑒定成新率X 60%房屋建筑物勘察成新率計算表建筑物名稱新辦公樓建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)房產(chǎn)證號建筑面積1747.9m2耐用年限40年已使用年限23年標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)評定分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)G1、基礎(chǔ)25122、承重結(jié)構(gòu)25123、非承重結(jié)構(gòu)1564、屋面20105、地面156小計：(1+2+3+4+5) X權(quán)重 0.55 = 25.3裝飾S6、門窗25127、內(nèi)外裝飾40188其他3515小計：(6+7+8) X權(quán)重 0.15=6.75設(shè)備B9、水衛(wèi)562010、照明4420小計：(9+10) X權(quán)重 0.3=12鑒

17、定評定分?jǐn)?shù)：G+S+B=44.05%年限法評定：尚可使用年限/ (尚可使用年限+已使用年限)=42.5%:綜合成新率：鑒定評定分?jǐn)?shù)X60%+年限法評分X 40%=43.43%取43%磚混結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房耐用使用年限為 40年，已使用23年，尚可使用17年，理論成新率為42.5%，根據(jù)現(xiàn)場考察情況，房屋保養(yǎng)一般，鑒定成新率為44.05%,按加權(quán)平均法計算為43.43%,取定房屋綜合成新率43%(4) 評估值的計算評估值=重置全價X成新率=1294296X 43%=556547.21 元案例2:衛(wèi)生所 (固定資產(chǎn)一房屋建筑物清查評估明細(xì)表序號6)(1) 基本情況：衛(wèi)生所為磚木結(jié)構(gòu)，單層，建筑面積 21

18、2卅，平均山墻高4.2米，建筑類別為 四類。自然地基，磚帶形基礎(chǔ)，有少量不均勻下沉；1磚承重墻，有少量出現(xiàn)風(fēng)化剝落；杉木檁條，順?biāo)畻l、掛瓦條，部分節(jié)點松動，油氈上掛紅機瓦，無組織排水； 單扇木鑲板門，無紗木格柵窗部分開關(guān)不靈活；外墻清水磚墻，約1米高水泥砂漿外墻裙，30高水泥砂漿勒腳；內(nèi)墻刷大白灰，1.2米高油漆衛(wèi)生墻；地面152X 152 缸磚面層局部破損；杉木條下混合砂漿吊頂部分變形、面層脫落；室外 0.5米寬散 水，明溝排水；照明線路凌亂不整。(2) 重置全價的確定公式：重置全價=建安工程造價+前期費用及其它費用+資金成本 工程造價根據(jù)武漢市政府發(fā)布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)，磚木結(jié)構(gòu)杜等重置價

19、格標(biāo)準(zhǔn)為520元/平方米。衛(wèi)生所與重置標(biāo)準(zhǔn)中的房屋相比，結(jié)構(gòu)相同，層高、所用建筑材料及建筑施工做法相近。則委估建筑物單方造價為 520元/平方米。委估建筑物工程造價=520X 212= 110240元經(jīng)核算照明及水電安裝工程占土建工程造價的3%照明及水電安裝工程造價=110240X 3%=3307.2元則工程總造價=110240+3307.2= 113547.2 元 前期費用及其他費用依據(jù)前述武漢市有關(guān)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算的前期費用及其他費用=113547.2 X 8.65%+ 212X 84.5=27735.83 （元） 資金成本因全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額（2000年版）磚木結(jié)構(gòu)建設(shè)工期，據(jù)

20、現(xiàn)場 了解，該建筑物建設(shè)工期為2個月，評估人員認(rèn)為其基本合理，故取正常建設(shè)工期 為2個月；建設(shè)投資貸款利息率按一年期固定資產(chǎn)投資貸款利息率6.12%計算。資金成本=（113547.2+27735.83 ） X 6.12%X 2/12 X 1/2=720.54 （元） 重置全價重置全價=113547.2+27735.83+720.54=142003.57（取整 142004 元）（3）成新率確定成新率的確定采用以下兩種方法綜合評定計算 理論成新率：尚可使用年限十（尚可使用年限+已使用年限）X 100% 鑒定成新率由技術(shù)人員現(xiàn)場勘察考評打分確定 綜合成新率=理論成新率X 40%鑒定成新率X 60%

21、房屋建筑物勘察成新率計算表建筑物名稱衛(wèi)生所建筑結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)房產(chǎn)證號建筑面積21747.9m尚可使用年限12年已使用年限48年標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)評定分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)G1、基礎(chǔ)25122、承重結(jié)構(gòu)25103、非承重結(jié)構(gòu)1564、屋面20125、地面156小計：(1+2+3+4+5) X權(quán)重 0.7 = 32.2裝飾S6、門窗25107、內(nèi)外裝飾4015&其他3510小計：(6+7+8) X權(quán)重 0.2=7設(shè)備B9、水衛(wèi)561510、照明4420小計：(9+10) X權(quán)重 0.1=3.5鑒定評定分?jǐn)?shù)：G+S+B=42.7%年限法評定：尚可使用年限/ (尚可使用年限+已使用年限)=20%綜合成新率：鑒定評定分?jǐn)?shù)

22、X60%+年限法評分X 40%=33.62%取34%衛(wèi)生所已使用了 48年，由于對房屋經(jīng)常維護、保養(yǎng)，經(jīng)現(xiàn)場勘測尚可使用12年，理論成新率為20%鑒定成新率為42.7%，按加權(quán)平均法計算為33.62%,取定 房屋綜合成新率34%(4) 評估值的計算評估值=重置全價X成新率=142004X 34%=48281.22 元8、重要說明列入評估范圍的房屋建筑物委托方未能提供房屋產(chǎn)權(quán)證明書，亦未能證明房屋 建筑物是否已提供抵押，本評估機構(gòu)因調(diào)查手段受限未能進行調(diào)查取證，本次評估 是基于委托方合法或事實占有上述評估資產(chǎn)，并擁有控制權(quán)，如非前述，本評估機構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。（四）無形資產(chǎn)評估說明【一】估價對象

23、描述1 、土地位置狀況估價對象“某某工廠”位于武漢市漢陽區(qū)琴斷口街黃金村，東距漢江江堤300米，南面為漢陽區(qū)江北河道堤防管理所，西臨武漢市中環(huán)線，北鄰武漢第一 輕工業(yè)學(xué)校。周邊除百威（武漢）國際啤酒有限公司外，少有企、事業(yè)單位。此 路段僅有735路專線車通勤，交通不便?！澳衬彻S”有兩宗土地，宗地總面積為 218667.64平方米，土地形狀不 規(guī)則，地勢平坦。2、土地權(quán)利狀況評估標(biāo)的物的土地所有權(quán)屬于國家所有，證載估價對象土地使用人為武漢市興達(dá)新型墻體材料廠。土地利用情況見下表土地證號座落面積（就）用途使用權(quán)類型地號圖號N0000061349漢陽區(qū)琴斷口街黃金一村220號201745.93工業(yè)

24、國有劃撥D01220001794、 795漢陽區(qū)琴斷口街黃金一村220號16921.71住宅國有劃撥D012200027893、建筑物和地上附著物狀況宗地內(nèi)有建筑物18棟，總建筑面積5757.80卅。主要是宿舍、辦公樓、及生活服務(wù)用房，主要構(gòu)造形式有磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)。4、資產(chǎn)占有方賬面價值分析資產(chǎn)占有方賬面列無形資產(chǎn)土地使用權(quán)價值22000000.00元，為2001年資產(chǎn)評估后調(diào)整賬面值。（?）【二】估價對象因素分析1、一般因素分析（1）地理位置武漢市位于中國腹地的中心，湖北東部、長江與漢江交匯處，是全國交通的 重要樞紐和特大城市，也是湖北省省會，華中地區(qū)和長江中游的經(jīng)濟、科技、教 育和文化

25、中心。武漢市以其優(yōu)越的地理位置，自古就有“九省通衢”之稱，對外 交通十分便利。長江、漢江兩條重要的水系，連接?xùn)|西南北稠密的鐵路網(wǎng)，良好 完善的空港，已使武漢市形成了水、陸、空發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 連接中國南北經(jīng)濟大動脈的京廣鐵路線與橫貫東西部的長江流域經(jīng)濟區(qū)均 以該市為交匯中心， 京珠和滬蓉兩條高速公路連通該市， 三峽工程、 西部大開發(fā) 的啟動，為武漢經(jīng)濟的發(fā)展提供了契機， 優(yōu)越的地理位置使該市成為中國經(jīng)濟地 理布局的“心臟”地區(qū)。（2）自然環(huán)境A、地勢、地貌武漢市地質(zhì)結(jié)構(gòu)以新華廈構(gòu)造體系為主。 地貌屬鄂東南丘陵經(jīng)江漢平原東緣向 大別山南麓低山丘陵過渡地區(qū)，中間低平、南北丘陵、崗壟環(huán)抱、北部低

26、山林立。武漢以平原為主，地勢大致東南高，西北低。長江、漢水將武漢分割成武昌、 漢口、漢陽三大塊。兩列東西走向、南北平行的丘陵構(gòu)成市區(qū)地形骨架。B氣候、水文武漢屬亞熱帶大陸性濕潤季風(fēng)氣候 , 雨量充沛，熱量豐富，無霜期長，四季分 明。長年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng) , 平均風(fēng)力為 2.3 級。年平均降水量為 1204.5 毫米，年 平均氣溫約為16.3 C,全年日照率46%全市江河溝渠交織，湖泊庫塘星羅齊布， 總水域面積達(dá) 2143.6 平方公里，占土地總面積的 25.1%。全市地表水總量達(dá) 7913 億立方米，水能資源理論蘊藏量 2 萬。 城市性質(zhì)武漢市是湖北省省會， 國家歷史文化名城， 全國重要的工業(yè)

27、基地和交通通信樞 紐，是中國中部的經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、科教和信息中心。武漢屬楚文化發(fā)祥地，距今已有 2500多年的歷史。 1 700多年的戰(zhàn)國時期，武 漢地區(qū)是著名的戰(zhàn)場。 80 多年前，武昌是辛亥革命首義之地。并有諸如黃鶴樓、 東湖、古琴臺、晴川閣等名勝古跡。 行政區(qū)劃武漢市土地總面積為 8467.11 平方公里，人口 7565萬人。目前武漢市轄江 岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山等 7 個城區(qū)，蔡甸、江夏、東西湖、漢 南、黃陂、新洲等 6 個郊區(qū)。 社會經(jīng)濟狀況近幾年來， 隨著我國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略由東向西的轉(zhuǎn)移， 長江流域開發(fā)開放的全面 啟動，長江三峽工程的開工，武漢市地位顯得日益重要，區(qū)

28、位優(yōu)勢更加明顯。作為 全國最早建成的老工業(yè)基地，武漢市已發(fā)展成為鋼鐵、汽車、機械、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 為支柱，化工、食品、服裝、建材工業(yè)基地。2006 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2238.00 億元，按可比價格計算，比 2005 年增長11.89%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入 389.36億元,同比增長 34.9%, 占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 17.39%。改革開放以來，武漢市穩(wěn)定發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)，高 速優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)， 加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)， 第三產(chǎn)業(yè)在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重不斷上 升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市綜合服務(wù)功能大大增強。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占 國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成比例由上年的 5.4 ：43

29、.9 ：50.7 變化為 4.9 ：45.5 ：49.6 。人均 國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 26238.00 元。2、區(qū)域因素分析影響商業(yè)用地地價的區(qū)域因素包括區(qū)域位置、 基礎(chǔ)設(shè)施狀況、 交通條件、 公 用服務(wù)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模等。在本次估價中，我們以漢陽區(qū)V 級工業(yè)用地區(qū)域作為一個均質(zhì)地價區(qū)進行描述（1）區(qū)域概況漢陽地處武漢西南部 ,與漢口、武昌隔江鼎立構(gòu)成武漢三鎮(zhèn)。獨居一鎮(zhèn)的漢 陽區(qū)，東瀕長江，北依漢水，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心， 歷來有“九省通衢” 之稱。 全區(qū)轄 9個行政街道， 2 個鄉(xiāng)，總面積 108平方公里， 常住人口 42 萬。（2）交通條件漢陽交通發(fā)達(dá)

30、，基礎(chǔ)設(shè)施完善。全區(qū)沿江岸線 32 公里，擁有大小碼頭 42個。 楊泗港吊裝碼頭可常年?？?5000噸級貨輪。從漢陽中心區(qū)到武漢最大的鐵路客運、 貨運站僅 5 公里，距武漢天河機場、王家墩機場僅 28公里和 10 公里。區(qū)內(nèi) 318 國道、漢陽大道、鸚鵡大道、琴臺路和正在動工興建的墨水湖北路形成了縱橫交錯、 四通八達(dá)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 19 萬門程控交換電話，可直撥國內(nèi)外。琴斷口 水廠等一批大型水電設(shè)施為生產(chǎn)、生活提供了可靠的保證。（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施條件結(jié)合創(chuàng)建省級文明城區(qū)， 漢陽區(qū)加大環(huán)境整治力度，堅持退市入室，退路 還民，狠治主干道、次干道、連通道兩旁，景區(qū)、景園、景點門前和周邊以及居民

31、 區(qū)內(nèi)的亂搭亂蓋，拆出一片新天地，建設(shè)一片新景觀。道路規(guī)劃建設(shè)形成網(wǎng)絡(luò)，琴 臺路上延線建成， 直通古琴臺至郭茨口， 并將延伸到黃金口連通市中環(huán)線， 成為平 行于漢陽大道，縱貫漢陽東西的第三干道；規(guī)劃建設(shè)墨水湖南路、沿河大道、四新 大道、二環(huán)路，分別成為第四、五、六、七干道；改造江堤中路、攔江堤路，新建 沿江大道梅子路、 芳草路， 形成平行于鸚鵡大道和龍陽大道的新干道。 發(fā)達(dá)的道路 網(wǎng)絡(luò)將為現(xiàn)代商住城提供極為暢達(dá)的交通基礎(chǔ)。 為了使?jié)h陽的水徹底靚起來， 2002 年，“武漢市漢陽地區(qū)水環(huán)境質(zhì)量改善技術(shù)與綜合示范”項目正式啟動。 這項列入 “十五”期間國家重大科技專項的“水污染控制技術(shù)與治理工程”

32、，包括對月湖、 蓮花湖為重點的景觀湖泊治理，墨水湖、龍陽湖、三角湖、南太子湖等水系水質(zhì)改 善，以生物生態(tài)技術(shù)為重點的生態(tài)型城市污水處理。國家對這項計劃總投資 4.3 億元，首期由國家投入 2500萬元，武漢市匹配資金 5000 萬元，專為漢陽治水， 將使?jié)h陽地區(qū)的水質(zhì)由三級以下整體提升到二級水平， 走在全國同類城市水環(huán)境治 理的前列。（4）產(chǎn)業(yè)聚集狀況 為謀求漢陽經(jīng)濟的快速發(fā)展，漢陽區(qū)政府借鑒武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的成功經(jīng) 驗，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，成立漢陽經(jīng)濟發(fā)展區(qū)。發(fā)展區(qū)以汽車、醫(yī)藥、科技為重點 的產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展， 世人注目的漢陽區(qū) “三城”（旅游、商住、汽車城） 建設(shè)中的“汽 車城”，在發(fā)展區(qū)中得

33、以凸現(xiàn)。汽車城由整車生產(chǎn)制造中心、汽車貿(mào)易中心、零部 件生產(chǎn)加工中心、 汽車博覽中心、 賽車運動休閑中心、 信息服務(wù)中心等 6 大中心構(gòu) 筑而成，其中的汽車貿(mào)易中心已初具規(guī)模。目前，汽車城已累計引進奔馳、豐田、 別克、歐寶、奧迪A6 A8福特、現(xiàn)代等名車樣版站27個，汽車銷售公司135家, 零部件銷售門點 277 個，近年來，汽車銷售量已達(dá) 3 萬余臺，銷售額達(dá) 30 億元。 發(fā)展區(qū)內(nèi)的醫(yī)藥銷售已形成較大規(guī)模， 湖北九州通醫(yī)藥公司、 湖北新龍保健品公司、 湖北康欣、隆泰醫(yī)藥公司等 12家企業(yè)相繼落戶區(qū)內(nèi)，大大增強了發(fā)展區(qū)的經(jīng)濟實 力。漢陽區(qū)按照 “整體規(guī)劃、連片開發(fā)、突出特色、塑造品牌 ”的構(gòu)

34、想，提出以武漢 新城建設(shè)為龍頭，以內(nèi)興兩道（漢陽大道、鸚鵡大道） 、外活兩江（長江、漢江） 為重點，以濱湖、臨江開發(fā)為特色，開發(fā)布局合理、交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu) 良的現(xiàn)代化大型住宅新區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代商住城為了適應(yīng)市民購物需求和城市輻射需要建設(shè)一批特色市場。發(fā)揮漢商、家樂福、華聯(lián)、中百便民等一批骨干商貿(mào)企業(yè)的品牌效應(yīng)，支持其擴大規(guī)模，再造商業(yè) 新優(yōu)勢。不斷提升十里裝飾裝璜、琴臺鋼材、五里水泵等30多個專業(yè)市場的層次， 增加品種，提高市場科技含量和文化品位。發(fā)展大商貿(mào)，搞活大流通，積極引進正 大、好美家、豫園等國內(nèi)外知名商家到漢陽投資建店， 不斷增強漢陽的商氣和人氣， 方便居民生活。為豐富的旅游資

35、源，現(xiàn)已形成的有以三國城、電視塔、晴川閣、鐵門關(guān)、禹稷 行宮、漢江索道、高山蹦極等為主要內(nèi)容的龜山風(fēng)景文化區(qū)，有以歸元禪寺、翠微 峰、中華奇石館、漢陽樹等為主要內(nèi)容的翠微風(fēng)景文化區(qū)，有以月湖、梅子山、古 琴臺、琴臺廣場等為主體的月湖風(fēng)景文化區(qū)，還有武漢動物園、漢陽公園、蓮花湖 公園、新新體育休閑康樂園、龍陽休閑度假漁莊等風(fēng)景旅游休閑度假勝地。隨著漢陽文化旅游品位的提高，武漢百龍大賽、蓮花湖國慶焰火晚會、歸元寺文化廟會、 琴臺之聲音樂會、覓知音金秋文藝演出、南岸嘴之夜、南岸潮、南岸嘴風(fēng)箏節(jié)、武 漢之夏等大型文化活動頻頻開展，使?jié)h陽的文化旅游不斷升溫。3、個別因素分析（1）土地位置及交通條件“某某

36、工廠”位于武漢市漢陽區(qū)琴斷口街黃金村，東距漢江江堤300米,南面為漢陽區(qū)江北河道堤防管理所， 西臨武漢市中環(huán)線，北鄰武漢第一輕工業(yè)學(xué) 校。周邊除百威（武漢）國際啤酒有限公司外，少有企、事業(yè)單位。此路段僅有 735路專線車通勤，交通不便。（2）土地產(chǎn)權(quán)狀況評估標(biāo)的物的土地所有權(quán)屬于國家所有，證載估價對象土地使用人為武漢市 興達(dá)新型墻體材料廠。土地利用情況見下表土地證號座落面積（就）用途使用權(quán)類型地號圖號N0000061349漢陽區(qū)琴斷口街黃金一村220號201745.93工業(yè)國有劃撥D01220001794、 795漢陽區(qū)琴斷口街黃金一村220號16921.71住宅國有劃撥D0122000278

37、9（3）地質(zhì)條件廠區(qū)內(nèi)地勢平坦，地貌單元上屬長江一級階地。場地內(nèi)地基土自上而下可分為：第層素填土，結(jié)構(gòu)松散，均勻性差；第層淤泥質(zhì)粉粘土，屬高壓縮性 土；第層系全新沖積粉土粉砂互層，屬中等壓縮性土；第層系全新統(tǒng)沖積粉 細(xì)砂，屬中等偏低壓縮性土。廠區(qū)地質(zhì)綜合為一般場地，無明顯的震害、巖溶、 崩塌、滑坡、采空、斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象，較為穩(wěn)定。（4）基礎(chǔ)設(shè)施配套"某某工廠 "宗地紅線外“五通一平” ，宗地紅線內(nèi)“五通一平”具體基礎(chǔ)配套 設(shè)施如下：A. 通路狀況：宗地鄰襄河堤路，交通為不便利；B. 供水狀況：供水來自市政工程供水管網(wǎng)，供水保證率較高；C. 排水狀況：宗地內(nèi)雨、污合流，保

38、證率高；D. 供電狀況：宗地供電接至市政供電管網(wǎng)，供電保證率較高；E通訊狀況：宗地內(nèi)有外線直撥電話，通訊保障率高。【三】地價定義此次評估的價格是指待故宗地在 2006年12月 31日，實際用途和設(shè)定用途 相同，在法定使用年限為， 實際土地開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外 “五通”（ 通上、 下水、通路、通電、通電訊）及紅線內(nèi)“場地平整” ，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地 紅線內(nèi)外 “五通”（ 通上、 下水、 通路、通電、 通電訊）及紅線內(nèi)“場地平整” 的國有劃撥土地使用權(quán)價格?！舅摹抗纼r原則 本次估價過程中，遵循的主要原則有：1、最有效使用原則；2、替代原則；3、協(xié)調(diào)原則；4、報酬遞增、遞減原則。【五】評估依據(jù)

39、1、國有土地使用證（ N0000061349）；2、中華人民共和國土地管理法 ；3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；4、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院199055 號令）；5、城鎮(zhèn)土地估價報告規(guī)程 GB/T18508-2001；6、武漢市市區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告 7、國家和武漢市政府頒發(fā)的其它有關(guān)法規(guī)和政策文件；【六】評估過程本次評估采用 成本逼近法（1）、所謂成本逼近法，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)， 再加上一定的利潤、 利息、應(yīng)交納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價 方法。其基本思路是把對土地的所有投資， 包括土地取得費用和基礎(chǔ)

40、設(shè)施開發(fā)費 用兩大部分作為 “基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理， 加上“基本成本” 這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利息和利潤， 組成土地價格的基礎(chǔ)部 分，同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要， 加上土地所有權(quán)應(yīng) 得收益，從而求得土地價格。其計算公式如下：土地使用權(quán)價格二土地取得費+土地開發(fā)費+應(yīng)交稅費+利息+利潤+土地增值收益（2） 、土地取得費土地取得費是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費用， 土地取 得費用主要由土地補償費、 安置補助費、青苗和地上附著物補償費構(gòu)成。 根據(jù)中 華人民共和國土地管理法 （1999年1月 1日起施行）第四十七條規(guī)定，征用耕 地

41、的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍， 征用耕地的安置 補助費，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助 費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍， 但每公頃最高不得超過 被征用前三年平均年產(chǎn)值十五倍。 青苗和地上附著物補償費一般為該耕地被征用 前三年平均年產(chǎn)值的一倍，結(jié)合武漢市統(tǒng)計資料及對待估宗地周邊地區(qū)的調(diào)查， 綜合確定待估宗地被征用前三年平均年產(chǎn)值為1000元/ 畝，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定土地補償費、安置補助費之和最高可取前 3 年平均年產(chǎn)值的 30倍，地上附著物和 青苗補償費按該耕地被征用前 3 年平均年產(chǎn)值的 1 倍補償，則綜合確定取得費總

42、額為：土地取得費=1000X（ 30+ 1）十666.67 = 47元/平方米（3）、土地開發(fā)費估價對象目前為工業(yè)用地，已完成“五通” （通路、通上水、通下水、通電、 通訊）的配套建設(shè)。估價對象所在區(qū)域各項土地開發(fā)費用明晰，可逐項核算。根 據(jù)評估人員對周圍用地調(diào)查并結(jié)合估價對象具體情況， 確定估價對象宗地土地開 發(fā)的各項成本為：道路：30.00元/平方米供 水：20.00元/平方米供電：35.00元/平方米通 訊：10.00元/平方米排 水：15.00 元/平方米則土地開發(fā)費=30.00 + 20.00 + 35.00 + 10.00 + 15.00=110.00元/平方米（4）、應(yīng)交稅費應(yīng)交

43、稅費包括耕地占用稅、 耕地開墾費、 新增建設(shè)用地土地有償使用費、 水 利建設(shè)基金、征地管理費。a 耕地占用稅：根據(jù)武漢市人民政府關(guān)于發(fā)布 武漢市耕地占用稅實施辦法 的通知 （武政 198798 號）的有關(guān)規(guī)定，耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 10.00 元。b 耕地開墾費：根據(jù)湖北省人民政府關(guān)于印發(fā) 湖北省耕地開發(fā)專項資金征收和使用管理辦 法的通知（鄂政發(fā) 199952 號），耕地開墾費標(biāo)準(zhǔn)為土地補償費的一倍。本次 評估土地補償費為 2500元/畝，則待估宗地的耕地開墾費為：2500-666.67 = 3.75 元/ 平方米c 新增建設(shè)用地土地有償使用費：根據(jù)財政部、 國土資源部關(guān)于印發(fā) 新增建設(shè)用

44、地土地有償使用費收繳使用 管理辦法的通知（財綜字 1999117 號）的規(guī)定，參照全國（湖北省）新增建 設(shè)用地土地有償使用費征收等級劃分的標(biāo)準(zhǔn)， 武漢市屬四等， 相應(yīng)的土地有償使 用費征收標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 40.00 元。d 水利建設(shè)基金：根據(jù)湖北省人民政府第 182 號湖北省水利基金征收使用管理辦法 的規(guī)定， 其標(biāo)準(zhǔn)為耕地 2000 元/ 畝。則待估宗地的水利建設(shè)基金為：2000-666.67 = 3.00 元/ 平方米e 征地管理費： 根據(jù)湖北省物價局、湖北省財政廳關(guān)于征收土地管理費的收費的通知 (鄂 價房地字 199544 號)的有關(guān)規(guī)定，征地管理費的計費基數(shù)為征地費用，包括 土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上、地下附著物和拆遷補助費。一次 性征用耕地 100 畝以下或其他