《房地產評估》試卷A及參考問題詳解

1、1、2、3、4、5、III訂6、IIIII7、I基本完好房的成新度一般為（）A、七成新B、六到七成新C七到八成新D、八到十成新其他條件相同，期房價格一般（）現(xiàn)房價格。A、咼于B、低于C等于D、不可比'華中師范大學成人本科學年第二學期* 'I:房地產評估試卷（A卷）II考試時間：90分鐘閉卷任課老師：I裝班級：學號：姓名：成績:、單項選擇題（每小題1分，共20分）下列房地產價格中，相對能更好的反映地價水平高低的是（）A、土地總價B、土地單價C、樓面地價D商品房價格對可比實例價格進行交易日期修正時，最適宜采用的是（）A、一般物價指數(shù)B建筑材料價格指數(shù)C、房地產價格指數(shù)D定額調整系數(shù)

2、土地價格=（房地凈收益-）/ 土地資本化率。（）A、土地凈收益B、建筑物價格X建筑物資本化率C、房地費用D建筑物凈收益從理論上講，選用的資本化率越低，求出的價格（）A、越高B、越低C、不變D越可靠用成本法估價時，房屋現(xiàn)值等于（）A、房屋重置價格-年折舊額X尚可使用年限B、房屋重置價格-年折舊額X耐用年限C、房屋重置價格X成新度D、房屋重置價格-年折舊額8、 假設開發(fā)法計算時，應扣除的項目部包括（）A、毛地的拆遷安置補償費B、已投入的費用C、投資利息D銷售稅費9、 一宗房地產交易能夠達成的充分條件是（）A、買房愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格B、買房愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受

3、的最低價格C、買房愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最低價格D、買房愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格10、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的易，買方付給賣方2325元/怦，應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（）A、2300 元 / m2B、2495 元 / mC、2500 元 / mD 3000 元 / m211、若估價目的為買賣，則選取的可比實例交易類型也應該是（A、抵押B、買賣C、租賃12、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為 估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（建筑面積A、B、建筑面積1800平

4、方米，兩年前租出，年租1100平方米，近期租出，年租10000平方米，近期租出，年租D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租13、在貸款合同中約定，某項貸款年利率為6%A、1.5%B、1.51%C14、經(jīng)濟折舊也叫（）A、功能折舊B物質折舊C建筑面積6.14%外部折舊1200平方米，現(xiàn)空置。）35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)150元/平方米，位于 20公里外180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)以季度為計息周期，則實際利率是（D、6%D、精神折舊15、某宗土地50年使用權的價格為1000萬元，其地上建筑物目前的市價為500萬元，現(xiàn)探測其地下有鐵礦資源，價值高達500萬元，則該房地產的價格

5、為（）A、1000萬元B、1500萬元C、2000萬元D 1500萬元至2000萬元之間16、 對建筑物與土地的組合來講，假設有兩塊位置相當，面積相等的土地，其他各方面條件也均相同，其中一塊土地上有一破舊建筑物，預計拆除費用會大于殘值，因此，有可能空地的價格會大于有建筑的土地的價格，這種情況是基于 原理造成。（）A、收益遞減原理B、適合原理C均衡原理D預期原理17、 甲土地的當家2100元/平方米，建筑容積率為 7,乙土地的單價1500元/平方米，建筑容積率 為5，該兩塊土地的總價相比有（）A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D難以判斷18、 某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為100

6、0萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)實市場價格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)實市場價格為2800元/平方米,則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為A、800B、900萬元。（）C、1000D大于100019、設立地役權通常會使（）A、供役地的價值下降B需役地的價值下降C、供役地與需役地的價值都下降D供役地與需役地的價值都上升20、下列土地狀況中，不屬于土地權益狀況的是（: )A、土地使用期限B、土地使用管制C、土地面積大小D土地權利性質二、多項選擇題（每小題 1分，共10分）1、房屋完損等級劃分的依據(jù)包括（）A、功能B、成新C裝修D結構E、設備2、下面關于現(xiàn)金流量折

7、現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的說法正確的是（）A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分又包含風險部分B、傳統(tǒng)方法要計算利息，確定計息期時應考慮預售及延遲銷售C、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從理論上講估算結果較精確D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不單獨計算利息和開發(fā)利潤E、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比傳統(tǒng)方法好3、下列敘述正確的是（）A、估價是科學與藝術的有機結合B理論、方法和經(jīng)驗對估價同等重要C、估價是一種主觀活動D、估價不同于定價，而是將客觀存在的房地產價格表達出來E、買賣雙方應按估價結果交易4、下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有（）A、居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格上升B、如果居民收入的增加是衣食較困難的收

8、入者的收入增加，則對房地產價格影響不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產價格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，對房地產價 格影響不大E、居民收入水平的變化對房地產價格影響不大5、房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估（）A、你買賣的房地產市場價值B、買房愿意支付的最低價格C、買方可承受的最高價D、賣方可接受的最低價E、賣方愿意接受的最高價6、下列房地產中，難以采用市場法估價的有（）A、房地產開發(fā)用地B學校C、在建工程D、 別墅E、特殊廠房）B、是物品本身的價格D、價格形成時間長7、房地產價格與一般物品的價格的不同之處包括（A、

9、受區(qū)位因素影響大C、不太容易受交易者個別情況影響和左右E、同時存在租賃價格和買賣價格8、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是（）A、相鄰房地產合并交易B、交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商C、交易雙方存在利害關系D交易稅費非正常負擔E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情9、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（ ）A、電費B、物業(yè)管理費C、水費D、供暖費E、房地產稅10、適合采用假設開發(fā)法進行估價的情況包括（）A、在建工程B、有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的

10、待開發(fā)房地產C、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產D、可供開發(fā)建設的土地E、市場交易活躍的房地產三、判斷題（每小題 1分，共15分）1、 距離有空間直線距離和交通路線距離，現(xiàn)在人們越來越重視交通路線距離。（）2、在收集實例資料時，應考察他們是否收到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。（）3、 國有土地使用權即為出讓土地使用權。（）4、 交易實例不一定是可比實例。（）5、報酬率是投資回收與投入資本的比率。（）6、 周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（）7、若估價報告在其有效期內未付諸使用，則股價責任隨之終止。（）

11、8、每種估價方都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。（）9、一種房地產商品價格上升導致另一種房地產商品需求增加，則這兩種房地產商品是互補品（）10、均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳使用。（）11、 成本法中的折舊不同于會計中的折舊。（）12、路線價法，實際上是一種市場法。（）13、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。（）14、 在運用成本法估價時，房地產價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產價格就相應增高。（ ）15、 在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市

12、場法中的“可比實例”。（）四、簡答題（每小題6分，共30分）1、按照房地產估價上的定義，房地產是那三個方面的結合體？2、按照房地產的開發(fā)程度，房地產可以分為哪些種類?3、房地產需求量的決定因素有哪些?4、房地產估價的原則有哪些?5、房地產的特性有哪些?五、計算題（共25分）1、某房地產建成于2007年底，伺候收益年限為48年，2008年底至2011年底分別獲得凈收益83萬、85萬、90萬元、94萬元；預計2012年底至2013年底可分別獲得凈收益 94萬元、93萬元、96萬 元，從2015年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在 95萬元；該類房地產的報酬率有 9%試用上述 資料估算該房地產2011年

13、底的收益價格。（10分）2、需要評估一宗“七通一平”熟地于 2012年9月的價格。獲知該宗土地的面積為 5000平方米，土地 剩余使用年限為65年，容積率為2,適宜建造某種類型的商品住宅；預計取該土地后建造該類商 品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積 800元，勘察設計等專業(yè)費用及管理 費用為建筑安裝工程費的12%第一年需要投入60%1勺建筑安裝工程費、專業(yè)費及管理費；第二年 需要投入40%1勺建造安裝工程費、轉業(yè)費及管理費；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的 2%房地產交易中賣方需要交納的營業(yè)稅等為交易價格的6%買方需要繳納的契稅等為交易價格的3%預計該商品住宅在建成

14、時間可全部售出，售出時的平均價格為建筑面積2000元/怦。試利用所給資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土地2012年9月的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為12%。（15 分）以下為本試卷的參考答案一、單選題（20&XI分=20分）LC2,C3 B4.B5. D6+ A7+CS.B9.Dto.cIhBIZD13.C14. C15. B16, B17 D18.A19. A20, C、參選題分叫0分）1, CDEZACD玄 ABCD4. ABCD5, ACD6. BCE7.ADE8.ACD9. CDE10. ACD三、判斷題C15 0X1分可5分h V2. XX X4. VS* X6. X7. VS

15、. V.XIQ.XIt. V12. Vll XM. Xljr J四、簡答題C5fiX>=30分】.按照房地產怙價上的定義.房地產是哪三個方面的結合體?C1）實物，12分）<2?權益（2）（3）區(qū)血 <2）2.按照筋地產的幵發(fā)釋度.房地產可以分為哪些種類？生地“分扎毛范（1分人勘地（T分人在建工程門分h現(xiàn)疥仃分）3 房地產需求宜的決定因貴有哪些？（I）該種房地產的揃格水平，門分<2）消費者枚入水平""分、（3）梢費者帕好.C1分）（4）相美物品的怖格水平 <1分）<5>消費者對來來的預KU d分）4. 丿另地產怙價的原則有卿些？（1）

16、獨立、客觀*公正原則；（1分）合（1分哥高垠佳便用原則；（»）（4）W時點阪則；"分“瞽世廉則;U分!&謹爐療則"分）5. 房地產的特性育哪些7 （寫滿百個即可得6分）（1）不可移動* H分）（2）獨一無二* C1分）<3）壽命長久*（1分（4）供洽有限；（1分）（5）階値董大i仃分）（6）流動性羞l門分）（7?用途多樣：C8）相互影響；C9）揚受隈制C1Q）保值堆值五、計算題（共2那題* 10分+15分-23分）!” ! 該題主要是注意過去牧益與未來的收益的河an愉格堆站在拈時點來看的未來掙收益的現(xiàn)值 z和.在養(yǎng)消此問題的亙礎上*該房地產動0】年底的收益價格估算如N（I）計算公式為：（2）(2>Ai = 94> A2 = 93, A3 = 96, A=95 (1 分)(3)R=9%門分）(4)N=484 = 44<年)(2 分)(5)T=3（年）（1 分將上述蚊據(jù)代入公式v=y +1 :tr(l+ry 嗆")八(1 +尸嚴9493.96(1 + 9%) + (1 + 9%)2 + (U9%)J+rf19%(1 + 9%)51(1 + 9%)"“029.92(萬元)（3分2.解;（I）設該宗土地的總價為（1分 幵發(fā)完成后的總價值分）開發(fā)完成后的總價值=2000x5000x2Q+12X=15