9種典型物業(yè)糾紛典型案例

1、9種典型物業(yè)糾紛典型案例類型一、物業(yè)公司不是 第二警力案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書(shū)。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車(chē)未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi)，等第二天上班時(shí)，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車(chē)已不在停放點(diǎn)了，便立即報(bào)了警，但至今未破案。今年 10月，陳某起訴至法院，請(qǐng)求法院判 令物業(yè)公司賠償摩托車(chē)的損失。分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書(shū)，該合同是物業(yè)公司對(duì)陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過(guò)保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無(wú)保管陳某摩托車(chē)的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所

2、承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。點(diǎn)評(píng)當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的第二警力”,一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。類型二、業(yè)主與業(yè)主直接對(duì)簿公堂案例：王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對(duì)李某房門(mén)的位置，空調(diào)機(jī)啟動(dòng)后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房?jī)?nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。 所以李某就一紙?jiān)V狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。分析：王某作為

3、小區(qū)業(yè)主對(duì)自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。 王某將空調(diào)器的室外機(jī)移至房屋的北側(cè)外立面，違反了民法通則的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢(shì)，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對(duì)簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)， 則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾， 無(wú)形中物業(yè)公司做了 他們的替罪羊”。類型三、物業(yè)管理費(fèi)要明示去年4月，某物業(yè)公司正式進(jìn)駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權(quán)。 根據(jù)商

4、品房預(yù)售合同附件約定，物業(yè)公司每月應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤(pán)每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費(fèi)并投訴到物價(jià)管理部門(mén)。物價(jià)管理部門(mén)接到投訴后， 經(jīng)過(guò)調(diào)查作出了處罰通知書(shū)， 某物業(yè)公司不服，提出行政復(fù)議。分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由建設(shè)單位 與購(gòu)房人協(xié)商確定，并應(yīng)在預(yù)售合同的附件中予以明示，物價(jià)管理部門(mén)只是登記備案而已。點(diǎn)評(píng)當(dāng)前，有關(guān)因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當(dāng)中既有物價(jià)管理等政府部門(mén)如何轉(zhuǎn)換角色的問(wèn)題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費(fèi)服務(wù)以及業(yè)主如何適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律， 遵守市場(chǎng)

5、游戲規(guī)則的問(wèn)題。 總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理作為市場(chǎng)化的產(chǎn)物則應(yīng) 完全由市場(chǎng)來(lái)決定價(jià)格。類型四、業(yè)委會(huì)擅自打官司案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會(huì)今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會(huì)辦公用房，業(yè)委會(huì)委員們?cè)僖膊挥玫叫^(qū)隔壁的咖啡館碰頭開(kāi)會(huì)了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€(gè)是侵害了物業(yè)公司的商譽(yù)，須賠償幾萬(wàn)元，業(yè)委會(huì)希望每家每戶分?jǐn)値装僭X(qián)，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對(duì)，理由是這5起官司中沒(méi)有一起征得過(guò)業(yè)主大會(huì)的表決通過(guò)。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會(huì)成員本人承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會(huì)做主，討回公道。分析：國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，誰(shuí)擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰(shuí)就是業(yè)主，業(yè)主大會(huì)是廣大 業(yè)主的

6、權(quán)利機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會(huì)則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織， 它無(wú)權(quán)作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定， 必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之二以上通過(guò)并明確授權(quán)才能生 效。點(diǎn)評(píng)目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會(huì)擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的業(yè)委會(huì) 動(dòng)不動(dòng)就提起訴訟，有一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會(huì)就辭職不干了。有的業(yè)委會(huì)雖然形式上通過(guò)了書(shū)面投票表決，而大多在征詢意見(jiàn)時(shí)往往寫(xiě)上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時(shí)間里將征詢意見(jiàn)表寄回業(yè)委會(huì)，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實(shí)是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票

7、表決有3種，即同意、反對(duì)、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對(duì)票身上，更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。類型五、物業(yè)公司截留物業(yè)管理費(fèi)案例：虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂了一份物業(yè)管理服務(wù)合同。合同約12%的管理定業(yè)委會(huì)將廣場(chǎng)全權(quán)委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司可按市場(chǎng)有關(guān)規(guī)定提取酬金，物業(yè)管理費(fèi)若有節(jié)余則歸業(yè)委會(huì)所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費(fèi)歸還業(yè)委會(huì)，于是東家就將物業(yè)公司請(qǐng)到法院講道理去了。分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)可以按照酬金制 或包干制的方式收取勞務(wù)報(bào)酬，但若采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)屬于業(yè)主大會(huì)所有，物業(yè)公司不得截留

8、、挪用。點(diǎn)評(píng)該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余款交付給廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)，顯然與雙方的約定相悖， 侵害了廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)的合法權(quán)益。目前，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決由業(yè)委會(huì)追訴物業(yè)公司業(yè)委會(huì)用房、停車(chē)費(fèi)等官司越來(lái)越多，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)普遍增強(qiáng)。類型六前物業(yè)公司拒絕 退場(chǎng)”案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務(wù)合同正到期，業(yè)委會(huì)出錢(qián)請(qǐng)了專業(yè)物業(yè)咨詢公司做招投標(biāo)工作，原物業(yè)公司也參加了投標(biāo)，結(jié)果由本市一家知名物業(yè)公司奪標(biāo)。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了 3個(gè)月，這家中標(biāo)物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟(jì)損失。分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同到期，原物業(yè)公司應(yīng)做

9、考 試吧好將物業(yè)管理資料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時(shí)撤離管理區(qū)域。點(diǎn)評(píng)當(dāng)前，物業(yè)管理服務(wù)合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物 業(yè)進(jìn)不來(lái)的窘境經(jīng)常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺(jué)臉上無(wú)光，拒絕退場(chǎng)，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)平添了幾分不和諧的聲音。類型七、物業(yè)成樓盤(pán)營(yíng)銷手段案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開(kāi)發(fā)商欲將40萬(wàn)平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實(shí)力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經(jīng)過(guò)精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單位中一舉奪魁，接下來(lái)草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進(jìn)行前期管理寫(xiě)入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了不少買(mǎi)家。到了

10、 10月，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出了非?？量?的條款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動(dòng)退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂在所難免。分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選 聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。點(diǎn)評(píng)目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費(fèi)以及空置房管理費(fèi)問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商鬧上法庭的并不少見(jiàn)，但像在媒體公開(kāi)實(shí)行招投標(biāo)中標(biāo)而遭開(kāi)發(fā)商毀標(biāo)的則是首例?？梢?jiàn)，目前仍有部分開(kāi)發(fā)商為了有利銷售， 可以采取一切手段來(lái)達(dá)到其目的，因此，政府主管部門(mén)的監(jiān)督與管理應(yīng)該時(shí)刻不能放松監(jiān)管。類型八業(yè)委會(huì)換屆選舉案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會(huì)任期即將終止，部分業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的主持下成

11、立了選舉新一屆業(yè)委會(huì)的籌備組，前任業(yè)委會(huì)業(yè)主認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)是下一屆業(yè)委會(huì)籌備組的成員，于是不去報(bào)名登記參加業(yè)委會(huì)委員的選舉，又不滿新一屆業(yè)委會(huì)的選舉結(jié)果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責(zé)房地辦人員違法行政。分析：由于新的上海市物業(yè)管理規(guī)定 對(duì)業(yè)委會(huì)到期后如何選舉下一屆業(yè)委會(huì)沒(méi)有作出相關(guān)的明確規(guī)定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業(yè)委會(huì)成員以業(yè)委會(huì)委員的身 份參與新一屆業(yè)委會(huì)的選舉工作，而應(yīng)是以一個(gè)業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。目前，在本市某些小區(qū)的選舉過(guò)程中，由于該類問(wèn)題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會(huì)委員或主任的逐步 吃香”，與我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展與進(jìn)步是分不開(kāi)的。相反，相關(guān)的 有關(guān)業(yè)委會(huì)的選舉程序、標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定幾乎是空白，給糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。類型九、維修基金大挪窩”案例：2004年2月，浦東某小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任擅自主張，將小區(qū)的物業(yè)維修基金由原來(lái)存在某銀行賬戶上的錢(qián)， 來(lái)了個(gè) 乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結(jié)果引發(fā)了業(yè)委會(huì)委員與委員之間的嚴(yán)重沖突。分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)維修基金的動(dòng)用、續(xù)籌以及