廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法

1、廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法第一條為進(jìn)一步推進(jìn)和規(guī)范本市舊廠房更新改造工作，完善城市功能、優(yōu) 化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)城市有機(jī)更新，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和廣州市 城市更新辦法的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 市轄區(qū)內(nèi)2007年6月30日前建成或取得土地使用權(quán)的“退二”企 業(yè)用地及低效利用的舊廠房、舊倉(cāng)儲(chǔ)、舊站場(chǎng)、舊市場(chǎng)等（以下統(tǒng)稱舊廠房）建 設(shè)用地，符合以下條件的可列入改造范囲：（一）經(jīng)劃撥、出讓等方式合法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地、符合登記確權(quán) 條件（含1987年1月1日前已使用）的歷史國(guó)有土地；（二）已取得合法集體建設(shè)用地使用權(quán)的舊廠房用地；（三）按照省“三舊”政策完善歷史用地手續(xù)的原

2、集體舊廠房用地。2007年6月30日后建成或取得土地使用權(quán)的舊廠房項(xiàng)目，不適用本辦法。2007年6月30日前取得國(guó)有土地使用權(quán)的舊廠房，其用地未按照土地劃撥 決定書(shū)或土地出讓合同約定進(jìn)行建設(shè)的，不適用本辦法。2009年12月前已列入我市“退二進(jìn)三”目錄并已簽訂補(bǔ)償協(xié)議取得部分或 全部補(bǔ)償款的舊廠房用地，不適用本辦法。第三條舊廠房更新改造應(yīng)當(dāng)遵循“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、科學(xué)規(guī)劃、連片 改造、配套優(yōu)先、集約節(jié)約”的原則，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、 提高土地高效利用為目的，充分調(diào)動(dòng)土地權(quán)屬人的積極性，鼓勵(lì)金融、總部經(jīng)濟(jì)、 文化體育等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)制造業(yè)高端化發(fā)展，增加生態(tài)用地和公共配套

3、設(shè) 施用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。第四條 舊廠房更新改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用 總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃。舊廠房更新改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合片區(qū)罠劃方案確定的發(fā)展定位、更新策略和產(chǎn) 業(yè)導(dǎo)向，納入年度城市更新項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，有序、穩(wěn)步推進(jìn)。第五條 市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審議舊廠房更新改造更大政策措施，審定 城市更新規(guī)劃、計(jì)劃和城市更新資金使用安排，審定舊廠房更新改造項(xiàng)目實(shí)施方 案。市城市更新部門負(fù)責(zé)研究足草舊廠房更新改造政策，組織編制年度舊廠房更 新改造項(xiàng)目計(jì)劃、專項(xiàng)資金使用計(jì)劃，負(fù)責(zé)舊廠房更新改造項(xiàng)目方案審核、用地 整合及批后監(jiān)管。各區(qū)政府負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)舊廠房更新改造的具體實(shí)

4、施。土地儲(chǔ)備等機(jī)構(gòu)依照職責(zé)協(xié)助做好舊廠房更新改造相關(guān)工作。各相關(guān)主管部門在各自法定職責(zé)范圍內(nèi)依據(jù)市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)的決罠辦 理舊廠房更新改造項(xiàng)目的行政審批。第六條 市城市更新部門負(fù)責(zé)匯總市本級(jí)投資的城市更新改造項(xiàng)目基本情況, 報(bào)市發(fā)展改革部門列入市政府投資項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)，并下達(dá)市本級(jí)政府舊廠房更新改 造項(xiàng)目投資計(jì)劃。市財(cái)政部門每年安排一定專項(xiàng)資金用于政府主導(dǎo)項(xiàng)目的土地征收、收購(gòu)與整 理，并依法對(duì)資金使用進(jìn)行監(jiān)督管理。第七條按照舊廠房土地處置方式劃分，舊廠房改造方式分為政府收儲(chǔ)、自 行改造以及政府收儲(chǔ)和自行改造結(jié)合三種。第八條 國(guó)有土地上的舊廠房改為保障性住房外的居住用地的，由土地儲(chǔ)備 機(jī)構(gòu)收購(gòu)，政

5、府組織公開(kāi)出讓。除花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)外，用地規(guī)劃容積率 在2.0以內(nèi)的，按照土地公開(kāi)出讓成交價(jià)款的40%計(jì)算補(bǔ)償款，超出2. 0部分 不再計(jì)算補(bǔ)償款；花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)的用地規(guī)劃容積率（毛容枳率，下同） 在2.0以內(nèi)的，按照土地公開(kāi)出讓成交價(jià)款的50%計(jì)算補(bǔ)償款，超出2.0部分 不再計(jì)算補(bǔ)償款。土地出讓成交后因規(guī)劃調(diào)整使土地價(jià)款發(fā)生增減的，收益補(bǔ)償 不再調(diào)整。國(guó)有土地上舊廠房改造為居住用地方式的，由企業(yè)自行搬遷整理土地, 原土地使用權(quán)人的土地整理、修復(fù)費(fèi)用不再另行補(bǔ)償。權(quán)屬人交地后，土地出讓部門應(yīng)當(dāng)在1年內(nèi)組織出讓。未能在1年內(nèi)實(shí)施出 讓的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)先行向權(quán)屬人狡新規(guī)劃用途基準(zhǔn)地

6、價(jià)的40%預(yù)支補(bǔ)償款， 在補(bǔ)償土地收益時(shí)予以抵扣。權(quán)屬人逾期未交地的，每年按補(bǔ)償款的10%扣減 補(bǔ)償款。第九條 國(guó)有舊廠房改造為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，符合以下情形之一的，企 業(yè)應(yīng)當(dāng)將地塊交由政府收儲(chǔ)，由政府依法收回土地使用權(quán)：（一）位于舊城區(qū)、重點(diǎn)功能區(qū)的核心發(fā)展區(qū)、重點(diǎn)生態(tài)敏感地區(qū)以及“珠 江黃金岸線”等重要珠江景觀控制區(qū)范圍內(nèi)；（二）位于地鐵、城際鐵路站點(diǎn)周邊800米范圍內(nèi);（三）其他市政府明確規(guī)定納入儲(chǔ)備的。在本條第一款規(guī)定的收儲(chǔ)范團(tuán)外，舊廠房權(quán)屬人可以按要求申請(qǐng)自行改造或 者交由政府收儲(chǔ)。自行改造用地按照規(guī)劃新用途的基準(zhǔn)地價(jià)，扣減已墩納的原用 途土地出讓金的未使用年限部分后補(bǔ)交土地出讓金

7、。自行改造用地應(yīng)按照用地比 例由舊廠房權(quán)屬人無(wú)償配建公建配套設(shè)施。政府收儲(chǔ)部分用地，按本辦法第八條 的規(guī)定取得補(bǔ)償。在本條第一款規(guī)宅的收儲(chǔ)范圍內(nèi)，符合以下情形之一的，企業(yè)也可申請(qǐng)部分 用地用于自行改造：（-）權(quán)屬用地（包括一個(gè)權(quán)屬人擁有多宗地塊的）面積超過(guò)3公頃且改造 后用于建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)、文化體育產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的，原 業(yè)主可申請(qǐng)將不超過(guò)50%的規(guī)劃經(jīng)營(yíng)性用地用于自行改造，其余用地應(yīng)當(dāng)納入 土地儲(chǔ)備。自行改造部分的用地按照規(guī)劃新用途的基準(zhǔn)地價(jià)，扣減已繳納的原用 途土地出讓金的未使用年限部分后補(bǔ)交土地出讓金。自行改造用地應(yīng)當(dāng)按照用地 比例無(wú)償配建公建配套設(shè)施；納入土地儲(chǔ)備的部

8、分按本辦法第八條取得補(bǔ)償款。（二）權(quán)橋用地（包括一個(gè)權(quán)屬人擁有多宗地塊的）面積不足3公頃（含3 公頃），但舊廠房業(yè)主同意將權(quán)屬用地上控制性評(píng)細(xì)規(guī)劃總建筑面積的30%無(wú) 償移交政府統(tǒng)籌安排的，原業(yè)主可申請(qǐng)自行改造。經(jīng)批準(zhǔn)自行改造部分的建筑而 積，按照規(guī)劃新用途的基準(zhǔn)地價(jià)，扣減已繳納的原用途土地出讓金的未使用年限 部分后補(bǔ)交土地岀讓金。無(wú)償移交政府部分的建筑面積無(wú)需補(bǔ)交土地出讓金。由 于特殊情形無(wú)法移交政府的建筑面積可按等值原則折抵貨幣返還政府。第十條國(guó)有土地上舊廠房采取不改變用地性質(zhì)升級(jí)改造（含建設(shè)科技企業(yè) 孵化器）方式改造的，可由權(quán)屬人自行改造。按規(guī)劃提高容積率自行建設(shè)多層工 業(yè)廠房的，可不增

9、收工業(yè)廠房土地出讓金；用于建設(shè)科技企業(yè)孵化器的，按照廣 東省人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新的若干政罠意見(jiàn)（粵府20151號(hào)）及我市 有關(guān)科技孵化器建設(shè)等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。若其配套的辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面 積超過(guò)總用地面積7%或建筑而積趨過(guò)總建筑面積14%的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納土地 出讓金。舊廠房釆取不改變用地性質(zhì)升級(jí)改造（含建設(shè)科技企業(yè)孵化器）方式改造的， 應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃布局，符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。第十一條對(duì)于納入近期及中期全而改造計(jì)劃的舊村莊改造范囲內(nèi)的集體舊 廠房，應(yīng)當(dāng)納入整村改造范圍，按照舊村莊改造相關(guān)政策和要求執(zhí)行。對(duì)于未納入近期及中期全面改造計(jì)劃的舊村莊改造范圍內(nèi)的集體舊廠房，需 進(jìn)行升級(jí)改造的，應(yīng)

10、當(dāng)以不影響整村改造的經(jīng)濟(jì)平衡及實(shí)施為前提，先進(jìn)行全村 范圍內(nèi)的規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)籌，明確村集體復(fù)建咬置用地、經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地、公益設(shè)施配 套用地和融資用地以及政府儲(chǔ)備用地后，在不影響后續(xù)更新改造的情況下，可以 允許集體舊廠房先行改造，并同步進(jìn)行整村整治。第十二條 用地行為發(fā)生在1987年1月1日前，或已取得同意使用土地通 知書(shū)或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)的集體建設(shè)用地或完善征收手續(xù)的建設(shè)用地，符合本辦法 第十一條第二款規(guī)定的，可以按照本辦法第八條、第九條、第十條的規(guī)定實(shí)施改 造。第十三條對(duì)于有合法用地手續(xù)的以及已完善歷史用地手續(xù)的集體舊廠房、 工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目，經(jīng)市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)審定，可不納入舊村全面改造的，

11、可以按照以下方式改造：在規(guī)劃承載容量允許的前提下，按現(xiàn)狀用地面積和容積率1.8 （毛）計(jì)算權(quán) 益建筑面積。有留用地指標(biāo)的，按舊廠房用地而積與留用地而積2: 1抵扣留用 地指標(biāo)，抵扣留用地指標(biāo)后仍有剩余的舊廠房用地，或沒(méi)有可抵扣留用地指標(biāo)的， 須將該部分用地或規(guī)劃建筑而積的30%無(wú)償交給政府。超過(guò)計(jì)算權(quán)益建筑面積 部分的建筑面積，按照4 ： 3 ： 3的比例，由市政府、區(qū)政府、村集體進(jìn)行分配。對(duì)于申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的集體舊廠房用地，納入舊村全面改造的，按規(guī)劃用 途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的20%繳納土地出讓金；納入舊村微改造的，按規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng) 估價(jià)的30%繳納土地出讓金；其余的按規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%繳納

12、土地出 讓金。第十四條 舊廠房改變功能是指舊廠房保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)，按照產(chǎn)業(yè) 布局規(guī)劃，優(yōu)先滿足增加公共空間和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要，改變部分或者全部建 筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限的改造方式。舊廠房改變功能應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。舊廠房改變功能項(xiàng)目一般不增加建 筑面積，因完善自身建筑使用功能確需加建附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定取得 規(guī)劃許可文件并按照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。納入政府收儲(chǔ)范圍的舊廠房不適用本條規(guī)定。第十五條 舊廠房改變功能的更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓金按照以下規(guī)定 確定:（一）原有建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限以基 準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳

13、納的土地出讓金，并扣減原土地用途及剩余期限以基準(zhǔn)地價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的土地出讓金；因改變功能增加的建筑面積部分，按照其改變后的功能 和土地使用權(quán)剩余期限以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓金。（二）新建的建筑面積屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及電梯、連廓、樓 梯等輔助性公用設(shè)施的，免收土地出讓金；屬于新型產(chǎn)業(yè)用房或產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施的， 按照相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)收土地出讓金。（三）非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定另行補(bǔ)繳相應(yīng) 土地出讓金。第十六條 舊廠房用地規(guī)劃為道路、綠地、政府保障性住房等公益性用地的， 由政府按照國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例和本市農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ) 償辦法

14、依法進(jìn)行征收。第十七條舊廠房改造項(xiàng)目原址建筑經(jīng)市文化、規(guī)劃、工業(yè)和信息化部門認(rèn) 定屬工業(yè)遺產(chǎn)且有保留價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃要求保留使用。第十八條有可能產(chǎn)生土壤污染的工業(yè)企業(yè)遺留場(chǎng)地再開(kāi)發(fā)利用時(shí)，出讓前 應(yīng)當(dāng)開(kāi)展必要的土壤環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，確保土壤環(huán)境質(zhì)量符合后續(xù)開(kāi)發(fā) 利用要求。第十九條 舊廠房土地權(quán)屬人與實(shí)際使用人不一致時(shí)，由土地權(quán)屬人與實(shí)際 使用人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，再向城市更新部門提出改造申請(qǐng)。對(duì)實(shí)際使用人的搬遷 補(bǔ)償由土地權(quán)屬人與其協(xié)商解決。第二十條 舊廠房改造項(xiàng)目，征收、收購(gòu)主體與土地權(quán)屬人已簽訂收地補(bǔ)償 協(xié)議，在完善用地結(jié)案和原權(quán)屬證書(shū)注銷后，可申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)確權(quán)登記給 征收、收購(gòu)主體。舊廠房權(quán)屬人交地后，應(yīng)當(dāng)按照廣州市人民政府辦公廳關(guān)于 土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見(jiàn)（穗府辦2014 12號(hào)）第（十九）條規(guī)定加強(qiáng) 管理。第二十一條 各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法查處土地權(quán)屬人擅自變更舊廠房實(shí)際用途 和使用功能，將工業(yè)用地和建筑用于商貿(mào)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)的行為。第二十二條 舊廠房更新改造項(xiàng)目由土地權(quán)屬人自行改造的，自取得項(xiàng)目實(shí) 施方案批復(fù)之日起，未在枇復(fù)的時(shí)限內(nèi)辦理出讓手續(xù)的，批復(fù)自動(dòng)失效；舊廠房 更新改造項(xiàng)目用地交由政府儲(chǔ)