第八章收益法

1、第八章第八章 收益法收益法房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)第一節(jié) 收益法的概述收益法的概述4 收益法的操作步驟收益法的操作步驟3 收益法適用的對(duì)象和條件收益法適用的對(duì)象和條件2 收益法的理論依據(jù)收益法的理論依據(jù) 1 收益法的概念收益法的概念房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)第一節(jié) 收益法的概述收益法的概述u一、收益法的概念：一、收益法的概念：l收益法估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本收益法估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為的方法。收益法的本

2、質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)象的價(jià)值。預(yù)測(cè)象的價(jià)值。l根據(jù)將未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本根據(jù)將未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法?；?。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)第一節(jié) 收益法的概述收益法的概述u一、收益法的概念：一、收益法的概念：l收益法的雛形是用若干年的年地租來(lái)表示土地價(jià)值的收益法的雛形是用若干年的年地租來(lái)表示土地價(jià)值的早期購(gòu)買(mǎi)年法，即：早期購(gòu)買(mǎi)年法，即： 地價(jià)地價(jià)=年地租年地租*

3、*購(gòu)買(mǎi)年購(gòu)買(mǎi)年后來(lái)有了地租資本化法，即：后來(lái)有了地租資本化法，即： 地價(jià)地價(jià)=地租地租/ /利息率利息率后面先以報(bào)酬資本化法為主來(lái)說(shuō)明收益法。后面先以報(bào)酬資本化法為主來(lái)說(shuō)明收益法。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)第一節(jié) 收益法的概述收益法的概述u二、收益法的理論依據(jù)二、收益法的理論依據(jù)l收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。l將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定期將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有

4、一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。l收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于下列該價(jià)值的高低主要取決于下列3 3個(gè)因素：個(gè)因素：未來(lái)凈收益的未來(lái)凈收益的大?。猾@得凈收益的期限的長(zhǎng)短；獲得凈收益的可靠大??；獲得凈收益的期限的長(zhǎng)短；獲得凈收益的可靠性。性。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)第一節(jié) 收益法的概述收益法的概述u三、收益法的適用對(duì)象和條件三、收益法的適用對(duì)象和條件l收益法適用的對(duì)象是有收益法適用的對(duì)象是有收

5、益或有潛在收益收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。的房地產(chǎn)。l收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。較準(zhǔn)確地量化。對(duì)未來(lái)的預(yù)期通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)做出對(duì)未來(lái)的預(yù)期通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)做出的，必須以廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)。的，必須以廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)第一節(jié) 收益法的的概述收益法的的概述u四、收益法步驟：四、收益法步驟：l搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；l預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益；預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益；l求取報(bào)

6、酬率或資本化率、收益乘數(shù)；求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；l選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式u一、報(bào)酬資本化法最一般的公式一、報(bào)酬資本化法最一般的公式l對(duì)最基本公式的補(bǔ)充說(shuō)明：對(duì)最基本公式的補(bǔ)充說(shuō)明：（1 1）是收益法的理論公式，主要用于理論分析。）是收益法的理論公式，主要用于理論分析。（2 2）假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，公式可簡(jiǎn)化為：）假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，公式可簡(jiǎn)化為：（3 3）A Ai i和和n n根據(jù)一定條件假設(shè)變化，可導(dǎo)出后面的各種根據(jù)一定條件假設(shè)變化，可導(dǎo)出后面的各種公式。公式

7、。（4 4）假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。）假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。（5 5）A A、Y Y、n n時(shí)間單位是一致的，通常為年，也可以為時(shí)間單位是一致的，通常為年，也可以為月、季、半年等。月、季、半年等。 niijjinnYAYYYAYYAYAV1121212111111111niiinnYAYAYAYAV12211111房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式u二、凈收益每年不變的公式二、凈收益每年不變的公式l（一）收益期限為有限年的公式（一）收益期限為有限年的公式l假設(shè)前提：凈收益每年不變?yōu)榧僭O(shè)前提：凈收益每年不變?yōu)锳 A；報(bào)酬率不等于零為；

8、報(bào)酬率不等于零為Y Y；收益期限為有限年收益期限為有限年n n。l（二）收益期限為無(wú)限年的公式（二）收益期限為無(wú)限年的公式l假設(shè)前提：凈收益每年不變?yōu)榧僭O(shè)前提：凈收益每年不變?yōu)锳 A；報(bào)酬率大于零為；報(bào)酬率大于零為Y Y；收益期限收益期限n n為無(wú)限年。為無(wú)限年。nYYAV111YAV房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式u二、凈收益每年不變的公式二、凈收益每年不變的公式l（三）（三） 凈收益每年不變的公式的作用凈收益每年不變的公式的作用 （1 1）直接用于測(cè)算價(jià)格）直接用于測(cè)算價(jià)格 （2 2）用于比較不同期限價(jià)格之間的換算）用于比較不同期限價(jià)格之間的換算 （3

9、 3）用于比較不同期限價(jià)格的高低）用于比較不同期限價(jià)格的高低 （4 4）用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整）用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式（1 1）直接用于測(cè)算價(jià)格）直接用于測(cè)算價(jià)格 例：某宗房地產(chǎn)是政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，例：某宗房地產(chǎn)是政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地適用年限為當(dāng)時(shí)獲得的土地適用年限為5050年，至今已經(jīng)用了年，至今已經(jīng)用了6 6年，預(yù)年，預(yù)計(jì)利用該地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益計(jì)利用該地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8 8萬(wàn)元；該宗萬(wàn)元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8

10、.5%8.5%。試計(jì)算改宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。試計(jì)算改宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式（2 2）用于不同期限價(jià)格之間的換算）用于不同期限價(jià)格之間的換算例：已知某宗收益性房地產(chǎn)例：已知某宗收益性房地產(chǎn)4040年收益權(quán)利的價(jià)格為年收益權(quán)利的價(jià)格為25002500元元/m2/m2，報(bào)酬率為，報(bào)酬率為10%10%。試求該宗房地產(chǎn)。試求該宗房地產(chǎn)3030年收益權(quán)年收益權(quán)利的價(jià)格。利的價(jià)格。(1)(1)1(1)1m nnnnmmmmKYYVVVKY房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式（3 3）用于比較不同期限價(jià)格之間的

11、高低）用于比較不同期限價(jià)格之間的高低例：有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)受益期限為例：有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)受益期限為5050年，單年，單價(jià)為價(jià)為20002000元元/m2/m2，乙房地產(chǎn)的受益期限為，乙房地產(chǎn)的受益期限為3030年，單價(jià)年，單價(jià)為為1800/m21800/m2，試比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，試比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式（4 4）用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整）用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整u例：某宗例：某宗5 5年前通過(guò)出讓方式取得的年前通過(guò)出讓方式取得的5050年使用年限的工業(yè)年使用年限的工業(yè)用地，

12、所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為12001200元元/m2/m2。該基準(zhǔn)地價(jià)在。該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為為10%10%。假設(shè)除了使用年限不同外，該宗工業(yè)用地的其他。假設(shè)除了使用年限不同外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格。求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式u三、收益期在前若干年有變化的公式三、收益期在前若干年有變化的公

13、式l（一）收益期限為有限年的公式（一）收益期限為有限年的公式l式中：式中：tt凈收益有變化的期限凈收益有變化的期限l假設(shè)前提：凈收益在未來(lái)的前假設(shè)前提：凈收益在未來(lái)的前t t年（含第年（含第t t年）有變化，年）有變化，分別為分別為A A1 1，A A2 2，A Ai i，在，在t t年以后無(wú)變化為年以后無(wú)變化為A A；報(bào)酬率；報(bào)酬率不等于零為不等于零為Y Y；收益期限為有限年；收益期限為有限年n n。l（二）收益期限為無(wú)限年的公式（二）收益期限為無(wú)限年的公式titntiiYYYAYAV111111titiiYYAYAV111房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公

14、式u四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式l（一）收益期限為有限年的公式（一）收益期限為有限年的公式l式中：式中：bb凈收益逐年遞增的數(shù)額凈收益逐年遞增的數(shù)額l假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第1 1年為年為A A，此后按數(shù)額，此后按數(shù)額b b逐年遞逐年遞增；報(bào)酬率不等于零為增；報(bào)酬率不等于零為Y Y；收益期限為有限年；收益期限為有限年n n。l（二）收益期限為無(wú)限年的公式（二）收益期限為無(wú)限年的公式l假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第1 1年為年為A A，此后按數(shù)額，此后按數(shù)額b b逐年遞逐年遞增；報(bào)酬率大于零為增；報(bào)酬率大于零為Y Y；收益期限；收

15、益期限n n為無(wú)限年。為無(wú)限年。nnYnYbYYbYAV111122YbYAV房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式u五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式l只有收益期限為有限年一種：只有收益期限為有限年一種：l 式中：式中：bb凈收益逐年遞減的數(shù)額凈收益逐年遞減的數(shù)額l 假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第1 1年為年為A A，此后按數(shù)額，此后按數(shù)額b b逐年遞減；逐年遞減；報(bào)酬率不等于零為報(bào)酬率不等于零為Y Y；收益期限為有限年；收益期限為有限年n n，且，且 。l當(dāng)當(dāng) 時(shí)，第時(shí)，第n n年的凈收益年的凈收益00。這時(shí)不會(huì)再經(jīng)營(yíng)

16、下去。這時(shí)不會(huì)再經(jīng)營(yíng)下去了。了。nnYnYbYYbYAV111121bAn1bAn房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式u六、凈收益按一定比率遞增的公式六、凈收益按一定比率遞增的公式l（一）（一） 收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式l假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第1 1年為年為A A，此后按比率，此后按比率g g逐年遞逐年遞增；凈收益逐年遞增的比率增；凈收益逐年遞增的比率g g不等于報(bào)酬率不等于報(bào)酬率Y Y；收益期；收益期限為有限年限為有限年n n。l( (二二) ) 收益期限為無(wú)限年的公式收益期限為無(wú)限年的公式l假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第假

17、設(shè)前提：凈收益未來(lái)第1 1年為年為A A，此后按比率，此后按比率g g逐年遞逐年遞增；報(bào)酬率增；報(bào)酬率Y Y大于凈收益逐年遞增的比率大于凈收益逐年遞增的比率g g ；收益期限；收益期限n n為無(wú)限年。為無(wú)限年。nYggYAV111gYAV房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式u七、凈收益按一定比率遞減的公式七、凈收益按一定比率遞減的公式l（一）收益期限為有限年的公式（一）收益期限為有限年的公式l假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第1 1年為年為A A，此后按比率，此后按比率g g逐年遞逐年遞減；報(bào)酬率不等于零為減；報(bào)酬率不等于零為Y Y ；收益期限為有限

18、年；收益期限為有限年n n。l（二）（二） 收益期限為無(wú)限年的公式收益期限為無(wú)限年的公式l假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第假設(shè)前提：凈收益未來(lái)第1 1年為年為A A，此后按比率，此后按比率g g逐年遞逐年遞減；報(bào)酬率大于零為減；報(bào)酬率大于零為Y Y ；收益期限；收益期限n n為無(wú)限年。為無(wú)限年。nYggYAV111gYAV房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式u八、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式八、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式l預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)t t年的凈收益分別為年的凈收益分別為A A1 1，A A2 2，A At t，第第t t年末的價(jià)格為年末的價(jià)格為V V

19、t t，則其現(xiàn)在的價(jià)格為：，則其現(xiàn)在的價(jià)格為：l假設(shè)前提：已知房地產(chǎn)在未來(lái)第假設(shè)前提：已知房地產(chǎn)在未來(lái)第t t年末的價(jià)格為年末的價(jià)格為V Vt t（或（或第第t t年末的市場(chǎng)價(jià)值，或第年末的市場(chǎng)價(jià)值，或第t t年末的殘值。如果購(gòu)買(mǎi)房地年末的殘值。如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，則產(chǎn)的目的是為了持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，則V Vt t為預(yù)期的第為預(yù)期的第t t年末轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格減去銷(xiāo)售稅費(fèi)后的凈值，簡(jiǎn)稱(chēng)為期年末轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格減去銷(xiāo)售稅費(fèi)后的凈值，簡(jiǎn)稱(chēng)為期末轉(zhuǎn)售收益）；已知房地產(chǎn)未來(lái)末轉(zhuǎn)售收益）；已知房地產(chǎn)未來(lái)t t年（含第年（含第t t年）的凈收年）的凈收益（簡(jiǎn)稱(chēng)為期間收益）；期間收益和期末

20、轉(zhuǎn)售收益具益（簡(jiǎn)稱(chēng)為期間收益）；期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率有相同的報(bào)酬率Y Y 。tittiiYVYAV111房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第三節(jié)第三節(jié) 收益期限的確定收益期限的確定建設(shè)用地剩余使用期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命三種情況：建設(shè)用地剩余使用期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命三種情況：u兩者同時(shí)結(jié)束兩者同時(shí)結(jié)束u建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命先結(jié)束建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命先結(jié)束u建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命后結(jié)束建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命后結(jié)束房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第四節(jié)第四節(jié) 凈收益凈收益u一一 房地產(chǎn)收益的種類(lèi)房地產(chǎn)收益的種類(lèi)l潛在毛收入，假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下潛在毛收入，假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的收入。的

21、收入。l有效毛收入，由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損有效毛收入，由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。失后的收入。l凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益，由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益，由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必需的費(fèi)用。地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必需的費(fèi)用。l稅前現(xiàn)金流量，是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息稅前現(xiàn)金流量，是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息后的數(shù)額。后的數(shù)額。l期末轉(zhuǎn)售收益，在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲期末轉(zhuǎn)售收益，在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。得的凈

22、收益。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第四節(jié)第四節(jié) 凈收益凈收益u基于租賃收入測(cè)算凈收益基于租賃收入測(cè)算凈收益l基本公式：基本公式：凈收益凈收益=潛在毛收入潛在毛收入- -空置等造成的收入損失空置等造成的收入損失- -運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =有效毛收入有效毛收入- -運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（1 1）潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常）潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在期末發(fā)生。以年度計(jì)，并假設(shè)在期末發(fā)生。（2 2）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一比率來(lái)計(jì)算。比率來(lái)計(jì)算。（3 3）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估

23、價(jià)）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比，稱(chēng)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。有效毛收入之比，稱(chēng)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第四節(jié)第四節(jié) 凈收益凈收益u基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益l與基于租賃收入的凈收益測(cè)算相比，主要有如下兩個(gè)與基于租賃收入的凈收益測(cè)算相比，主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是采用經(jīng)營(yíng)收入，二是要扣除歸屬于方面的不同：一是采用經(jīng)營(yíng)收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收

24、益。其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第四節(jié)第四節(jié) 凈收益凈收益二、不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取二、不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取u1 出租的房地產(chǎn)凈收益求取出租的房地產(chǎn)凈收益求取l租賃收入租賃收入l出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用l在實(shí)際求取凈收益時(shí)，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所在實(shí)際求取凈收益時(shí)，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。要扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。u2 營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取l（1 1）商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)）商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)l（2 2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)l（3 3）農(nóng)地凈收益的測(cè)算）農(nóng)地凈收益的測(cè)算房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第四節(jié)第四節(jié)

25、 凈收益凈收益三、不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取三、不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取u3 自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取l根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益?；蛘咄ㄟ^(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的凈述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益?；蛘咄ㄟ^(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。收益直接比較得出凈收益。u4 混合收益的房地產(chǎn)凈收益求取混合收益的房地產(chǎn)凈收益求取l（1 1）分別測(cè)算收入和費(fèi)用，匯總后測(cè)算凈收益。）分別測(cè)算收入和費(fèi)用，匯總后測(cè)算凈收益。l（2 2）把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，分別測(cè)算收入）把費(fèi)用分為

26、變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，分別測(cè)算收入和變動(dòng)費(fèi)用，匯總后再扣除固定費(fèi)用。和變動(dòng)費(fèi)用，匯總后再扣除固定費(fèi)用。l（3 3）分別測(cè)算凈收益，最后匯總。）分別測(cè)算凈收益，最后匯總。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第四節(jié)第四節(jié) 凈收益凈收益u 四、求取凈收益時(shí)對(duì)有關(guān)收益的取舍四、求取凈收益時(shí)對(duì)有關(guān)收益的取舍l 1 1 有形收益和無(wú)形收益有形收益和無(wú)形收益有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益。無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益。無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益，如安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信用、增來(lái)的間接利益，如安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力等。強(qiáng)企

27、業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力等。l 2 2 實(shí)際收益和客觀收益實(shí)際收益和客觀收益實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般不能直接用于估價(jià)?？蛯?shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般不能直接用于估價(jià)。客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所得到觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所得到的一般正常收益，這種收益才可作為估價(jià)的依據(jù)。的一般正常收益，這種收益才可作為估價(jià)的依據(jù)。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金。承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場(chǎng)租金的承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限內(nèi)租約

28、租金與同期市場(chǎng)租金的差額經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值之和。如果租約租金低于市場(chǎng)租金，承租人差額經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值之和。如果租約租金低于市場(chǎng)租金，承租人權(quán)益就有價(jià)值，反之，就是負(fù)價(jià)值。權(quán)益就有價(jià)值，反之，就是負(fù)價(jià)值。l 有租約限制下的價(jià)值有租約限制下的價(jià)值=無(wú)租約限制下的價(jià)值無(wú)租約限制下的價(jià)值- -承租人權(quán)益的價(jià)值承租人權(quán)益的價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第四節(jié)第四節(jié) 凈收益凈收益l例：某公司例：某公司3 3年前與一寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，年前與一寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中租用其中500500平米的面積，約定租賃期限為平米的面積，約定租賃期限為1010年，月租年，月租金不變?yōu)榻鸩蛔優(yōu)?575元元/m2

29、/m2，現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)字樓租金為，現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)字樓租金為100 100 元元/m2/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為。假設(shè)折現(xiàn)率為10%10%，試計(jì)算目前承租人權(quán)益。，試計(jì)算目前承租人權(quán)益。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第四節(jié)第四節(jié) 凈收益凈收益l某商店的土地使用年限為某商店的土地使用年限為4040年，從年，從20012001年年1010月月1 1日起計(jì)。日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為該商店共有兩層，每層可出租面積各為200200平米。一層平米。一層于于20022002年年1010月月1 1日租出，租賃期為日租出，租賃期為5 5年，可出租面積的年，可出租面積的月租金為月租金為180180元元/m2/m2

30、，且每年不變。二層現(xiàn)空置。附近，且每年不變。二層現(xiàn)空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金為類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金為200200元元/m2/m2和和120120元元/m2/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)率為，運(yùn)營(yíng)費(fèi)率為25%25%。該類(lèi)地產(chǎn)的報(bào)酬。該類(lèi)地產(chǎn)的報(bào)酬率為率為9%9%。測(cè)算該商場(chǎng)。測(cè)算該商場(chǎng)20052005年年1010月月1 1日帶租出售時(shí)的正日帶租出售時(shí)的正常價(jià)格。常價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第四節(jié)第四節(jié) 凈收益凈收益u五五 凈收益流模式凈收益流模式 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的凈收益在過(guò)去和現(xiàn)在的變動(dòng)情況及應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的凈收益在過(guò)去和現(xiàn)在的變動(dòng)情況及未來(lái)可以獲得的收益期限，確定估價(jià)對(duì)

31、象未來(lái)各期的未來(lái)可以獲得的收益期限，確定估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，并判斷凈收益流的類(lèi)型，以便選用相應(yīng)的報(bào)凈收益，并判斷凈收益流的類(lèi)型，以便選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式。酬資本化法公式。l凈收益每年不變的凈收益流的凈收益的求取方法有下凈收益每年不變的凈收益流的凈收益的求取方法有下列幾種：列幾種：（1 1）過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法（2 2）未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法（3 3）未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法（加權(quán)算術(shù)平均法）未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法（加權(quán)算術(shù)平均法）房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第五節(jié)第五節(jié) 報(bào)酬率報(bào)酬率u一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)l報(bào)酬率（報(bào)酬率（yield

32、rete,Yyield rete,Y）即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收）即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率（益率（internal rate of return,IRR,internal rate of return,IRR,又稱(chēng)內(nèi)部報(bào)酬率）同又稱(chēng)內(nèi)部報(bào)酬率）同類(lèi)性質(zhì)的比率。類(lèi)性質(zhì)的比率。l投資回收是指所投入資本的回收，即保本。投資回報(bào)投資回收是指所投入資本的回收，即保本。投資回報(bào)指所投入資本全部回收之后獲得的額外資金，即報(bào)酬。指所投入資本全部回收之后獲得的額外資金，即報(bào)酬。l報(bào)酬率報(bào)酬率=投資回報(bào)投資回報(bào)/ /所投入的資本所投入的資本l估價(jià)時(shí)所選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)估價(jià)時(shí)所選用的報(bào)酬率

33、，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第五節(jié)第五節(jié) 報(bào)酬率報(bào)酬率u二、二、 報(bào)酬率的求取方法報(bào)酬率的求取方法l1 1 累加法累加法 將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。酬率的方法。 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱(chēng)安全利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱(chēng)安全利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分

34、的報(bào)酬率。分的報(bào)酬率。l報(bào)酬率報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+ +投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+ +管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+ +缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償- -投資帶來(lái)的優(yōu)惠投資帶來(lái)的優(yōu)惠房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第五節(jié)第五節(jié) 報(bào)酬率報(bào)酬率u二、二、 報(bào)酬率的求取方法報(bào)酬率的求取方法（二）市場(chǎng)提取法（二）市場(chǎng)提取法l利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類(lèi)似收益特征的可比實(shí)例利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類(lèi)似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率的方法。化法公式，反求出報(bào)酬率的方法。l1 1、在、在V=a/rV=a/r的情況

35、下，的情況下，r=a/Vr=a/V，即可以采用同一市場(chǎng)上，即可以采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化率。率。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)可比實(shí)例可比實(shí)例凈收益（萬(wàn)元凈收益（萬(wàn)元/年）年） 價(jià)格（萬(wàn)元）價(jià)格（萬(wàn)元） 資本化率（資本化率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8a=(11.8+12.1+11.4+12+12.5+12.8)/6=12.1%房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)2、在、在V=ar 1-1（1+r）n的情況下，是通過(guò)的情況下，是通過(guò)V -ar 1

36、-1（1+r）n =0 來(lái)求取來(lái)求取r。 具體方式是采用試錯(cuò)法，計(jì)算到一定精度后再采用線形內(nèi)具體方式是采用試錯(cuò)法，計(jì)算到一定精度后再采用線形內(nèi)插法求取。插法求取。3、在、在V=ar - g的情況下，的情況下，r=a/V+g。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第五節(jié)第五節(jié) 報(bào)酬率報(bào)酬率u二、二、 報(bào)酬率的求取方法報(bào)酬率的求取方法（三）（三） 投資報(bào)酬率排序插入法投資報(bào)酬率排序插入法l（1 1）調(diào)查、搜集相關(guān)的報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料。）調(diào)查、搜集相關(guān)的報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料。l（2 2）將不同類(lèi)型的投資報(bào)酬率按從低到高的順序排列。）將不同類(lèi)型的投資報(bào)酬率按從低到高的順序排列。0收收益益率率投資類(lèi)型及其風(fēng)險(xiǎn)投資類(lèi)

37、型及其風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)3、將估價(jià)對(duì)象與這些類(lèi)型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較、將估價(jià)對(duì)象與這些類(lèi)型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較,考慮考慮投資的流動(dòng)性、管理的難易及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同投資的流動(dòng)性、管理的難易及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。0收益率投資類(lèi)型及其風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) 4、根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)、根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的收益率，從而就確定了所要求取的資本化率。應(yīng)的收益率，從而就確定了所要求取的

38、資本化率。0收益率投資類(lèi)型及其風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第六節(jié)第六節(jié) 直接資本化法直接資本化法u一、直接資本化法概述一、直接資本化法概述1 1 直接資本化法的概念與基本公式直接資本化法的概念與基本公式 直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。象價(jià)值的方法。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益預(yù)期價(jià)格的比率，即資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益預(yù)期價(jià)格的比率，即 資本化率資本化率=年收益年收益/ /價(jià)格價(jià)格 V=NOI/R V=NOI/Rl

39、收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)收益乘數(shù)=價(jià)格價(jià)格/ /年收益年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式是：利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式是：房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=年收益年收益收益乘數(shù)收益乘數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第六節(jié)第六節(jié) 直接資本化法直接資本化法u一、直接資本化法概述一、直接資本化法概述2 2 幾種收益乘數(shù)法幾種收益乘數(shù)法l（1 1）毛租金乘數(shù)法）毛租金乘數(shù)法 房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=毛租金毛租金毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù)也即毛租金乘數(shù)也即“租售比價(jià)租售比價(jià)”。l（2 2）潛在毛收入乘

40、數(shù)法）潛在毛收入乘數(shù)法 房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=潛在毛收入潛在毛收入潛在毛收入乘數(shù)潛在毛收入乘數(shù)l（3 3）有效毛收入乘數(shù)法）有效毛收入乘數(shù)法 房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=有效毛收入有效毛收入有效毛收入乘數(shù)有效毛收入乘數(shù)l（4 4）凈收益乘數(shù)法）凈收益乘數(shù)法 房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益凈收益凈收益乘數(shù)凈收益乘數(shù) 凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系。凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第六節(jié)第六節(jié) 直接資本化法直接資本化法u二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法l資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)市資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)

41、市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同的場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同的許多類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。許多類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第六節(jié)第六節(jié) 直接資本化法直接資本化法u三、三、 資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系資本化率（資本化率（R R）和報(bào)酬率（）和報(bào)酬率（Y Y）兩者之間存在著區(qū)別。）兩者之間存在著區(qū)別。l資本化率在直接資本化法中采用，是房地產(chǎn)的某種年收資本化率在直接資本化法中采用，是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，并不明確地表示獲利能力。益與其價(jià)格的比率，并不明確地表示獲利能力。l報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通

42、過(guò)折現(xiàn)的方式報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的比率。將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的比率。報(bào)酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等報(bào)酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系；而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得無(wú)直接關(guān)系；而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系；凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系；房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第六節(jié)第六節(jié) 直接資本化法直接資本化法u四、直接資本化發(fā)與報(bào)酬資本化法的比較四、直接資本化發(fā)與報(bào)酬資本化法的比較l1 1 直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)l優(yōu)點(diǎn)：不需要預(yù)測(cè)未來(lái)

43、許多年的凈收益；資本化率或收益乘優(yōu)點(diǎn)：不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益；資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地?cái)?shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單。反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單。l缺點(diǎn)：對(duì)可比實(shí)例的依賴(lài)性很強(qiáng)。缺點(diǎn)：對(duì)可比實(shí)例的依賴(lài)性很強(qiáng)。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第六節(jié)第六節(jié) 直接資本化法直接資本化法u四、直接資本化發(fā)與報(bào)酬資本化法的比較四、直接資本化發(fā)與報(bào)酬資本化法的比較2 2 報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)l優(yōu)點(diǎn)：邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；每期的凈收益或現(xiàn)金優(yōu)點(diǎn)：邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；每期的

44、凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解；不必直接依靠與估價(jià)對(duì)流量都是明確的，直觀并容易理解；不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。l缺點(diǎn)：需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，較多地依賴(lài)估價(jià)人員的缺點(diǎn)：需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，較多地依賴(lài)估價(jià)人員的主觀判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合市場(chǎng)的主觀判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合市場(chǎng)的實(shí)際情況。實(shí)際情況。l市場(chǎng)信息豐富的，直接資本化法是相當(dāng)可靠的。市場(chǎng)信息缺

45、市場(chǎng)信息豐富的，直接資本化法是相當(dāng)可靠的。市場(chǎng)信息缺乏，報(bào)酬資本化法則能提供相對(duì)可靠的評(píng)估價(jià)值。乏，報(bào)酬資本化法則能提供相對(duì)可靠的評(píng)估價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第七節(jié)第七節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)投資組合和剩余技術(shù)u一一 投資組合技術(shù)投資組合技術(shù)1 1 土地與建筑物的組合土地與建筑物的組合l綜合資本化率：求取房地價(jià)值，對(duì)應(yīng)的凈收益是土地與綜合資本化率：求取房地價(jià)值，對(duì)應(yīng)的凈收益是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。l土地資本化率：求取土地價(jià)值，對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)當(dāng)是土土地資本化率：求取土地價(jià)值，對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)當(dāng)是土地產(chǎn)生的凈收益。地產(chǎn)生的凈收益。l建筑物資本化率：求取建筑物價(jià)

46、值，對(duì)應(yīng)的應(yīng)當(dāng)是建筑建筑物資本化率：求取建筑物價(jià)值，對(duì)應(yīng)的應(yīng)當(dāng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益。物產(chǎn)生的凈收益。BLBBLLOVVRVRVRLBBOBLLVRVRVVRBLLOBLBVRVRVVR房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第七節(jié)第七節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)投資組合和剩余技術(shù)u一一 投資組合技術(shù)投資組合技術(shù)1 1 土地與建筑物的組合土地與建筑物的組合式中：式中：R ROO綜合資本化率；綜合資本化率；R RL L土地資本化率；土地資本化率；R RB B建筑物資本化率；建筑物資本化率；V VL L土地價(jià)值；土地價(jià)值；V VB B建筑建筑物價(jià)值。物價(jià)值。已知房地價(jià)值比率的換算關(guān)系如下：已知房地價(jià)值比率的換算關(guān)系如下：L

47、L為土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；為土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B B為建筑物價(jià)值占房地價(jià)為建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率；值的比率；L+B=100%L+B=100%BLORBRLR房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第七節(jié)第七節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)投資組合和剩余技術(shù)u2 抵押貸款與自有資金的組合抵押貸款與自有資金的組合l購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸款，另一部分自有資金。報(bào)酬率必須同時(shí)滿足這兩貸款，另一部分自有資金。報(bào)酬率必須同時(shí)滿足這兩部分資金對(duì)投資報(bào)酬的要求。綜合資本化率為抵押貸部分資金對(duì)投資報(bào)酬的要求。綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的

48、加權(quán)平均數(shù)，即：款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即：式中：式中： R ROO綜合資本化率綜合資本化率 MM貸款比率；貸款比率； R RMM抵押貸款常數(shù)，還本付息額與抵押貸款本抵押貸款常數(shù)，還本付息額與抵押貸款本金的比率；金的比率； R RE E自有資金資本化率，凈收益中扣除還本付息自有資金資本化率，凈收益中扣除還本付息額后的數(shù)額與自有資金額的比率；額后的數(shù)額與自有資金額的比率；EMORMRMR1房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第七節(jié)第七節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)投資組合和剩余技術(shù)l例：購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款七成，抵押貸款例：購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款七成，抵押貸款年利率為年利率為6%6%，貸款期

49、限為，貸款期限為2020年，按月等額本息償還，年，按月等額本息償還，通過(guò)可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出自有資金資本化率為通過(guò)可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出自有資金資本化率為12%12%。試計(jì)算綜合資本化率。試計(jì)算綜合資本化率。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第七節(jié)第七節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)投資組合和剩余技術(shù)u二、二、 剩余技術(shù)剩余技術(shù)l剩余技術(shù)是當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)剩余技術(shù)是當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價(jià)值和各構(gòu)成部分的資本化率或報(bào)酬率時(shí)，成部分的價(jià)值和各構(gòu)成部分的資本化率或報(bào)酬率時(shí)，從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于

50、另外構(gòu)成部分的凈收益，再將它凈收益，求出歸屬于另外構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報(bào)酬率予以資本化，除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報(bào)酬率予以資本化，得出房地產(chǎn)中未知部分的價(jià)值的方法。得出房地產(chǎn)中未知部分的價(jià)值的方法。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第七節(jié)第七節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)投資組合和剩余技術(shù)u二、二、 剩余技術(shù)剩余技術(shù)l土地剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)l建筑物剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)l自有資金剩余技術(shù)自有資金剩余技術(shù)l抵押貸款剩余技術(shù)抵押貸款剩余技術(shù)LBBOLRRVAVBLLOBRRVAVEMEOERRVAVMEEOMRRVAV房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第八節(jié)第八節(jié) 收益法總結(jié)收益法總結(jié)u（1）估價(jià)中的公式轉(zhuǎn)換）估價(jià)中的公式轉(zhuǎn)換l房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益/ /資本化率資本化率l資本化率資本化率=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益/ /房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格l房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格資本化率資本化率l房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)收益房地產(chǎn)收益收益乘數(shù)收益乘數(shù)l收益乘數(shù)收益乘數(shù)=房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格/ /房地產(chǎn)收益房地產(chǎn)收益l凈收益