建筑高度與建筑的成本關(guān)系

1、建筑高度與建筑的成本關(guān)系100米以上的建筑上我們稱之為超高層建筑我國對于超高層建筑沒有特別明確的規(guī)范要求但審查非常嚴格，往往要有很多專家研究決定，需要單獨進行其結(jié)構(gòu)、消防、施工等多方面的 論證尤其是消防上的問題屋頂停機平臺，避難層要求都很嚴對開發(fā)商來說經(jīng)濟價值不高而且現(xiàn)在的消防云梯最高只能達到100米，超過100米的，在救火時云梯就不能第一時間到達，會延長施救的時間，所以100米以下的是一種消防設(shè)防，100以上就是另一種更高要 求的設(shè)防，規(guī)定的設(shè)施更多，造價更高。從安全和成本的角度來考慮，100以上的對于投資人來說就不合算了。建筑工程造價是隨著層數(shù)增加而提高的。但是當建筑層數(shù)增加時，單位建筑面

2、積所分攤的土地費用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建筑物單位面積成本發(fā)生變化。其中多層住宅具有降低工程成本和使用費用以及節(jié)約用地以合理利用空間等優(yōu)點。眾所周知，在多層建筑中層數(shù)越多越經(jīng)濟，即六層最經(jīng)濟。當住宅超過七層，就要增加電梯費用，需要較多的交通空間（過道、走廊要加寬）和補充設(shè) 備（供水設(shè)備和供電設(shè)備等）。特別是高層住宅，要經(jīng)受較強的風力荷載，需要提高結(jié)構(gòu)強 度，改變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價大幅度上升。對于地塊成本較高的項目，為了降低單位內(nèi)土地費用，提高建筑密度，中、高層住宅是比較經(jīng)濟的選擇。建筑物層數(shù)（高度）對造價的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。理論上如果增加一個樓層不影響

3、建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會降低。但是當建筑物超過一定層數(shù)時，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會增加。建筑物越高，電梯及樓梯的造價將有提高趨勢，建筑物的維修費用也將增加，但是采暖費建筑高度與建筑成本 關(guān)系是什么用有可能下降。所以在項目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，項目決策人掌握降低開發(fā)成本的臨界點是非常關(guān)健的。一、從建筑消防要求上講普通民宅層數(shù)的臨界點為6層、9層、12層、18層；其 高度的臨界點為24米、32米、50米。6層以下的磚混結(jié)構(gòu)（無商業(yè)網(wǎng)點）或高度24米以下（無商業(yè)網(wǎng)點）的民宅沒有特殊的消 防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，盡量選擇接近臨界點高度的

4、層數(shù)。6層以下或高度24米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點的層數(shù)取高舍低。7-9層或24米至32米的民宅消防標準為一個檔次；13-18層以上或32米至50米的民宅消 防標準為一個檔次；以此類推標準依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。二、 從基礎(chǔ)形式上講就樁基而論樁間距有個最低要求， 其臨界層數(shù)為7層、12層。7層以下樁間距為一個標準；7至12層樁間距為一個標準，所以在同一標準范圍內(nèi)應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。r三、 從預(yù)算定額中建筑物超高費及垂直運輸費用上講其臨界層數(shù)為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個費用標準，7-9層為一個費用標準，

5、依此類推費用標準依次提高，所以應(yīng)選擇接近臨界點高度的層數(shù)。綜合上述因素，在規(guī)劃允許的高度范圍內(nèi)合理確定建筑高度有利降低開發(fā)成本。在多個因素中找出臨界點的交叉點是必須的。建筑高度達到或超過100米的高層民用建筑要到省里去報批，手續(xù)繁雜得多，不過事實不 止這些，關(guān)鍵問題是建筑成本將大幅度提升：100米高樓的消防等級必須提高一個檔次。消防成本提高不止一點，高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50045)修訂后，高層住宅已突破100米的限制，上限不再是30層。即使如此，該防火規(guī)范中以100米為分界點，對高樓消防提出了很多不同等級的強制性要求。比如說，100米以內(nèi)的高樓每，2-3層必須做防火墻，但是100米高

6、樓必須每層都做防火墻；100米住宅高樓必須像辦公、 商業(yè)高層建筑一樣， 配備消防卷盤；建筑高度超過100米的高層建筑，除面積小于5平方米的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外， 均應(yīng)設(shè)建筑高度與建筑成本關(guān)系是什么自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等，規(guī)范不一而足。一幢99米高樓與101米高樓的消防規(guī)范，在很多細節(jié)要求上都出現(xiàn)了從無到有的質(zhì)的差別。另外，第一是安全問題，比如萬一遭遇火災(zāi)，高層逃生的可能性較小。第二是環(huán)境問題。高空強風可通過樓層引至地面，造成高樓附近局部強風， 影響行人的安全。此外，由于空調(diào)、照明等設(shè)備均需較大的能量供應(yīng)，產(chǎn)生的大量熱能會改變城市原有的熱平衡一、我市超高層及高層建筑成

7、本情況（一）超高層建筑成本情況。以宜昌某國際廣場為例，其基本情 況為：框架筒體結(jié)構(gòu)，建筑面積10.46萬平米，占地面積14344平米， 地上36層，地下3層，檐高165米，2006年9月竣工，集五星級酒 店、中心劇院、購物中心、飲食天地、寫字樓為一體，總投資6.8億元（其中建安工程造價（不含精裝修、 設(shè)備、室外工程）2.79億元， 單方造價2667.30元/平方米）。造價分析如下：序號名稱造價（億元）單方造價（元/m2）1建安工程造價2.792667.301.1土建工程1.881792.541.2安裝工程0.70669.221.3消防工程0.12109.941.4弱電工程0.1095.602精

8、裝修工程2.932800.003設(shè)備工程0.40382.414室外工程0.1095.605其他費用0.58555.646總投資（1+2+3+4+56.806500.96（二）高層建筑成本情況。以我市某高層酒店寫字樓（100米以 內(nèi)）為例，其基本情況為：框架筒體結(jié)構(gòu)，建筑面積27.8萬平米，2010年10月竣工， 建安工程造價5.59億元 （不含精裝修、 消防、弱電及設(shè)備） ，單方造價為2009.77元/平方米。二、超高層建筑增量成本分析（一）影響超高層建筑成本的主要因素1、設(shè)置避難層（100米以上的建筑，一般每隔50米要設(shè)置一個 避難層）；2、供電系統(tǒng)：雙電源+白備電源；3、進戶門要求為甲級防

9、火門；4、消防電梯要在3臺或以上；5、電梯必須要分層設(shè)計；6、由于高處的濕度和風力情況較為復雜，在外墻材料、鋁合金窗、玻璃等建筑材料的選擇會格外嚴格，會較大程度的增加建筑成本；7、超高層建筑設(shè)計復雜，項目設(shè)計和管理水平要求也較高，設(shè)計、工程顧問及監(jiān)理費用會增加；8、超高層建筑的消防要求極為嚴格，凡超過5平方米的房間均 要設(shè)置火災(zāi)探測器；9、超高層建筑的配套人防面積也較大。（二）主要影響因素對建安成本的影響1、根據(jù)其他省市超高層數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料，分攤到每平方米其建設(shè)增量成本總計約500元/平米序號主要影響因素增加造價（元/平方米）1鋼筋含量增加40-602混凝土強度提高20-403消防設(shè)施40-60

10、4供水供電設(shè)施160-1805電梯設(shè)施增加40-606其他費用140-160合計440-5602、以上述我市典型工程項目數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮到物價上漲因素，根據(jù)我市造價指數(shù)折算到目前建安工程造價（均不含精裝修、室外附 屬工程、設(shè)備費）分別為：超高層建筑2667.30*1.175=3134.08元/平方米，高層建筑（在典型工程基礎(chǔ)上增加消防及弱電工程費用，按200元/平方米計算）2209.77*1.175/1.084=2395.27元/平方米。三、增量成本初步分析結(jié)論綜合我市典型工程造價分析，結(jié)合其他省市統(tǒng)計資料，超高層建 筑增量成本約為500750元/平方米，增幅約2030%超高層造價比較超高層造價比較單化】元01=筑高度筑高度”度區(qū)度區(qū)皓構(gòu)類型芋可造價芋可造價建筑造價設(shè)備造怙設(shè)備造怙綜會遣價200米筒中筒（混合結(jié)構(gòu)；極 心筒 Y 爵混凝土、型 鋼混筷土.外間框勰一型咽混版土虱近嚙至2500-320000- 10001900- 2000S40D-620030。米3600-4200900-11001900-20006500-730C40。米4SOO-52CO1000-12001900- 20007600-400理筑造價主妾者虐垂直定輸和超高人工罰已石W主有詢=超高層造價比較超高層造價比較單位：元/m，氛高度了度區(qū)1結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)造價硅筑造價設(shè)S造價綜臺造價200米荀中筒（:混