濟南高端住宅市場調(diào)查20161025

1、濟南高端產(chǎn)品市場調(diào)查分析調(diào)查時間：2016年10月15日 競品項目 分布圖1、燕璽臺地圖索引九英里九英里1、燕璽臺項目鳥瞰占地面積:13016平方米總建筑面積:36805平方米容積率：2.60綠化率：35%總戶數(shù):138戶住宅交房時間：2016年6月開發(fā)商: 濟南市楚天置業(yè)有限公司 物業(yè)公司:世邦魏理仕物業(yè)建筑形態(tài)：住宅建筑類型： 11層小高層交房標準：毛坯現(xiàn)在售：10余套在售產(chǎn)品面積： 236、258均價：23000元/每平主力總價：400-600萬車位配比：1：1.08學(xué)區(qū)：文東小學(xué)、燕山中學(xué)1#2#3#4#燕璽臺 項目概況項目動態(tài)燕璽臺住宅1#、2#樓在售，均價23000元/，一次性付款

2、享98折，貸款享99折優(yōu)惠，剩余房源不多，1#樓戶型258，2#樓戶型236。商鋪在售，均價35000元/，160-880商鋪。推案戶型推出4棟小高層138戶；在售1#一單元258；2#236以四室戶型為主項目簡介燕璽臺位于經(jīng)十路與燕子山西路交匯處南行200米路東，項目東臨燕子山，南面是大佛頭風(fēng)景區(qū)，西鄰燕子山西路，北望經(jīng)十路，項目地處濟南開元片區(qū)核心位置。九英里顥苑燕璽臺總戶數(shù)318戶138戶樓棟4棟（住宅）4棟容積率1.382.6綠化率73%35%公攤率16-18%14%梯 數(shù)兩梯兩戶兩梯兩戶層高3.1米3米交房時間2016年底現(xiàn)房交房標準精裝毛坯銷售價格25000元/23000元/主力面

3、積115、190、224236、258主力總價500萬左右600萬左右1、燕璽臺在售競爭戶型236四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)均價：均價：23000元元/ 首付（首套）：首付（首套）：163萬萬總價：總價：543萬萬/套套 月供（月供（30年）：年）：1.91萬萬224三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)單價：單價：25000元元/ 首付（首套）：首付（首套）：168萬萬總價：總價：560萬元萬元/套套 月供（月供（30年）：年）：1.97萬萬1、燕璽臺在售競爭戶型258三室兩廳三衛(wèi)三室兩廳三衛(wèi)均價：均價：23000元元/ 首付（首套）：首付（首套）：179萬萬總價：總價：593萬元萬元/套套 月供（月供（3

4、0年）：年）：2.07萬萬256三室兩廳三衛(wèi)三室兩廳三衛(wèi)/四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)單價：單價：25000元元/ 首付（首套）首付（首套） ：192萬萬總價：總價：640萬元萬元/套套 月供（月供（30年）年） ：2.25萬萬燕璽臺 總結(jié)燕璽臺對本案產(chǎn)生的威脅點1、區(qū)位地段好，配套齊全2、享歷下優(yōu)質(zhì)教育資源3、宣傳推廣力度大，名人代言對比燕璽臺產(chǎn)生的機會點1、居住環(huán)境靜謐，人文氣息濃厚；2、精裝品質(zhì)，省時省力省心3、交通便捷，多條公交及R3輕軌，緊鄰經(jīng)十和高速口對競品項目的攻擊說辭1、社區(qū)周邊環(huán)境臟亂差2、老城區(qū)交通易堵，道路坡度大，老人孩子出行不便3、社區(qū)密度高，綠化低，生活舒適度不高2、開元

5、府地圖索引九英里九英里2、開元府項目鳥瞰占地面積: 40864平方米總建筑面積:13萬平方米總戶數(shù): 280戶綠化率：45%開發(fā)商:山東金羚置業(yè)有限公司物業(yè)公司:第一太平戴維斯(倫敦上市）物業(yè)費：2.3元/平米建筑風(fēng)格：新古典Art Deco建筑風(fēng)格建筑形態(tài)：7棟住宅+1棟沿街公建建筑類型：11小高層電梯：一梯兩戶交房標準：毛坯交房時間：2016年9月25日產(chǎn)品面積： 240-370平均價： 22800主力總價：530-850萬車位：1:2.5車位價格： 未定價開元府 項目概況項目動態(tài)交三萬抵五萬，一次性優(yōu)惠95折，按揭優(yōu)惠96折；一期、二期房源已售罄，交房入??；15年加推3期房源，主力戶型面

6、積從93-125平米少量164平戶型在售；四期預(yù)計在16年推售。項目優(yōu)勢1、智能科技引入三菱原裝空調(diào)系統(tǒng)PM2.5過濾效率約90%2、三重安保、智能電梯等智能科技系統(tǒng)，領(lǐng)銜濟南智能豪宅。2500私屬全功能會所，健身房、游泳池、瑜伽房等全功能空間帶來至為健康的生活方式。項目劣勢1、社區(qū)密度較高，居住舒適度降低2、兩梯四戶，居住人群密度大項目類別開元府九英里顥苑總建筑面積13萬11萬總戶數(shù)280 戶318戶車位數(shù)700445車位配比1:2.51:1.5容積率2.11.38建筑高度11層17/18層公攤1414-17%樓棟7棟4棟（住宅）層高3.33.1電梯三梯兩戶兩梯兩戶建筑外墻干掛大理石干掛大理

7、石交房標準毛坯精裝交房時間2016年9月2017年6月學(xué) 區(qū)文東小/燕山中學(xué)歷城一中小學(xué)/中學(xué)銷售價格28000元/25000元/主力面積253、380155，224,256主力總價708萬972萬500萬存量房30套1402、開元府在售競爭戶型224三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)單價：單價：26500元元/ 首付（首套）：首付（首套）：177萬萬總價：總價：590萬元萬元/套套 月供（月供（30年）：年）：2.07萬萬253四室三廳三衛(wèi)四室三廳三衛(wèi)單價：單價：28000元元/ 首付（首套）：首付（首套）：213萬萬總價：總價：708萬元萬元/套套 月供（月供（30年）：年）：2.62萬萬2、開元府

8、在售競爭戶型256三室兩廳三衛(wèi)三室兩廳三衛(wèi)單價：單價：26500元元/ 首付：首付：204萬萬總價：總價：678萬元萬元/套套 月供：月供：25156元元347四室三廳四衛(wèi)四室三廳四衛(wèi)單價：單價：28000元元/ 首付：首付：292萬萬總價：總價：972萬元萬元/套套 月供：月供：36089元元開元府 總結(jié)對開元府對本案產(chǎn)生的威脅點1、項目走量價格放優(yōu)惠額度較大2、位置，客群對區(qū)域有部分歸屬感對比開元府產(chǎn)生的機會點1、開發(fā)周期較長，居住環(huán)境影響；2、產(chǎn)品戶型設(shè)計的合理性對競品項目的攻擊說辭1、社區(qū)人口密度較高，樓間距小2、產(chǎn)品戶型設(shè)計3、佛山靜院地圖索引九英里九英里佛山靜院佛山靜院3、佛山靜院

9、項目鳥瞰占地面積:4.3萬平方米總建筑面積:10萬平方米容積率：2.15綠化率：43%當期戶數(shù): 337交房時間：2016年8月開發(fā)商: 山東華有置業(yè)有限公司（中潤）物業(yè)公司：山東中潤物業(yè)管理有限公司 建筑形態(tài)：小高層、板樓建筑類型： 普通住宅12層交房標準：毛坯,（新風(fēng)系統(tǒng)，東芝中央空調(diào)，直飲水）已推出：6棟小高層銷售率：70%產(chǎn)品面積： 170、210、235、308均價：28000元/平主力總價：470-860萬/套車位: 30萬/個 地下室：6000元/平米車位配比：1:1.5佛山靜院 項目概況項目動態(tài)目前在售6棟多層住宅，房源共計約337戶，所剩房源50套，2016年底交房，現(xiàn)出售房

10、源為2#和5#210平、230平，一次性優(yōu)惠15萬，按揭10萬。項目優(yōu)勢1、位置優(yōu)越，緊鄰千佛山公園和泉城公園、周邊配套完善，能夠滿足購物休閑等需求，是濟南豪宅的典范！2、低密學(xué)區(qū)房，劃片為省實驗小學(xué)項目劣勢1、屬老街區(qū)攪亂，車多人多，管理較為混亂2、周末的會展展覽，導(dǎo)致交通嚴重擁堵！項目類別佛山靜院景和九英里總戶數(shù)337戶332戶樓棟6棟11棟公攤率18%14-18%建筑類型12層小高層小高層、 別墅梯 數(shù)2梯2戶 /2梯3戶2梯2戶/雙拼交房時間2016年8月現(xiàn)房交房標準（新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)，直飲水）精裝銷售價格28000元/26500元/主力面積170、210、235、308155、19

11、0、195、224、256主力總價376萬-860萬400萬-670萬存量房約 50 套約100套3、佛山靜院在售戶型176四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)單價：單價：28000元元/總價：總價：490萬元萬元/套套190三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)單價：單價：25000元元/ 首付（首套）：首付（首套）：143萬萬總價：總價：475萬元萬元/套套 月供：月供：17620元元3、佛山靜院在售戶型206三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)單價：單價：28000元元/總價：總價：576萬元萬元/套套224兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)單價：單價：25000元元/ 首付（首套）：首付（首套）：168萬萬總價：總價：560萬元萬元

12、/套套 月供：月供：1.97萬元萬元3、佛山靜院在售戶型235三室三廳兩衛(wèi)三室三廳兩衛(wèi)單價：單價：28000元元/總價：總價：658萬元萬元/套套256三室兩廳三衛(wèi)三室兩廳三衛(wèi)單價：單價：25000元元/ 首付：首付：192萬萬總價：總價：640萬元萬元/套套 月供：月供：23776元元3、佛山靜院在售戶型308四室三廳四衛(wèi)四室三廳四衛(wèi)單價：單價：28000元元/總價：總價：862萬元萬元/套套佛山靜院 總結(jié)佛山靜院對本案產(chǎn)生的威脅點1、千佛山下雙公園2、位于成熟社區(qū)、周邊配套齊全、生活便利對比佛山靜院產(chǎn)生的機會點1、精裝現(xiàn)房，低密，文化氛圍濃厚2、東部新城中心位置，周邊配套逐漸完善，升值潛力

13、無限3、絕版資源，依山傍水，風(fēng)水寶地對競品項目的攻擊說辭1、老城區(qū)，交通擁堵2、社區(qū)內(nèi)部綠化無特色4、海爾綠城全運村地圖索引九英里九英里海爾全運海爾全運村麗園村麗園4、海爾綠城全運村項目概況占地面積:86萬平方米總建筑面積:180萬平方米容積率：1.05綠化率：40%層高：3.2m當期戶數(shù): 370（總戶數(shù)7000）交房時間：2018年12月開發(fā)商: 海爾綠城地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形態(tài)：住宅、高尚住宅建筑類型： 小高層交房標準：毛坯已推出：5期（即將推出6期麗園）銷售率：還剩三套別墅產(chǎn)品面積： 146、165、186、215、240均價：28000元/平-30000元/平主力總價：500萬/套

14、左右車庫:18萬海爾全運村麗園 項目概況項目動態(tài)目前1-5期基本售罄，在售最后一期售6期，首開14#（185）和10#（165）共計40套房源，在10月27日開盤，開盤價25900-27500元/至今已售出38套，在11月底會繼續(xù)加推1-4號樓，120套房源面積在146、165、220戶型，目前正在蓄客，在明年3月之前全部加推完畢共計640套房源。項目優(yōu)勢1、成熟社區(qū)，各種配套比較成熟2、區(qū)位有優(yōu)勢，靠近奧體和未來的CBD3、品牌優(yōu)勢比較深入人心項目劣勢1、小區(qū)內(nèi)道路建設(shè)差強人意，出行不便項目類別 海爾全運村麗園景和九英里總戶數(shù)370戶332戶樓棟14棟11棟容積率1.051.38建筑高度10

15、/11層17/18層公攤率14%14-18%建筑類型小高層小高層、 別墅建筑外墻干掛大理石干掛大理石層高3.23.1梯 數(shù)2梯2戶2梯2戶/雙拼交房時間2018年12月準現(xiàn)房交房標準毛坯精裝銷售價格2.8-3萬元/25000元/主力面積146、165、185、220、240155、190、195、224、256主力總價450萬-720萬400萬-670萬存量房370約140套10141234567891112134、海爾綠城全運村在售戶型165三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)單價：單價：28000元元/總價：總價：462萬元萬元/套套戶型的特點：戶型的特點：戶型方正、南北通透、戶型方正、南北通透、四室

16、一書、兩室朝陽四室一書、兩室朝陽九英里同類戶型（九英里同類戶型（155平）優(yōu)點：平）優(yōu)點：本案客廳開間較大；本案入戶本案客廳開間較大；本案入戶門玄關(guān)位置無浪費面積；本案門玄關(guān)位置無浪費面積；本案三室分離，私密性高；全運村三室分離，私密性高；全運村無獨立陽臺，需要單獨隔離，無獨立陽臺，需要單獨隔離，壓縮臥室面積，而本案雙陽臺壓縮臥室面積，而本案雙陽臺設(shè)計，更過功能更多選擇設(shè)計，更過功能更多選擇4、海爾綠城全運村在售戶型185三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)單價：單價：28000元元/總價：總價：518萬元萬元/套套戶型特點：戶型特點：標準四室、三室向陽、標準四室、三室向陽、南北通透、私密性高南北通透、私密性高本案同類戶型（本案同類戶型（190平）優(yōu)勢：平）優(yōu)勢：客廳和臥室面積大，活動空間大；客廳和臥室面積大，活動空間大；本案室內(nèi)空間利用率高，無浪費本案室內(nèi)空間利用率高，無浪費面積；本案進深長，空間感更強面積；本案進深長，空間感更強烈；全運村無獨立陽臺，需要單烈；全運村無獨立陽臺，需要單獨隔離，壓縮臥室面積，而本案獨隔離，壓縮臥室面積，而本案雙陽臺設(shè)計，更過功能更多