《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》講義0906

1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行） 國(guó)土資廳發(fā)國(guó)土資廳發(fā)201320號(hào)號(hào)物權(quán)法物權(quán)法、中華人民共和國(guó)土地管理法土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管城市房地產(chǎn)管理法理法、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定地使用權(quán)規(guī)定、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為，根據(jù)下列相關(guān)規(guī)定和土地估價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本規(guī)范。 2013年4月8日 國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）

2、的通知價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）的通知(國(guó)土資廳發(fā)國(guó)土資廳發(fā)201320號(hào)號(hào))適用范圍：適用范圍：1、出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評(píng)估；、出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評(píng)估；2、因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)交地價(jià)款的評(píng)估；3、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)出讓、土地他項(xiàng)權(quán)利出讓涉及的價(jià)格評(píng)估參照出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。 出讓地價(jià)評(píng)估不符合出讓地價(jià)評(píng)估規(guī)范出讓地價(jià)評(píng)估不符合出讓地價(jià)評(píng)估規(guī)范u估價(jià)方法選擇文字表述上表述上，沒有說明出讓評(píng)估規(guī)范的要沒有說明出讓評(píng)估規(guī)范的要求，個(gè)別報(bào)告也沒有按照出讓評(píng)估規(guī)范要求的求，個(gè)別報(bào)告也沒有按照出讓評(píng)估規(guī)范要求

3、的“3選選1”加加“2選選1”。u估價(jià)原則沒有考慮出讓評(píng)估規(guī)范的3項(xiàng)原則（價(jià)值主導(dǎo)原則、審慎原則、公開市場(chǎng)原則）。另外，絕大部分報(bào)告寫了這3條原則，但是完全照抄規(guī)范上的幾句原話，但是完全照抄規(guī)范上的幾句原話，過于簡(jiǎn)單過于簡(jiǎn)單。u針對(duì)劃撥土地以協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，未按照國(guó)劃撥土地以協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，未按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范分別評(píng)估出有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范分別評(píng)估出讓地價(jià)和劃撥地價(jià)讓地價(jià)和劃撥地價(jià)，通過兩者之差確定最終評(píng)估結(jié)果。u缺少底價(jià)建議，工業(yè)用地沒有列出國(guó)土資源部工業(yè)最低工業(yè)用地沒有列出國(guó)土資源部工業(yè)最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并對(duì)比出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并對(duì)比。 資料收集

4、與資料附件資料收集與資料附件根據(jù)新版城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程：這些資料是必要件：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、用地紅線圖、地籍圖、用地紅線圖、地籍圖、宗地權(quán)屬來源及征地資料、宗地權(quán)屬來源及征地資料、政府有關(guān)部門關(guān)于土地使用有關(guān)問題的批文，政府有關(guān)部門關(guān)于土地使用有關(guān)問題的批文，土地取得時(shí)征收補(bǔ)償安置方案等土地取得時(shí)征收補(bǔ)償安置方案等。GBT 185082001城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程GBT 185072001城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程GBT 21010一2007土地利用現(xiàn)狀分類土地利用現(xiàn)狀分類TDT 10092007城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范(1)中華人民共和

5、國(guó)物權(quán)法物權(quán)法(2)中華人民共和國(guó)土地管理法土地管理法(3)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法(4)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(國(guó)務(wù)院令第55號(hào))(5)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國(guó)土資源部令第39號(hào))(6)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定(國(guó)土資源部令第21號(hào))(7)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知(國(guó)發(fā)200115號(hào))(8)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定(國(guó)發(fā)【200428號(hào))(9)國(guó)務(wù)

6、院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知(國(guó)發(fā)20083號(hào))2引用的標(biāo)準(zhǔn)下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法（國(guó)家土地管理局令1992第1號(hào)）協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法（國(guó)家土地管理局令1995第2號(hào)）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第11號(hào)）關(guān)于印發(fā)（試行）和（試行）的通知（國(guó)土資發(fā)2006114號(hào)）關(guān)于發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）的通知（國(guó)土資廳發(fā)201320號(hào)）工業(yè)用地：國(guó)土資源部工業(yè)用地最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)用

7、地：國(guó)土資源部工業(yè)用地最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施的通知（國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)）國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知（國(guó)土資發(fā)2008308號(hào)）；國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知（國(guó)土資發(fā)200956號(hào)）國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)），湖南省國(guó)土資源廳辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估管理的通知（湘國(guó)土資辦發(fā)201483號(hào)）國(guó)土資源部土地利用管理司關(guān)于填寫土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒柑?hào)的通知湖南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)湖南省省屬國(guó)有企業(yè)改革領(lǐng)導(dǎo)小組的通知（湘政辦發(fā)200512號(hào)）湖南省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)湖南省國(guó)有土地使用權(quán)出

8、讓收支管理辦法的通知(湘政辦發(fā)20151號(hào))4.2出讓地價(jià)評(píng)估目的開展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估，目的是為出讓方通過集體為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價(jià)，決策確定土地出讓底價(jià)，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考依據(jù)。 4.3評(píng)估原則 除城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價(jià)出讓地價(jià)評(píng)估還需考慮以下原則： 價(jià)值主導(dǎo)原則價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素。 審慎原則審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。 公開市場(chǎng)原則公開市場(chǎng)原則：評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市

9、場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。 4.3評(píng)估原則 除城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價(jià)出讓地價(jià)評(píng)估還需考慮以下原則： 價(jià)值主導(dǎo)原則價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素。 審慎原則審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。 公開市場(chǎng)原則公開市場(chǎng)原則：評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。 估價(jià)原則估價(jià)原則 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范，宗地評(píng)估的估價(jià)原則可以概況為5+3+3：u規(guī)程4.3規(guī)定的5項(xiàng)估價(jià)技術(shù)原則：替代原則、最有效替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻(xiàn)

10、利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則原則u根據(jù)規(guī)程9.7.2.2，評(píng)估公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地時(shí)，除了上述一般估價(jià)原則之外，還應(yīng)遵循：發(fā)現(xiàn)并模擬市場(chǎng)價(jià)格原則、區(qū)分市場(chǎng)定價(jià)與政策優(yōu)惠原則、發(fā)現(xiàn)并模擬市場(chǎng)價(jià)格原則、區(qū)分市場(chǎng)定價(jià)與政策優(yōu)惠原則、區(qū)位效用為主兼顧用途區(qū)位效用為主兼顧用途差異原則差異原則u根據(jù)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范4.3，土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估應(yīng)遵循的原則有：價(jià)值主導(dǎo)原則、審慎原則、公開市價(jià)值主導(dǎo)原則、審慎原則、公開市場(chǎng)原則。場(chǎng)原則。 4.4評(píng)估方法 (1)收益還原法收益還原法 (2)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 (3)剩余法剩余法 (4)成本逼近法成本逼近法 (5)公示地價(jià)系數(shù)

11、修正法公示地價(jià)系數(shù)修正法 出讓地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少采用兩種評(píng)估方法，至少采用兩種評(píng)估方法，包括包括(1)、(2)、(3)之一之一，以及(4)或或(5)。因土地市場(chǎng)不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查情況說明。 4.5評(píng)估程序程序 (1)接受委托，明確估價(jià)目的等基本事項(xiàng)； (2)擬訂估價(jià)工作方案擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料； (3)實(shí)地調(diào)查實(shí)地調(diào)查； (4)選定估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估； (5)確定估價(jià)結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議給出底價(jià)決策建議； (6)撰寫估價(jià)報(bào)告，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦?，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦颍〉秒娮觽浒柑?hào)；取得電子備案

12、號(hào)； (7)提交估價(jià)報(bào)告； (8)估價(jià)資料歸檔。 5.1收益還原法收益還原法。除依照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求： (1)確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場(chǎng)案例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場(chǎng)的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對(duì)于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較案例。用于測(cè)算收益水平的比較案例應(yīng)不測(cè)算收益水平的比較案例應(yīng)不少于少于3個(gè)個(gè)。 (2)確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)采用當(dāng)前市場(chǎng)的客觀費(fèi)當(dāng)前市場(chǎng)的客觀費(fèi)用。 (3)確定還原利率還原利率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。 5.2市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法。除依照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的

13、規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求： (1)在綜合分析當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)歷年交易案例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的實(shí)際交易案例。 原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易案例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易案例。 近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易案例不足3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場(chǎng)比較法。 (2)各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格相差不能相差不能超過超過40。即(高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格)低比準(zhǔn)價(jià)格40，對(duì)超過40的，應(yīng)另選案例予以替換。案例不足無法替換的，應(yīng)對(duì)各案例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。 (3)各比較案例的修正幅度不能超過不能超過30，即：(案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-案例價(jià)格)案例

14、價(jià)格30。 5.3剩余法剩余法。除依照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求： (1)在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)估； 容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用最有效利用原則擇一原則擇一進(jìn)行評(píng)估。 (2)假設(shè)的項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過過3年年。 (3)對(duì)于開發(fā)完成后擬用于出售的項(xiàng)目，售價(jià)取出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的未來售價(jià)估算的未來售價(jià)。 (4)開發(fā)完成后用于出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，按照前述收益還原法收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評(píng)估。 (5)利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率平均利潤(rùn)率。利潤(rùn)率的取值

15、應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)水平。 5.4成本逼近法成本逼近法。除依照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求： (1)國(guó)家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提(安排)的各類專項(xiàng)資金，包括農(nóng)農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)使用費(fèi)，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。 (2)土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注

16、意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课莶疬w和安置征收、房屋拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。 (3)土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域同類土地的客觀成本費(fèi)用客觀成本費(fèi)用水平確定。對(duì)擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遍開發(fā)費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。 (4)確定土地增值收益率或收益額，應(yīng)符合國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜事宜的通知的通知(國(guó)土資廳函2009311號(hào))的規(guī)定。 5.5公示地價(jià)系數(shù)修正法公示地價(jià)系數(shù)修正法。除依照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求： (1)采用的基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布。采用

17、已完成更新但尚未向社會(huì)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國(guó)土資源主管部門書面同意。 (2)在已經(jīng)部署開展標(biāo)定地價(jià)公示的城市，可按照國(guó)家制訂的相關(guān)評(píng)估指導(dǎo)辦法，運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行出讓地價(jià)評(píng)估。 6.1場(chǎng)地未通平或通平不完全時(shí) (1)生地評(píng)估。生地出讓評(píng)估，應(yīng)先評(píng)估熟應(yīng)先評(píng)估熟地地價(jià)，再核減通平所需的開發(fā)費(fèi)用地地價(jià)，再核減通平所需的開發(fā)費(fèi)用。 (2)通平不完全通平不完全時(shí)的地價(jià)評(píng)估。視開發(fā)程度不同，根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開發(fā)所需的平均平均費(fèi)用水平，對(duì)熟地地價(jià)進(jìn)行逐項(xiàng)減價(jià)費(fèi)用水平，對(duì)熟地地價(jià)進(jìn)行逐項(xiàng)減價(jià)修正。 (3)有地上建筑物的土地出讓地上建筑物的土地出讓評(píng)估。對(duì)土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出

18、讓評(píng)估按出讓時(shí)出讓時(shí)的規(guī)劃建設(shè)條件規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行。 當(dāng)出讓時(shí)以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新出讓時(shí)以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)估結(jié)果等于現(xiàn)狀現(xiàn)狀下的凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊下的凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊；當(dāng)出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價(jià)新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價(jià)減去場(chǎng)內(nèi)拆平工作費(fèi)用減去場(chǎng)內(nèi)拆平工作費(fèi)用。 作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國(guó)有且無爭(zhēng)議。權(quán)屬應(yīng)為國(guó)有且無爭(zhēng)議。 6.2采用特殊招拍掛方式出讓或協(xié)議出讓時(shí) 6.2.1特殊招拍掛方式。對(duì)采用“限地價(jià)限地價(jià)(房房?jī)r(jià)價(jià))、競(jìng)房?jī)r(jià)或配

19、建競(jìng)房?jī)r(jià)或配建(地價(jià)或配建地價(jià)或配建)”等特殊招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)的評(píng)估，需分情況注意以下技術(shù)要點(diǎn)： (1)限地價(jià)、競(jìng)配建或房?jī)r(jià)。采用“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”方式出讓的，在評(píng)估時(shí)應(yīng)按本規(guī)范，評(píng)估出正常市場(chǎng)條件下正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格。 采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式的，土地估價(jià)報(bào)告中應(yīng)評(píng)估出正常市場(chǎng)條件下正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格，給出底價(jià)建議底價(jià)建議，以及根據(jù)市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況建議建議采采用的地價(jià)上限用的地價(jià)上限，并提出建議的起始價(jià)或起拍價(jià)，一般情況下應(yīng)符合：起始價(jià)出讓底價(jià)地價(jià)上限。當(dāng)起始價(jià)地價(jià)上限出讓底價(jià)時(shí)，地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在

20、土地估價(jià)報(bào)告中明示。 (2)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)。采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓的土地，在出讓評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市是否可上市流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)。 對(duì)不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府按原售價(jià)回購(gòu)，或上市前需補(bǔ)繳土地收益的限價(jià)房開發(fā)項(xiàng)目，在采用剩余法評(píng)估時(shí)，按限定限定的房?jī)r(jià)的房?jī)r(jià)取值。 6.2.2協(xié)議出讓協(xié)議出讓 (1)類型一。對(duì)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用，且可以不采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的擬出讓土地，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格件下的正常市場(chǎng)價(jià)格，并提出出讓底價(jià)的出讓底價(jià)的建議建議。 同時(shí)，還應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中測(cè)算并對(duì)比說明該建議出讓底價(jià)是否符合當(dāng)?shù)氐膮f(xié)議是否符合當(dāng)

21、地的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按擬擬出讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的出讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70測(cè)算對(duì)測(cè)算對(duì)比比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外的，與新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地拆遷補(bǔ)與新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)之和費(fèi)之和進(jìn)行對(duì)比。 建議出讓底價(jià)低于協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示。 (2)類型二。對(duì)劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)以協(xié)議出讓方式辦理出讓，出讓時(shí)不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格，減去劃撥土地使用

22、權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。 當(dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評(píng)估結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示對(duì)比結(jié)果，并建議從高繳納土地收益。國(guó)土資源部工業(yè)用地最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)土資源部工業(yè)用地最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)： 國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施的通知（國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)）； 國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知（國(guó)土資發(fā)2008308號(hào)）； 國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知

23、（國(guó)土資發(fā)200956號(hào)） 6.3其它特殊情況 6.3.1“三舊”改造。對(duì)舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造過程中，涉及的土地出讓評(píng)估，分為兩種類型： (1)公開出讓。無論是國(guó)有土地還是集體土地，采用公開方式出讓的，均假設(shè)宗地為國(guó)有土地的凈地狀態(tài)，評(píng)估其在新設(shè)定 規(guī)劃建設(shè)條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格。 (2)協(xié)議出讓。國(guó)有土地協(xié)議出讓自行改造的，參照本規(guī)范6.2.2(2)?，F(xiàn)狀為集體土地自行改造的，應(yīng)按出讓時(shí)新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格，減去現(xiàn)狀下集體土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。 6.3.2已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準(zhǔn)改變用途或容

24、積率等土地使用條件的，在評(píng)估需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，評(píng)估期日應(yīng)以國(guó)土資源主管部門同意補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)為準(zhǔn)，同時(shí)還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求： (1)工業(yè)用地調(diào)整容積率。按照國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定(國(guó)發(fā)200428號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(2)用途、容積率用途、容積率等利用條件調(diào)整。調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建設(shè)面積樓面地價(jià)乘以新增建設(shè)面積。樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日的樓面地價(jià)新容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日的樓面地價(jià);原容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期目的樓面地價(jià)，原容積率下出讓時(shí)樓面地價(jià)進(jìn)行期日修正后在評(píng)估期日的樓面地價(jià)。 (2)調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。 新、舊用途樓面地價(jià)均為評(píng)估期日的正常市場(chǎng)價(jià)格。 用途與容積率同時(shí)調(diào)整的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：新客積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)估期目的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)