第九章-外商投資企業(yè)用地管理12.6

1、2021/3/261第九章第九章 外商投資外商投資企業(yè)用地管理企業(yè)用地管理2021/3/262第九章第九章 外商投資企業(yè)用地管理外商投資企業(yè)用地管理v第一節(jié)第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述外商投資企業(yè)用地的概述v第二節(jié)第二節(jié) 外商成片開發(fā)土地管理外商成片開發(fā)土地管理2021/3/263第一節(jié)第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述外商投資企業(yè)用地的概述v一、外商投資企業(yè)用地的概念一、外商投資企業(yè)用地的概念v二、外商投資企業(yè)用地的取得方式二、外商投資企業(yè)用地的取得方式v三、外商投資企業(yè)用地的審批程序三、外商投資企業(yè)用地的審批程序 v四、外商投資企業(yè)用地限制四、外商投資企業(yè)用地限制v五、外商投資企業(yè)的場地使用

2、費(fèi)五、外商投資企業(yè)的場地使用費(fèi)2021/3/264第一節(jié)第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述外商投資企業(yè)用地的概述v一、外商投資企業(yè)用地的概念一、外商投資企業(yè)用地的概念v二、外商投資企業(yè)用地的取得方式二、外商投資企業(yè)用地的取得方式v三、外商投資企業(yè)用地的審批程序三、外商投資企業(yè)用地的審批程序v四、外商投資企業(yè)用地限制四、外商投資企業(yè)用地限制v五、外商投資企業(yè)的場地使用費(fèi)五、外商投資企業(yè)的場地使用費(fèi)2021/3/265一、外商投資企業(yè)用地的概念一、外商投資企業(yè)用地的概念v1. 外商投資企業(yè)外商投資企業(yè)外商投資企業(yè)外商投資企業(yè),是指外國的投資者在我國境內(nèi)直是指外國的投資者在我國境內(nèi)直接投資接投資,并參與

3、企業(yè)的經(jīng)營活動過程和經(jīng)營管理并參與企業(yè)的經(jīng)營活動過程和經(jīng)營管理,按投資比例或合同規(guī)定擔(dān)負(fù)企業(yè)的部分或全部風(fēng)按投資比例或合同規(guī)定擔(dān)負(fù)企業(yè)的部分或全部風(fēng)險險,并分享企業(yè)所得的部分或全部利潤的企業(yè)。包并分享企業(yè)所得的部分或全部利潤的企業(yè)。包括中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外商括中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)獨(dú)資經(jīng)營企業(yè) 2021/3/266一、外商投資企業(yè)用地的概念一、外商投資企業(yè)用地的概念v2. 外商投資企業(yè)用地外商投資企業(yè)用地外商投資企業(yè)用地是指外商投資企業(yè)依照我國法外商投資企業(yè)用地是指外商投資企業(yè)依照我國法律規(guī)定律規(guī)定,取得的用于開展生產(chǎn)經(jīng)營活動和工程建設(shè)取得的用于

4、開展生產(chǎn)經(jīng)營活動和工程建設(shè)的土地。的土地。v這里的外商投資企業(yè)不包括以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營內(nèi)容這里的外商投資企業(yè)不包括以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營內(nèi)容的外商投資企業(yè)。的外商投資企業(yè)。2021/3/267第一節(jié)第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述外商投資企業(yè)用地的概述v一、外商投資企業(yè)用地的概念一、外商投資企業(yè)用地的概念v二、外商投資企業(yè)用地的取得方式二、外商投資企業(yè)用地的取得方式v三、外商投資企業(yè)用地的審批程序三、外商投資企業(yè)用地的審批程序 v四、外商投資企業(yè)用地限制四、外商投資企業(yè)用地限制v五、外商投資企業(yè)的場地使用費(fèi)五、外商投資企業(yè)的場地使用費(fèi)2021/3/268二、外商投資企業(yè)用地的取得方式二、外商投資企業(yè)

5、用地的取得方式v（一）通過劃撥方式取得土地使用權(quán)（一）通過劃撥方式取得土地使用權(quán)v（二）通過出讓方式取得土地使用權(quán)（二）通過出讓方式取得土地使用權(quán)v（三）通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（三）通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)v（四）通過出租方式取得土地使用權(quán)（四）通過出租方式取得土地使用權(quán) 2021/3/269v（一）通過劃撥方式取得土地使用權(quán)（一）通過劃撥方式取得土地使用權(quán)由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后,所在地市、縣所在地市、縣土地管理部門與外商投資企業(yè)簽定土地使用合同土地管理部門與外商投資企業(yè)簽定土地使用合同,并按規(guī)定繳納場地使用費(fèi)并按規(guī)定繳納場地使用費(fèi),辦理登記手續(xù)辦理登記

6、手續(xù),頒發(fā)土頒發(fā)土地使用證地使用證,外商投資企業(yè)即取得土地使用權(quán)。但不外商投資企業(yè)即取得土地使用權(quán)。但不得轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。得轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。2021/3/2610v（二）通過出讓方式取得土地使用權(quán)（二）通過出讓方式取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權(quán)是指外商投資企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權(quán)是指國家土地管理部門按照規(guī)定的條件、年限和用途國家土地管理部門按照規(guī)定的條件、年限和用途,與外商投資企業(yè)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同與外商投資企業(yè)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同,外外商投資企業(yè)向國家支付一定年限的土地使用權(quán)出商投資企業(yè)向國家支付一定年限的土地使用權(quán)出讓金讓金,并獲得一定年限的國

7、有土地使用權(quán)的行為。并獲得一定年限的國有土地使用權(quán)的行為。2021/3/2611v（三）通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（三）通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán),是是指土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給外商投資企業(yè)指土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給外商投資企業(yè)的行為。其主要方式包括出售、交換與贈與。的行為。其主要方式包括出售、交換與贈與。2021/3/2612v（四）通過出租方式取得土地使用權(quán)（四）通過出租方式取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)通過出租方式獲得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)通過出租方式獲得土地使用權(quán),是是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)單獨(dú)

8、或者指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物及其他附著物租賃給外商投資企隨同地上建筑物及其他附著物租賃給外商投資企業(yè)使用業(yè)使用,由外商投資企業(yè)向出租人支付租金的行為。由外商投資企業(yè)向出租人支付租金的行為。2021/3/2613第一節(jié)第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述外商投資企業(yè)用地的概述v一、外商投資企業(yè)用地的概念一、外商投資企業(yè)用地的概念v二、外商投資企業(yè)用地的取得方式二、外商投資企業(yè)用地的取得方式v三、外商投資企業(yè)用地的審批程序三、外商投資企業(yè)用地的審批程序 v四、外商投資企業(yè)用地限制四、外商投資企業(yè)用地限制v五、外商投資企業(yè)的場地使用費(fèi)五、外商投資企業(yè)的場地使用費(fèi)2021/3

9、/2614三、外商投資企業(yè)用地的審批程序三、外商投資企業(yè)用地的審批程序v1申請申請合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè),應(yīng)由中方合營者提出應(yīng)由中方合營者提出用地申請報告用地申請報告,外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)的對外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)的對外咨詢代理機(jī)構(gòu)提出用地申請報告。外咨詢代理機(jī)構(gòu)提出用地申請報告?？h級以上人民政府土地主管部門進(jìn)行初審縣級以上人民政府土地主管部門進(jìn)行初審,符合用地條件符合用地條件的的,發(fā)給發(fā)給建設(shè)用地計劃通知書建設(shè)用地計劃通知書。v2批準(zhǔn)批準(zhǔn)土地主管部門接到外商投資企業(yè)的用地申請后土地主管部門接到外商投資企業(yè)的用地申請后,應(yīng)邀請城應(yīng)邀請

10、城市規(guī)劃部門選址定點市規(guī)劃部門選址定點,審核用地規(guī)劃布局審核用地規(guī)劃布局,確定用地范圍。確定用地范圍。批準(zhǔn)后批準(zhǔn)后,領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證。v3建設(shè)工程方案設(shè)計建設(shè)工程方案設(shè)計2021/3/2615三、外商投資企業(yè)用地的審批程序三、外商投資企業(yè)用地的審批程序v4方案報批方案報批中方合營者按照我國關(guān)于基本建設(shè)程序的規(guī)定辦中方合營者按照我國關(guān)于基本建設(shè)程序的規(guī)定辦理外商投資企業(yè)工程設(shè)計方案（初步設(shè)計或技術(shù)理外商投資企業(yè)工程設(shè)計方案（初步設(shè)計或技術(shù)設(shè)計）的報批手續(xù)。外商投資企業(yè)的工程設(shè)計設(shè)計）的報批手續(xù)。外商投資企業(yè)的工程設(shè)計,必必須接受各級建設(shè)主管部門的檢查和監(jiān)督。須接受各級

11、建設(shè)主管部門的檢查和監(jiān)督。v 5正式報批正式報批投資企業(yè)提交下列文件到土地管理部門正式申報投資企業(yè)提交下列文件到土地管理部門正式申報建設(shè)用地建設(shè)用地:2021/3/2616三、外商投資企業(yè)用地的審批程序三、外商投資企業(yè)用地的審批程序v6批準(zhǔn)用地批準(zhǔn)用地外商投資企業(yè)用地經(jīng)審查正式批準(zhǔn)后外商投資企業(yè)用地經(jīng)審查正式批準(zhǔn)后,由土地管由土地管理部門與外商投資企業(yè)簽訂理部門與外商投資企業(yè)簽訂國有土地使用合國有土地使用合同同。外商按外商按國有土地使用合同國有土地使用合同,向土地管理部門向土地管理部門支付有關(guān)費(fèi)用。領(lǐng)取支付有關(guān)費(fèi)用。領(lǐng)取建設(shè)用地許可證建設(shè)用地許可證。v7土地登記土地登記領(lǐng)取領(lǐng)取國有土地使用證國

12、有土地使用證。2021/3/2617四、外商投資企業(yè)用地限制四、外商投資企業(yè)用地限制v1.外商投資企業(yè)取得的是土地使用權(quán)外商投資企業(yè)取得的是土地使用權(quán),而不是土地所而不是土地所有權(quán)有權(quán)v2.外商投資企業(yè)用地年限與企業(yè)經(jīng)營期限相同外商投資企業(yè)用地年限與企業(yè)經(jīng)營期限相同v3.外商投資企業(yè)不得擅自改變土地的用途外商投資企業(yè)不得擅自改變土地的用途v4.外商投資企業(yè)使用土地必須嚴(yán)格遵守所在地的城外商投資企業(yè)使用土地必須嚴(yán)格遵守所在地的城市建設(shè)規(guī)劃市建設(shè)規(guī)劃v5.外商投資企業(yè)使用土地必須保護(hù)用地范圍內(nèi)的水外商投資企業(yè)使用土地必須保護(hù)用地范圍內(nèi)的水資源、礦產(chǎn)資源或其他資源不受污染和破壞。資源、礦產(chǎn)資源或其他

13、資源不受污染和破壞。2021/3/2618五、外商投資企業(yè)的場地使用費(fèi)五、外商投資企業(yè)的場地使用費(fèi)v（一）場地使用費(fèi)的概念（一）場地使用費(fèi)的概念v（二）場地開發(fā)費(fèi)（二）場地開發(fā)費(fèi)v（三）土地使用費(fèi)（三）土地使用費(fèi)2021/3/2619（一）場地使用費(fèi)的概念（一）場地使用費(fèi)的概念v場地使用費(fèi)是指我國政府對外商投資企業(yè)建場地使用費(fèi)是指我國政府對外商投資企業(yè)建設(shè)用地和使用中方場地所征收的費(fèi)用。設(shè)用地和使用中方場地所征收的費(fèi)用。v場地使用費(fèi)包括場地開發(fā)費(fèi)和土地使用費(fèi)。場地使用費(fèi)包括場地開發(fā)費(fèi)和土地使用費(fèi)。2021/3/2620（二）場地開發(fā)費(fèi)（二）場地開發(fā)費(fèi) v1. 概念概念:場地開發(fā)費(fèi)（土地開發(fā)費(fèi)）

14、是外商投資企業(yè)必須場地開發(fā)費(fèi)（土地開發(fā)費(fèi)）是外商投資企業(yè)必須支付的一次性繳納的土地開發(fā)費(fèi)用支付的一次性繳納的土地開發(fā)費(fèi)用,征收土地的補(bǔ)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用、原有建筑物的拆遷費(fèi)用、人員安置費(fèi)用償費(fèi)用、原有建筑物的拆遷費(fèi)用、人員安置費(fèi)用,以及為中外合營企業(yè)直接配套的廠外道路、管線以及為中外合營企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y等。等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y等。2021/3/2621中華人民共和國外資企業(yè)法實施細(xì)則中華人民共和國外資企業(yè)法實施細(xì)則v外資企業(yè)使用經(jīng)過開發(fā)的土地外資企業(yè)使用經(jīng)過開發(fā)的土地,應(yīng)當(dāng)繳付土地開發(fā)費(fèi)。應(yīng)當(dāng)繳付土地開發(fā)費(fèi)。前款所指土地開發(fā)費(fèi)包括征地拆遷安置費(fèi)用和為外資前款

15、所指土地開發(fā)費(fèi)包括征地拆遷安置費(fèi)用和為外資企業(yè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。土地開發(fā)費(fèi)可由土地企業(yè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。土地開發(fā)費(fèi)可由土地開發(fā)單位一次性計收或者分年計收。開發(fā)單位一次性計收或者分年計收。2021/3/2622v2 .場地開發(fā)費(fèi)的征收對象場地開發(fā)費(fèi)的征收對象國務(wù)院關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)國務(wù)院關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定定 v中外合資經(jīng)營的工業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)中外合資經(jīng)營的工業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)牧業(yè)及合資建設(shè)的住宅公寓等所需的建設(shè)用地牧業(yè)及合資建設(shè)的住宅公寓等所需的建設(shè)用地;v與國外華僑、港澳同胞合資經(jīng)營建設(shè)的企業(yè)和工程與國外華僑、港澳同胞合資經(jīng)營建設(shè)

16、的企業(yè)和工程用地。用地。v外商、國外華僑、港澳臺同胞在我國單獨(dú)投資建設(shè)外商、國外華僑、港澳臺同胞在我國單獨(dú)投資建設(shè)的企業(yè)和工程用地。的企業(yè)和工程用地。2021/3/2623v3. 場地開發(fā)費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)場地開發(fā)費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)從原則上講從原則上講,沿海地區(qū)應(yīng)高于內(nèi)地沿海地區(qū)應(yīng)高于內(nèi)地,大中城市應(yīng)高大中城市應(yīng)高于中小城市于中小城市,城市中心、繁華地段應(yīng)高于其他地段城市中心、繁華地段應(yīng)高于其他地段和郊區(qū)和郊區(qū),老工業(yè)區(qū)應(yīng)高于新開辟的工業(yè)區(qū)老工業(yè)區(qū)應(yīng)高于新開辟的工業(yè)區(qū),利用原利用原有企業(yè)進(jìn)行改造應(yīng)高于新建工廠等。有企業(yè)進(jìn)行改造應(yīng)高于新建工廠等。具體標(biāo)準(zhǔn)具體標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)先由各省、直轄市、自治區(qū)根據(jù)上應(yīng)先由各省、

17、直轄市、自治區(qū)根據(jù)上述原則述原則,結(jié)合本地區(qū)的具體情況研究制定結(jié)合本地區(qū)的具體情況研究制定,然后報然后報國家建設(shè)部、外國投資管理委員會審查備案。國家建設(shè)部、外國投資管理委員會審查備案。 2021/3/2624v國務(wù)院關(guān)于中外合資企業(yè)建設(shè)用地的暫國務(wù)院關(guān)于中外合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定行規(guī)定 總的水平每年每平方米最低不少于總的水平每年每平方米最低不少于5元元,最高不最高不超過超過300元。其中大中城市的市區(qū)和近郊區(qū)最元。其中大中城市的市區(qū)和近郊區(qū)最低不少于低不少于10元。以后隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展元。以后隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,可以逐步可以逐步調(diào)整。調(diào)整。資金利潤率過低資金利潤率過低,而產(chǎn)品又確屬急需的中外合營

18、而產(chǎn)品又確屬急需的中外合營企業(yè)企業(yè),可以經(jīng)過批準(zhǔn)可以經(jīng)過批準(zhǔn),適當(dāng)降低場地使用費(fèi)。適當(dāng)降低場地使用費(fèi)。2021/3/2625v關(guān)于鼓勵外商投資的規(guī)定關(guān)于鼓勵外商投資的規(guī)定對產(chǎn)品出口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的場地使用費(fèi)對產(chǎn)品出口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的場地使用費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) :v開發(fā)費(fèi)和使用費(fèi)綜合計收的地區(qū)開發(fā)費(fèi)和使用費(fèi)綜合計收的地區(qū),為每年每平方米為每年每平方米5-20元。元。v開發(fā)費(fèi)一次性計算收費(fèi)的地區(qū)或者上述企業(yè)自行開開發(fā)費(fèi)一次性計算收費(fèi)的地區(qū)或者上述企業(yè)自行開發(fā)的場地發(fā)的場地,使用費(fèi)最高為每年每平方使用費(fèi)最高為每年每平方3元。前款規(guī)定元。前款規(guī)定的費(fèi)用的費(fèi)用,地方人民政府可以酌情在一定期限

19、內(nèi)免收地方人民政府可以酌情在一定期限內(nèi)免收 2021/3/2626（三）土地使用費(fèi)（三）土地使用費(fèi)v1. 概念概念土地使用費(fèi)是指外商投資企業(yè)在投資經(jīng)營期內(nèi)向土地使用費(fèi)是指外商投資企業(yè)在投資經(jīng)營期內(nèi)向地方政府繳納的用地費(fèi)地方政府繳納的用地費(fèi), 不包括征地、拆遷和基不包括征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例 外資企業(yè)法實施細(xì)則外資企業(yè)法實施細(xì)則 2021/3/2627v2. 征收主體征收主體地方人民政府地方人民政府土地使用費(fèi)由縣、市土地管理局負(fù)責(zé)代征土地使用費(fèi)由縣、市土地管理局負(fù)責(zé)代征,全額全額上繳地方財政。上繳地方財政。 2021/

20、3/2628v3. 土地使用費(fèi)的征收對象土地使用費(fèi)的征收對象中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)業(yè),除依法經(jīng)出讓方式取得土地使用權(quán)者外征收土除依法經(jīng)出讓方式取得土地使用權(quán)者外征收土地使用費(fèi)。地使用費(fèi)。 土地使用費(fèi)由外商投資企業(yè)按期繳納土地使用費(fèi)由外商投資企業(yè)按期繳納,但土地使但土地使用權(quán)作為中國合營者、中國合作者投資或合作條用權(quán)作為中國合營者、中國合作者投資或合作條件件,由中方合營者、中方合作者繳納由中方合營者、中方合作者繳納;租賃房屋或租賃房屋或通用廠房的通用廠房的,由出租者繳納。由出租者繳納。 2021/3/2629v4. 征收標(biāo)準(zhǔn)征收標(biāo)準(zhǔn)

21、由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。市、區(qū)、縣財政局市、區(qū)、縣財政局( 以下簡稱財政部門以下簡稱財政部門) 根據(jù)使用根據(jù)使用土地合同確定的用地面積、土地等級征收外商投土地合同確定的用地面積、土地等級征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。資企業(yè)土地使用費(fèi)。2021/3/2630v5. 征收期限征收期限外商投資企業(yè)從批準(zhǔn)成立之日起繳納土地使用費(fèi)。外商投資企業(yè)從批準(zhǔn)成立之日起繳納土地使用費(fèi)。土地使用費(fèi)按季征收。土地使用費(fèi)按季征收。2021/3/2631關(guān)于場地使用費(fèi)的補(bǔ)充規(guī)定關(guān)于場地使用費(fèi)的補(bǔ)充規(guī)定v財政部關(guān)于外商投資企業(yè)場地使用費(fèi)征收問題的意見財政部關(guān)于外商投資企業(yè)場地使

22、用費(fèi)征收問題的意見以劃撥方式取得土地使用權(quán)的以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,外商投資企業(yè)由于沒有支付土地出讓外商投資企業(yè)由于沒有支付土地出讓金金,應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納場地使用費(fèi)。應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納場地使用費(fèi)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的以出讓方式取得土地使用權(quán)的,外商投資企業(yè)由于已支付了土地出讓外商投資企業(yè)由于已支付了土地出讓金金,不再繳納場地使用費(fèi)。不再繳納場地使用費(fèi)。以租賃方式取得土地使用權(quán)的以租賃方式取得土地使用權(quán)的,如租金計算時已考慮場地開發(fā)和土地如租金計算時已考慮場地開發(fā)和土地使用費(fèi)因素使用費(fèi)因素,則不需繳納場地使用費(fèi)則不需繳納場地使用費(fèi);如租金中未予考慮場地開發(fā)和土如租金中未予考慮場地開發(fā)和土地使

23、用費(fèi)因素地使用費(fèi)因素,則由承租人即外商投資企業(yè)繳納場地使用費(fèi)。則由承租人即外商投資企業(yè)繳納場地使用費(fèi)。在中外合資合作經(jīng)營中在中外合資合作經(jīng)營中,外商投資企業(yè)的中方以土地使用權(quán)作價出資外商投資企業(yè)的中方以土地使用權(quán)作價出資或提供合作條件的或提供合作條件的,應(yīng)當(dāng)由中方投資者區(qū)別以上情況繳納場地使用費(fèi)。應(yīng)當(dāng)由中方投資者區(qū)別以上情況繳納場地使用費(fèi)。2021/3/2632第九章第九章 外商投資企業(yè)用地管理外商投資企業(yè)用地管理v第一節(jié)第一節(jié) 外商投資企業(yè)用地的概述外商投資企業(yè)用地的概述v第二節(jié)第二節(jié) 外商成片開發(fā)土地管理外商成片開發(fā)土地管理2021/3/2633第二節(jié)第二節(jié) 外商成片開發(fā)土地管理外商成片開

24、發(fā)土地管理v一、外商成片開發(fā)的含義一、外商成片開發(fā)的含義v二、外商投資開發(fā)成片土地的限制二、外商投資開發(fā)成片土地的限制v三、外商成片開發(fā)土地的審批程序三、外商成片開發(fā)土地的審批程序v四、開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)四、開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)2021/3/2634一、外商成片開發(fā)的含義一、外商成片開發(fā)的含義v外商成片開發(fā)是指外商在取得土地使用權(quán)之后外商成片開發(fā)是指外商在取得土地使用權(quán)之后,依照依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè),平整場地、建設(shè)平整場地、建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施,形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件形

25、成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件,然后轉(zhuǎn)讓土地使然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用權(quán),經(jīng)營公用事業(yè)經(jīng)營公用事業(yè),或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物,并對并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。2021/3/2635二、外商投資開發(fā)成片土地的限制二、外商投資開發(fā)成片土地的限制v1. 開發(fā)企業(yè)受中國法律的管轄和保護(hù)開發(fā)企業(yè)受中國法律的管轄和保護(hù),其一切活動應(yīng)遵守中其一切活動應(yīng)遵守中華人民共和國的法律、法規(guī)。華人民共和國的法律、法規(guī)。v2.向外商出售的只是土地使用權(quán)向外商出售的

26、只是土地使用權(quán),而不是土地所有權(quán)。而不是土地所有權(quán)。v3.出讓的土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)出讓的土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán),而不包括地下資源而不包括地下資源和埋葬物。和埋葬物。v4.開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營管理開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營管理,但在開發(fā)區(qū)內(nèi)沒有行政管理權(quán)。但在開發(fā)區(qū)內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系。開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系。v5.開發(fā)區(qū)域在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的開發(fā)區(qū)域在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的,各項開發(fā)建設(shè)必須符合城市各項開發(fā)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求規(guī)劃的要求,服從城市規(guī)劃管理。服從城市規(guī)劃管理。v6.開發(fā)企業(yè)必須在實施成片開發(fā)規(guī)劃開發(fā)企業(yè)必須在實施成片開發(fā)規(guī)劃,并

27、達(dá)到出讓國有土地使并達(dá)到出讓國有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后用權(quán)合同規(guī)定的條件后,方可轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。方可轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。v7.開發(fā)區(qū)域內(nèi)不得從事國家法律和行政法規(guī)禁止的經(jīng)營活動開發(fā)區(qū)域內(nèi)不得從事國家法律和行政法規(guī)禁止的經(jīng)營活動和社會活動。和社會活動。2021/3/2636三、外商成片開發(fā)土地的審批程序三、外商成片開發(fā)土地的審批程序v（一）項目建議書的編制和審批（一）項目建議書的編制和審批外商投資成片開發(fā)的項目外商投資成片開發(fā)的項目,應(yīng)由市縣人民政府組織編制成應(yīng)由市縣人民政府組織編制成片開發(fā)項目建議書片開發(fā)項目建議書,并經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)限的部門批準(zhǔn)。并經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)限的部門批準(zhǔn)。v其中其中,使用耕

28、地使用耕地66.7公頃以下公頃以下,綜合開發(fā)投資額在省、自治區(qū)、直綜合開發(fā)投資額在省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限內(nèi)的成片開發(fā)項目轄市人民政府審批權(quán)限內(nèi)的成片開發(fā)項目,其項目建議書應(yīng)報省、其項目建議書應(yīng)報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。自治區(qū)、直轄市人民政府審批。v使用耕地超過使用耕地超過66.7公頃、其他土地超過公頃、其他土地超過133.34公頃公頃,或者綜合開發(fā)或者綜合開發(fā)投資超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限的成片開發(fā)項目投資超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限的成片開發(fā)項目,其項目建議書應(yīng)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府報國家發(fā)展與改其項目建議書應(yīng)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府報國家

29、發(fā)展與改革委員會審核和綜合平衡后革委員會審核和綜合平衡后,由國務(wù)院審批。由國務(wù)院審批。2021/3/2637v（二）設(shè)立開發(fā)企業(yè)的審批（二）設(shè)立開發(fā)企業(yè)的審批審批權(quán)限在經(jīng)貿(mào)部和省、自治區(qū)、直轄市人民政審批權(quán)限在經(jīng)貿(mào)部和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。府。2021/3/2638v（三）土地使用權(quán)的取得（三）土地使用權(quán)的取得外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地的土地使用權(quán)一般采外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地的土地使用權(quán)一般采用出讓方式取得。國有土地使用權(quán)由開發(fā)區(qū)域所用出讓方式取得。國有土地使用權(quán)由開發(fā)區(qū)域所在的市縣人民政府出讓。市縣人民政府應(yīng)當(dāng)依照在的市縣人民政府出讓。市縣人民政府應(yīng)當(dāng)依照國家的有關(guān)政策和法規(guī)國家的有關(guān)

30、政策和法規(guī),確定地塊范圍、土地用途、確定地塊范圍、土地用途、使用年限、出讓金和其他條件使用年限、出讓金和其他條件,與外商投資企業(yè)簽與外商投資企業(yè)簽訂土地使用權(quán)出讓合同訂土地使用權(quán)出讓合同,并按照出讓國有土地使用并按照出讓國有土地使用權(quán)的審批權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)。權(quán)的審批權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)。2021/3/2639v（四）成片開發(fā)規(guī)劃的批準(zhǔn)（四）成片開發(fā)規(guī)劃的批準(zhǔn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報開發(fā)企業(yè)應(yīng)編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告告,明確規(guī)定開發(fā)建設(shè)的總目標(biāo)和分期目標(biāo)明確規(guī)定開發(fā)建設(shè)的總目標(biāo)和分期目標(biāo),實施實施開發(fā)的具體內(nèi)容和要求開發(fā)的具體內(nèi)容和要求,以及開發(fā)后土地利用方案以及開發(fā)后土地利用方

31、案等。等。成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告,經(jīng)市縣人民經(jīng)市縣人民政府審核后政府審核后,報經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審報經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。批。2021/3/2640四、開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)四、開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)v（一）開發(fā)企業(yè)的權(quán)利（一）開發(fā)企業(yè)的權(quán)利1.開發(fā)企業(yè)依法享有對獲得國有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的權(quán)開發(fā)企業(yè)依法享有對獲得國有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的權(quán)利。利。2.開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)投資開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)投資,受讓國有土地使用權(quán)受讓國有土地使用權(quán),開辦開辦企業(yè)。企業(yè)。3.開發(fā)企業(yè)在實施成片開發(fā)規(guī)劃開發(fā)企業(yè)在實

32、施成片開發(fā)規(guī)劃,并達(dá)到出讓國有土地使用權(quán)合同規(guī)并達(dá)到出讓國有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后定的條件后,可以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。可以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。4.在經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市郵電主管部門批準(zhǔn)的前提下在經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市郵電主管部門批準(zhǔn)的前提下,開發(fā)企業(yè)可開發(fā)企業(yè)可以投資建設(shè)以投資建設(shè),或者與郵電部門合資建設(shè)郵電通信設(shè)施或者與郵電部門合資建設(shè)郵電通信設(shè)施,建成后移交郵電建成后移交郵電部門經(jīng)營部門經(jīng)營,雙方根據(jù)簽訂的合同雙方根據(jù)簽訂的合同,對開發(fā)企業(yè)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。對開發(fā)企業(yè)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。5.開發(fā)企業(yè)可以投資建設(shè)區(qū)域內(nèi)自備電站、熱力站、水廠等生產(chǎn)性公開發(fā)企業(yè)可以投資建設(shè)區(qū)域內(nèi)自備電站、熱力站、水廠等

33、生產(chǎn)性公用設(shè)施用設(shè)施,經(jīng)營開發(fā)區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供熱等業(yè)務(wù)經(jīng)營開發(fā)區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供熱等業(yè)務(wù),或者將建成的開或者將建成的開發(fā)區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)性公用設(shè)施交地方公用事業(yè)企業(yè)經(jīng)營。發(fā)區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)性公用設(shè)施交地方公用事業(yè)企業(yè)經(jīng)營。6.開發(fā)企業(yè)可以按照國家交通部門的規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)營專用港區(qū)和碼頭。開發(fā)企業(yè)可以按照國家交通部門的規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)營專用港區(qū)和碼頭。2021/3/2641v（二）開發(fā)企業(yè)的義務(wù)（二）開發(fā)企業(yè)的義務(wù)1.開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定,向政府向政府支付土地出讓金。這是開發(fā)企業(yè)最基本的義務(wù)。支付土地出讓金。這是開發(fā)企業(yè)最基本的義務(wù)。2.開發(fā)企業(yè)必須依照出讓合同的規(guī)定對取得的土地進(jìn)行綜開發(fā)企業(yè)必須依照出讓合同的規(guī)定對取得的土地進(jìn)行綜合開發(fā)。合開發(fā)。3.如果開發(fā)區(qū)域在城市規(guī)劃區(qū)范圍之內(nèi)如果開發(fā)區(qū)域在城市規(guī)劃區(qū)范圍之內(nèi),開發(fā)企業(yè)應(yīng)服從開發(fā)企業(yè)應(yīng)服從城市規(guī)劃管理部門的管理城市規(guī)劃管理部門的管理,其各項開發(fā)建設(shè)活動應(yīng)符合城其各項開發(fā)建設(shè)活動應(yīng)符合城市規(guī)